Le syndic vous a adressé une mise en demeure pour des charges de copropriété impayées, puis un commissaire de justice a délivré une injonction de payer ou une assignation devant le tribunal. Vous vous demandez si un dossier de surendettement déposé devant la Banque de France peut arrêter cette machine, si les charges votées en assemblée générale doivent toutes être déclarées, et si le juge peut effacer ce que vous ne parviendrez jamais à rembourser. La réponse tient en trois temps : déclarer vite et complètement, faire constater la suspension des poursuites dès la recevabilité, puis discuter le plan ou l’effacement devant le juge des contentieux de la protection. Pour le cadre général du dépôt, de la recevabilité et de l’effacement, lire d’abord le dossier de surendettement Banque de France : recevabilité, orientation et effacement des dettes, qui sert de page pilier à ce cluster. Le présent article traite du seul cas du copropriétaire débiteur : provisions sur charges, régularisations annuelles, travaux votés, frais de recouvrement, hypothèque du syndicat et menace de vente du lot.

I. Dossier de surendettement et charges de copropriété impayées : comment déclarer et faire suspendre les poursuites du syndic

A. Que dois-je déclarer à la commission quand le syndic me réclame des charges impayées ?

La première erreur consiste à ne déclarer que le dernier décompte du syndic. La commission de surendettement dresse un état du passif arrêté à une date précise, et cet état conditionne tout : le rééchelonnement, la suspension, l’effacement. Vous devez donc déclarer l’intégralité de la dette de copropriété : les provisions sur charges courantes appelées chaque trimestre, la régularisation annuelle après approbation des comptes, les travaux votés en assemblée générale et devenus exigibles, les avances et appels spéciaux, ainsi que les frais de recouvrement que le syndic ajoute parfois. Joignez les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale qui ont voté les travaux, les décomptes du syndic, les mises en demeure, l’ordonnance d’injonction de payer si elle existe, l’assignation et tout commandement délivré par commissaire de justice. Plus le dossier est documenté, moins le syndicat des copropriétaires pourra contester utilement l’état du passif.

Le fondement de départ reste l’article L. 711-1 du code de la consommation : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Ce texte protège le propriétaire occupant : posséder son appartement ne suffit pas à faire écarter le dossier. La commission examine vos ressources, votre reste à vivre, la valeur du lot et le montant global du passif. Un copropriétaire qui paie encore son crédit immobilier en plus des charges peut être déclaré recevable, dès lors que l’ensemble des échéances dépasse durablement sa capacité de remboursement.

La bonne foi s’apprécie avec attention quand les charges s’accumulent depuis plusieurs années sans aucune démarche. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que « Il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement. » (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). Concrètement, si le dossier est déposé en commun par deux époux copropriétaires, le juge examine la situation de chacun, sans se contenter des errements de l’un pour écarter l’autre. À l’inverse, la même chambre rappelle que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » (Cass. 2e civ., 2 juill. 2020, n° 18-26.213). Le juge peut déduire l’absence de bonne foi d’un faisceau d’éléments : absence totale de règlement alors que des revenus existaient, dissimulation d’actif, organisation d’insolvabilité, endettement aggravé en connaissance de cause. Pour le copropriétaire de bonne foi, la démonstration passe par des pièces simples : tentatives de paiement partiel, demande d’échéancier adressée au syndic, saisine du fonds d’aide, baisse de revenus documentée, charges devenues insoutenables après une régularisation massive ou des travaux votés à une majorité à laquelle vous vous êtes opposé sans succès.

La commission informe ensuite le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé. L’article L. 723-2 du code de la consommation dispose : « La commission informe le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé. » Relisez ce document ligne par ligne : vérifiez que chaque appel de charges y figure pour son montant exact, que les frais annexes sont justifiés par une décision d’assemblée ou un contrat, que les paiements déjà effectués ont été déduits. Si la créance du syndicat est surévaluée, comprend des pénalités non votées ou des frais de recouvrement sans fondement, la contestation de l’état du passif se porte devant le juge des contentieux de la protection. C’est aussi le moment de signaler les créances oubliées : un arriéré de charges non déclaré ne sera ni rééchelonné ni effacé, et le syndic le poursuivra après la procédure. Mieux vaut un passif complet et discuté qu’un passif tronqué qui laisse survivre une dette.

Les charges futures méritent une vigilance particulière. La procédure traite le passif arrêté à une date donnée, mais le copropriétaire reste tenu des charges courantes qui continuent de courir. La commission en tient compte dans le calcul du reste à vivre et de la capacité de remboursement. Si les charges courantes absorbent à elles seules une part excessive du budget, le plan doit l’intégrer, faute de quoi le dossier rechutera à la première régularisation. Signalez donc le montant mensuel moyen des provisions, la date de la prochaine assemblée générale et les travaux déjà votés mais non encore appelés. Un dossier qui anticipe ces échéances a davantage de chances d’aboutir à un plan tenable ou à un effacement partiel assorti d’un retour à meilleure fortune encadré.

B. La recevabilité du dossier suspend-elle les poursuites du syndic et de l’huissier ?

Oui, dès la recevabilité, la loi gèle les exécutions forcées sur les dettes non alimentaires, ce qui inclut les charges de copropriété. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, le syndic ne peut plus faire pratiquer une saisie-attribution sur votre compte bancaire pour ces charges, ni faire procéder à une saisie-vente de vos meubles, ni poursuivre une saisie de vos rémunérations fondée sur un titre exécutoire relatif aux charges. Le commissaire de justice qui détenait un titre doit interrompre les opérations. Si une mesure a été engagée avant la recevabilité, elle est suspendue, sauf les effets déjà définitivement acquis que seul le juge pourra apprécier.

Cette suspension ne signifie pas que le syndic reste les bras croisés. Il peut déclarer sa créance, contester la recevabilité s’il estime que le débiteur est de mauvaise foi, contester l’état du passif, demander au juge de statuer sur les mesures. Il peut aussi, dans certains cas, inscrire l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires pour garantir les créances de l’année courante et des années antérieures dans la limite légale. Cette sûreté ne permet pas de passer outre la suspension des exécutions, mais elle sécurise le rang du syndicat en cas de vente ultérieure du lot. Ne confondez pas l’inscription d’une garantie et la poursuite d’une vente forcée : la première peut survivre, la seconde est arrêtée par la recevabilité.

Si le syndic avait déjà engagé une saisie immobilière du lot, la situation devient technique. L’article L. 722-4 du code de la consommation dispose : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Autrement dit, une fois l’ordonnance d’orientation passée et la vente forcée ordonnée, la commission ne reporte pas elle-même la date d’adjudication : elle saisit le juge de la saisie immobilière, qui statue pour causes graves et dûment justifiées. Déposez donc le dossier sans attendre l’audience d’adjudication. Plus la saisine est précoce, plus le report a des chances d’être obtenu, et plus la commission dispose de temps pour élaborer un plan qui évite la vente. Un dossier déposé la veille de l’adjudication place tout le monde en difficulté, même si la loi laisse une porte ouverte.

Hors saisie immobilière, la mise en demeure du syndic, l’injonction de payer et l’assignation au fond suivent leur régime propre. La suspension des voies d’exécution n’interdit pas au créancier de faire reconnaître sa créance en justice, mais elle l’empêche de la recouvrer par la contrainte pendant la procédure. Si vous recevez une assignation après la recevabilité, transmettez-la aussitôt à la commission et au juge des contentieux de la protection : le tribunal saisi du recouvrement doit tenir compte de la procédure collective de traitement. Conservez chaque acte, chaque date, chaque accusé de réception. En cas de saisie pratiquée malgré la suspension, faites dresser procès-verbal par le commissaire de justice, adressez une contestation écrite et saisissez le juge : une exécution poursuivie en violation de l’interdiction légale expose le créancier à une mainlevée et à des dommages-intérêts.

Pendant toute la phase d’instruction, ne cessez pas de payer ce qui peut l’être sans aggraver le passif : les charges courantes nécessaires à la conservation de l’immeuble, dans la mesure de vos moyens, montrent votre bonne foi et évitent que l’ardoise ne gonfle. En revanche, ne réglez pas sélectivement un créancier au détriment des autres une fois le dossier déposé, et ne contractez pas de nouveau crédit pour solder le syndic : un paiement préférentiel ou un endettement nouveau fragilise la recevabilité. Si le syndic propose un échéancier amiable après la recevabilité, soumettez-le à la commission avant d’accepter. Tout accord parallèle doit s’inscrire dans le plan, sous peine de le déséquilibrer.

II. Charges de copropriété et surendettement : quel plan, quel effacement et quels recours devant le juge

A. Plan conventionnel, mesures imposées ou effacement : quel sort pour les charges de copropriété ?

Quand la commission estime que le débiteur peut rembourser une partie de ses dettes, elle cherche d’abord un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. L’article L. 732-1 du code de la consommation prévoit : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » Pour un copropriétaire, ce cas est fréquent : la commission réunit le débiteur, le syndic ou son conseil, la banque qui finance le logement, les autres créanciers, et tente de bâtir un échéancier global. Le syndic n’est pas obligé d’accepter, mais son refus doit être pesé face aux autres créanciers. Un plan qui intègre les charges arriérées sur une durée soutenable, tout en laissant le débiteur payer les charges courantes, préserve l’immeuble et évite la vente.

À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures. L’article L. 733-1 du code de la consommation énumère : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ; 2° Imputer les paiements, d’abord sur le capital ; 3° Prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit qui peut être inférieur au taux de l’intérêt légal sur décision spéciale et motivée et si la situation du débiteur l’exige. Quelle que soit la durée du plan de redressement, le taux ne peut être supérieur au taux légal. 4° Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. Sauf décision contraire de la commission, la suspension de la créance entraîne la suspension du paiement des intérêts dus à ce titre. Durant cette période, seules les sommes dues au titre du capital peuvent être productives d’intérêts dont le taux n’excède pas le taux de l’intérêt légal. » Pour les charges de copropriété, le rééchelonnement sur sept ans maximum, l’imputation sur le capital et la réduction des intérêts changent concrètement la donne : un arriéré de 12 000 euros, qui aurait généré intérêts et frais, peut être lissé en mensualités compatibles avec le reste à vivre. La suspension d’exigibilité de deux ans, elle, offre un répit quand la situation doit d’abord se stabiliser, par exemple après une perte d’emploi ou une séparation.

Le calcul du reste à vivre protège le logement. L’article L. 731-2 du code de la consommation dispose : « La part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage ne peut être inférieure, pour le ménage en cause, au montant forfaitaire mentionné à l’ article L. 262-2 du code de l’action sociale et des familles . Elle intègre le montant des dépenses de logement, d’électricité, de gaz, de chauffage, d’eau, de nourriture et de scolarité, de garde et de déplacements professionnels ainsi que les frais de santé. Les conditions de prise en compte et d’appréciation de ces dépenses par le règlement intérieur de chaque commission sont précisées par la voie réglementaire. En vue d’éviter la cession de la résidence principale, le montant des remboursements peut, avec l’accord du débiteur et dans des limites raisonnables, excéder la somme calculée par référence à la quotité saisissable du salaire telle qu’elle résulte des dispositions des articles L. 3252-2 et L. 3252-3 du code du travail. » Les provisions de copropriété entrent dans les dépenses de logement. La commission ne peut donc pas vous laisser sans de quoi payer le toit, le chauffage collectif, l’eau et la nourriture. Si le plan proposé ne réserve pas de quoi payer les charges courantes, il est voué à l’échec : signalez-le et demandez son réexamen.

Quand aucun plan n’est envisageable parce que la situation est irrémédiablement compromise, la commission oriente vers le rétablissement personnel, avec ou sans liquidation. L’article L. 741-2 du code de la consommation prévoit : « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Les charges de copropriété ne figurent pas parmi les dettes exclues. Les dettes exclues de toute remise, rééchelonnement ou effacement sont en effet limitativement énumérées par l’article L. 711-4 : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ; 3° Les dettes ayant pour origine des manœuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale énumérés à l’ article L. 114-12 du code de la sécurité sociale ou des collectivités territoriales versant des prestations et des aides sociales; 4° Les dettes fiscales dont les droits dus ont été sanctionnés par les majorations non rémissibles mentionnées au II de l’ article 1756 du code général des impôts et les dettes dues en application de l’ article 1745 du même code et de l’ article L. 267 du livre des procédures fiscales ; L’origine frauduleuse de la dette est établie soit par une décision de justice, soit par une sanction prononcée par un organisme de sécurité sociale dans les conditions prévues aux articles L. 114-17 , L. 114-17-1 et L. 114-17-2 du code de la sécurité sociale , soit par une sanction prononcée par le président du conseil départemental dans les conditions prévues à l’ article L. 262-52 du code de l’action sociale et des familles . Les amendes prononcées dans le cadre d’une condamnation pénale sont exclues de toute remise et de tout rééchelonnement ou effacement. » Un arriéré de charges, même important, même assorti d’une condamnation civile, peut donc être effacé dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation, s’il a été régulièrement déclaré et non contesté avec succès. En cas de liquidation, le lot peut être vendu et le prix réparti entre créanciers selon leur rang, le syndicat faisant valoir son hypothèque légale dans la limite de son assiette.

Reste la question que tout copropriétaire pose : dois-je vendre mon appartement pour payer le syndic ? La loi n’impose pas systématiquement la vente de la résidence principale. La commission cherche d’abord un plan qui la préserve, et le juge contrôle la proportionnalité des mesures. La vente ne s’impose que si le plan est impossible sans elle, par exemple quand la valeur du bien permet d’apurer le passif et que les mensualités, même rééchelonnées, dépassent durablement les ressources. Si la vente est ordonnée dans le cadre d’un rétablissement avec liquidation, elle suit un calendrier encadré et le solde éventuel des charges après répartition peut être effacé. Si vous pouvez au contraire démontrer qu’un plan de sept ans, combiné à la reprise du paiement des charges courantes, apure l’essentiel du passif, la conservation du logement l’emporte. Faites chiffrer les deux scénarios : mensualité du plan, charges courantes résiduelles, produit net d’une vente après remboursement du prêt et désintéressement du syndicat. Un juge suit plus volontiers un débiteur qui présente des chiffres vérifiables qu’un débiteur qui invoque seulement l’attachement à son logement.

B. Comment contester devant le juge quand le syndic refuse le plan ou poursuit la vente du lot ?

Chaque étape de la procédure peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection : la recevabilité, l’état du passif, les mesures imposées, l’orientation vers le rétablissement personnel. Le recours contre la décision de recevabilité s’exerce dans un délai bref après notification, et le juge statue en dernier ressort. Préparez un dossier de contestation méthodique : notification de la commission, décomptes du syndic, preuves de paiement, justificatifs de ressources et de charges, échanges avec le syndic, procès-verbaux d’assemblée. Si le syndicat conteste votre recevabilité en invoquant votre mauvaise foi, répondez pièce par pièce : montrez les règlements partiels, les demandes d’échéancier, la chute de revenus, l’absence de dissimulation. La jurisprudence citée plus haut donne au juge un pouvoir souverain d’appréciation, mais ce pouvoir s’exerce sur des pièces. Un dossier documenté pèse davantage qu’une profession de bonne foi.

La contestation de la créance du syndicat obéit aux règles civiles ordinaires : le syndic doit prouver le vote des charges, leur exigibilité et leur montant. Exigez la production des procès-verbaux d’assemblée générale, du budget prévisionnel, du décompte individuel et des justificatifs des frais annexes. Vérifiez la prescription : une créance de charges ancienne, non réclamée pendant plusieurs années, peut être contestée sur ce terrain, à condition de dater précisément chaque appel et chaque acte interruptif. Vérifiez les majorations et pénalités : seules celles prévues par la loi, le règlement de copropriété ou un vote régulier peuvent être exigées. Vérifiez les frais de mise en demeure et de recouvrement : ils doivent correspondre à des diligences réelles et à un fondement contractuel ou judiciaire. Chaque euro retranché de l’état du passif allège le plan et rapproche l’effacement du solde.

Si le litige porte sur les mesures, le juge peut les réformer : allonger ou raccourcir les délais dans la limite légale, modifier le taux d’intérêt, accorder une suspension d’exigibilité, substituer un effacement partiel à un rééchelonnement intenable, ou renvoyer vers un rétablissement personnel. Demandez au juge ce que la commission vous a refusé, mais chiffrez votre demande : mensualité maximale compatible avec les charges courantes, durée sollicitée, taux proposé, sort des intérêts. Quand le syndic réclame la vente du lot, opposez le plan chiffré qui l’évite, avec l’accord écrit de la banque si le prêt doit être réaménagé. Quand c’est le syndic qui conteste les mesures en les jugeant trop favorables, démontrez que le plan respecte son rang et lui assure un paiement effectif, là où une vente précipitée, grevée du solde du prêt et des frais, lui rapporterait moins.

À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques aident à agir vite. La commission de surendettement de Paris instruit des dossiers où le montant des charges est souvent élevé, notamment en chauffage collectif et en travaux de rénovation énergétique. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur les recours contre les décisions de la commission, avec des délais de recours strictement contrôlés : manquer le délai de contestation après notification fait perdre le recours. Préparez dès le dépôt un classeur parisien complet : pièce d’identité, justificatifs de domicile dans le lot concerné, trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus de remplacement, avis d’imposition, relevés bancaires des derniers mois, tableau des crédits, appels de charges des quatre derniers trimestres, dernière régularisation, procès-verbaux des deux dernières assemblées générales, mises en demeure et actes du commissaire de justice, échanges avec le syndic et le conseil syndical. Présentez-vous à l’audience avec les originaux et un jeu de copies pour le syndicat. Les juridictions franciliennes apprécient les échéanciers réalistes qui distinguent l’arriéré, traité dans le plan, et les charges courantes, payées à échéance. Si une vente du lot est envisagée, faites établir une estimation par deux professionnels du ressort et interrogez le notaire sur le rang de l’hypothèque du syndicat : un débat chiffré devant le juge parisien vaut mieux qu’une opposition de principe.

Enfin, anticipez l’après-procédure. Un plan respecté jusqu’à son terme efface le solde dans les conditions fixées et vous rend une capacité de paiement. Un plan rompu par le retour des impayés de charges courantes expose à la déchéance et à la reprise des poursuites. Mettez en place un prélèvement automatique pour les provisions courantes dès le début du plan, provisionnez la régularisation annuelle chaque mois sur un compte dédié, assistez aux assemblées générales ou donnez pouvoir à un voisin vigilant pour voter en connaissance de cause sur les travaux. Si vos revenus chutent en cours de plan, saisissez la commission d’une demande de révision sans attendre que le syndic assigne de nouveau. Le surendettement n’est pas une parenthèse qui autorise le relâchement : c’est un cadre qui n’a de sens que si les charges courantes redeviennent payées à l’échéance pendant que l’arriéré se résorbe ou s’efface.

Conclusion

Des charges de copropriété impayées n’ont rien d’une fatalité qui interdirait le surendettement. Déclarez chaque appel et chaque régularisation, faites constater la suspension des exécutions dès la recevabilité, discutez pied à pied l’état du passif, puis obtenez un plan qui distingue l’arriéré à résorber et les charges courantes à payer sans faute. Quand aucun remboursement n’est envisageable, le rétablissement personnel permet d’effacer des charges régulièrement déclarées, car elles ne figurent pas parmi les dettes exclues par la loi. Devant le juge des contentieux de la protection, tout se joue sur les pièces : votes d’assemblée, décomptes, preuves de paiement, justificatifs de revenus, chiffrage du plan. Un dossier complet et chiffré protège le logement davantage qu’un contentieux subi acte après acte.