Votre terrain est constructible sur le papier, mais la mairie refuse tout permis au motif qu’un emplacement réservé le frappe au plan local d’urbanisme : voirie à élargir, équipement public à créer, espace vert à aménager. La réserve peut rester inscrite pendant des années sans que la collectivité n’achète jamais, pendant que votre projet est bloqué et que la valeur de votre bien se dégrade. Le code de l’urbanisme ne vous laisse pas sans réponse : il ouvre au propriétaire un droit de délaissement, c’est-à-dire la faculté de mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de procéder à l’acquisition du terrain. Depuis la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme, ce mécanisme a profondément changé : la collectivité peut désormais refuser d’acheter, et le juge de l’expropriation n’intervient plus que pour trancher un désaccord sur le prix. Comprendre la procédure pas à pas, ses délais stricts et ses effets à Paris et en Île-de-France permet d’agir vite et d’éviter les mises en demeure inutiles.

I. Faire constater la réserve puis contraindre la collectivité à se prononcer

Avant d’écrire à qui que ce soit, il faut identifier précisément ce qui frappe votre terrain, au profit de qui, et dans quel document. Une mise en demeure adressée au mauvais bénéficiaire ou fondée sur une réserve qui n’existe plus fait perdre une année entière.

A. Vérifier l’emplacement réservé, son bénéficiaire et sa portée exacte

L’emplacement réservé est créé par le règlement du plan local d’urbanisme. Aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; 2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier ; 3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ». Chaque réserve mentionne donc un objet, une localisation et un bénéficiaire : commune, établissement public de coopération intercommunale, département pour une route départementale, ou encore un service public comme un syndicat des eaux. Cette identification conditionne toute la suite, car c’est le bénéficiaire désigné par le plan qui devra répondre à la mise en demeure.

La première vérification consiste à consulter le plan en vigueur à la date où vous agissez. À Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique adopté en 2024 a remplacé le PLU précédent, et plusieurs emplacements réservés anciens ont été modifiés ou supprimés à cette occasion. En petite et grande couronne, de nombreuses communes relèvent désormais d’un plan local d’urbanisme intercommunal : le bénéficiaire de la réserve peut alors être l’établissement public territorial ou la métropole, et non la commune où se situe le terrain. L’exemple jugé à Bagnolet l’illustre : la parcelle était classée en emplacement réservé par une délibération communale de 2015, puis le plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble approuvé le 4 février 2020 avait pris le relais pour le classement du secteur. Vérifiez donc systématiquement la version opposable du document, sa date d’approbation et l’autorité compétente, plutôt que de vous fier à un plan ancien annexé à votre acte d’achat.

Le Géoportail de l’urbanisme permet de visualiser les zonages et les prescriptions du plan applicable à votre parcelle, mais il ne remplace pas la lecture des pièces écrites : le tableau des emplacements réservés annexé au règlement donne le numéro de la réserve, sa destination et son bénéficiaire. Demandez également un certificat d’urbanisme : s’il mentionne la réserve, il en confirme l’opposabilité à votre égard à la date de sa délivrance, et il fige pour dix-huit mois les règles applicables à un futur projet. Lorsque le terrain est devenu inconstructible par l’effet du zonage lui-même, indépendamment de toute réserve, d’autres voies existent : la contestation du zonage du PLU et la demande d’abrogation d’un refus de permis obéissent à une logique différente, centrée sur l’illégalité du classement et non sur l’acquisition forcée du bien.

La portée de la réserve mérite la même attention que son existence. L’emplacement réservé ne rend pas nécessairement toute la parcelle inutilisable : seule l’assiette de la réserve est gelée, et le solde peut rester constructible si les règles de la zone le permettent. Faites établir par un géomètre-expert le périmètre exact de la réserve sur votre parcelle, confrontez-le au tableau des emplacements réservés, et vérifiez que la surface annoncée par l’administration correspond aux documents graphiques. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 16 avril 2013, tout le litige portait sur la superficie exacte de la réserve grevant le bien des propriétaires, preuve que ce point apparemment technique commande l’issue financière du dossier. Relevez enfin si un sursis à statuer vous a été opposé sur une demande d’autorisation : le droit de délaissement s’exerce « même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité », ce qui permet d’agir sans attendre la fin du sursis.

B. Adresser une mise en demeure d’acquérir en bonne forme et faire courir le délai d’un an

Le droit de délaissement des terrains réservés est posé par l’article L. 152-2 du code de l’urbanisme : « Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. » Trois conditions se dégagent : être propriétaire du terrain, agir alors que le plan est opposable aux tiers, et viser un terrain réservé en application de l’article L. 151-41. Le droit appartient au propriétaire seul, qu’il soit personne physique, indivision ou société, et il porte aussi bien sur un terrain bâti que non bâti.

La mise en demeure obéit à un formalisme précis fixé par l’article L. 230-1 du code de l’urbanisme : « La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » Adressez donc votre courrier à la mairie du lieu de situation du bien, par lettre recommandée avec accusé de réception, même lorsque le bénéficiaire de la réserve est une autre personne publique : la mairie transmet au bénéficiaire, et la date de réception en mairie fait courir tous les délais. Mentionnez dans le courrier l’identité des occupants et titulaires de droits réels ou personnels sur le bien, car la collectivité doit organiser une publicité collective pour que les autres intéressés fassent valoir leurs droits dans un délai de deux mois, « à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité ». Joignez votre titre de propriété, le plan cadastral, l’extrait du règlement et du document graphique du PLU identifiant la réserve, et le certificat d’urbanisme récent qui la mentionne.

L’erreur la plus coûteuse consiste à mettre en demeure une personne publique qui n’est pas bénéficiaire de la réserve. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 16 avril 2013, n° 11-27.643 montre l’importance de ce point : des propriétaires avaient mis en demeure la commune puis le département après que celui-ci fut désigné bénéficiaire des emplacements réservés par une modification du plan, et la cour d’appel avait déclaré la saisine du juge irrecevable au motif que le département ne justifiait pas de sa qualité de bénéficiaire. La Cour de cassation a censuré cette décision parce qu’« aucune des parties ne déniait au département du Nord qualité à agir en tant que bénéficiaire de la réserve grevant le bien », la cour d’appel ayant ainsi « méconnu les termes du litige ». La leçon pratique est directe : vérifiez le bénéficiaire au jour de l’envoi, mettez en demeure la mairie en visant expressément le bénéficiaire désigné par le plan en vigueur, et conservez la preuve de cette qualité, car c’est sur elle que reposera la recevabilité d’une éventuelle saisine du juge.

Une fois la mise en demeure reçue en mairie, le compte à rebours commence. L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. » Pendant cette année, trois issues sont possibles : un accord amiable sur le principe et le prix, un accord sur le principe avec désaccord sur le prix, ou un refus exprès ou tacite. Le silence gardé pendant un an vaut refus et produit les mêmes effets qu’un refus explicite. Notez soigneusement la date de réception, car tout le calendrier contentieux en dépend, et relancez par écrit avant l’échéance pour provoquer une réponse et constituer la preuve du dossier.

Deux situations particulières appellent une vigilance accrue. En cas de succession, l’article L. 230-2 du code de l’urbanisme permet aux ayants droit, « sur justification que l’immeuble en cause représente au moins la moitié de l’actif successoral et sous réserve de présenter la demande d’acquisition dans le délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession », d’« exiger qu’il soit sursis, à concurrence du montant de son prix, au recouvrement des droits de mutation afférents à la succession tant que ce prix n’aura pas été payé ». Si vous héritez d’un terrain réservé, présentez la demande dans les six mois pour préserver ce sursis fiscal. Par ailleurs, lorsqu’un sursis à statuer a été opposé à votre demande de permis, le dernier alinéa de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme ouvre le même droit : « Lorsqu’une décision de sursis à statuer est intervenue, les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d’autorisation de construire ou d’utiliser le sol peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l’initiative du projet de procéder à l’acquisition de leur terrain dans les conditions et délai mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. » Le sursis à statuer, qui peut durer jusqu’à deux ans, devient ainsi un levier d’acquisition au lieu d’une simple période d’attente.

II. Obtenir le prix ou sortir de la réserve depuis la réforme du 26 novembre 2025

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a modifié l’équilibre du dispositif. Le propriétaire ne peut plus contraindre une collectivité récalcitrante à acheter : si elle refuse, la réserve devient inopposable et le terrain redevient constructible. Si elle accepte le principe de l’acquisition, le prix se négocie puis, à défaut d’accord, se fixe devant le juge de l’expropriation. Chaque branche a ses délais et ses pièges.

A. Faire fixer le prix : accord amiable, juge de l’expropriation et règles d’évaluation

Lorsque la collectivité accepte d’acquérir, le prix se discute d’abord à l’amiable. L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme prévoit qu’« En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. » Faites évaluer le bien par un expert foncier indépendant avant toute négociation, en tenant compte de la règle d’évaluation propre au délaissement : le prix « est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement ». Autrement dit, la réserve elle-même ne doit pas déprécier l’évaluation : le terrain s’estime comme s’il n’était pas grevé, ce qui protège le propriétaire contre la décote que la collectivité serait tentée d’imposer au motif que le bien est inconstructible.

Si aucun accord sur le prix n’intervient à l’expiration du délai d’un an, le même article ouvre la voie judiciaire : le juge de l’expropriation, « saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble ». La saisine appartient donc aux deux parties, et le jugement prononce à la fois le transfert de propriété et la fixation du prix, indemnité de réemploi comprise. Depuis la réforme, cette saisine suppose que la collectivité ait accepté le principe de l’acquisition : le juge n’est plus saisi d’un désaccord global, mais seulement d’un désaccord « sur le prix », les mots ajoutés par l’article 29 de la loi du 26 novembre 2025 à l’article L. 230-3. Concrètement, si la collectivité a refusé d’acheter, saisir le juge de l’expropriation pour la contraindre est désormais voué à l’échec : il faut exploiter l’inopposabilité de la réserve, examinée au B, plutôt que de s’obstiner dans une voie devenue sans issue.

L’évaluation obéit à des règles de référence strictes qu’il faut connaître avant de saisir le juge. L’article L. 230-3 renvoie à la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en précisant que cette date « est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ». Les changements de valeur provoqués par l’annonce des travaux ou par la perspective de modification des règles d’utilisation des sols depuis cette date ne sont pas pris en compte, et « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ». Rassemblez donc les actes successifs du PLU applicables à votre zone, identifiez le plus récent qui délimite la zone où se situe le terrain, et faites dater votre expertise en conséquence : une référence erronée fausse toute la demande.

La question du moment auquel s’apprécie la qualité de bien réservé a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 6 septembre 2018, n° 17-20.812 : « ayant constaté que la suppression de l’emplacement réservé était postérieure au jugement de première instance, date à laquelle doit être appréciée la qualification de bien réservé, la cour d’appel en a exactement déduit que l’exercice du droit de délaissement demeurait recevable ». Dans cette affaire, les propriétaires avaient mis en demeure la commune, le juge de l’expropriation avait ordonné le transfert et fixé le prix par un jugement du 26 avril 2016, et la réserve n’avait été supprimée que le 2 juin 2016 par une modification du PLU : le transfert a été maintenu et le prix fixé à 318 900 euros d’indemnité totale de dépossession. Si la collectivité supprime la réserve en cours de procédure pour échapper à l’acquisition, la date du jugement de première instance fait donc référence, et la manœuvre tardive ne prive pas le propriétaire du transfert déjà ordonné.

Pensez également à l’emprise totale. L’article L. 230-3 précise que « Le propriétaire peut requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». Lorsque la réserve ne frappe qu’une partie de votre parcelle mais que le reliquat devient inutilisable ou perd toute valeur d’usage, vous pouvez exiger l’acquisition de l’ensemble. Cette demande doit être formulée expressément et étayée : démontrez que la partie restante ne peut recevoir aucune construction conforme aux règles de la zone, ou que son accès et sa viabilité sont compromis par l’amputation. Le juge de l’expropriation fixe aussi, « s’il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l’article L. 230-2 », c’est-à-dire les fermiers, locataires et titulaires de droits mentionnés dans la mise en demeure : anticipez leurs demandes pour éviter qu’elles ne retardent le versement de votre propre prix.

B. Quand la collectivité refuse : inopposabilité de la réserve et stratégie à Paris et en Île-de-France

Le refus de la collectivité, exprès ou tacite à l’expiration du délai d’un an, n’est plus une impasse : il libère le terrain. L’article L. 230-4 du code de l’urbanisme dispose que « les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an », délai mentionné à l’article L. 230-3 pour les terrains réservés en application de l’article L. 152-2. Concrètement, un an et trois mois après la réception de votre mise en demeure en mairie, sans saisine du juge, la commune ne peut plus vous opposer la réserve pour refuser un permis de construire : votre terrain redevient constructible selon les règles ordinaires de la zone, sans attendre la modification formelle du plan. La réforme du 26 novembre 2025 a supprimé l’ancien alinéa qui permettait encore au propriétaire de saisir le juge après l’inopposabilité pour forcer l’achat : le choix est désormais tranché, soit la collectivité achète, soit le terrain est libéré. Demandez alors à la collectivité une attestation écrite de l’inopposabilité, déposez votre demande de permis en visant expressément l’article L. 230-4, et conservez la preuve de toutes les dates, car un refus de permis fondé sur une réserve devenue inopposable est illégal et annulable.

Deux décisions récentes d’Île-de-France et de la région Sud éclairent la pratique du refus et ses limites. Par un arrêt du 18 mars 2026, n° 24PA00836, la cour administrative d’appel de Paris a jugé l’affaire d’une propriétaire de Bagnolet dont la parcelle, grevée d’un emplacement réservé pour des espaces verts, n’avait pas été acquise après sa mise en demeure de 2018, la commune ayant renoncé à l’achat en mai 2019. La propriétaire demandait près de 380 000 euros de réparation, soutenant notamment un détournement de pouvoir dans la création de la réserve. La cour a écarté ce grief : la réserve avait été créée dans un but d’intérêt général pour accueillir des espaces verts, et « Aucun détournement de pouvoir ou de procédure n’est donc établi. » Elle a également refusé d’indemniser la perte de chance de vendre, relevant que le compromis signé avec un acquéreur qui projetait deux maisons était soumis à des conditions suspensives d’obtention d’un certificat d’urbanisme et d’un permis, et que le projet « n’était donc pas compatible avec la réserve existante, qui était alors toujours opposable » : la vente « n’aurait donc pas pu se réaliser, quand bien même la commune n’aurait pas fait état de son souhait d’acquérir la parcelle ». L’enseignement est net : contester la réserve elle-même exige la preuve d’un détournement, et chiffrer un préjudice suppose de démontrer que la vente aurait abouti sans la réserve.

L’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 13 mars 2026, n° 25MA01322 rappelle le principe et la portée des décisions de refus. La cour y résume le mécanisme : les emplacements réservés permettent de réserver des terrains à des voies, ouvrages publics, installations d’intérêt général ou espaces verts, « le propriétaire concerné bénéficiant en contrepartie de cette servitude d’un droit de délaissement lui permettant d’exiger de la collectivité publique au bénéfice de laquelle le terrain a été réservé qu’elle procède à son acquisition, faute de quoi les limitations au droit à construire et la réserve ne sont plus opposables ». Dans cette affaire niçoise, la métropole avait répondu à la première mise en demeure qu’elle n’envisageait pas les élargissements de voirie et qu’elle allait supprimer les réserves, ce que la cour a analysé « en un refus de procéder à l’acquisition sollicitée ». La seconde demande du propriétaire, qui ne portait plus en réalité que sur la suppression d’un enrobé de voirie, ne pouvait donc pas être relue comme un nouveau refus d’acquérir. Formulez chaque courrier avec précision : une mise en demeure d’acquérir ne doit contenir que cette demande, et toute demande ultérieure distincte ne rouvre pas les délais.

À Paris et en Île-de-France, la procédure présente des traits propres qu’il faut intégrer dès le départ. D’abord, identifiez la bonne collectivité : à Paris, la Ville de Paris cumule les compétences communale et départementale ; en petite couronne, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris sont compétents en matière de plan local d’urbanisme intercommunal, et c’est à eux que la mise en demeure transmise par la mairie sera adressée pour décision. Vérifiez qui signe la réponse : la renonciation à acquérir, qui produit l’inopposabilité de la réserve, relève en principe de l’organe délibérant, et une réponse signée par un exécutif sans délégation expose la décision à la contestation. Ensuite, anticipez le contentieux au bon guichet : le prix et le transfert relèvent du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire du lieu de situation, tandis que l’annulation d’un refus de permis fondé sur une réserve inopposable et l’indemnisation d’un préjudice relèvent du tribunal administratif territorialement compétent, Montreuil, Melun, Cergy-Pontoise ou Versailles selon le département. Le recours contre un refus de permis doit être précédé, dans le délai de deux mois, d’un recours gracieux ou exercé directement devant le tribunal, et l’annulation de la délibération créant la réserve obéit au même délai à compter de sa publication.

Enfin, constituez un dossier probant dès la mise en demeure : titre de propriété, extrait du PLU en vigueur avec le tableau des emplacements réservés, document graphique situant la réserve, certificat d’urbanisme récent, constats de géomètre, échanges avec la collectivité et, le cas échéant, promesses ou compromis de vente démontrant le préjudice. Si la collectivité accepte d’acheter, faites évaluer le bien sans tenir compte de la réserve et négociez le paiement dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 230-3. Si elle refuse, faites constater l’inopposabilité, déposez votre projet selon les règles ordinaires de la zone, et ne laissez pas une réserve fantôme, juridiquement inopposable mais toujours dessinée sur les plans, bloquer une vente ou un permis : c’est précisément pour cette situation que le législateur a prévu la libération automatique du terrain.

Un terrain frappé d’un emplacement réservé n’est donc ni invendable ni définitivement gelé. La mise en demeure d’acquérir force la collectivité à choisir : acheter dans l’année, au prix convenu ou fixé par le juge sans décote liée à la réserve, ou renoncer et laisser le terrain redevenir constructible un an et trois mois après la réception de votre demande. Depuis la loi du 26 novembre 2025, ce choix est définitif et le juge n’arbitre plus que le prix. À Paris et en Île-de-France, où les plans intercommunaux et les compétences partagées compliquent l’identification du bon interlocuteur, la rigueur de la mise en demeure et le respect des délais font la différence entre une année perdue et un terrain libéré ou payé à sa juste valeur.