Votre maison vient d’être adjugée à un prix qui vous semble dérisoire, ou vous avez repéré un logement saisi vendu trois fois rien à l’audience des saisies immobilières : dans les deux cas, une seconde manche reste possible. Selon l’étude de l’Observatoire MdB Scanner citée par monimmeuble.com le 30 septembre 2026, qui a analysé 2 961 ventes aux enchères judiciaires adjugées entre décembre 2022 et septembre 2026, la moitié des logements saisis part à moins de 60 % du prix des ventes voisines, hors frais. Un bien sur trois se vend à moins de la moitié du prix du quartier, tandis qu’un sur onze atteint ou dépasse le prix du marché. À Paris, où le ratio monte à 77 % du prix du quartier, comme dans le Gard où il tombe à 38 %, l’écart entre la mise à prix et le prix définitif se joue souvent après le coup de marteau, grâce à la surenchère du dixième. Ce mécanisme permet à toute personne, dans les dix jours de l’adjudication, de porter le prix au moins un dixième plus haut et de provoquer une nouvelle audience. Pour le débiteur saisi, c’est l’occasion de réduire le solde de dette qui reste dû après la vente. Pour l’acheteur évincé ou le voisin intéressé, c’est une seconde chance d’emporter le bien. Encore faut-il respecter des formes couperets : acte d’avocat, garantie bancaire du dixième, dénonciation en trois jours ouvrables. Cet article décrit pas à pas la surenchère, ses délais, son audience et ses pièges, avec les réflexes propres aux ventes poursuivies à Paris et en Île-de-France.

I. La surenchère du dixième : relever le prix après l’adjudication

A. Surenchérir dans les dix jours de l’adjudication : qui peut agir et pour quel montant

La règle de base tient en une phrase du code des procédures civiles d’exécution : l’article R. 322-50 dispose : « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. » Toute personne, donc : le débiteur saisi lui-même, un membre de sa famille, un voisin, l’enchérisseur évincé lors de la première audience, ou un investisseur qui découvre l’affaire après coup. Aucune qualité particulière n’est exigée, et le créancier poursuivant peut lui-même surenchérir. Le prix principal s’entend du prix d’adjudication, hors frais et hors intérêts. Concrètement, si la maison est adjugée 180 000 euros, la surenchère doit porter le prix à 198 000 euros au minimum. Si elle est adjugée 90 000 euros, le plancher de la surenchère s’établit à 99 000 euros. Rien n’interdit de proposer davantage : celui qui porte d’emblée le prix à 220 000 euros pour un bien adjugé 180 000 euros prend date sur ce montant, qui servira de nouvelle mise à prix, et décourage les enchérisseurs suivants.

Le délai est aussi bref que rigide. L’article R. 322-51 du même code dispose : « A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. » Le point de départ est le jour de l’adjudication, et le dixième jour expire à l’heure de fermeture du greffe. Un dépôt le onzième jour est irrecevable, sans que le juge puisse relever le retard, car le texte attache expressément la sanction d’irrecevabilité au non-respect du délai. En pratique, les audiences d’adjudication se tiennent le jeudi dans la plupart des tribunaux judiciaires, ce qui reporte l’expiration au dimanche suivant puis, les rôles de greffe étant fermés le week-end, au lundi à l’heure de fermeture. Mais il ne faut jamais spéculer sur ce report : le réflexe utile consiste à charger un avocat dès le lendemain de l’adjudication, car c’est lui qui rédige l’acte, réunit la garantie et dépose au greffe.

La Cour de cassation a précisé que la déclaration n’a pas besoin d’être savante pour être valable. Dans un arrêt du 10 décembre 2020 (deuxième chambre civile, pourvoi n° 19-14.596, décision publiée), rendu à propos d’une surenchère contestée par l’adjudicataire, elle juge que « toute personne peut, dans les dix jours qui suivent l’adjudication, faire une surenchère, pourvu qu’elle soit du dixième au moins du prix principal de la vente, cette surenchère ne pouvant être rétractée ». Elle ajoute que le texte « n’exige pas que la déclaration de surenchère énonce une somme déterminée » et que « la déclaration de surenchère du dixième au moins du prix principal doit, à défaut d’indication contraire, être regardée comme une surenchère du dixième ». Autrement dit, la formule « surenchère du dixième au moins du prix principal » suffit, et elle vaut offre du dixième exactement. Cette solution, rendue sous l’empire du code de procédure civile applicable en Polynésie française, est transposable en métropole où les articles R. 322-50 et R. 322-51 du code des procédures civiles d’exécution posent la même règle en des termes identiques. Pour le débiteur saisi, l’enseignement est direct : même sans trésorerie pour acheter lui-même, il peut susciter une surenchère dans son entourage afin de relever le prix et de réduire le reliquat de dette que le créancier continuera de lui réclamer après la distribution du prix. Pour l’acheteur, l’enseignement est symétrique : une adjudication à bas prix n’est jamais définitive avant l’expiration des dix jours.

Ce premier temps de la procédure s’articule avec tout ce qui précède l’adjudication : le commandement de payer valant saisie, l’audience d’orientation qui autorise la vente amiable ou ordonne la vente forcée, la fixation de la mise à prix et la publicité de la vente. Les lecteurs qui découvrent la saisie au stade du commandement consulteront utilement le dossier consacré à la maison saisie du commandement à l’audience d’orientation et à la vente amiable, qui décrit les moyens de contester en amont et d’obtenir la vente amiable, souvent plus rémunératrice que la vente forcée. La surenchère prend le relais quand l’adjudication a déjà eu lieu : elle ne se substitue ni à la contestation du commandement ni à la demande de vente amiable, elle corrige un prix d’adjudication trop bas.

B. Des formes couperets : acte d’avocat, garantie du dixième et dénonciation en trois jours

La surenchère est l’une des procédures les plus formalistes du droit de l’exécution, et chaque étape est sanctionnée par l’irrecevabilité. Premier verrou : l’acte doit être formé par avocat. L’article R. 322-51 précité l’impose, et l’article R. 322-40 rappelle le principe général : « Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. » Concrètement, pour une vente poursuivie devant le tribunal judiciaire de Paris, seul un avocat inscrit au barreau de Paris peut déposer la déclaration de surenchère au greffe du juge de l’exécution parisien. Le surenchérisseur qui se présente seul au greffe avec un chèque sera refusé, et le temps perdu peut lui faire manquer le délai de dix jours. Le choix de l’avocat ne se fait donc pas au dernier moment : il faut un professionnel qui pratique les saisies immobilières, joignable dans la semaine de l’adjudication, et en mesure de vérifier immédiatement le jugement d’adjudication, le prix principal exact et les mentions du cahier des conditions de vente.

Deuxième verrou : la garantie financière. Toujours selon l’article R. 322-51, « L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente. » Il ne s’agit pas d’une simple promesse : l’avocat doit avoir reçu la caution ou le chèque avant de déposer, et il l’atteste dans l’acte. Pour une adjudication à 180 000 euros, le surenchérisseur doit donc remettre à son avocat une garantie de 18 000 euros. Pour une adjudication à 500 000 euros, la garantie atteint 50 000 euros. Le chèque de banque, émis par la banque elle-même, se réunit en quelques jours si les fonds sont disponibles ; la caution bancaire irrévocable suppose un dossier bancaire et prend plus de temps. Celui qui envisage de surenchérir a donc intérêt à préparer sa garantie avant même l’audience d’adjudication, dès qu’il repère un bien dans la publicité légale. Dernier point, et non des moindres, selon l’article R. 322-51 : « La déclaration de surenchère ne peut être rétractée. » Celui qui surenchérit s’engage définitivement. S’il devient ensuite adjudicataire à l’audience de surenchère et ne paie pas le prix, il s’expose à la revente sur folle enchère et au paiement de la différence, comme tout adjudicataire défaillant.

Troisième verrou : la dénonciation aux parties. L’article R. 322-52 dispose : « Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. » Trois destinataires cumulatifs, trois jours ouvrables, deux vecteurs possibles : l’acte de commissaire de justice (nouveau nom de l’huissier) ou la notification entre avocats, qui suppose que chaque destinataire soit représenté. La dénonciation rappelle les dispositions de l’article R. 311-6 et joint copie de l’attestation de garantie. L’oubli d’un seul destinataire ou le dépassement d’un seul jour rend la surenchère irrecevable, quel que soit le montant proposé.

Les juges appliquent cette sanction sans indulgence. Le 17 avril 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de saisies immobilières (RG 23/00153, décision publiée), a déclaré irrecevable une surenchère formée le 3 mars 2025 au motif qu’elle n’avait été dénoncée ni au créancier poursuivant, ni à l’adjudicataire, ni au débiteur saisi, carence que le conseil du surenchérisseur avait lui-même reconnue par écrit. Le tribunal en déduit que « l’adjudication du 20 février 2025 n’a fait l’objet d’aucune surenchère régulière et doit produire son plein effet ». La leçon vaut pour tous les ressorts, et singulièrement à Paris où les cabinets poursuivants sont rompus à la contestation des surenchères : chaque dénonciation doit être conservée avec sa preuve de remise, et le surenchérisseur doit exiger de son avocat la copie des trois dénonciations avant l’expiration du troisième jour ouvrable. Enfin, la validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation, ce qui ouvre une brève fenêtre contentieuse pendant laquelle l’adjudicataire initial tente de faire écarter le nouvel entrant. Passé ce délai sans contestation, ou si la contestation est rejetée, la voie est libre vers l’audience de surenchère.

II. De l’audience de surenchère à l’achat définitif : prix, pièges et réflexes à Paris

A. L’audience deux à quatre mois après : publicité, reprise des enchères et prix sans appel

Une fois la surenchère régulièrement formée et dénoncée, le juge de l’exécution fixe une nouvelle audience. L’article R. 322-53 dispose : « L’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère. » Le greffe avise par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l’adjudicataire et le surenchérisseur. Si la validité de la surenchère a été contestée, le délai de deux à quatre mois court à compter de la décision de rejet de la contestation. Ce calendrier donne aux parties le temps de se préparer, mais il fige aussi la situation du débiteur : tant que la seconde adjudication n’est pas intervenue, la première reste suspendue à l’issue de la nouvelle audience, et le débiteur demeure exposé aux intérêts qui courent sur la créance.

La vente fait l’objet d’une nouvelle publicité, cette fois sur la mise à prix modifiée par la surenchère. L’article R. 322-54 dispose : « Les formalités de publicité sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à son défaut, du créancier poursuivant, sur la mise à prix modifiée par la surenchère. » C’est donc au surenchérisseur d’avancer les frais de cette publicité, et sa carence permet au créancier poursuivant de s’y substituer. En pratique parisienne, la publicité passe par les affichages légaux et les plateformes de diffusion des ventes judiciaires, au premier rang desquelles le site Licitor, qui centralise les annonces et les résultats d’audience. C’est précisément sur ces supports que les acheteurs avaient repéré le bien avant la première adjudication : la nouvelle publicité rouvre le jeu et attire souvent des enchérisseurs qui avaient manqué la première audience ou qui, découragés par l’emballement, reviennent devant un prix de départ plus élevé mais transparent.

Le jour de l’audience, les enchères repartent de la nouvelle mise à prix. L’article R. 322-55 dispose : « Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication. » Deux conséquences majeures. D’abord, si personne ne couvre la surenchère, le surenchérisseur devient adjudicataire au prix annoncé par lui-même, sans rabais possible : il faut donc surenchérir à un prix que l’on est réellement prêt à payer, pas à un prix dissuasif que l’on espère voir dépasser. Ensuite, la seconde adjudication est définitive : aucune surenchère du dixième ne peut la remettre en cause. Le législateur a voulu éviter les remises en vente en chaîne qui fragiliseraient la sécurité des adjudications. Pour le débiteur, c’est le moment où le prix devient intangible et où commence la phase de distribution entre créanciers. Pour l’acheteur, c’est la certitude que, passé ce second coup de marteau, le bien est acquis, sous la seule réserve du paiement du prix dans les deux mois. Ceux qui assistent à l’audience parisienne des saisies immobilières, qui se tient au tribunal de Paris parvis du Tribunal, doivent donc arriver avec leurs garanties à jour et leurs enchères plafonds arrêtées : il n’y aura pas de troisième tour.

B. Acheter un logement saisi à Paris : garantie de 10 %, vices cachés exclus et folle enchère

Enchérir à la barre suppose d’en accepter les règles financières, qui n’ont rien d’une vente de gré à gré. D’abord, on n’enchérit pas les mains vides. L’article R. 322-41 dispose : « Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €. » Pour une mise à prix parisienne de 150 000 euros, l’enchérisseur doit remettre 15 000 euros de garantie. Pour une petite mise à prix de 20 000 euros, la garantie plancher de 3 000 euros s’applique, soit 15 % du prix de départ. Cette garantie est restituée à l’enchérisseur évincé à l’issue de l’audience, mais elle est conservée et imputée sur le prix pour l’adjudicataire. Le cahier des conditions de vente, consultable au greffe, précise l’ordre du chèque et l’identité du séquestre : une erreur sur l’ordre rend la garantie inutilisable et fait manquer l’audience. Les habitués des ventes parisiennes préparent donc deux jeux de garanties quand ils visent deux lots, car un avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat par vente.

Ensuite, l’adjudicataire doit payer vite. L’article R. 322-56 dispose : « Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. » Et « Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation. » Le financement doit donc être bouclé avant d’enchérir : un accord de principe bancaire ne suffit pas si la banque se rétracte après l’adjudication, car le délai de deux mois ne se suspend pas pour attendre le crédit. Les frais de la vente et les frais taxés s’ajoutent au prix et obéissent au même calendrier. À Paris, où les prix d’adjudication dépassent couramment 300 000 euros pour un deux-pièces, l’adjudicataire qui n’a pas sécurisé son financement s’expose à perdre le bien et sa mise de départ.

Car le défaut de paiement fait revendre le bien sur la tête de l’adjudicataire défaillant. L’article L. 322-12 dispose : « A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées. » C’est la revente sur folle enchère : si le bien adjugé 300 000 euros est revendu 260 000 euros, le défaillant doit 40 000 euros de différence, sans récupérer ce qu’il a déjà versé. La Cour de cassation veille au respect de ses droits dans cette procédure : le 9 juin 2022 (deuxième chambre civile, pourvoi n° 20-21.352, décision publiée), elle juge que « l’adjudicataire défaillant, propriétaire du bien adjugé tant que la résolution de la vente n’a pas été constatée, doit être appelé à l’audience d’adjudication sur réitération des enchères, à laquelle il est partie », et que « constitue un excès de pouvoir le fait pour un juge de statuer sans qu’une partie ait été entendue ou dûment appelée ». Le défaillant reste donc partie à la procédure et doit être avisé par le greffe, mais cette protection ne le dispense ni de payer la différence ni de perdre les sommes versées.

Dernier piège, propre aux ventes judiciaires : l’acheteur ne bénéficie d’aucune garantie des vices cachés. L’article 1649 du code civil dispose : « Elle n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice. » La garantie des défaut des choses vendues, qui permet dans une vente ordinaire d’obtenir l’annulation ou la baisse du prix quand un vice caché rend le bien impropre à l’usage, est écartée quand le bien est vendu par autorité de justice. L’adjudicataire d’un appartement parisien qui découvre après la vente une fissure structurelle, une installation électrique dangereuse ou une infestation ancienne ne peut donc agir contre le vendeur sur ce fondement. Seule la visite organisée avant l’audience et la lecture attentive du cahier des conditions de vente, qui mentionne les diagnostics disponibles et l’occupation des lieux, permettent de mesurer le risque. L’étude MdB Scanner de septembre 2026 éclaire ce calcul : un appartement occupé se vend 63 % du prix du quartier contre 71 % pour un appartement libre, soit huit points de décote liés à l’occupation. Cette décote rémunère le coût et la durée de la libération des lieux, car l’adjudicataire d’un bien occupé doit engager une procédure d’expulsion contre l’occupant, avec le concours d’un commissaire de justice et, le cas échéant, le délai de la trêve hivernale. À l’inverse, les mises à prix très basses ne présagent de rien : sous 30 000 euros de mise à prix, une vente sur deux dépasse 3,3 fois le montant de départ, toujours selon la même étude. Le prix de départ fixé par le créancier n’est qu’un plancher d’appel, pas une estimation.

À Paris et en Île-de-France, trois réflexes s’ajoutent. D’abord, vérifier le ressort et le barreau : les ventes sont poursuivies devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et l’avocat enchérisseur doit être inscrit au barreau de ce tribunal. Pour un studio à Saint-Denis, c’est le tribunal judiciaire de Bobigny et un avocat de son barreau ; pour un appartement dans le 18e arrondissement, c’est le tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal, et un avocat au barreau de Paris. Ensuite, intégrer la décote parisienne réelle : avec un ratio médian de 77 % du prix du quartier à Paris, l’économie existe mais elle est plus modeste qu’en province, et elle se paie en frais, en délais et en risque d’occupation. Enfin, consulter le cahier des conditions de vente au greffe des saisies immobilières et assister à la visite : à Paris, les visites sont brèves, collectives et sans second passage, et le procès-verbal descriptif de l’huissier, annexé au cahier, est souvent la seule description fiable de l’état intérieur. Celui qui enchérit sans avoir lu ce procès-verbal achète à l’aveugle un bien sans garantie des vices cachés, avec un paiement exigible en deux mois et une folle enchère en cas de défaillance.

Conclusion

La surenchère du dixième corrige les adjudications bradées : toute personne peut, dans les dix jours, porter le prix au moins un dixième plus haut par acte d’avocat déposé au greffe, avec une garantie du dixième et une dénonciation en trois jours ouvrables aux trois parties, puis provoquer une audience deux à quatre mois plus tard dont la seconde adjudication est définitive. Le débiteur y gagne un prix plus élevé et un reliquat de dette réduit ; l’acheteur évincé y gagne une seconde chance, et le nouvel enchérisseur un prix transparent. Mais la procédure ne pardonne ni le retard ni l’oubli d’une dénonciation, comme l’a rappelé le juge parisien en avril 2025, et l’achat à la barre exclut la garantie des vices cachés, impose 10 % de garantie et le paiement en deux mois sous peine de folle enchère. Devant des prix médians de 60 % du marché et des écarts qui vont de 38 % à 77 % selon les territoires, le calcul se fait dossier en main : jugement d’adjudication, cahier des conditions de vente, procès-verbal descriptif et garantie bancaire prête avant l’audience.