Votre bailleur vous annonce qu’il va reprendre deux hectares de vos terres louées pour y construire une maison d’habitation, un bâtiment d’activité ou un lotissement. La notification invoque le changement de destination des parcelles et vous somme de libérer les lieux. Faut-il quitter les parcelles, pouvez-vous contester la résiliation et à quelle indemnité pouvez-vous prétendre pour la perte de ces terres en cours de bail ? La réponse tient dans un texte précis, l’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime, et dans la manière dont les tribunaux contrôlent sa mise en œuvre.
Ce texte autorise le propriétaire à résilier le bail à tout moment sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée, mais il l’enferme dans des conditions strictes : zonage d’urbanisme, engagement de changer la destination dans les trois ans, notification par acte extrajudiciaire désignant exactement les parcelles, effet différé d’un an et indemnisation comme en cas d’expropriation. Chaque manquement peut fonder une contestation devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le présent article détaille la méthode applicable : conditions à réunir par le bailleur, vérifications à la réception de la notification, moyens de contestation et calcul de l’indemnité d’éviction. Il s’appuie sur les textes en vigueur, sur l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026 qui annule une résiliation pour défaut de désignation des parcelles et sur l’arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2020 qui distingue la résiliation en cours de bail du congé donné à l’échéance.
Pour replacer cette résiliation partielle dans l’ensemble des reprises fondées sur l’urbanisme, consultez également notre analyse de la résiliation du bail rural lorsque des terres deviennent constructibles.
I. La résiliation partielle pour construire suppose des conditions de fond et de forme strictes
A. Seules des parcelles dont la destination agricole peut être changée peuvent être reprises
Le principe de départ doit être rappelé : le preneur d’un bail rural a droit au renouvellement de son bail. L’article L411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Le bailleur ne peut écarter ce droit qu’en justifiant d’un motif prévu par la loi. L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime précise d’ailleurs que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », sous réserve notamment des dispositions de l’article L411-32. La résiliation pour changement de destination constitue donc une exception légale au droit au renouvellement, et c’est au bailleur d’en réunir toutes les conditions.
La première condition tient à la nature des parcelles reprises. L’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Deux éléments cumulatifs se dégagent de cette phrase : la destination agricole des parcelles doit pouvoir être changée, et les parcelles doivent se situer en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document équivalent. Le preneur qui reçoit une notification doit donc vérifier le classement exact de chaque parcelle reprise dans le document d’urbanisme applicable : un classement en zone agricole ou naturelle, ou une simple affirmation du bailleur sans référence au plan, ne satisfait pas à cette exigence.
Hors zone urbaine, la résiliation reste possible mais elle est subordonnée à une garantie supplémentaire. Le même article dispose qu’en l’absence de plan local d’urbanisme ou en dehors des zones urbaines, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. Concrètement, le bailleur qui veut construire sur des parcelles classées en zone agricole doit obtenir cette autorisation avant de résilier, et le preneur est fondé à en demander la production. À défaut d’autorisation, la résiliation peut être contestée devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
La deuxième condition tient à l’engagement du bailleur. La résiliation prend effet un an après sa notification, et cette notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect du document d’urbanisme, au cours des trois années qui suivent la résiliation. Cet engagement n’est pas une formule de style : il doit figurer dans l’acte et il doit ensuite être exécuté. Le preneur doit donc conserver la notification, relever si l’engagement y figure avec précision, puis surveiller le devenir des parcelles pendant les trois années suivantes. Si les parcelles reprises restent en culture, sont relouées à un autre exploitant ou ne font l’objet d’aucun projet de construction, ce constat, établi par des pièces datées, peut être porté devant le tribunal.
La durée du bail n’empêche pas la résiliation, mais elle éclaire le contexte. L’article L411-5 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire ». La résiliation de l’article L411-32 peut intervenir à tout moment, y compris en cours de bail, ce qui la distingue du congé pour reprise à l’échéance. Cette distinction a une conséquence directe sur l’indemnisation, comme l’a jugé la Cour de cassation : dans son arrêt du 19 novembre 2020, la troisième chambre civile a retenu que « l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail » (Civ. 3e, 19 nov. 2020, pourvoi n° 19-20.767). Lorsque le bailleur attend l’échéance du bail pour reprendre les terrains devenus urbains, le preneur sortant ne peut pas réclamer sur ce fondement l’indemnité d’éviction prévue pour la résiliation en cours de bail. La première vérification du preneur porte donc aussi sur le calendrier : la notification intervient-elle en cours de bail ou pour l’échéance, et le bailleur a-t-il choisi la voie de la résiliation de l’article L411-32 ou celle du refus de renouvellement ?
Il faut enfin distinguer cette résiliation pour construire de la reprise pour exploiter. Quand le bailleur veut reprendre les terres pour les cultiver lui-même ou les faire cultiver par son conjoint ou un descendant, c’est le régime des articles L411-58 et suivants qui s’applique, avec ses propres conditions. L’article L411-58 du code rural et de la pêche maritime ouvre au bailleur « le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même », et l’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime impose au bénéficiaire de la reprise une exploitation personnelle effective : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Un arrêt récent de la cour d’appel d’Amiens du 2 juillet 2026 illustre ce contrôle dans le cadre d’une reprise pour installation, où la cour examine l’exploitation effective pendant neuf ans, la détention du matériel et le respect du contrôle des structures (CA Amiens, ch. baux ruraux, 2 juill. 2026, RG n° 25/03499). Rien de tel n’est exigé du bailleur qui résilie pour construire sur le fondement de l’article L411-32 : il n’a pas à s’installer agriculteur ni à exploiter pendant neuf ans, mais il doit démontrer le changement de destination et respecter la procédure. Le preneur ne doit donc pas contester une résiliation pour construire avec les arguments d’une reprise pour exploiter, et inversement : chaque régime a ses conditions propres, et le tribunal vérifie que le bailleur a choisi le bon fondement.
B. La notification doit désigner avec précision les parcelles reprises
La forme de la résiliation est aussi importante que son motif. L’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification ». L’acte extrajudiciaire, en pratique un acte de commissaire de justice, doit donc identifier exactement ce qui est résilié : les références cadastrales des parcelles reprises, leur contenance, leur situation et, lorsque seule une partie d’une parcelle est concernée, la délimitation précise de la fraction reprise, idéalement appuyée sur un plan. Une notification qui se borne à viser le bail dans son ensemble, sans dire quelles parcelles changent de destination, ne permet pas au preneur de comprendre l’étendue de ses droits ni de vérifier le classement d’urbanisme de chaque parcelle.
Un arrêt récent de la cour d’appel de Riom sanctionne exactement ce défaut. Dans cette affaire, le bailleur avait notifié le 1er mars 2022 la résiliation d’un bail rural portant sur plus de seize hectares, au motif que l’objet de la location était devenu pour partie constructible après la publication du plan local d’urbanisme de la commune. L’acte visait l’objet de la location dans son ensemble, sans restriction ni désignation des parcelles concernées. La cour constate que « la notification ainsi délivrée ne précise en aucun cas les parcelles concernées par le changement de destination », puis juge que « La notification de la résiliation portant sur l’ensemble des parcelles est donc irrégulière, cette irrégularité étant comme l’a justement relevé le premier juge, de nature à induire le preneur en erreur quant aux conséquences de la résiliation » (CA Riom, 1re ch. civ., 17 mars 2026, RG n° 24/01576, sur jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac du 19 septembre 2024). La cour ajoute que la notification de la résiliation doit nécessairement préciser les parcelles faisant l’objet du changement de destination, à moins que l’inexactitude ne soit pas de nature à induire le preneur en erreur. En l’espèce, malgré des discussions amiables antérieures entre les parties, les relations conflictuelles expliquaient que le preneur ait pu se méprendre sur les intentions réelles du bailleur. La notification a été déclarée nulle et de nul effet.
Cette décision donne au preneur une grille de lecture directement utilisable. À la réception d’une notification de résiliation pour construire, il faut d’abord lire l’acte ligne par ligne : les parcelles reprises y sont-elles désignées par leurs références cadastrales et leur surface, ou l’acte vise-t-il globalement le bail ? L’engagement de changer la destination dans les trois ans y figure-t-il ? La date de prise d’effet, un an après la notification, est-elle correctement fixée ? Ensuite, il faut comparer l’acte avec le bail et le relevé parcellaire : les surfaces annoncées correspondent-elles aux parcelles réellement louées, et la fraction reprise est-elle délimitée sans ambiguïté ? Enfin, il faut vérifier le classement de chaque parcelle reprise dans le plan local d’urbanisme en vigueur, en mairie ou auprès du service de l’urbanisme, et demander au bailleur la production de l’autorisation administrative lorsque les parcelles ne sont pas en zone urbaine. Tout écart entre l’acte et la réalité fonde une demande en nullité de la notification devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le preneur ne doit pas quitter les lieux sur la seule foi d’une notification irrégulière. Tant que la résiliation n’a pas pris effet régulièrement, le bail se poursuit et le fermage reste dû dans les conditions habituelles. Quitter volontairement les parcelles ou cesser de les exploiter avant l’issue du litige peut affaiblir la position du preneur, notamment pour l’évaluation de son préjudice. La conduite à tenir consiste à répondre par écrit en conservant copie de tous les échanges, à poursuivre l’exploitation des parcelles, à réunir les pièces du dossier et à saisir le tribunal paritaire pour faire constater la nullité de la notification et, à titre subsidiaire, fixer l’indemnité due. Lorsque la résiliation ne porte que sur une partie des terres louées et que l’amputation compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué : l’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. » Cette faculté doit être invoquée devant le tribunal, en l’appuyant sur des éléments comptables et techniques : part des surfaces reprises dans l’assolement, perte de parcelles attenantes au siège d’exploitation, remise en cause des rotations, des contrats en cours ou des investissements réalisés pour l’ensemble du parcellaire.
II. Contester la résiliation devant le tribunal paritaire et obtenir l’indemnité d’éviction
A. Les moyens de contestation et la procédure devant le tribunal paritaire
La contestation d’une résiliation partielle pour construire s’organise autour de trois axes : la régularité de la notification, la réalité des conditions de fond et l’étendue de la reprise. Sur la régularité, le preneur invoque les vices de l’acte extrajudiciaire : absence de désignation des parcelles, comme dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Riom le 17 mars 2026, défaut d’engagement de changer la destination dans les trois ans, erreur sur la date d’effet ou notification par simple lettre au lieu d’un acte extrajudiciaire. Sur le fond, il discute le classement des parcelles en produisant le plan local d’urbanisme applicable et, le cas échéant, l’absence d’autorisation administrative pour des parcelles situées hors zone urbaine. Il peut également mettre en cause la réalité du projet de construction : un engagement de pure forme, démenti par l’absence de toute démarche d’urbanisme ou par le maintien des terres en culture, fragilise la position du bailleur. Sur l’étendue, il oppose l’atteinte à l’équilibre économique de son exploitation pour obtenir que la résiliation soit étendue à la totalité du bien loué ou, à l’inverse, pour cantonner la reprise aux seules parcelles dont le changement de destination est établi.
Le choix du fondement de la demande détermine aussi l’indemnisation. Comme l’a jugé la Cour de cassation le 19 novembre 2020, l’indemnité d’éviction de l’article L411-32 n’est due que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail : si le bailleur attend l’échéance pour reprendre des terrains situés en zone urbaine, le congé relève du non-renouvellement et le preneur ne peut pas réclamer cette indemnité sur le fondement de la résiliation (Civ. 3e, 19 nov. 2020, pourvoi n° 19-20.767). Le preneur doit donc qualifier correctement sa situation avant de saisir le tribunal : une notification de résiliation en cours de bail ouvre droit à l’indemnité d’éviction, tandis qu’un congé pour l’échéance appelle d’autres moyens, tirés du droit au renouvellement de l’article L411-46 du code rural et de la pêche maritime et des conditions de la reprise pour exploiter des articles L411-58 et suivants. Une erreur de fondement peut conduire au rejet de la demande d’indemnité, alors même que la reprise serait contestable sur un autre terrain.
La procédure relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. Le preneur y demande à titre principal la nullité de la notification de résiliation et, à titre subsidiaire, la fixation de l’indemnité due et, le cas échéant, l’extension de la résiliation à la totalité du bien loué. Le dossier doit être constitué avec rigueur : bail rural et avenants, relevé parcellaire, notification contestée avec son accusé de réception, plan local d’urbanisme et certificat d’urbanisme des parcelles, échanges avec le bailleur, pièces comptables de l’exploitation, factures d’investissements réalisés sur les parcelles reprises, photographies datées et attestations. Lorsque le bailleur invoque une autorisation administrative, le preneur doit se procurer la décision et vérifier son champ exact. Lorsque le litige touche aussi au contrôle des structures, comme dans l’affaire jugée à Amiens où le preneur contestait la décision préfectorale relative à l’opération de reprise et avait saisi le tribunal administratif, chaque juridiction statue dans son ordre de compétence : le tribunal paritaire ne tranche pas à la place du juge administratif, et un sursis à statuer peut être sollicité dans l’attente de la décision administrative définitive. Cette articulation doit être anticipée dès la saisine, en exposant clairement au tribunal paritaire l’état des procédures parallèles.
Le preneur qui exploite avec un membre de sa famille ou qui envisage de transmettre son exploitation doit aussi mesurer les effets de la résiliation sur ses projets. La perte de plusieurs hectares peut compromettre une installation aidée, un plan d’investissement ou la viabilité d’un atelier. Ces éléments, chiffrés et documentés, alimentent à la fois la demande d’extension à la totalité du bail en cas d’atteinte grave à l’équilibre économique et l’évaluation du préjudice. À l’inverse, le bailleur qui prépare une résiliation partielle pour construire doit sécuriser chaque étape : vérification préalable du zonage de chaque parcelle, obtention de l’autorisation administrative hors zone urbaine, notification par acte extrajudiciaire désignant précisément les parcelles avec leur contenance, mention expresse de l’engagement triennal et respect du délai d’un an avant la prise d’effet. L’arrêt de Riom montre qu’une notification globale et approximative, même adossée à un classement constructible réel, peut être annulée en son entier.
B. L’indemnité d’éviction couvre l’intégralité du préjudice lié à la perte des parcelles
Lorsque la résiliation est intervenue en cours de bail, le preneur évincé a droit à réparation. L’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » La référence à l’expropriation fixe le niveau de l’exigence : il s’agit de replacer le preneur, autant que l’argent le permet, dans la situation où la résiliation ne l’aurait pas placé. Le préjudice indemnisable comprend la perte de jouissance des parcelles reprises pour la durée du bail qui restait à courir, la désorganisation de l’exploitation amputée d’une partie de ses terres, les investissements réalisés sur les parcelles reprises et devenus sans objet, ainsi que les frais directement exposés pour faire face à l’éviction. Chaque poste doit être prouvé par des pièces : comptabilité de l’exploitation, marges dégagées par les parcelles concernées, factures d’amendements, de drainages ou de plantations, contrats en cours affectés par la perte de surfaces, devis et factures de remise en état ou de transfert du matériel.
L’évaluation se fait parcelle par parcelle, en tenant compte de leur rôle dans l’exploitation. Des terres attenantes au siège, des parcelles drainées ou irriguées, des vergers ou des vignes ne se remplacent pas comme des hectares isolés de grande culture. Le tribunal peut ordonner une expertise pour décrire l’état des parcelles, apprécier les améliorations apportées par le preneur et chiffrer le préjudice. Le preneur a intérêt à préparer cette expertise en amont : état des lieux détaillé avant la sortie, constats de commissaire de justice, photographies datées, relevés de récoltes des années précédentes, attestations de l’entourage professionnel sur les pratiques culturales et les rendements. Lorsque la résiliation a été étendue à la totalité du bien loué en raison de l’atteinte grave à l’équilibre économique, l’indemnité porte sur l’ensemble de l’exploitation perdue, et pas seulement sur les parcelles initialement visées par le bailleur.
En attendant la fixation définitive de l’indemnité, le preneur bénéficie d’une protection légale contre une expulsion précipitée. Le texte précise qu’il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. Concrètement, si aucun accord n’est trouvé sur le montant, le preneur peut saisir le juge des référés du tribunal paritaire pour obtenir une indemnité provisionnelle, qui lui permet de faire face aux premières conséquences de l’éviction sans attendre le jugement au fond. Cette voie rapide suppose un dossier déjà étayé : même en référé, le juge n’accorde une provision que sur la base d’éléments sérieux établissant l’existence et un premier chiffrage du préjudice. Le preneur doit donc chiffrer tôt, même approximativement, poste par poste, avec les pièces disponibles, puis affiner devant le juge du fond.
Le bailleur, de son côté, ne peut pas s’affranchir de l’indemnité en faisant pression sur le preneur pour un départ anticipé sans contrepartie. Toute libération volontaire des parcelles devrait être constatée par écrit, après évaluation des conséquences financières, et le preneur qui accepte de partir avant la fin de l’année culturale doit faire mentionner dans l’accord les sommes versées et celles qui restent dues. Sans accord écrit et sans paiement, le preneur reste fondé à demeurer sur les parcelles jusqu’à l’expiration de l’année culturale en cours et à poursuivre la fixation judiciaire de son indemnité. Les sommes versées à titre provisionnel s’imputent ensuite sur l’indemnité définitive fixée par le tribunal.
Conclusion
La résiliation partielle d’un bail rural pour construire obéit à une logique simple : le bailleur peut reprendre des parcelles dont la destination agricole peut réellement changer, à condition de le notifier par acte extrajudiciaire désignant avec précision chaque parcelle, de respecter un délai d’un an avant la prise d’effet, de s’engager à changer la destination dans les trois ans et d’indemniser le preneur comme en cas d’expropriation. Hors zone urbaine, l’autorisation administrative s’ajoute à ces exigences. À chaque étape, le tribunal paritaire des baux ruraux contrôle le respect de ces conditions, et l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026 montre qu’une notification globale, qui vise l’ensemble du bail sans désigner les parcelles reprises, peut être annulée pour avoir induit le preneur en erreur.
Pour le preneur, la méthode tient en cinq vérifications : lire la notification et relever les parcelles, les surfaces et l’engagement triennal ; contrôler le classement de chaque parcelle dans le document d’urbanisme et exiger l’autorisation administrative hors zone urbaine ; déterminer si la résiliation intervient en cours de bail, seule hypothèse ouvrant droit à l’indemnité d’éviction de l’article L411-32 ; apprécier l’atteinte à l’équilibre économique pour demander, si nécessaire, l’extension à la totalité du bien loué ; chiffrer le préjudice pièce par pièce et saisir le tribunal paritaire, avec un passage en référé pour l’indemnité provisionnelle si aucun accord n’intervient. Menée avec rigueur, cette démarche permet soit de faire annuler une résiliation irrégulière et de conserver les terres, soit d’obtenir une indemnité correspondant à la réalité du préjudice subi.