Vous avez acheté 52 mètres carrés, votre géomètre n’en trouve que 47. À Paris, où le mètre carré se paie au prix fort, ces cinq mètres fantômes représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros versés pour du vide. La promesse du vendeur — « la surface est garantie par le diagnostic » — se heurte alors à une mécanique juridique implacable : quand la superficie réelle d’un lot de copropriété est inférieure de plus d’un vingtième à celle portée à l’acte, l’acheteur peut exiger une baisse du prix proportionnelle à ce qui manque, dès le premier mètre carré. Deux tribunaux viennent de le rappeler en 2026, avec des condamnations de 13 969,53 euros à Montpellier et de 51 637,50 euros à Dax.

En bref, la réponse tient en quatre points. D’abord, la mention de la superficie est obligatoire dans tout avant-contrat et tout acte de vente d’un lot de copropriété, et son absence ouvre une action en nullité que seule la signature de l’acte authentique peut purger. Ensuite, le mesurage obéit à des règles strictes : planchers des locaux clos et couverts, déduction des murs et des gaines, exclusion des hauteurs sous 1,80 mètre et des lots de moins de 8 mètres carrés. Troisièmement, l’action en diminution du prix suppose un manque de plus de 5 % et doit être intentée dans l’année de l’acte authentique, à peine de déchéance. Enfin, le vendeur paie, et le diagnostiqueur qui s’est trompé répond lui aussi, mais seulement au titre de la perte de chance du vendeur, pas en garantie intégrale du prix.

Quelques réserves avant d’entrer dans le détail. Les montants cités viennent d’affaires jugées en 2026, pas d’un barème général : chaque calcul dépend du prix et des surfaces de votre acte. La garantie de superficie ne s’applique qu’aux ventes de lots soumis au statut de la copropriété, pas aux maisons individuelles. Les décisions racontent des litiges précis, avec leurs diagnostics contradictoires et leurs expertises, et seul le juge tranchera votre situation au vu de vos pièces.

I. Ce que la garantie de superficie couvre, et ce qu’elle exclut

A. La mention obligatoire, la nullité et les lots qui échappent à la règle

Le principe est posé par la loi du 10 juillet 1965 : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Autrement dit, un compromis ou une promesse qui ne dit mot de la surface est annulable, et cette superficie est définie par décret, pas par l’imagination des parties.

Tout le monde ne peut pas agir, et pas n’importe quand. Le texte ouvre l’action en nullité au bénéficiaire de la promesse de vente, au promettant en cas de promesse d’achat ou à l’acquéreur : « Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Un mois après l’acte authentique, la porte de la nullité se referme.

Surtout, une fois l’acte authentique signé avec la mention de superficie, il est trop tard pour revenir sur l’avant-contrat : « La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La Cour de cassation applique cette purge à la lettre. Le 22 novembre 2018 (pourvoi n° 17-23.366, arrêt n° 1009 FS-P+B+I), la troisième chambre civile a cassé un arrêt parisien qui avait admis une régularisation amiable : les acquéreurs avaient signé, avec la mention « pris connaissance », un certificat de mesurage annexé à une promesse muette sur la superficie, et la cour d’appel y avait vu un ensemble contractuel indissociable. Pour la Cour, quand la promesse ne mentionne pas la superficie, seul l’acte authentique qui la mentionne éteint l’action en nullité de l’avant-contrat (Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, pourvoi n° 17-23.366). Le certificat de mesurage signé avec la mention « pris connaissance » ne vaut pas régularisation conventionnelle : aucun additif, aucun certificat signé ne remplace l’acte authentique. En pratique, si votre compromis ne mentionne aucune surface, faites mesurer et faites mentionner la superficie à l’acte authentique, ou assumez le risque d’une nullité qui survit jusqu’à un mois après la vente.

En pratique parisienne, le piège se niche souvent dans l’avant-contrat lui-même. Beaucoup de compromis reprennent sans vérification l’attestation du diagnostiqueur missionné par le vendeur, parfois ancienne de plusieurs mois, parfois établie avant des travaux qui ont modifié les volumes : création d’une gaine, coffrage d’une canalisation, faux plafond qui abaisse la hauteur sous 1,80 mètre sur une partie de la pièce. Or la nullité pour absence de mention joue dès ce stade, et son délai d’un mois après l’acte authentique est encore plus bref que celui de l’action en diminution du prix. L’acheteur vigilant exige donc avant de signer l’acte authentique un mesurage récent, détaillé et cohérent avec l’état réel du bien au jour de la vente : c’est ce bien matériel, tel qu’il se présente à ce moment-là, que le juge retiendra, comme la Cour de cassation l’a confirmé en 2013 pour un sous-sol aménagé. Si le compromis ne mentionne aucune superficie, la signature de l’acte authentique qui la mentionne purge l’irrégularité, mais elle ne purge rien d’autre : une surface mentionnée et fausse ouvre toujours l’action en diminution pendant un an.

La garantie ne couvre pas tout. Le même article 46 exclut d’emblée certaines dépendances : « Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce seuil, c’est 8 mètres carrés : « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. » (article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Une cave, un parking ou un cagibi de 6 mètres carrés vendus avec l’appartement ne comptent pas, et leur absence de mesurage n’ouvre aucun droit. Vérifiez donc d’abord que le local litigieux est bien une partie privative d’habitation, pas une dépendance exclue.

Dernière frontière, souvent ignorée : il faut une copropriété. Le 28 janvier 2009 (pourvoi n° 06-19.650), la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait appliqué la garantie à la vente de deux pavillons mitoyens : la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire avait entraîné de plein droit la disparition de la copropriété, et l’article 46 ne pouvait plus jouer. Si vous achetez une maison individuelle entière, non soumise au statut de la copropriété, la garantie légale de superficie ne s’applique pas : seule une clause contractuelle de mesurage, ou une autre garantie comme celle des vices cachés, peut alors être discutée. Quand le désaccord porte sur la surface d’un bien en copropriété à Paris, où chaque mètre carré pèse des milliers d’euros, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier le statut de l’immeuble, de relire l’acte et de qualifier la bonne action avant que les délais ne courent.

B. Le mesurage lui-même : clos et couvert, 1,80 mètre, et l’état réel du bien

Mesurer Carrez, ce n’est pas mesurer tout ce qui est sous toit. Le décret dispose : « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » (article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Trois conséquences pratiques : on déduit l’emprise des murs, cloisons et gaines ; on ignore tout ce qui est sous 1,80 mètre de hauteur, comme les sous-pentes de combles ou les mezzanines basses ; et les balcons, terrasses et loggias ouverts, qui ne sont ni clos ni couverts, n’entrent pas dans le compte. C’est là que naissent la plupart des écarts : le vendeur a compté la véranda non chauffée, le palier sous pente ou la mezzanine de 1,70 mètre, le géomètre de l’acheteur les retire, et plusieurs mètres s’évaporent.

Le bien se juge tel qu’il est, pas tel que les papiers le décrivent. Le 2 octobre 2013 (pourvoi n° 12-21.918), la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une SCI venderesse qui contestait la prise en compte d’un local de sous-sol : la cour d’appel avait exactement retenu qu’il fallait prendre en compte le bien dans l’état matériel où il se trouvait au jour de la vente, et estimé souverainement que ce local, annexe directement reliée à la pièce du rez-de-chaussée, n’était plus la cave décrite par le règlement de copropriété et l’acte de vente mais une réserve aménagée et transformée, sans avoir à répondre au moyen tiré du caractère inondable du sous-sol, jugé inopérant : ce local devait donc compter dans la superficie des parties privatives vendues (Cass. 3e civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-21.918, rejet). Deux leçons : un sous-sol aménagé et relié au logement compte, même si l’acte dit encore « cave », et l’argument de l’humidité ne suffit pas à l’exclure du mesurage. Attention à ne pas en déduire l’inverse : compter un local dans la superficie Carrez ne dit rien de son habitabilité ni de sa décence, qui relèvent d’autres règles.

Reste la question de qui mesure et comment. La chambre des notaires du Grand Paris rappelle que l’erreur peut jouer dans les deux sens jusqu’à l’avant-contrat, et que le mesurage initial conditionne tout le contentieux ultérieur : un diagnostic complaisant ou bâclé expose le vendeur à payer la différence, puis à se retourner contre le diagnostiqueur. Faites donc mesurer par un professionnel, conservez l’attestation et son détail pièce par pièce, et si vous contestez, faites établir un second mesurage contradictoire, en présence du vendeur : dans l’affaire montpelliéraine jugée en 2026, c’est le certificat du géomètre expert dressé en présence des deux parties qui a emporté la conviction du tribunal face aux deux attestations successives et contradictoires du premier diagnostiqueur.

II. Agir vite, chiffrer juste et assigner les bons adversaires

A. Le seuil d’un vingtième, la proportionnelle dès le premier mètre et l’année couperet

Quand la surface réelle est supérieure à celle de l’acte, le vendeur n’y gagne rien et l’acheteur non plus : « Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Des mètres en plus ne font pas remonter le prix. En revanche, quand il en manque : « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Trois précisions capitales : le seuil déclencheur est de 5 %, en deçà il n’y a rien à réclamer ; une fois le seuil franchi, la réduction se calcule sur tout le manque, dès le premier mètre carré, pas seulement au-delà des 5 % ; et c’est le prix exprimé à l’acte, divisé par la surface exprimée, qui donne le prix au mètre carré de référence.

Le tribunal judiciaire de Montpellier l’a appliqué le 13 août 2026 (RG 22/03074) : un duplex vendu 151 550 euros par acte authentique du 8 juillet 2021 sur la foi d’une attestation de 50,88 mètres carrés, remesuré à 46,88 puis à 46,19 mètres carrés par un géomètre expert en présence du vendeur, soit un manque de 4,69 mètres carrés et plus de 9 % de la surface annoncée. Au prix de 2 978,57 euros le mètre carré, le tribunal a condamné le vendeur à 13 969,53 euros de diminution du prix, intérêts légaux en sus, après une mise en demeure restée vaine et une assignation du 7 juillet 2022, dans l’année de la vente. Le tribunal judiciaire de Dax, le 14 janvier 2026 (RG 24/01087), a jugé de même pour deux lots vendus ensemble 425 000 euros par acte du 31 octobre 2023 avec 66,85 mètres carrés déclarés, remesurés à 58,73 puis 56,86 mètres carrés, soit un écart de 12,15 % : 51 637,50 euros de réduction du prix, plus 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. À Paris et en Île-de-France, où le prix au mètre carré dépasse souvent 10 000 euros, le même calcul devient vertigineux : 4 mètres manquants à 10 000 euros, c’est 40 000 euros de diminution, dès lors que le seuil des 5 % est franchi et que l’action est intentée à temps.

Car le temps est l’ennemi de l’acheteur : « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. » (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Un an à compter de l’acte authentique, pas de la découverte de l’erreur, et la sanction est la déchéance, qui éteint le droit lui-même. L’assignation de Montpellier, délivrée le 7 juillet 2022 pour un acte du 8 juillet 2021, est passée de justesse : à quelques jours près, les 13 969,53 euros étaient perdus. Concrètement, dès le doute, écrivez au vendeur, faites remesurer contradictoirement, adressez une mise en demeure chiffrée, puis assignez avant l’anniversaire de l’acte. Et ne comptez pas sur des demandes annexes pour arrondir : à Dax, le tribunal a débouté les acquéreurs de leurs demandes de remboursement des frais notariés et des frais de diagnostic comme de leur préjudice moral. Seule la diminution proportionnelle du prix, plus l’article 700 et les dépens, est acquise quand les conditions sont réunies.

B. Contre qui agir : le vendeur paie, le diagnostiqueur répond de sa faute

L’action en diminution du prix se dirige contre le vendeur, même de bonne foi, même s’il n’a fait que recopier le diagnostic. Le vendeur qui a payé peut ensuite se retourner contre le diagnostiqueur fautif, mais ce recours obéit à ses propres règles, et le diagnostiqueur ne paie pas à la place du vendeur. À Montpellier, le vendeur appelait en garantie la société de diagnostic qui avait certifié 50,88 mètres carrés avant de se dédire à 46,88 : le tribunal l’a débouté de sa demande de garantie intégrale, tout en condamnant la société à lui verser 10 227,53 euros au titre de la perte de chance, intérêts capitalisés, plus 2 500 euros d’article 700 à l’acheteur et 2 500 euros au vendeur, ainsi que les entiers dépens, avec exécution provisoire, de sorte que l’acheteur recouvre sans attendre l’éventuel appel et que les intérêts légaux courent dès le jugement. La faute du diagnostiqueur — deux mesurages faux, manquement à son obligation de résultat — est sanctionnée, mais par une indemnité de perte de chance, inférieure à la diminution du prix : le vendeur conserve une partie de la charge. La cour d’appel de Paris, le 10 avril 2026 (pôle 4, chambre 1, RG 24/01917), a confirmé un jugement dans le même sens dans une affaire impliquant deux sociétés de diagnostic, condamnées in solidum à 2 500 euros d’article 700 et aux dépens : les juridictions ne laissent pas passer les mesurages approximatifs, mais elles distinguent la dette du vendeur envers l’acheteur et la dette du diagnostiqueur envers le vendeur.

La preuve se prépare dès le soupçon. Conservez l’acte authentique et son annexe de mesurage, toutes les attestations successives du diagnostiqueur, vos échanges écrits avec le vendeur et la mise en demeure chiffrée avec sa preuve de réception : à Montpellier, le courriel de novembre 2021, le contrôle contradictoire et la mise en demeure de juin 2022 ont jalonné un dossier que le tribunal a jugé recevable et fondé. Faites constater par commissaire de justice l’état des lieux litigieux — hauteur sous plafond, sous-pentes, locaux ouverts comptés à tort — avant tous travaux qui modifieraient les volumes, car rénover avant de mesurer, c’est effacer la preuve du manque. Et n’attendez pas le rapport d’un expert judiciaire pour assigner : l’expertise peut être ordonnée en cours d’instance, mais l’assignation, elle, doit partir avant l’expiration de l’année, à peine de déchéance.

Pour l’acheteur parisien, la méthode se résume en cinq gestes. D’abord, comparer l’acte et le réel : relire la superficie portée à l’acte authentique, identifier les surfaces douteuses au regard du décret — sous-pentes sous 1,80 mètre, loggias ouvertes, dépendances de moins de 8 mètres carrés, locaux comptés à tort. Ensuite, faire remesurer par un géomètre expert, si possible en présence du vendeur, avec un certificat détaillé pièce par pièce. Puis calculer : écart divisé par surface de l’acte, supérieur à 5 % ; prix divisé par surface de l’acte, multiplié par les mètres manquants. Puis mettre en demeure par écrit, en chiffrant la diminution réclamée. Enfin, assigner avant un an à compter de l’acte authentique. Si le bien n’est pas en copropriété, si le local litigieux est une cave ou un parking, ou si le délai est passé, l’action Carrez est fermée : d’autres voies existent parfois, comme la garantie des vices cachés pour un défaut caché rendant le bien impropre à son usage, mais elles supposent d’autres conditions et d’autres preuves, à examiner avec votre conseil.

La superficie Carrez n’est donc ni une formalité ni une promesse commerciale : c’est une garantie légale chiffrée, avec son seuil, sa proportionnelle et son couperet d’un an. Les vendeurs ont intérêt à faire mesurer sérieusement avant de signer, les diagnostiqueurs à ne certifier que ce qu’ils ont mesuré selon le décret, et les acheteurs à vérifier avant l’anniversaire de l’acte. Quand les mètres manquent, le juge compte, et il compte juste : 4,69 mètres à Montpellier, 13 969,53 euros ; 12,15 % à Dax, 51 637,50 euros. À ce tarif parisien du mètre carré, laisser passer l’échéance coûte plus cher que l’expertise qui l’aurait révélée à temps.