Au début du mois d’octobre 2026, de nombreux copropriétaires parisiens découvrent dans leur courrier deux plis qui se suivent de près : l’appel du quatrième trimestre du budget prévisionnel, exigible le 1er octobre, puis une mise en demeure du syndic qui brandit l’inscription d’une hypothèque légale sur leur lot. L’angoisse est immédiate : un appartement grevé d’une hypothèque se vend plus difficilement, le notaire exigera des comptes au moment de la vente, et la banque qui finance l’acquéreur regardera l’état hypothécaire de travers. Faut-il pour autant payer sans discuter, de peur que l’inscription ne devienne définitive ? La réponse est non. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires n’est ni automatique ni incontrôlable : la loi du 10 juillet 1965 l’enferme dans des conditions strictes, une dette devenue exigible, une mise en demeure restée infructueuse, des créances de moins de cinq ans, et les tribunaux sanctionnent les inscriptions prises à la légère. Le 12 mars 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi débouté un syndicat qui réclamait 137 810,74 euros à une société civile immobilière et ordonné, aux frais du syndicat, la radiation de l’hypothèque légale inscrite le 18 février 2022 sur trois lots. À l’inverse, une demande de mainlevée présentée sans garantie sérieuse se heurte à un refus sec : le 26 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté la mainlevée partielle sollicitée par un copropriétaire qui ne proposait qu’un séquestre de 3 458,68 euros face à une créance inscrite de 182 720 euros. Cet article explique comment vérifier l’hypothèque qui frappe votre lot parisien, comment obtenir sa radiation ou sa mainlevée devant le tribunal judiciaire, et comment vendre malgré l’inscription sans renoncer à contester les sommes réclamées.
I. L’hypothèque légale inscrite par le syndic est-elle régulière ?
A. Dette exigible et mise en demeure restée trente jours sans effet : les conditions de l’inscription
Le point de départ est l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi. » Trois enseignements se dégagent de ce texte. D’abord, l’hypothèque garantit aussi bien les provisions appelées au titre du budget prévisionnel que les soldes définitifs après approbation des comptes : le syndic n’a pas à attendre l’arrêté des comptes pour inscrire. Ensuite, hors le cas particulier de l’article 33, aucune inscription n’est possible sans une dette devenue exigible et sans une mise en demeure restée infructueuse : une simple relance amiable, un appel de fonds non encore échu ou une facture contestée dans son principe ne suffisent pas. Enfin, le syndic tient ce pouvoir de la loi elle-même : « Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. » Inutile donc de chercher un vote d’assemblée qui aurait autorisé l’inscription : ce moyen de défense ne prospère pas. La contestation utile porte sur la dette et sur la mise en demeure, jamais sur l’absence d’autorisation.
La mise en demeure obéit elle-même à un formalisme rigoureux, et c’est là que les procédures du syndic échouent le plus souvent. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 11 septembre 2025, dans un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond sous le numéro RG 25/01774, qui mérite d’être lu de près par tout copropriétaire parisien mis en demeure à l’automne. En l’espèce, le syndicat avait adressé une lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 16 janvier 2025, visant une provision impayée au 1er janvier 2025 d’un montant de 633,38 euros, et avait fait assigner la société débitrice dès le 10 février 2025. Le tribunal relève d’abord que la mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 16 janvier 2025 et visant le délai de trente jours de l’article 19-2, réclamait une provision impayée au 1er janvier 2025 d’un montant de 633,38 euros. Pour le tribunal, le délai de trente jours a couru du lendemain de la présentation, soit du 17 janvier 2025 au 17 février 2025 inclus, tandis que l’assignation avait été délivrée dès le 10 février 2025, une semaine avant l’expiration du délai et avant même l’exigibilité des créances visées. Le tribunal en déduit que les demandes du syndicat fondées sur l’article 19-2 sont irrecevables : le dispositif déclare ces demandes irrecevables et condamne le syndicat aux dépens. La leçon pratique est directe : conservez l’enveloppe et l’avis de réception de la mise en demeure, notez la date de première présentation, comptez trente jours à partir du lendemain, et vérifiez que toute assignation ou inscription postérieure respecte ce calendrier. Un syndic pressé qui agit une semaine trop tôt perd son procès, même pour 633,38 euros.
Le fondement de cette exigence se trouve à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Ce mécanisme, redoutable, rend exigible d’un coup l’ensemble de la dette de l’exercice dès qu’une provision trimestrielle reste impayée trente jours après la mise en demeure : c’est ce qui explique qu’une mise en demeure d’octobre puisse déboucher sur une inscription couvrant des sommes considérables. Mais le même article subordonne la condamnation judiciaire à des constatations précises : « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. » Autrement dit, le syndic qui poursuit doit produire le procès-verbal qui a voté le budget, les travaux ou les comptes : sans vote, pas de condamnation. Demandez systématiquement au syndic la copie de ces procès-verbaux et de votre décompte individuel : un syndic qui refuse de les produire fragilise sa propre créance.
Dernière condition, souvent oubliée, et pourtant dirimante : l’ancienneté de la créance. L’article 19 verrouille la porte du passé : « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. » Une hypothèque inscrite en octobre 2026 ne peut donc garantir que des créances devenues exigibles après octobre 2021. Si le bordereau d’inscription vise des appels anciens sans inscription complémentaire antérieure, l’inscription est irrégulière pour cette fraction en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, et le moyen doit être soulevé devant le tribunal. Ce verrou des cinq ans s’articule avec la prescription de droit commun : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Et l’article 2224 du code civil fixe la règle : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Vérifiez donc, ligne par ligne, la date d’exigibilité de chaque poste repris dans l’inscription : tout poste prescrit ou exigible depuis plus de cinq ans doit en être retranché.
B. Montant inscrit au service de la publicité foncière : principal, frais et prescription
Une inscription régulière dans son principe peut encore être excessive dans son montant, et chaque euro contestable doit être traqué, car l’hypothèque grève la valeur de votre lot à hauteur du montant inscrit. La première vérification porte sur le principal : ce que le syndic peut exiger dépend du vote de l’assemblée et de la répartition entre les lots. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 organise les provisions courantes : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. » Il ajoute : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. » Et il fixe le calendrier : « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » L’appel reçu début octobre correspond donc au quatrième quart du budget de l’exercice, sauf si l’assemblée a fixé d’autres modalités. Quant aux travaux votés hors budget, le même article prévient : « Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » Exigez le procès-verbal qui a voté les travaux et le calendrier d’exigibilité : une échéance de travaux réclamée avant la date votée n’est pas exigible et ne peut pas nourrir l’hypothèque.
La deuxième vérification porte sur la répartition de la dépense entre les copropriétaires, car un appel calculé sur de mauvaises bases gonfle artificiellement la créance inscrite. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux masses : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » Pour le reste : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Concrètement, dans un immeuble parisien, le copropriétaire du rez-de-chaussée qui ne se sert jamais de l’ascenseur ne doit pas supporter les charges d’ascenseur comme les étages : c’est le critère de l’utilité objective qui commande. À l’inverse, les charges générales suivent les tantièmes, même pour un lot vacant : l’inoccupation ne suspend pas la participation. Si le règlement de copropriété a été modifié ou si votre lot a été divisé, faites vérifier vos tantièmes par le syndic : une erreur de quote-part se répercute sur chaque appel et sur l’inscription.
La troisième vérification porte sur les frais que le syndic ajoute à la dette, poste sur lequel les dérapages sont les plus fréquents. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’autorise l’imputation au seul copropriétaire concerné que pour : « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». Chaque mot compte : les frais doivent être nécessaires, postérieurs à la mise en demeure, et adossés à une créance justifiée. Des frais de relance antérieurs à la mise en demeure, des honoraires de recouvrement forfaitaires sans justification, ou des frais exposés pour une créance qui s’avère infondée ne peuvent pas être mis à votre charge. Contestez-les par écrit dès la mise en demeure, en visant l’article 10-1, et reproduisez la contestation devant le tribunal : le juge doit vérifier, frais par frais, leur nécessité et leur période d’imputation. Le même article offre une protection décisive au copropriétaire qui gagne son procès : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » Gagner contre le syndic, c’est donc aussi échapper aux frais de la procédure : un argument qui change le calcul du litige.
Lorsque la résolution d’assemblée qui fonde l’appel vous paraît elle-même irrégulière, un autre délai, bref et impitoyable, entre en jeu. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Passé ce délai, la résolution devient incontestable, et avec elle l’appel de fonds qu’elle autorise : le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 12 mars 2026 en jugeant que les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée dans les deux mois ne peuvent plus remettre en cause les comptes et le budget provisionnel ainsi votés. En revanche, chaque copropriétaire reste admis à discuter les modalités de calcul du solde de son propre compte individuel de copropriété : l’erreur de décompte personnel reste attaquable quand bien même le budget serait devenu définitif. Si vous recevez en octobre le procès-verbal d’une assemblée de septembre qui a voté des travaux contestables, assignez dans les deux mois, en visant l’annulation de la résolution : c’est la seule voie pour faire tomber l’appel à sa racine. Pour le raisonnement complet sur ce recours, la page du cabinet consacrée à la contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété à Paris dans le délai de deux mois détaille la qualité d’opposant ou de défaillant et l’assignation à délivrer.
II. Comment faire radier l’hypothèque et vendre le lot malgré l’inscription ?
A. Mainlevée judiciaire ou radiation : garantie équivalente ou dette inexistante
Deux routes mènent à la disparition de l’inscription, et il faut choisir la bonne selon votre situation : la mainlevée judiciaire, qui suppose d’offrir une garantie, ou la radiation, qui sanctionne une créance inexistante. La mainlevée obéit à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. » Le tribunal judiciaire de Nanterre a appliqué ce texte à la lettre le 26 janvier 2026, dans un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond sous le numéro RG 25/00938, et son raisonnement vaut mode d’emploi inversé de ce qu’il ne faut pas faire. Le copropriétaire, propriétaire d’un studio au rez-de-chaussée, avait fait inscrire contre lui le 12 février 2024 une hypothèque légale enregistrée volume 2024V numéro 640 pour un principal de 182 720 euros au titre d’appels de travaux impayés, alors même qu’une promesse de vente du lot avait été consentie le 31 janvier 2024 au prix de 125 000 euros. Il demandait la mainlevée partielle pour vendre, en proposant le séquestre entre les mains du notaire d’une somme de 3 458,68 euros correspondant aux charges du seul lot numéro 3. Le tribunal rappelle d’abord qu’en application de l’article 19, les créances du syndicat, provisions comme soldes définitifs, sont garanties par l’hypothèque légale. Puis il pose l’exigence centrale : c’est au demandeur qui sollicite la mainlevée de démontrer qu’il dispose d’une garantie équivalente à la valeur de la créance inscrite. Or la promesse de vente de 125 000 euros était caduque depuis le 15 avril 2024 faute de prorogation, et le séquestre proposé de 3 458,68 euros ne couvrait qu’une fraction dérisoire des 182 720 euros inscrits. Conclusion du tribunal : faute pour le demandeur d’établir l’existence d’une garantie équivalente, la demande de mainlevée de l’hypothèque et les demandes subséquentes sont rejetées. Le copropriétaire est débouté, condamné aux dépens et à 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est claire : pour obtenir la mainlevée partielle afin de vendre, présentez une promesse de vente en cours de validité et un séquestre du prix qui couvre réellement la créance inscrite, à défaut la garantie n’est pas équivalente et la demande échoue.
La radiation, elle, ne demande aucune garantie : elle constate que l’inscription n’aurait jamais dû exister parce que la dette n’est pas établie. Le tribunal judiciaire de Paris en a donné une illustration éclatante le 12 mars 2026, dans un jugement de la chambre des charges de copropriété sous le numéro RG 22/02270. Le syndicat réclamait à une société civile immobilière, propriétaire de quatre lots, la somme de 137 810,74 euros arrêtée au 13 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021, date de présentation de la mise en demeure, plus 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. La société contestait l’intégralité du décompte et demandait la mainlevée de l’hypothèque inscrite sur ses lots. Le tribunal déboute le syndicat de l’ensemble de ses demandes, puis ordonne, aux frais du syndicat, la radiation de l’hypothèque légale inscrite au service de la publicité foncière le 18 février 2022 sous le volume B214P01 2022 et portant sur les lots numéros 5, 6 et 8 de la société, selon les modalités de l’article 2436 du code civil. L’inscription est donc effacée aux frais du syndicat, par dépôt de l’expédition du jugement au service de la publicité foncière, conformément à l’article 2436 du code civil : « Dans l’un et l’autre cas, ceux qui requièrent la radiation déposent au service chargé de la publicité foncière l’expédition de l’acte authentique portant consentement, ou celle du jugement. » Le tribunal ajoute deux protections financières pour le copropriétaire victorieux : 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure. Moralité : quand le syndic ne prouve pas sa créance, c’est lui qui paie la radiation, les dépens et une indemnité. Contester le fond de la dette, avec pièces et décompte contradictoire, reste l’arme la plus rentable.
Entre ces deux voies, n’oubliez pas le levier des délais de paiement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond, sollicitez à titre subsidiaire des délais de grâce en justifiant de votre situation : revers de trésorerie passager, vente du lot en cours, loyers à percevoir. Le juge peut subordonner ces délais à des garanties, et sa décision suspend les procédures d’exécution. À Paris, où les chambres des charges de copropriété du tribunal judiciaire statuent chaque semaine sur ces dossiers, une demande de délais documentée, accompagnée du paiement de l’incontestable, présente toujours mieux qu’un refus global de payer.
B. Vendre le lot grevé : opposition du syndic, certificat et contestation sans acquiescement
L’hypothèque inscrite n’interdit pas de vendre, mais elle organise un partage contraint du prix avec le syndicat : c’est le mécanisme de l’opposition sur le prix de vente, prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il faut connaître dans le détail avant de signer l’avant-contrat. Le texte dispose : « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » Premier réflexe du vendeur parisien : demander au syndic, dès la mise en vente, un certificat de moins d’un mois attestant l’absence de dette. Si le syndic le délivre, aucune opposition n’est possible et le prix vous revient intégralement. S’il le refuse ou s’il mentionne des sommes que vous contestez, la vente peut quand même avoir lieu, mais le notaire avisera le syndic, qui disposera alors d’un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis pour « former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ». L’opposition n’est valable que si elle énonce, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance : une opposition qui se borne à un montant global, sans détailler les provisions, les exercices et les frais, encourt la nullité, et ce moyen doit être plaidé devant le tribunal.
Une fois l’opposition formée, le notaire ne peut plus vous remettre librement le prix : « Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. » Ce délai de trois mois est votre fenêtre d’action : contestez l’opposition devant le tribunal judiciaire de Paris avant son expiration, en reprenant chacun des moyens exposés dans la première partie de cet article, dette non exigible, mise en demeure irrégulière, créances prescrites ou exigibles depuis plus de cinq ans, frais non nécessaires, erreur de tantièmes. La contestation judiciaire bloque le versement au syndicat jusqu’au jugement. Précision importante, qui tient à la cohérence du système : « L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. » (article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965) Et l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil. » L’opposition et l’hypothèque sont donc les deux faces d’une même garantie : contester l’une, c’est fragiliser l’autre.
Le point le plus rassurant pour le vendeur a été tranché par la Cour de cassation le 11 juillet 2024, dans un arrêt de la troisième chambre civile sous le pourvoi numéro 23-11.700, publié au Bulletin : laisser le notaire verser au syndic ne vaut pas renonciation à contester. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait vendu deux lots et laissé déduire du prix la somme de 48 787,77 euros, soit 47 965,77 euros de provisions et 820 euros d’honoraires d’état daté, pour exécuter un jugement exécutoire par provision et faire rétablir son appel au rôle. La cour d’appel avait vu dans ce versement sans réserve un acquiescement aux prétentions du syndicat. La Cour de cassation censure au visa des articles 408, 409 et 410 du code de procédure civile et de l’article 20, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.700, publié au Bulletin), en rappelant d’abord le mécanisme de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : le notaire « libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues, devant verser, à défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties ». Puis elle tranche : le paiement opéré par le notaire à la suite de l’opposition du syndicat, sans contestation judiciaire du vendeur, ne vaut pas acquiescement de ce dernier, car une telle opposition n’est ni une demande en justice ni un jugement (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.700, publié au Bulletin). Vous pouvez donc vendre pour débloquer une situation, laisser le notaire purger l’opposition, puis contester les sommes devant le tribunal : le paiement contraint par la vente ne vous fait pas perdre le procès. Pour sécuriser ce schéma, mentionnez par écrit au notaire que le versement intervient sous toutes réserves et pour les seuls besoins de la réalisation de la vente, puis assignez dans le délai utile : la réserve écrite et l’assignation rapide ferment la porte à tout argument d’acquiescement.
À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités pratiques méritent d’être anticipées. D’abord, la compétence : les litiges de charges et d’hypothèque relèvent du tribunal judiciaire de Paris, pôle des charges de copropriété, qui statue selon la procédure accélérée au fond pour les demandes de provision de l’article 19-2 comme pour les demandes de mainlevée de l’article 19. Ensuite, la publicité foncière : l’inscription comme la radiation s’effectuent au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble, et le bordereau d’inscription mentionne le montant, les causes et le volume d’enregistrement, autant d’éléments à contrôler sur l’état hypothécaire que votre notaire peut obtenir avant la vente. Enfin, les délais parisiens : entre une assemblée générale de septembre qui vote des travaux, l’appel de fonds d’octobre, la mise en demeure de novembre et une inscription en début d’année, le copropriétaire qui réagit dès le premier courrier dispose de plusieurs mois pour construire sa défense, là où celui qui attend l’assignation subit le calendrier du syndic. Faites établir l’état hypothécaire de votre lot dès la mise en vente, exigez le certificat du syndic de moins d’un mois, et provisionnez par écrit chaque versement en l’imputant sur les postes non contestés : ces trois gestes, accomplis à l’automne, décident souvent de l’issue du litige du printemps.
Conclusion
L’hypothèque légale du syndicat n’est pas une fatalité : c’est une garantie encadrée, qui ne vaut que par la dette qu’elle sécurise. Vérifiez l’exigibilité de chaque poste, le calendrier de la mise en demeure et son délai de trente jours à compter du lendemain de la première présentation, l’ancienneté des créances au regard du verrou des cinq ans, la nécessité de chaque frais de recouvrement, et la régularité de la résolution d’assemblée dans son délai de contestation de deux mois. Si la dette est inexistante ou mal établie, demandez la radiation aux frais du syndicat, comme l’a obtenue la société déboutée de 137 810,74 euros devant le tribunal judiciaire de Paris le 12 mars 2026, avec 2 000 euros de frais irrépétibles et la dispense des frais de procédure. Si la dette existe mais que vous devez vendre, sollicitez la mainlevée partielle en offrant une garantie réellement équivalente, promesse en cours de validité et séquestre couvrant l’inscription, faute de quoi le tribunal la refusera comme à Nanterre le 26 janvier 2026. Et si l’opposition du syndic intercepte votre prix de vente, laissez le notaire purger sous réserves écrites puis contestez devant le tribunal dans les trois mois : depuis l’arrêt du 11 juillet 2024, ce paiement contraint ne vaut plus acquiescement. À Paris comme dans toute l’Île-de-France, le copropriétaire qui paie l’incontestable, conteste l’indu par écrit et assigne dans les délais aborde l’automne 2026 avec les meilleures cartes : l’inscription s’efface, la vente aboutit, et c’est le syndicat négligent qui supporte le coût de la procédure.