Votre syndic vient de vous notifier le procès-verbal de l’assemblée générale et une résolution vous scandalise : des travaux coûteux votés dans votre dos, une nouvelle répartition des charges qui alourdit votre quote-part, un local commun transformé sans votre accord. À Paris, les assemblées générales d’automne battent leur plein et, après le passage de la tempête Austen, beaucoup de copropriétés votent dans l’urgence des travaux de réparation des toitures et des façades. Si vous étiez absent ou si vous avez voté contre, vous disposez d’un délai strict de deux mois pour contester la décision devant le tribunal. Passé ce délai, la résolution devient définitive et vous devrez payer, même si le vote était irrégulier. Pire : selon un arrêt récent de la Cour de cassation, ce délai court dès le lendemain de la première présentation du recommandé à votre domicile, même si vous avez retiré le pli plus tard. Chaque jour compte donc dès la présentation du courrier. Ce guide explique qui peut agir, comment calculer le délai sans se tromper, quels vices de convocation ou de majorité font annuler une résolution, et comment saisir le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir l’annulation.
I. Qui peut contester une décision d’assemblée générale et dans quel délai ?
A. Copropriétaire opposant ou défaillant : les seuls admis à contester une résolution
Tout copropriétaire ne peut pas contester n’importe quelle décision d’assemblée générale. La loi réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants, comme le dispose l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Le copropriétaire opposant est celui qui a participé à l’assemblée et voté contre la résolution attaquée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté et n’a pas voté par correspondance. Si vous avez voté pour, ou si vous vous êtes abstenu, vous ne pouvez pas demander l’annulation de cette résolution : votre vote favorable vous lie.
En pratique, la première vérification consiste donc à retrouver votre position sur chaque résolution litigieuse dans le procès-verbal : mention « contre », absence, ou vote par correspondance défavorable. Conservez aussi votre convocation, votre pouvoir éventuel et toute preuve de votre vote, car le syndicat ne manquera pas de soulever votre irrecevabilité si votre qualité d’opposant ou de défaillant est douteuse. Lorsque plusieurs résolutions sont attaquées, votre qualité s’apprécie résolution par résolution : vous pouvez être opposant sur les travaux de ravalement et défaillant sur le vote du budget, selon votre présence au moment de chaque scrutin.
Il faut distinguer cette action en contestation, enfermée dans un délai de deux mois, de l’action en nullité d’une assemblée générale, qui obéit à un délai beaucoup plus long. La Cour de cassation a ainsi jugé recevable une action en nullité introduite sur le fondement du premier alinéa de l’article 42, relevant du « délai d’action de dix ans prévu par le premier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 », avant de rejeter le pourvoi adverse : « REJETTE le pourvoi n° 15-14.475 » (Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 15-14.475). Autrement dit, la nullité d’une assemblée entachée d’un vice grave se demande dans un délai de dix ans, tandis que la contestation d’une simple résolution irrégulière doit être introduite dans les deux mois. Choisir le mauvais fondement ou le mauvais délai expose à une fin de non-recevoir immédiate, d’où l’importance de qualifier précisément votre demande avant d’assigner.
Autre point souvent ignoré : le copropriétaire qui a vendu son lot entre l’assemblée et l’action peut encore contester les résolutions votées alors qu’il était copropriétaire, s’il conserve un intérêt à agir, par exemple parce que l’appel de fonds correspondant lui est réclamé ou parce que la résolution affecte la valeur du bien cédé. À l’inverse, l’acquéreur d’un lot après l’assemblée ne peut pas contester une résolution votée avant son acquisition, sauf s’il démontre un intérêt propre et actuel. Enfin, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est le défendeur naturel de l’action : c’est contre lui que l’assignation est délivrée, et c’est lui qui défendra la régularité du vote.
B. Le délai de deux mois : notification du procès-verbal, première présentation du recommandé et suspension des travaux
Le délai de deux mois est un délai de déchéance, ce qui signifie qu’il ne peut ni être suspendu ni être interrompu : une simple lettre de protestation adressée au syndic ne l’arrête pas. Seule l’introduction de l’action en justice dans le délai sauve vos droits. Le point de départ est la notification du procès-verbal au copropriétaire opposant ou défaillant. Comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2026, « le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 précité pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). Le syndic doit réaliser cette notification dans le mois de l’assemblée, le plus souvent par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’apport majeur de cet arrêt du 16 avril 2026 porte sur le calcul exact du point de départ lorsque la notification est faite par recommandé. Le copropriétaire soutenait que le délai ne devait courir qu’à compter du retrait effectif du pli, et non de sa première présentation. La Cour de cassation a tranché en sens inverse : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). Concrètement, si le facteur présente le recommandé le 10 octobre et que vous ne le retirez que le 18 octobre, votre délai de deux mois court à compter du 11 octobre et expire le 11 décembre à minuit, et non le 18 décembre. Les vacances, les déplacements professionnels et les avis de passage égarés n’y changent rien : surveillez votre boîte aux lettres après chaque assemblée et faites suivre votre courrier en cas d’absence.
Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, la notification peut aussi être faite par voie électronique, car « Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique » (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Vérifiez donc aussi votre messagerie et l’extranet de la copropriété : le délai peut avoir commencé à courir sans aucun passage du facteur. Par ailleurs, la notification du procès-verbal n’est régulière que si elle mentionne les résultats du vote et reproduit le texte du deuxième alinéa de l’article 42, comme l’exige l’article 18 du décret du 17 mars 1967 : « La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi. » Si le syndic omet ces mentions, la notification est défectueuse et le délai n’a pas valablement couru : c’est un premier moyen à vérifier systématiquement avant de conclure que vous êtes hors délai.
Bonne nouvelle pour le copropriétaire diligent : pendant le délai de contestation, les travaux votés ne peuvent pas être exécutés. La loi prévoit que « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Agir vite présente donc un double avantage : préserver votre recours et bloquer des travaux contestés, par exemple une réfection de toiture votée à la hâte après la tempête sans devis comparatifs. En cas d’urgence véritable, comme une toiture arrachée qui menace la sécurité, le syndic peut toutefois faire exécuter les travaux sans attendre : l’urgence s’apprécie strictement et le syndicat devra la prouver si vous la contestez. Pour les copropriétés parisiennes qui votent cet automne des réparations liées aux intempéries, ce mécanisme de suspension est un levier précieux : il permet de demander au tribunal de vérifier la régularité du vote avant que les échafaudages ne soient montés et les appels de fonds émis. Si des travaux de réparation de toiture ont été votés dans votre immeuble après les orages, relisez aussi les règles d’indemnisation et de répartition entre assurance et copropriétaires avant d’accepter l’appel de fonds (toiture arrachée par la tempête : qui paie les réparations en copropriété).
II. Comment faire annuler une résolution d’assemblée générale à Paris ?
A. Convocation, ordre du jour et majorité : les vices de forme qui font annuler le vote
La plupart des annulations sont obtenues sur des vices de forme, sans même discuter de l’opportunité des travaux ou des charges. Premier contrôle : la convocation. Elle doit indiquer les lieu, date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises au vote, et elle doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion. Le texte applicable dispose que « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée », et que « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long » (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Une convocation tardive, un ordre du jour vague comme des questions diverses pour faire voter des travaux, ou l’absence du formulaire de vote par correspondance joint à la convocation fragilisent toute l’assemblée. Vérifiez les dates figurant sur l’avis de réception et comparez-les à la date de réunion : un délai de vingt jours au lieu de vingt et un suffit à vicier les résolutions adoptées.
Deuxième contrôle : la majorité applicable à chaque résolution. Les règles ont été remaniées par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 et il faut appliquer la version en vigueur au jour de l’assemblée. Le principe de base reste que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi » (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Mais de nombreuses décisions exigent la majorité absolue, c’est-à-dire « la majorité des voix de tous les copropriétaires », notamment pour autoriser des travaux affectant les parties communes, désigner ou révoquer le syndic, ou voter des travaux d’économies d’énergie (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Les décisions les plus graves, comme la modification du règlement de copropriété ou les actes de disposition sur les parties communes, requièrent « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Recomptez les voix résolution par résolution : les syndics se trompent fréquemment de majorité, surtout pour les travaux d’amélioration et les autorisations données à un copropriétaire, et une résolution adoptée à la majorité simple alors que la majorité absolue était requise est annulable.
La jurisprudence sanctionne aussi les résolutions dont la justification n’a pas été vérifiée. Dans une affaire parisienne où des copropriétaires contestaient l’affectation d’un local aux bacs à ordures, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait annulé la résolution sans examiner si elle permettait le respect des normes sanitaires : « Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’utilisation du local en litige à l’usage des bacs poubelles telle que décidée par l’assemblée générale ne permettait pas, seule, le respect par la copropriété des normes réglementaires résultant de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-21.378). Cet arrêt montre que le juge parisien contrôle concrètement la conformité des résolutions aux normes applicables, y compris le règlement sanitaire du département de Paris, et qu’une résolution même votée dans les formes peut être annulée si elle méconnaît une règle impérative.
Le règlement de copropriété constitue un autre terrain d’annulation. Toute résolution contraire au règlement ou à la destination de l’immeuble est vulnérable. La Cour de cassation a ainsi cassé un arrêt qui refusait de sanctionner le changement d’affectation d’un lot, en jugeant « que l’affectation d’un lot à l’exercice d’une activité libérale est une infraction au règlement de copropriété distincte de son affectation à une activité commerciale », de sorte que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » et « a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.565). Si l’assemblée autorise un copropriétaire à transformer son lot ou à exercer une activité contraire au règlement, par exemple une location touristique intensive dans un immeuble à usage exclusif d’habitation, rapprochez la résolution du règlement et de l’état descriptif de division : la contradiction fait partie des moyens les plus efficaces.
B. Assigner le syndicat, choisir ses moyens et obtenir l’annulation : la méthode devant le tribunal judiciaire de Paris
Une fois le vice identifié et le délai vérifié, l’action s’introduit par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. L’assignation est signifiée par commissaire de justice et doit exposer précisément chaque résolution attaquée, votre qualité d’opposant ou de défaillant pour chacune d’elles, la date de notification du procès-verbal prouvant le respect du délai de deux mois, et les moyens d’annulation. Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat est obligatoire : faites établir l’assignation par votre conseil, qui vérifiera aussi la compétence territoriale, en principe le tribunal du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un immeuble parisien. Une assignation imprécise, qui demande l’annulation de « l’assemblée générale » dans son ensemble sans viser chaque résolution, risque l’irrecevabilité partielle : attaquez résolution par résolution et hiérarchisez vos moyens, en commençant par les vices de forme qui dispensent d’un débat sur le fond.
Construisez ensuite vos moyens dans un ordre logique. D’abord les fins de non-recevoir adverses à anticiper : prouvez votre qualité et la date de notification du procès-verbal, idéalement par la copie de l’avis de réception du recommandé ou de la notification électronique, afin de couper court à toute exception de déchéance. Ensuite les moyens de forme : convocation tardive ou incomplète, ordre du jour imprécis, feuille de présence irrégulière, erreur de majorité, défaut de mention des résultats du vote dans la notification. Puis les moyens de fond : violation du règlement de copropriété, résolution contraire à la destination de l’immeuble, détournement de pouvoir ou abus de majorité lorsque la résolution avantage certains copropriétaires au détriment des autres, comme une répartition des charges qui fait peser sur vous des dépenses dont vous ne profitez pas. Demandez au tribunal, à titre subsidiaire, de tirer les conséquences financières de l’annulation, notamment la nouvelle répartition des charges.
Si le tribunal fait droit à votre demande, la résolution annulée est réputée n’avoir jamais existé : les appels de fonds émis sur son fondement doivent être restitués et les travaux non encore exécutés ne peuvent plus l’être. Lorsque l’annulation porte sur une répartition des charges, la loi confie au juge le soin de refaire lui-même les comptes, puisqu’« S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Formulez donc expressément cette demande de nouvelle répartition dans vos conclusions, en joignant un décompte chiffré et les tantièmes de chaque lot. En revanche, si les travaux ont déjà été exécutés malgré la suspension légale, l’annulation n’efface pas matériellement les ouvrages : vous devrez solliciter des mesures complémentaires, comme la remise en état ou des dommages et intérêts, et démontrer que le syndicat a passé outre la suspension en l’absence d’urgence.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux augmentent vos chances. D’abord, les tribunaux parisiens traitent un contentieux de copropriété massif et sanctionnent avec constance les notifications défectueuses : conservez l’enveloppe du recommandé, l’avis de passage et les captures de l’extranet, car la preuve de la date de première présentation se joue souvent sur ces pièces. Ensuite, les immeubles parisiens anciens cumulent les travaux votés dans l’urgence, ravalement, réfection de toiture après tempête, mise aux normes des ascenseurs, et les devis sont parfois adoptés sans mise en concurrence réelle : demandez la communication des devis comparatifs et des diagnostics avant l’assemblée, par écrit, afin de constituer la preuve d’un vote insuffisamment éclairé. Enfin, le règlement sanitaire du département de Paris et les arrêtés municipaux imposent des contraintes spécifiques, notamment pour les locaux à ordures, les gaines et les évacuations : une résolution qui organise l’immeuble en méconnaissance de ces textes est annulable, comme l’illustre l’arrêt du 12 juillet 2018 cité plus haut. Le tribunal judiciaire de Paris, territorialement compétent pour les immeubles situés dans la capitale, applique ces textes quotidiennement et attend des parties des moyens précis, chiffrés et documentés, plutôt que des protestations générales sur le montant des charges.
Conclusion
Contester une décision d’assemblée générale de copropriété repose sur trois réflexes : vérifier que vous êtes bien opposant ou défaillant sur chaque résolution attaquée, calculer le délai de deux mois à compter du lendemain de la première présentation du recommandé sans attendre son retrait, et traquer les vices de convocation, d’ordre du jour et de majorité avant de discuter du fond. L’arrêt du 16 avril 2026 a durci le calcul du délai et ne pardonne aucun retard, tandis que la suspension légale des travaux vous protège si vous agissez vite. En cet automne 2026 où les assemblées votent des travaux importants, parfois dans l’émotion des intempéries, faites relire le procès-verbal dès sa réception : une résolution irrégulière annulée à temps vous évite des années de charges indues.
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