Vous avez donné vos terres en fermage à un exploitant en nom propre et vous découvrez, au détour d’un relevé parcellaire, d’une facture ou d’une remarque de voisin, que ce n’est plus lui qui les travaille : un GAEC, une EARL ou une SCEA dont vous n’avez jamais entendu parler laboure, sème et récolte à sa place, sans que personne ne vous ait rien demandé ni rien notifié. La première réaction du bailleur est souvent la même : assimiler l’opération à une sous-location ou à une cession déguisée du bail, interdites par le statut du fermage, et envisager la résiliation. La réponse du droit rural est plus nuancée. Depuis longtemps, la loi autorise le preneur associé d’une société agricole à mettre les terres louées à la disposition de cette société, à des conditions précises d’information du bailleur et de participation personnelle aux travaux. Quand ces conditions sont remplies, le bailleur ne peut rien exiger d’autre ; quand elles sont méconnues, la sanction va de la résiliation pour simple manquement, avec preuve d’un préjudice, jusqu’à la résiliation pour cession prohibée, sans préjudice à démontrer. La Cour de cassation a précisé cette frontière dans plusieurs arrêts récents, dont un arrêt du 6 février 2025 qui censure la confusion entre les deux fondements et un arrêt du 12 octobre 2023 qui valide la résiliation sans préjudice en cas d’abandon de la jouissance. Cet article expose la méthode complète : vérifier la régularité de la mise à disposition, qualifier le manquement et agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux avec le bon fondement.
I. La mise à disposition des terres louées à une société n’est ni une cession ni une sous-location quand elle respecte l’article L. 411-37
A. Une opération autorisée par la loi, à condition d’informer le bailleur dans les formes et les délais
Le point de départ figure à l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». Trois enseignements se dégagent de cette seule phrase. D’abord, la mise à disposition est un droit du preneur, non une faveur du bailleur : pour les sociétés à objet principalement agricole dotées de la personnalité morale, le bailleur n’a pas à donner son accord préalable, il doit seulement être informé. Ensuite, l’information obéit à un formalisme strict : lettre recommandée, au plus tard deux mois après la mise à disposition, avec un contenu imposé par la suite du texte, à savoir « le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition ». Enfin, l’opération ne transfère aucun droit au bail : elle ne donne lieu à aucune attribution de parts au bailleur comme au preneur, et sa durée ne peut excéder celle du bail lui-même. Le preneur reste seul titulaire du bail, seul redevable du fermage et seul interlocuteur du bailleur.
La société bénéficiaire doit elle-même répondre aux caractéristiques légales de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. Le texte exige qu’elle soit « dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine », et que « Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques ». En pratique, les EARL, GAEC et SCEA remplissent ces conditions, de même que la plupart des sociétés civiles d’exploitation agricole. Le preneur doit être associé de cette société : la mise à disposition suppose un lien entre le titulaire du bail et la structure exploitante, même si, comme on le verra, l’absence de ce lien chez l’un des copreneurs ne suffit pas à elle seule à caractériser une cession prohibée. Toute modification ultérieure, cessation de la mise à disposition ou changement dans les éléments notifiés, doit être portée à la connaissance du bailleur « dans les deux mois consécutifs au changement de situation », dans les mêmes formes. Le preneur qui omet durablement d’informer son bailleur s’expose à la résiliation, mais selon un mécanisme protecteur : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le bailleur doit donc commencer par mettre en demeure dans les conditions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, puis laisser passer un an avant de saisir le juge. Et même à ce stade, « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. » Une erreur purement formelle, par exemple une information adressée avant l’immatriculation définitive de la société sans que le bailleur ait été trompé sur l’essentiel, ne justifie pas la rupture du bail. La jurisprudence écarte ainsi les résiliations fondées sur des griefs de pure forme quand le bailleur ne démontre ni mise en demeure ni erreur subie.
Deux régimes voisins doivent être distingués pour éviter toute erreur de qualification. D’une part, la mise à disposition au profit d’une personne morale agricole autre que celles du paragraphe I, par exemple une structure dont l’objet n’est pas principalement agricole, relève du paragraphe II de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime et exige « l’accord préalable du bailleur », demandé par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard deux mois avant la date d’effet, avec les statuts et les références des parcelles, l’accord étant réputé acquis si le bailleur ne s’oppose pas dans les deux mois. D’autre part, l’apport du droit au bail lui-même à une société ou à un groupement relève de l’article L. 411-38 du même code, qui dispose que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier ». L’apport transfère la valeur du droit au bail, la mise à disposition n’en transfère que l’usage cultural sous la responsabilité du preneur resté titulaire : confondre les deux expose le bailleur à fonder sa demande sur un texte inapplicable et à la voir rejeter. Pour une vue d’ensemble du statut du fermage, des congés et des préemptions, notre étude des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions en bail rural replace ces mécanismes dans leur cadre général.
B. Une condition de fond intangible : le preneur doit continuer d’exploiter personnellement les terres mises à disposition
L’autorisation légale de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime a une contrepartie que le bailleur doit vérifier en premier : « En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » La formule « à peine de résiliation » signale une obligation essentielle du statut. Le preneur ne peut se contenter d’un rôle de gérant éloigné, de donneur d’ordres ou d’apporteur de capitaux : il doit être présent sur les terres, participer aux travaux de manière effective et permanente, avec une appréciation qui tient compte des usages régionaux et de la taille de l’exploitation. Un preneur qui cesse toute activité physique sur le fonds, qui confie l’intégralité des façons culturales aux coassociés ou aux salariés de la société sans jamais y mettre la main, qui part exercer une autre activité ou qui se retire de fait tout en conservant le titre du bail, manque à cette obligation. C’est précisément ce manquement, et non la mise à disposition elle-même, qui ouvre au bailleur la voie de la résiliation.
Le même article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime protège en contrepartie le bailleur sur le plan financier et juridique : « Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. » Le fermage reste dû dans les mêmes termes, les clauses du bail continuent de s’appliquer, et le bailleur gagne des débiteurs supplémentaires puisque les associés et la société répondent solidairement de l’exécution. Cette garantie légale explique que la mise à disposition régulière ne cause en principe aucun préjudice au bailleur : il est payé pareillement, par davantage de débiteurs, sur des terres qui continuent d’être exploitées par son preneur. C’est la raison pour laquelle le législateur a placé la sanction du simple manquement à l’article L. 411-37 sous une condition de préjudice, comme on le verra, alors que la cession prohibée se sanctionne sans cette preuve.
Le cas des baux à copreneurs mérite une attention particulière car il alimente une grande partie du contentieux. Quand un bail a été consenti à deux époux, à un parent et un enfant ou à deux associés, et que les terres sont mises à la disposition d’une société dont l’un des copreneurs seulement est associé, le bailleur soutient parfois que le copreneur non associé a abandonné sa part du bail à la société et commis une cession partielle prohibée. La Cour de cassation a fermement recadré cette analyse dans un arrêt du 6 février 2025, pourvoi numéro 23-12.274, rendu à propos de parcelles mises à la disposition d’une EARL dont deux des trois copreneurs étaient seuls associés. La cour d’appel avait prononcé la résiliation pour cession prohibée au seul motif que l’épouse copreneuse n’était pas associée de la société. La troisième chambre civile casse : « le seul fait que Mme [P], copreneuse, ne soit pas associée de l’EARL au profit de laquelle les terres louées étaient mises à disposition ne suffisait pas à caractériser une cession illicite ». L’absence de la qualité d’associé chez un copreneur caractérise un manquement aux dispositions de l’article L. 411-37, non une cession au sens de l’article L. 411-35 du même code, qui dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ». Or la différence de qualification change tout pour la preuve : le manquement à l’article L. 411-37 n’entraîne la résiliation que s’il est de nature à porter préjudice au bailleur, tandis que la cession prohibée se sanctionne sans cette démonstration. Le bailleur qui se prévaut de la seule qualité de non-associé d’un copreneur, sans établir ni l’abandon de la jouissance ni un préjudice, perd son procès en résiliation. En revanche, si le copreneur non associé a en réalité cessé toute participation aux travaux et abandonné la jouissance à la société, la qualification de cession prohibée redevient accessible, comme l’illustre la jurisprudence sur l’abandon examinée ci-après.
II. Contester la mise à disposition irrégulière et obtenir la résiliation : le bon fondement, la bonne preuve, le bon juge
A. La résiliation sans préjudice à prouver : l’abandon de la jouissance vaut cession prohibée
Le régime des sanctions figure à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Son paragraphe II ouvre au bailleur la résiliation dans plusieurs cas, dont « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » d’une part, et « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 » et suivants, « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur », d’autre part. La distinction est capitale : la violation de l’interdiction de cession et de sous-location se suffit à elle-même, tandis que la violation des obligations de mise à disposition exige un préjudice pour le bailleur. Tout l’art du dossier consiste donc à établir dans quelle hypothèse on se trouve. La Cour de cassation juge de manière constante que le preneur qui, après avoir mis les terres à la disposition d’une société, ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente et abandonne la jouissance du bien loué à cette société, procède à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Dans ce cas, le bailleur sollicite la résiliation sur le fondement du paragraphe II, 1°, sans avoir à démontrer un préjudice.
L’illustration la plus nette est un arrêt du 12 octobre 2023, pourvoi numéro 21-22.101, publié au Bulletin. Un preneur avait mis des parcelles à la disposition d’une SCEA dont il était associé, puis avait adressé aux bailleurs une lettre indiquant qu’il n’exploitait plus les terres. Les bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire en résiliation. La cour d’appel avait relevé que le père du preneur avait été désigné gérant de la SCEA, que 95 pour cent des parts lui avaient été transférées et qu’un constat d’huissier établissait que c’était lui qui exploitait les terres. La Cour de cassation rejette le pourvoi du preneur et approuve la résiliation : « le manquement du preneur à son obligation de participer aux travaux de façon effective et permanente au sens de l’article L. 411-37 constituait une cession prohibée par l’article L. 411-35 », de sorte que la cour d’appel, « qui n’était pas tenue de constater l’existence d’un préjudice pour les bailleurs, a exactement déduit que les baux devaient être résiliés ». Trois éléments avaient fait la force du dossier des bailleurs : l’aveu écrit du preneur qu’il n’exploitait plus, le transfert quasi intégral des parts à un tiers membre de sa famille, et la preuve par huissier que ce tiers exploitait seul. Le bailleur qui soupçonne un abandon doit réunir le même triptyque : un écrit du preneur ou des indices convergents de retrait, la démonstration que la société est passée aux mains de tiers ou que le preneur n’y exerce plus rien, et un constat objectif de qui travaille réellement les terres.
La même logique s’applique quand l’un des copreneurs se retire sans respecter la procédure légale. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom », le bailleur ne pouvant s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, et la lettre devant reproduire le texte et mentionner les motifs et la date de cessation. Dans l’affaire jugée le 6 février 2025, le copreneur sortant avait demandé la poursuite du bail au seul nom de son fils, les bailleurs s’étaient opposés et avaient invoqué une cession prohibée : la Cour de cassation leur a donné tort sur la qualification automatique, mais elle a renvoyé l’affaire pour que soit examiné le véritable manquement à l’article L. 411-37 et son préjudice. Moralité pour le bailleur : quand un copreneur quitte l’exploitation et que le bail continue au nom du seul exploitant restant, contester la régularité de la lettre de reprise du bail et l’effectivité de la participation restante, plutôt que d’invoquer une cession qui suppose un abandon total de jouissance.
Un dernier point de procédure protège le preneur et borne l’action du bailleur : l’intangibilité du motif du congé et de la demande. Dans un arrêt du 23 novembre 2017, pourvoi numéro 16-19.555, la Cour de cassation a jugé que le bailleur qui refuse le renouvellement pour un motif de sous-location prohibée ne peut invoquer en cours d’instance un autre grief, tiré par exemple d’une autre parcelle ou d’une maison d’habitation, car « le congé doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », ce qui lui interdit d’en modifier ensuite l’énoncé. Transposée à notre matière, la règle impose au bailleur de viser dès la mise en demeure et dès l’assignation le grief exact : défaut d’information, défaut de participation effective, abandon de jouissance valant cession, en visant les parcelles concernées. Le bailleur qui découvre en cours de procédure un grief supplémentaire doit introduire une demande additionnelle régulière plutôt que de glisser un motif nouveau dans ses conclusions, sous peine de le voir déclaré inopérant.
B. La résiliation pour manquement formel : mise en demeure préalable, erreur du bailleur et préjudice démontré
Hors abandon de jouissance, le bailleur ne peut obtenir la résiliation que s’il établit un manquement aux obligations de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime qui soit « de nature à porter préjudice au bailleur ». Cette exigence, rappelée avec force par l’arrêt du 6 février 2025, conduit à distinguer trois situations. Première situation : le preneur exploite toujours effectivement les terres avec la société, mais il a omis d’aviser le bailleur ou l’a avisé tardivement, incomplètement ou sans recommander. Le bailleur doit alors adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant les informations légales, puis attendre un an : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure ». Si le preneur régularise dans ce délai, la résiliation est évitée. S’il ne régularise pas, le bailleur saisit le tribunal paritaire, mais il doit encore montrer en quoi l’omission l’a induit en erreur ou compromis ses droits, car « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur ». Un avis parvenu avec quelques semaines de retard, mentionnant exactement la société, son immatriculation et les parcelles, alors que le preneur paie le fermage et entretient le fonds, réunit rarement les conditions d’une résiliation. À l’inverse, une dissimulation durable qui prive le bailleur de tout interlocuteur identifié, l’empêche de vérifier qui exploite et de faire valoir ses droits, notamment son droit de reprise, caractérise un préjudice ouvrant la voie à la rupture.
Deuxième situation : le preneur a bien informé le bailleur, mais sa participation aux travaux est devenue épisodique sans aller jusqu’à l’abandon total. C’est la zone la plus disputée, celle où le juge apprécie concrètement, parcelle par parcelle et saison par saison, la réalité de la participation au regard des usages de la région et de l’importance de l’exploitation. Le bailleur doit rapporter des éléments tangibles : attestations de voisins et de coéchangistes, calendriers culturaux, factures de travaux à façon exécutés par des tiers pour l’intégralité des façons, relevés de la mutualité sociale agricole montrant la cessation d’activité du preneur sur le fonds, constats d’huissier établis aux périodes de pointe comme les semis et les récoltes. La cour d’appel d’Angers a ainsi eu à examiner, dans un arrêt du 4 février 2025, affaire numéro 22/02118, la qualité à agir d’une EARL bénéficiaire d’une mise à disposition dont les bailleurs contestaient que l’avis légal leur ait été donné dans les conditions de l’article L. 411-37, ce qui montre que le débat sur la régularité de l’information se joue d’abord sur les pièces : lettres recommandées conservées avec leurs avis de réception, statuts de la société, extrait d’immatriculation, relevé des parcelles. Le preneur qui produit cette documentation complète et démontre sa présence aux travaux rend la demande de résiliation vouée à l’échec ; le bailleur qui établit l’absence de toute pièce et de toute présence met le juge en position d’accueillir sa demande.
Troisième situation, symétrique, utile au bailleur comme au preneur : la mise à disposition par le bénéficiaire d’une reprise. Quand le propriétaire reprend les terres pour les exploiter lui-même, le preneur évincé surveille parfois de près l’usage postérieur des parcelles et invoque la fraude si une société apparaît. Un arrêt du 3 juillet 2025, pourvoi numéro 24-12.565, apporte sur ce point une clarification importante : le bénéficiaire de la reprise, qui s’était engagé à exploiter personnellement pendant neuf ans, avait mis les parcelles reprises à la disposition d’une société civile constituée avec son fils, dont il détenait la quasi-totalité des parts tout en poursuivant l’exploitation. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir écarté la fraude : « si l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime obligeait le bénéficiaire de la reprise à se consacrer à l’exploitation du bien repris, il lui permettait de le faire soit à titre individuel soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale », peu important que le congé n’ait pas annoncé cette mise à disposition. Ce texte, l’article L. 411-59 du même code, impose au bénéficiaire de participer lui aussi « sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente », sans pouvoir « se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation ». Le parallèle est éclairant : de chaque côté du bail, la mise à disposition à une société est licite à condition de continuer à travailler la terre soi-même. Le preneur évincé qui veut contester la reprise a posteriori doit donc prouver l’absence d’exploitation personnelle du bénéficiaire, et non la seule existence de la société ; faute de cette preuve, sa demande indemnitaire échoue. Et si la fraude est établie, ventes, remises en location ou absence d’exploitation directe, l’article L. 411-66 du même code ouvre au preneur évincé le choix entre « soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée », « soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts », ou « soit à des dommages-intérêts ».
Reste la question pratique du tribunal et des délais, y compris à Paris et en Île-de-France où les terres agricoles subsistent en grande couronne et où les bailleurs sont souvent éloignés de l’exploitation. Les litiges sur la mise à disposition relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres, devant lequel la représentation par avocat n’est pas obligatoire mais reste recommandée vu la technicité des qualifications. Le bailleur agit en résiliation du bail en visant le fondement exact, paragraphe II, 1° de l’article L. 411-31 pour la cession prohibée ou paragraphe II, 3° pour le manquement à l’article L. 411-37 avec préjudice, en joignant le bail, les avis reçus ou la preuve de leur absence, la mise en demeure avec son accusé de réception, les constats et les attestations. Le congé éventuel obéit pour sa part aux formes de l’article L. 411-47 du même code : notification dix-huit mois avant l’expiration par acte extrajudiciaire, motifs exprès, identité du bénéficiaire en cas de reprise. Le preneur qui reçoit une mise en demeure a intérêt à régulariser immédiatement l’information, à rassembler les preuves de sa participation aux travaux et à vérifier la qualité d’associé de chacun des copreneurs, car la régularisation spontanée dans le délai d’un an fait échec à la résiliation pour défaut d’information.
En synthèse, le bailleur qui découvre que son fermier a mis les terres à la disposition d’une société doit résister à deux réflexes : conclure trop vite à une cession prohibée et agir sans mise en demeure préalable. La méthode gagnante suit l’ordre du statut : exiger par écrit les informations légales sur la société et les parcelles, faire constater par huissier qui exploite réellement et à quel rythme, puis qualifier. Si le preneur a disparu de l’exploitation au profit de la société, viser la cession prohibée de l’article L. 411-35 sur le fondement du paragraphe II, 1° de l’article L. 411-31, sans préjudice à démontrer, avec le triptyque écrit de retrait, transfert des parts et constat d’exploitation par un tiers. Si le preneur exploite toujours mais a manqué à ses obligations d’information ou de participation partielle, viser le manquement à l’article L. 411-37 sur le fondement du paragraphe II, 3°, après mise en demeure restée vaine pendant un an, en démontrant l’erreur subie et le préjudice concret : impossibilité de contrôler l’exploitation, remise en cause du droit de reprise, perte de l’interlocuteur responsable. Et si le preneur a tout fait dans les règles, information complète en deux mois et participation effective aux travaux, la mise à disposition s’impose au bailleur, qui conserve un débiteur solvable entouré de codébiteurs solidaires. Devant le tribunal paritaire, le dossier qui l’emporte est celui qui distingue la règle, ses conditions et sa sanction : la société sur les terres ne fait pas le cessionnaire, seul l’abandon de la terre fait la cession.