Vous exploitez depuis des années des parcelles qui appartiennent à votre commune. Le bail à ferme a été signé avec le maire, le fermage est payé chaque année, les terres sont entretenues, et tout semblait réglé jusqu’au jour où vous recevez un courrier de la mairie : la commune ne renouvellera pas le bail à son échéance parce qu’elle veut utiliser les terres pour un projet d’intérêt général, une école, un lotissement, une zone d’activités, une passerelle ou une voie douce. Le ton du courrier laisse entendre que, face à une collectivité publique, il n’y a rien à discuter et que le fermier doit partir.

Cette présentation est trompeuse. Les baux conclus par l’État, les collectivités territoriales, leurs groupements et les établissements publics sur des biens ruraux sont soumis au statut du fermage, et le preneur en place bénéficie en principe du même droit au renouvellement que face à un bailleur privé. La collectivité dispose bien d’une porte de sortie dérogatoire, prévue par l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime, lorsqu’elle veut utiliser elle-même les biens pour une fin d’intérêt général. Mais cette dérogation est étroite, conditionnée et contrôlée par le tribunal paritaire des baux ruraux : notifiée hors délai, fondée sur un motif vague, utilisée pour revendre les terres à un promoteur ou détournée de l’intérêt affiché, elle expose la commune à la nullité du congé, au maintien du preneur pour un bail neuf de neuf ans et à des indemnités.

Deux décisions récentes illustrent cette sévérité des deux côtés de la barrière. Le tribunal paritaire de Tarbes a jugé le 7 octobre 2025 qu’un congé délivré par une commune pour un projet de passerelle, sans viser aucun fondement légal, était manifestement nul. À l’inverse, la cour d’appel de Colmar a validé le 3 juillet 2025 le congé délivré par une commune qui avait visé le bon fondement et respecté les mentions obligatoires. Tout se joue donc dans la régularité du congé et dans la réalité du projet invoqué. Cet article expose le régime applicable, les moyens de contestation du preneur et les sommes qu’il peut réclamer, avec les particularités pratiques de Paris et de l’Île-de-France, où de nombreuses communes possèdent encore des terres agricoles sous pression urbaine.

Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, on pourra se reporter à notre synthèse sur les arrêts 2026 qui fixent le statut du fermage et la préemption.

I. La commune bailleresse reste soumise au statut du fermage, sauf dérogation étroite

A. Le principe : renouvellement de neuf ans et congé formaliste de dix-huit mois

Le point de départ est clair et il surprend souvent les élus comme les fermiers : l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que les baux du domaine de l’État, des collectivités territoriales, de leurs groupements et des établissements publics, lorsqu’ils portent sur des biens ruraux, sont soumis aux dispositions du titre relatif au statut du fermage. Autrement dit, le fait que le bailleur soit une personne publique ne prive pas le preneur de la protection du statut. Le preneur d’une commune a droit au renouvellement de son bail dans les mêmes conditions que face à un propriétaire privé, en application de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, et la commune qui veut s’opposer au renouvellement doit respecter le formalisme du congé prévu par l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime.

Ce formalisme est exigeant et il constitue la première ligne de défense du preneur. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire » (article L. 411-47). À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur, indiquer en cas de reprise l’identité complète du bénéficiaire et de son habitation future, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, qui informe le preneur de son droit de saisir le tribunal paritaire. La loi tempère cette rigueur d’une seule réserve : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur » (article L. 411-47). En pratique, les tribunaux appliquent cette tolérance avec parcimonie lorsque l’omission porte sur une mention qui permet au preneur de comprendre ce qu’on lui reproche et comment se défendre.

Le contentieux du congé communal commence donc presque toujours par un contrôle de pure forme, et ce contrôle se fait à la date du congé : les explications et les pièces apportées après coup par la commune ne réparent pas un congé nul. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 11 avril 2023 dans une affaire jugée sous le numéro 21/00626, où un congé pour reprise notifié par acte de commissaire de justice ne mentionnait ni les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire de la reprise, ni les dispositions de l’article L. 411-54. La cour a estimé que cette imprécision n’avait pas permis aux preneurs d’apprécier la régularité du congé ni d’être informés de leur recours, et elle a déclaré nul et de nul effet le congé pour reprise délivré le 12 mars 2019, en condamnant les bailleurs à verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision, rendue dans le ressort de la cour d’appel de Versailles, intéresse directement les exploitants d’Île-de-France : un congé communal qui se borne à annoncer que la mairie reprend les terres, sans désigner précisément le projet, le service ou l’usage futur, encourt la même sanction.

Le second verrou procédural est le délai de contestation. Le preneur qui reçoit un congé doit saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois de sa réception, faute de quoi il est forclos, conformément à l’article L. 411-54 et, pour les congés-reprise, à l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime. Le tribunal paritaire de Tarbes a vérifié ce point avec soin dans son jugement du 7 octobre 2025 : le preneur, destinataire d’un congé communal le 29 septembre 2023, avait saisi la juridiction par requête du 24 janvier 2024, donc dans le délai, et sa contestation a été déclarée recevable. Lorsque le tribunal constate ensuite que le congé n’est justifié par aucun motif légal, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans, comme le prévoit l’article L. 411-54 : « il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans » (article L. 411-54). Face à une commune, l’enjeu de la contestation dans les quatre mois est donc maximal : c’est la reconduction de neuf ans qui se joue.

B. La dérogation d’intérêt général : utilisation directe, hors aliénation, projet réel

C’est sur ce fond de droit commun que se détache la dérogation ouverte aux bailleurs publics. L’article L. 415-11 prévoit que « le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l’établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d’utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général » (article L. 415-11). Chaque mot de cette phrase compte et chacun fonde un moyen de contestation. Le délai de dix-huit mois s’apprécie comme celui du congé de droit commun. L’utilisation doit être directe, par la collectivité elle-même, et en dehors de toute aliénation : une commune qui reprend les terres pour les revendre à un aménageur ou à un promoteur ne remplit pas cette condition. Enfin, la fin poursuivie doit être d’intérêt général, ce qui suppose un projet identifié et sérieux, et non une simple intention ou une formule de convenance glissée dans le congé.

Le même article règle deux situations voisines que le preneur doit connaître. D’une part, en cas d’aliénation des terres louées, le preneur ne peut exercer son droit de préemption si l’aliénation est consentie à un organisme ayant un but d’intérêt public et si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l’objectif poursuivi par cet organisme. La perte du droit de préemption est donc doublement conditionnée : il faut un acquéreur à but d’intérêt public et des biens nécessaires à son objectif. Une vente à un acquéreur privé, même présentée comme utile à la commune, ne prive pas le fermier de sa préemption. D’autre part, le texte autorise une résiliation en cours de bail, à tout moment et sur tout ou partie des biens, lorsque ceux-ci sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique, en précisant que « dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité à raison du préjudice qu’il subit » (article L. 415-11). Trois régimes se distinguent ainsi nettement : le non-renouvellement pour utilisation directe à fin d’intérêt général, l’aliénation à un organisme d’intérêt public qui écarte la préemption, et la résiliation anticipée pour projet déclaré d’utilité publique qui ouvre droit à indemnité. Confondre ces régimes dans le congé, ou invoquer l’intérêt général sans viser le texte applicable, conduit à la nullité.

Le jugement du tribunal paritaire de Tarbes du 7 octobre 2025, numéro 24/00003, en fournit une démonstration saisissante. La commune de Geu avait donné congé le 29 septembre 2023 à son fermier, qui faisait pâturer des chevaux sur des parcelles communales en vertu d’un bail à ferme signé en 2016, en annonçant qu’elle ne renouvellerait pas le bail pour réaliser avec une commune voisine un projet de passerelle au-dessus d’un cours d’eau, dans le cadre d’un projet d’intérêt général de mobilités douces, avec un préavis de dix-huit mois expirant le 31 mars 2025. Le délai était respecté et le projet était décrit. Pourtant, le tribunal a relevé que la commune ne fondait son congé sur aucun des cinq motifs légaux du non-renouvellement et a jugé manifestement nul le congé délivré le 29 septembre 2023, en condamnant la commune aux dépens. L’enseignement est net : l’affirmation d’un projet d’intérêt général ne suffit pas si le congé n’est rattaché à aucun fondement légal précis et vérifiable. Pour le preneur, le réflexe doit donc être de lire le congé au microscope : quel article est visé, quel usage direct est annoncé, quelle pièce établit la réalité du projet à la date du congé.

Il faut ajouter une mise en garde symétrique. Lorsque la commune vise le bon fondement et respecte les mentions, le congé tient, et les tribunaux le valident sans exiger davantage. La cour d’appel de Colmar l’a montré le 3 juillet 2025, dans un arrêt numéro 24/03703 opposant une commune alsacienne à son fermier : le congé, délivré le 27 février 2023 pour limiter le renouvellement au motif que le preneur avait atteint l’âge de la retraite, mentionnait une date d’effet au 10 novembre 2025 cohérente avec l’expiration du bail ; la cour a jugé que les inexactitudes alléguées n’étaient pas de nature à induire le preneur en erreur, qu’aucun texte n’impose au bailleur de justifier dans le congé de l’emploi futur des biens, et que la fraude aux droits du preneur n’était pas démontrée par une simple pétition d’agriculteurs opposés à une vente. Elle a infirmé le jugement qui avait annulé le congé, validé le congé communal à effet au 10 novembre 2025, débouté le preneur de sa demande d’indemnité de fin de bail et condamné celui-ci aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700. Le preneur qui conteste un congé communal régulier en la forme doit donc disposer d’arguments de fond solides, et non de simples critiques de formulation.

II. Contester le congé communal et obtenir réparation

A. La contestation pas à pas : délais, mentions, réalité du projet et fraude

La contestation d’un congé délivré par une commune, un établissement public de coopération intercommunale, un département, ou un établissement public foncier ou hospitalier, suit une méthode rigoureuse dont chaque étape conditionne la suivante. La première étape consiste à vérifier la date et la forme : le congé a-t-il été notifié par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice, au moins dix-huit mois avant l’expiration du bail, et le bail est-il bien un bail rural soumis au statut, avec un prix et une exploitation agricole réelle. Les mises à disposition gratuites de parcelles communales, les conventions de pâturage précaires et les ventes d’herbe ne relèvent pas du statut, et la commune qui démontre l’absence de bail ne peut se voir opposer les règles du congé. À l’inverse, dès lors qu’un fermage est versé et que les terres sont exploitées, la requalification en bail rural protège le preneur, même si le document signé s’intitule convention ou autorisation précaire.

La deuxième étape est le contrôle des mentions obligatoires de l’article L. 411-47 : motifs exprès, identité du bénéficiaire en cas de reprise, reproduction de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 11 avril 2023 montre qu’un congé pour reprise qui tait le bénéficiaire et omet l’information sur le recours est annulé, avec une indemnité de procédure de 3 000 euros. Le preneur francilien doit donc exiger la production de l’acte complet et comparer chaque mention au texte de l’article, sans se contenter du courrier d’accompagnement de la mairie, qui n’a aucune valeur de congé. L’erreur ou l’omission n’est excusée que si elle n’a pas pu induire le preneur en erreur, et les précisions apportées en cours de procédure sont inopérantes, la régularité s’appréciant à la date du congé.

La troisième étape porte sur le fondement invoqué et sa preuve. Si la commune invoque la dérogation d’intérêt général de l’article L. 415-11, le preneur vérifie le délai de dix-huit mois, l’utilisation directe alléguée, l’absence d’aliénation déguisée et la réalité du projet à la date du congé : délibération du conseil municipal décidant l’opération, études, financement, calendrier, déclaration d’utilité publique si elle est revendiquée. Un projet encore au stade de la réflexion entre deux communes, comme la passerelle évoquée dans l’affaire de Tarbes, ne dispense pas la commune de viser un fondement légal et d’établir que les conditions de ce fondement sont réunies. Si la commune invoque un motif de droit commun, comme l’âge du preneur en application de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, le preneur vérifie l’âge, la superficie de son exploitation, son droit au report jusqu’à la retraite à taux plein et la régularité du préavis de dix-huit mois. Si elle invoque un changement de destination pour urbanisme, c’est le régime de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime qui s’applique : en zone urbaine du plan local d’urbanisme, la résiliation est possible, mais hors zone urbaine elle suppose l’autorisation préalable de l’autorité administrative, et la notification doit mentionner l’engagement de changer la destination dans les trois ans. La cour d’appel de Douai a annulé le 18 septembre 2025, sous le numéro 24/04093, une résiliation notifiée par une communauté de communes avant l’obtention régulière de l’autorisation préfectorale, ce qui confirme que les personnes publiques ne sont pas dispensées des autorisations préalables du régime qu’elles invoquent.

La quatrième étape concerne la saisine du tribunal et la preuve de la fraude. Le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles dans les quatre mois de la réception du congé, en joignant le bail, l’acte de congé, les échanges avec la commune et toutes les pièces sur le projet allégué. S’il laisse passer le délai alors que le congé est régulier en la forme, il est forclos et le congé produit effet. En revanche, la forclusion n’est pas encourue si le congé a été donné hors délai ou sans les mentions exigées à peine de nullité. Devant le tribunal, le preneur peut aussi invoquer l’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime lorsque la reprise annoncée masque une fraude à ses droits : si le bénéficiaire ne remplit pas les conditions légales ou si la reprise n’a été exercée que pour l’évincer, par exemple pour revendre le bien ou le relouer à un tiers, le preneur a droit « soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts ». La fraude ne se présume pas : dans l’affaire colmarienne, une pétition d’agriculteurs hostiles à une vente n’a pas suffi à la démontrer. Le preneur doit donc réunir des éléments concrets postérieurs au congé, comme une délibération de vente, une nouvelle location à un tiers ou l’abandon du projet annoncé, et agir vite, car le maintien dans les lieux n’est possible que si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée.

En Île-de-France, ce contrôle du projet revêt une importance particulière. Les communes franciliennes portent de nombreux projets d’aménagement, de logements, d’équipements et d’infrastructures de transport qui visent des terres agricoles, et la tentation est grande de présenter toute opération d’urbanisme comme un projet d’intérêt général dispensant de motiver davantage. Le tribunal paritaire compétent est celui du lieu de situation des parcelles, et l’appel relève de la cour d’appel de Paris ou de la cour d’appel de Versailles selon le département, de sorte que la jurisprudence versaillaise sur la nullité des congés imprécis s’applique à une grande partie du territoire francilien. Le preneur doit également vérifier le plan local d’urbanisme : si ses parcelles sont classées en zone agricole et que la commune annonce un changement de destination sans procédure d’urbanisme ni autorisation, le moyen tiré de l’article L. 411-32 s’ajoute à ceux tirés de l’article L. 415-11. Les pièces à réunir sont les mêmes qu’ailleurs, avec un accent sur les documents d’urbanisme locaux, les délibérations du conseil municipal et, le cas échéant, l’arrêté de déclaration d’utilité publique, qui seul permet à la commune de résilier en cours de bail.

B. Les sommes en jeu : indemnité d’utilité publique, indemnité du preneur sortant et sanction de la fraude

Obtenir l’annulation du congé communal est le premier objectif, car elle emporte le maintien pour un bail neuf de neuf ans. Mais le preneur doit aussi chiffrer ses droits pécuniaires, qui subsistent même lorsque le départ est inévitable. Le premier poste est l’indemnité prévue par l’article L. 415-11 en cas de résiliation en cours de bail pour un projet déclaré d’utilité publique : le texte ouvre au preneur « une indemnité à raison du préjudice qu’il subit » (article L. 415-11), sans la plafonner ni la détailler. Ce préjudice comprend la perte des récoltes en cours et des investissements non amortis, le coût de la relocalisation du cheptel ou du matériel, la désorganisation de l’exploitation et la perte de marge sur les campagnes à venir, que le preneur établit par ses comptabilités, ses factures et, au besoin, une expertise. Le preneur ne doit pas confondre ce régime avec celui de l’article L. 411-32 : sous ce dernier texte, le preneur évincé pour changement de destination est indemnisé comme en matière d’expropriation, et la Cour de cassation a jugé le 19 novembre 2020, sous le numéro 19-20.767, que cette indemnisation n’est due qu’en cas de résiliation en cours de bail, et non lorsque le bailleur attend l’échéance pour reprendre des terrains devenus urbains. Le preneur évincé à l’échéance par une commune au titre de l’intérêt général ne peut donc pas réclamer de plein droit une indemnité d’expropriation ; il doit fonder sa demande sur le texte exactement applicable à sa situation et chiffrer son préjudice réel.

Le deuxième poste est l’indemnité du preneur sortant prévue par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69). Cette formule finale est essentielle face à une commune : même évincé régulièrement pour un projet d’intérêt général, le fermier qui a drainé, irrigué, amendé, clôturé, entretenu ou amélioré les bâtiments d’exploitation avec l’accord du bailleur a droit à être indemnisé. L’indemnité suppose des preuves : état des lieux d’entrée et de sortie, factures de travaux, autorisations du bailleur, constats et photographies datées. Dans l’affaire colmarienne, le preneur a été débouté de sa demande d’indemnité de fin de bail, ce qui montre que ce droit ne s’obtient pas par principe mais par la preuve. Le preneur d’une commune doit donc constituer son dossier d’améliorations dès la réception du congé, faire dresser un état des lieux de sortie contradictoire et ne pas quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours sans avoir fait fixer, même à titre prévisionnel, l’indemnité qui lui est due.

Le troisième poste est la sanction de la fraude et de l’inexécution. Si la commune fait valider un congé pour un projet d’intérêt général puis abandonne le projet, revend les terres ou les reloue à un tiers, le preneur peut agir sur le fondement de l’article L. 411-66 et obtenir, selon l’avancement des faits, son maintien, sa réintégration ou des dommages-intérêts. Si la commune vend les terres en violation du droit de préemption du fermier, hors le cas étroit de l’aliénation à un organisme d’intérêt public pour des biens nécessaires à son objectif, le preneur peut demander la nullité de la vente et sa substitution à l’acquéreur. Enfin, le preneur qui améliore ou dégrade le fonds en cours de procédure s’expose au contentieux symétrique de la dégradation, et le bailleur public peut lui réclamer une indemnité à l’expiration du bail. La discipline probatoire s’impose donc aux deux parties jusqu’à la sortie effective des lieux.

Pour le fermier comme pour la commune, la leçon des décisions de 2023 à 2025 est convergente. Côté preneur, tout congé communal doit être contesté dans les quatre mois devant le tribunal du lieu des parcelles dès qu’il présente une faille de délai, de forme, de fondement ou de preuve du projet, car l’annulation vaut un bail neuf de neuf ans et ouvre la voie aux indemnités. Côté commune, aucun projet, même authentiquement d’intérêt général, ne dispense de viser le texte applicable, de respecter le délai de dix-huit mois et les mentions de l’article L. 411-47, d’utiliser les biens directement et sans aliénation, et d’indemniser le préjudice subi en cas de résiliation anticipée pour utilité publique. La collectivité qui néglige ces exigences s’expose à voir son congé annulé, comme la commune de Geu devant le tribunal de Tarbes, et à payer les dépens et des indemnités de procédure. Celle qui les respecte, comme la commune alsacienne devant la cour de Colmar, obtient la validation de son congé et la libération des terres à la date prévue.

Le bailleur public n’est pas un bailleur comme les autres, mais il n’est pas non plus affranchi du statut du fermage. La commune, l’intercommunalité ou l’établissement public qui vous loue des terres doit, comme tout bailleur, vous laisser le bénéfice du renouvellement et respecter le congé formaliste de dix-huit mois, avec ses motifs exprès et ses mentions protectrices. Elle ne peut vous en priver qu’en établissant rigoureusement les conditions de l’article L. 415-11 : décision portée à votre connaissance dix-huit mois avant la fin du bail, utilisation directe des biens, en dehors de toute aliénation, pour une fin d’intérêt général réelle et démontrable, ou projet déclaré d’utilité publique ouvrant alors droit à indemnité. Tout congé communal qui invoque l’intérêt général sans viser de fondement légal, sans décrire un usage direct ou sans prouver le projet encourt la nullité, et la nullité vaut un nouveau bail de neuf ans. Même en cas de départ régulier, le fermier conserve ses droits pécuniaires : indemnité du préjudice en cas de résiliation pour utilité publique, indemnité des améliorations apportées au fonds quelle que soit la cause de la fin du bail, et sanction de la fraude si la reprise annoncée n’est jamais mise en œuvre. Devant le tribunal paritaire, le dossier qui gagne est celui qui combine la critique juridique du congé et la preuve chiffrée du préjudice : conservez le bail, l’acte de congé, les échanges avec la collectivité, les délibérations et les documents d’urbanisme, faites dresser les états des lieux et respectez le délai de quatre mois pour contester.