Le mot « bailleur » figure parmi les recherches qui progressent le plus vite sur Google France ce 4 octobre 2026, avec une activité confirmée par Google Trends et une croissance mesurée à +1 000 %. Derrière cette hausse, la presse économique décrit un pouvoir public en quête de bailleurs privés : selon BFM Immo, le nouveau dispositif fiscal destiné à relancer l’investissement locatif ne produit pour l’heure que 200 à 300 ventes par mois contre 4 000 espérées, alors que l’objectif affiché serait de 50 000 logements supplémentaires par an. Les Échos présentent de leur côté ce dispositif comme un nouveau levier fiscal pour les bailleurs privés. Dans ce contexte, une question concrète se pose à des milliers de propriétaires qui louent déjà un logement meublé : comment reprendre son bien dans les règles, sans voir son congé annulé par le juge, et que risque le bailleur qui maquille une reprise ? Cet article expose le droit applicable au congé pour reprise en location meublée à usage d’habitation, tel qu’il résulte de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, dont un arrêt du 12 octobre 2023 sur la sincérité de la reprise et un arrêt du 4 juin 2026 sur l’obstacle de l’indécence à l’expulsion.
I. Location meublée : congé pour reprise, délais et formes que le bailleur privé doit respecter
Le bail d’un logement meublé à usage de résidence principale obéit à un régime propre, distinct de celui de la location vide. Avant d’envisager une reprise, le bailleur privé doit maîtriser la durée du contrat, le préavis de trois mois et les mentions dont l’absence annule le congé.
A. Congé pour reprise, congé pour vente ou motif légitime : les trois voies du refus de renouvellement en meublé
Le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée minimale d’un an. La loi dispose : « Il est conclu pour une durée d’au moins un an. » Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois, et dans ce cas « la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable » (article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si aucune des parties ne donne congé dans les formes légales, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour un an. Le bailleur qui souhaite récupérer son bien ne résilie donc pas un contrat en cours : il s’oppose à son renouvellement, à l’échéance, en délivrant un congé motivé.
Ce congé obéit à un préavis de trois mois et à une obligation de motivation. La loi énonce : « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Trois fondements seulement ouvrent droit au non-renouvellement : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux, dont l’exemple type reste le manquement du locataire à ses obligations, comme des loyers durablement impayés ou des troubles répétés. Un congé délivré sans motif, ou avec un motif de pure convenance comme la simple volonté de relouer plus cher, expose le bailleur à une annulation.
La reprise suppose en outre une exigence de sincérité que le juge contrôle. Le texte précise : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Cette formule vise les reprises de façade, décidées pour évincer un locataire sans projet réel d’occupation. La Cour de cassation a précisé comment ce contrôle s’exerce dans un arrêt du 12 octobre 2023 (n° 22-18.580, publié au bulletin, texte sur Légifrance), rendu sous l’article 15 pour une location vide mais directement transposable au meublé dont l’article 25-8 reprend les mêmes exigences : « La cour d’appel, qui pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision. » Autrement dit, la sincérité s’apprécie au jour de la délivrance du congé, mais le juge peut s’appuyer sur des éléments postérieurs, comme des factures de travaux, des abonnements de fournisseurs ou une inscription sur les listes électorales, dès lors qu’ils établissent l’intention initiale. La même décision ajoute : « La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité ». Le congé qui désigne le bénéficiaire et le motif reste donc valable même s’il ne développe pas la démonstration du caractère réel et sérieux, dont la preuve se fait devant le juge. La leçon pratique est directe : le bailleur réunit dès l’envoi du congé les justificatifs du lien et du projet, puis conserve tout ce qui démontrera l’occupation effective, car le contrôle portera sur la réalité de l’intention au jour du congé.
Les formes du congé sont sanctionnées par la nullité. D’abord, le contenu : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » Ensuite, la notification : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Une simple lettre, un message électronique ou un courrier remis sans preuve ne suffisent pas. Le bailleur avisé fait signifier le congé par commissaire de justice, ce qui fige la date et le contenu, ou l’adresse en recommandé avec avis de réception en anticipant les délais postaux.
Pendant le préavis, les obligations financières suivent l’auteur du congé. Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps d’occupation réelle s’il quitte les lieux avant la fin du préavis. À l’inverse, si c’est le locataire qui a donné congé, il reste redevable de l’intégralité du préavis, sauf relocation anticipée acceptée par le bailleur. Et le texte tranche la fin du droit d’occupation : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Le congé valable éteint donc le droit au maintien dans les lieux, ce qui ouvre, si le locataire se maintient, la voie de l’expulsion examinée en seconde partie.
B. Reprendre pour soi ou pour un proche : bénéficiaires autorisés, locataire âgé protégé et contrôle du juge
La reprise n’est ouverte qu’au profit d’un cercle fermé de bénéficiaires. Le congé doit désigner le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Toute reprise au profit d’une autre personne, comme un ami, un neveu, un associé ou une société, sort du cadre légal et voue le congé à l’annulation. Le cas d’école régulier est la reprise au profit d’un descendant direct, avec un lien établi par pièces. Le bailleur qui envisage une reprise au profit d’un enfant majeur parti étudier ailleurs, d’un parent âgé ou de lui-même après une mutation doit réunir dès l’envoi du congé les justificatifs du lien et de l’occupation projetée : livret de famille, justificatif de domicile futur, attestation sur l’honneur du bénéficiaire, courrier de mutation ou tout élément établissant la réalité du projet.
Le verrou le plus sérieux reste la protection du locataire âgé aux ressources modestes. La loi dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement […] dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. » (article 25-8, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit, face à un locataire de plus de 65 ans sous plafonds de ressources, le congé pour reprise ou pour vente ne peut produire effet que si le bailleur lui propose un relogement adapté à ses besoins et à ses moyens, dans le périmètre géographique défini par la loi de 1948. La protection s’étend au locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, lorsque le cumul des ressources du foyer reste sous le plafond fixé par arrêté.
Cette protection comporte toutefois une contrepartie en faveur du bailleur modeste ou âgé : « les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa. » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Un bailleur de plus de 65 ans, ou dont les revenus restent sous les plafonds du logement conventionné, peut donc donner congé même à un locataire lui-même protégé, sans offre de relogement. Les dates d’appréciation sont fixées par le texte : l’âge des parties s’apprécie à la date d’échéance du contrat, et les ressources à la date de notification du congé. Le bailleur doit donc vérifier l’âge du locataire à l’échéance à venir, pas au jour où il rédige le congé, et photographier les ressources à la date d’envoi. En pratique, avant tout congé visant un locataire âgé, le bailleur demande les justificatifs d’âge et de ressources, compare ces dernières aux plafonds en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés, et, si la protection joue, prépare une offre de relogement réelle, avec adresse, loyer et surface adaptés, faute de quoi le congé sera écarté.
Enfin, le contrôle du juge est actif, y compris sans demande expresse du locataire. Le texte prévoit : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Le locataire qui doute de la sincérité de la reprise peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de faire déclarer le congé non valide, et le juge peut soulever d’office l’irrégularité. Pour le bailleur, cela signifie qu’un dossier de reprise doit être complet dès l’origine : lien de parenté établi, projet d’occupation crédible et, après le départ, occupation effective du bénéficiaire. Une reprise suivie d’une relocation rapide à un tiers, sans occupation du bénéficiaire désigné, caractérise la fraude et ouvre la voie aux sanctions détaillées en seconde partie.
II. Congé contesté, congé-vente et fin d’occupation : comment le litige se tranche
Lorsque le congé est contesté, ou lorsque le locataire se maintient après l’échéance, le différend se déplace vers les sanctions de la fraude, les droits propres au congé pour vente et la procédure d’expulsion. Chaque étape est encadrée par des textes précis et par une jurisprudence qui chiffre le préjudice.
A. Congé frauduleux sanctionné et congé pour vente valant offre : amendes, dommages-intérêts et préemption du locataire
Le bailleur qui maquille une reprise s’expose à une sanction pénale directe. La loi dispose : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Elle ajoute : « Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » (article 25-8, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire évincé par un faux motif peut donc se constituer partie civile devant le juge pénal et réclamer réparation, en plus de l’amende prononcée contre le bailleur.
La Cour de cassation éclaire la frontière entre reprise sincère et reprise frauduleuse dans son arrêt du 12 octobre 2023 (n° 22-18.580, texte sur Légifrance). Dans cette affaire, les locataires réclamaient des dommages-intérêts pour congé frauduleux en soutenant que l’intention du bailleur devait s’apprécier au seul jour du congé et que les preuves postérieures étaient inopérantes. La Cour a rejeté le pourvoi après avoir constaté que le bailleur, devenu veuf, expliquait vouloir retourner vivre dans sa région d’origine, et qu’il rapportait son inscription sur les listes électorales, des factures de travaux importants, des contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, un abonnement Internet et une information adressée aux services fiscaux sur son lieu d’habitation. La reprise jugée réelle et sérieuse, la demande indemnitaire pour fraude a été écartée et les locataires condamnés aux dépens. Trois enseignements s’en dégagent pour le bailleur : la fraude s’apprécie au jour du congé mais se prouve par tout élément, même postérieur, qui établit l’intention initiale ; une reprise documentée par des actes concrets d’installation fait échec à l’accusation de fraude ; et la revente ou la relocation rapide sans occupation du bénéficiaire désigné reste l’indice classique de l’insincérité. Pour le locataire, la conduite à tenir consiste à conserver toute preuve de l’usage réel du logement après son départ : nouvelle annonce de location, identité des occupants, acte de vente publié.
Le congé pour vente obéit à un mécanisme distinct et protecteur du locataire : l’offre de vente. La loi applicable aux congés pour vente, à laquelle renvoie le régime du meublé, dispose : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire dispose donc des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. S’il accepte, « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente », porté à quatre mois s’il recourt à un prêt, avec prorogation du bail jusqu’à la vente ; faute de réalisation dans ce délai, l’acceptation est nulle de plein droit et le locataire perd tout titre d’occupation. Si le propriétaire vend ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut nouvelle offre valable un mois. Les mentions de ce dispositif doivent être reproduites dans chaque notification, à peine de nullité. Le bailleur qui vend doit donc chiffrer précisément son offre dans le congé, respecter les délais d’acceptation et de réalisation, et informer le notaire de l’existence du congé pour vente afin que la purge du droit de préemption soit régulière.
La fin du bail règle aussi le sort du dépôt de garantie, dont le plafond est majoré en meublé. La loi prévoit : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » (article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le dépôt doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, ramené à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite des sommes justifiées restant dues. À défaut de restitution dans les délais, « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur qui donne congé pour reprise a donc intérêt à organiser un état des lieux de sortie contradictoire soigné : il conditionne le délai de restitution et coupe court aux retenues contestées. Le locataire doit transmettre sa nouvelle adresse lors de la remise des clés, faute de quoi la majoration de 10 % ne s’applique pas.
B. Le locataire ne part pas après un congé valable : indemnité d’occupation, expulsion et délais du juge
Un congé pour reprise régulier met fin au droit d’occupation à l’expiration du préavis, mais il ne permet pas au bailleur de se faire justice lui-même. Tout changement de serrure, toute coupure d’eau ou d’électricité et toute expulsion manuelle exposent le bailleur à des poursuites. Seule la voie judiciaire ouvre l’expulsion : assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement constatant la fin du bail et ordonnant la libération, commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, puis, deux mois après ce commandement resté sans effet, exécution avec le concours de la force publique si nécessaire. Le juge conserve la faculté d’accorder à l’occupant les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dont le bailleur peut demander la suppression ou la réduction selon les circonstances.
La Cour de cassation a posé une limite forte à l’expulsion dans un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-16.993, publié au bulletin, texte sur Légifrance). Au visa des articles 1719 du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle rappelle : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » En l’espèce, un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m² avait été définitivement jugé indécent ; la cour d’appel avait validé un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux et des impayés et ordonné l’expulsion, et la Cour de cassation a censuré cette décision, ne maintenant que la condamnation de l’occupant à l’arriéré de loyer. Le bailleur d’un meublé doit donc vérifier la décence de son logement avant tout congé : un logement indécent fait échec à la demande d’expulsion, même adossée à un congé par ailleurs valable.
Lorsque le litige naît d’impayés plutôt que d’une reprise, la clause résolutoire du bail suppose un formalisme strict. La loi dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le commandement de payer doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion, ainsi que la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander des délais de grâce au juge. Pour un bailleur personne physique, le commissaire de justice signale en outre le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Le bailleur d’un meublé qui cumule congé pour reprise et arriéré de loyer doit donc traiter les deux voies séparément : le congé pour reprise suit son préavis de trois mois, tandis que la dette locative suit la voie du commandement puis de l’assignation en résiliation, sans confusion des fondements.
Même avec un titre d’expulsion, le calendrier hivernal bloque l’exécution forcée. Le code des procédures civiles d’exécution dispose : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Cette trêve hivernale s’applique aux expulsions prononcées après un congé pour reprise comme aux résiliations pour impayés, sauf relogement assuré ou cas d’occupation sans droit ni titre avec manœuvres ou contrainte. Le bailleur doit intégrer ce sursis dans sa stratégie : un congé prenant effet à l’automne peut voir l’expulsion suspendue jusqu’au printemps, période pendant laquelle une indemnité d’occupation équivalente au loyer reste due par l’occupant sans droit ni titre. Lorsque le sujet touche à l’éviction d’un occupant, la procédure d’expulsion du locataire suppose ce phasage strict entre titre, commandement et trêve.
À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques complètent le tableau. Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc du tribunal judiciaire de Paris pour un meublé parisien, comme dans le jugement de janvier 2026 précité. Avant tout procès, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie par l’une ou l’autre des parties avant tout procès sur la validité du congé ou les retenues sur dépôt de garantie, et son avis, même non contraignant, pèse dans la suite du dossier. Les délais parisiens d’audiencement et la trêve hivernale conduisent les bailleurs franciliens à faire délivrer le congé pour reprise au printemps pour un bail échéant à l’automne, afin qu’un éventuel jugement d’expulsion puisse être exécuté avant le 1er novembre ou, à défaut, après le 31 mars. Enfin, le locataire parisien qui conteste la réalité de la reprise peut demander au juge, même en référé selon l’urgence, la production des justificatifs du bénéficiaire et du projet d’occupation, puisque le juge peut vérifier d’office la sincérité du motif.
Conclusion
Le congé pour reprise en location meublée concentre l’actualité des bailleurs privés de l’automne 2026 : alors que le dispositif fiscal censé ramener les investisseurs vers la location peine à décoller, avec 200 à 300 ventes mensuelles contre 4 000 espérées selon les chiffres relayés par BFM Immo, les propriétaires déjà engagés doivent sécuriser la gestion de leurs baux en cours. Le régime applicable tient en trois réflexes : un congé notifié trois mois avant l’échéance, motivé par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, avec désignation précise d’un bénéficiaire éligible ; une vérification systématique de la protection du locataire de plus de 65 ans sous plafonds de ressources, avec offre de relogement si elle joue ; et une exécution exclusivement judiciaire en cas de maintien dans les lieux, avec commandement de quitter les lieux, respect de la trêve du 1er novembre au 31 mars et indemnité d’occupation. À l’inverse, la reprise de façade expose le bailleur à 6 000 euros d’amende et à des dommages-intérêts évalués au cas par cas, tandis qu’un logement indécent fait échec à l’expulsion, comme l’a jugé la Cour de cassation le 4 juin 2026. Le bailleur qui documente la réalité de sa reprise et le locataire qui en vérifie la sincérité disposent chacun, dans les textes et la jurisprudence de 2025 et 2026, des armes adaptées à leur situation.