Le Parisien racontait le 2 octobre 2026 l’histoire de Baptiste et Damien, deux actifs qui approchent des 40 ans et partagent depuis deux ans un appartement de 60 mètres carrés près du métro Marcadet-Poissonniers, dans le dix-huitième arrondissement de Paris, pour un loyer de 1 750 euros par mois. Le même jour, le journal publiait l’analyse du sociologue Yankel Fijalkow, qui résume la mutation en cours d’une formule : à Paris, la colocation serait désormais d’abord une réponse à la crise du logement avant d’être un choix, loin du mythe de l’Auberge espagnole. Ces deux papiers décrivent une situation type que le droit connaît bien : des adultes qui cohabitent sans être en couple, dont l’un veut partir, récupérer son dépôt de garantie ou sous-louer sa chambre, pendant que l’autre veut rester. La question de droit est alors précise et elle tient en quatre points : comment donner congé quand on est colocataire, pendant combien de temps on reste tenu des loyers après son départ, dans quel délai le bailleur doit restituer le dépôt de garantie, et ce que risque le colocataire qui sous-loue sa chambre sans autorisation. Les réponses se trouvent dans la loi du 6 juillet 1989 et dans plusieurs arrêts récents de la Cour de cassation et des cours d’appel, dont un arrêt du 12 février 2026 qui concerne une chambre meublée louée en colocation. Cet article expose ces règles pas à pas, avec les textes et les décisions qui les portent, et une section consacrée aux particularités parisiennes.
I. Colocataire qui donne congé à Paris : préavis, date d’effet et solidarité de six mois
A. Comment donner congé en colocation : lettre recommandée, réception et point de départ du préavis
La colocation est définie par la loi comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ». Ce texte est l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Chacun des colocataires peut quitter les lieux à tout moment en délivrant son propre congé, sans que le départ de l’un mette fin au bail des autres. Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. L’envoi simple, le message électronique ou le texto ne suffisent pas et exposent le partant à voir son congé contesté. Pour un logement meublé, qui représente une part importante des colocations parisiennes, la règle est fixée par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. » La Cour de cassation a précisé le point de départ de ce délai dans un arrêt de la troisième chambre civile du 23 novembre 2022, pourvoi numéro 21-15.899, disponible à l’adresse Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 novembre 2022, numéro 21-15.899. Dans cette affaire, des locataires d’un appartement meublé avaient notifié leur congé par lettre recommandée reçue par la bailleresse le 18 février 2020 et avaient libéré les lieux le 4 mars, en estimant que le bail avait pris fin le 5 mars. La Cour répond : « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. » Le congé reçu le 18 février ne pouvait donc prendre effet que le 18 mars, et la demande de remboursement des loyers acquittés jusqu’à cette date a été rejetée. La leçon pratique est directe : le préavis court à compter de la réception par le bailleur, pas à compter de l’envoi, et un bailleur qui a déménagé sans prévenir ne permet pas d’anticiper la date d’effet, puisque le tribunal avait été censuré pour avoir fixé la fin du bail au 5 mars au motif que la lettre aurait dû être reçue à cette date. Le colocataire qui part doit donc vérifier l’adresse du bailleur ou de son mandataire, conserver la preuve de réception et payer le loyer jusqu’au dernier jour du préavis. A Paris, où les congés sont fréquents à la rentrée et où les agences gèrent des centaines de baux, l’envoi en recommandé avec accusé de réception reste la voie la plus sûre, doublée si possible d’une remise en main propre contre récépissé. Le partant doit aussi penser à l’état des lieux de sortie, qui conditionne la restitution du dépôt de garantie, et à signaler sa nouvelle adresse au bailleur pour recevoir le solde. Quand un nouveau colocataire entre dans les lieux, un avenant au bail constate l’arrivée et organise la répartition du loyer et des charges, de préférence par écrit, car le pacte de colocation verbal se prouve mal en cas de litige.
B. La solidarité après le départ : six mois maximum sans remplaçant, loyers impayés et dégradations
Le point que les colocataires comprennent le moins bien est la solidarité. Dans une colocation formalisée par un contrat unique avec clause de solidarité, le bailleur peut réclamer à n’importe lequel des colocataires la totalité du loyer et des charges. Cette solidarité ne s’éteint pas avec le départ physique du logement. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son paragraphe VI : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Deux situations doivent donc être distinguées. Si un nouveau colocataire signe le bail et y figure, la solidarité du partant et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé. Si aucun remplaçant n’entre dans les lieux, le partant reste tenu des loyers et charges pendant six mois au plus après la date d’effet de son congé, puis il est libéré. La Cour de cassation a tiré toutes les conséquences de ce mécanisme dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021, pourvoi numéro 19-23.343, consultable à l’adresse Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 avril 2021, numéro 19-23.343. Une colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015, son ancien compagnon de colocation avait libéré les lieux le 4 janvier 2016 et le bailleur réclamait à la partante un arriéré de loyers ainsi qu’un prorata de travaux correspondant à des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie établi en janvier 2016 avec le colocataire resté dans les lieux. La Cour rappelle d’abord le texte : « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Elle en déduit qu’on ne peut pas mettre à la charge du colocataire qui a donné congé la réparation de dégradations dont il n’est pas constaté qu’elles sont survenues avant la fin de la période de solidarité. La partante, libérée de ses obligations à compter du 29 octobre 2015, ne pouvait donc pas supporter des désordres constatés en janvier 2016. Le même arrêt tranche une seconde question, celle de l’imputation du dépôt de garantie sur la dette de loyers. La cour d’appel avait jugé que le dépôt de garantie n’avait pas vocation à couvrir des échéances de loyer. La Cour de cassation répond : « Vu les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 », « Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. » Puis elle casse : « En statuant ainsi, alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Autrement dit, le dépôt de garantie peut garantir la dette de loyers, et le juge ne peut pas refuser par principe de l’imputer sur l’arriéré. Pour les colocataires parisiens, l’enseignement est concret : celui qui part doit exiger qu’un remplaçant figure au bail pour éteindre immédiatement sa solidarité et celle de sa caution, et celui qui reste doit savoir que le bailleur peut poursuivre le partant pendant six mois en cas d’impayés. La cour d’appel de Douai a illustré la version la plus sévère de la solidarité dans un arrêt du 10 septembre 2026, répertoire général numéro 25/01161, disponible à l’adresse Cour d’appel de Douai, 10 septembre 2026, numéro 25/01161. Le bail avait été consenti par acte sous seing privé du 10 août 2021 : « Par acte sous seing privé du 10 août 2021, l’établissement public Partenord habitat a donné à bail à M. [M] [F] et Mme [T] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 583,95 euros, outre une provision pour charges de 23,25 euros ». Après un commandement de payer visant la clause résolutoire, les deux locataires ont été condamnés solidairement au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. Chacun répond donc de la totalité, et le bailleur choisit celui qu’il poursuit. La caution n’est pas mieux traitée : la cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 6 mars 2025, répertoire général numéro 23/02607, consultable à l’adresse Cour d’appel de Caen, 6 mars 2025, numéro 23/02607, a jugé d’une caution Visale subrogée dans les droits du bailleur après avoir réglé les loyers impayés de deux copreneurs. Le pacte de colocation, qui répartit entre colocataires les parts de loyer, de charges et d’assurance, reste utile pour les recours entre colocataires, mais il n’est pas opposable au bailleur : face à lui, seule compte la clause de solidarité du bail.
II. Dépôt de garantie, encadrement des loyers et sous-location : ce que le colocataire peut exiger ou non
A. Restitution du dépôt de garantie : délai d’un mois, retenues justifiées et sort des dégradations
Le dépôt de garantie d’une location vide ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal, et il est versé au bailleur à la signature du bail. Sa restitution obéit à des délais stricts, fixés par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Quand l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai passe à deux mois. Toute retenue doit être justifiée par des pièces : factures, devis, constat d’huissier ou de commissaire de justice, régularisation de charges. La Cour de cassation veille au point de départ du délai. Dans son arrêt du 23 novembre 2022, numéro 21-15.899, déjà cité et consultable à l’adresse Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 novembre 2022, numéro 21-15.899, elle précise que « le délai d’un mois accordé à la bailleresse pour ce faire courant à compter de la date de la restitution des clés en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et non pas de la date de résiliation du bail ». Ce n’est donc pas la fin du préavis qui fait courir le délai, mais la remise effective des clés. Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué ces principes à une colocation dans un jugement du 4 septembre 2025, numéro 25/01278, consultable à l’adresse Tribunal judiciaire de Paris, 4 septembre 2025, numéro 25/01278. Une société de gestion avait donné à bail en colocation un logement parisien à quatre colocataires pour un loyer mensuel de 3 325 euros, et l’un d’eux réclamait la restitution de sa part de dépôt de garantie. Le tribunal rappelle la règle : « Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. » Il déduit ensuite du solde les seules sommes justifiées, notamment un loyer resté impayé, et condamne la société à restituer le surplus au colocataire. La méthode du juge parisien mérite d’être retenue par tous les colocataires : chaque retenue doit correspondre à une dette prouvée, et le bailleur qui retient des sommes pour des dégradations doit produire l’état des lieux comparé et les justificatifs de remise en état. A défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d’une pénalité mensuelle prévue par ce même article 22, et le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. En colocation avec bail unique, la restitution n’intervient en principe qu’au départ du dernier occupant, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur, ce qui rend d’autant plus important l’avenant signé à l’arrivée d’un remplaçant. La Cour de cassation a aussi eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 14 mars 2019, pourvoi numéro 18-11.925, consultable à l’adresse Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 mars 2019, numéro 18-11.925, que des locataires peuvent agir après la résiliation du bail : ils « l’ont assignée, après la résiliation du bail, en restitution du dépôt de garantie et en paiement d’un trop-perçu de loyers ». La fin du bail n’éteint donc pas l’action en restitution, et le trop-perçu de loyers peut être réclamé avec le dépôt. A Paris, les litiges portent souvent sur des montants élevés, car les loyers parisiens sont parmi les plus chers de France : conserver l’état des lieux d’entrée, photographier le logement à la sortie, exiger un état des lieux contradictoire et réclamer par écrit chaque justificatif de retenue sont des réflexes qui conditionnent l’issue du litige. Quand l’immeuble est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, mais seulement si elle est justifiée et dans la limite légale.
B. Sous-louer sa chambre sans l’accord du bailleur : résiliation du bail et expulsion à Paris comme ailleurs
Le colocataire qui s’absente plusieurs mois pour un stage, un déplacement professionnel ou un voyage est souvent tenté de sous-louer sa chambre pour continuer à payer sa part de loyer. La loi l’interdit sans l’accord écrit du bailleur. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Le texte ajoute une mise en garde pour le sous-locataire : « En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. » La sanction d’une sous-location sans autorisation est la résiliation du bail principal. La cour d’appel de Toulouse l’a prononcée dans un arrêt du 2 juillet 2025, répertoire général numéro 23/01760, consultable à l’adresse Cour d’appel de Toulouse, 2 juillet 2025, numéro 23/01760. Le locataire « a donné en sous-location, en date du 25 septembre 2022, une chambre de son logement à M. [R] qui a reconnu les faits ». Le tribunal avait « prononcé la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2015, entre la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat et M. [U] [Z] pour non-respect des dispositions des articles L 442-3-5 et L 442-8 et L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation », puis « prononcé l’expulsion de M. [U] [Z] ainsi que de tous biens et occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique », avec une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la libération des lieux, et la cour a confirmé. Même si cette affaire concernait un bailleur social, la solution vaut pour les baux du secteur privé : la sous-location d’une chambre sans accord écrit expose à la résiliation, à l’expulsion et à une indemnité d’occupation, et le sous-locataire de bonne foi ne peut rester dans les lieux une fois le bail principal résilié. Le colocataire qui envisage une absence doit donc demander l’autorisation écrite du bailleur, y compris sur le prix, et transmettre au sous-locataire l’autorisation et la copie du bail. A Paris, un second piège guette les colocations : l’encadrement des loyers. La Cour de cassation a jugé le 12 février 2026, pourvoi numéro 24-20.958, dans une décision consultable à l’adresse Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, numéro 24-20.958, à propos d’une chambre meublée louée en colocation : « la société civile immobilière Indradévi (la bailleresse) a donné à bail à M. [I] (le locataire), par acte du 1er avril 2022, une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation située à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 620 euros, outre un forfait mensuel de charges de 30 euros ». Le locataire demandait la restitution des loyers perçus au-delà du loyer de référence majoré, et le bailleur invoquait des caractéristiques du logement pour justifier un complément de loyer. La Cour approuve le juge qui avait condamné le bailleur, en retenant : « Ayant relevé que le contrat de bail écrit ne prévoyait pas de complément de loyer ». Sans clause écrite de complément de loyer dans le bail, aucun supplément ne peut être exigé, et le trop-perçu doit être restitué. Pour les colocataires parisiens, la vérification est donc double : le loyer de chaque chambre doit respecter le loyer de référence majoré fixé par l’arrêté préfectoral parisien, et tout complément de loyer doit figurer par écrit dans le bail avec ses justifications. La somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement, et les charges en colocation sont récupérées soit par provisions avec régularisation, soit par forfait sans régularisation possible, selon le choix inscrit dans le contrat.
Ce que dit le droit, en trois phrases
En colocation, la solidarité du partant et de sa caution s’éteint six mois au plus après l’effet du congé sans remplaçant, selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le dépôt de garantie se restitue dans le mois de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, selon l’article 22 de la même loi. Sous-louer sa chambre sans l’accord écrit du bailleur expose à la résiliation du bail, comme l’a jugé la cour d’appel de Toulouse le 2 juillet 2025.
Conclusion
L’histoire de Baptiste et Damien, racontée par Le Parisien le 2 octobre 2026, montre une colocation choisie qui fonctionne, mais le droit de la colocation est d’abord écrit pour les séparations. Celui qui part donne un congé écrit dont le préavis court à compter de la réception par le bailleur, fait établir un état des lieux de sortie contradictoire et indique sa nouvelle adresse. Il exige qu’un remplaçant figure au bail pour éteindre aussitôt sa solidarité et celle de sa caution, et à défaut il sait qu’il reste tenu six mois au plus. Il réclame son dépôt de garantie dans le mois de la remise des clés quand la sortie est conforme à l’entrée, en contestant par écrit chaque retenue non justifiée. Il ne sous-loue jamais sa chambre sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, et à Paris il vérifie que son loyer respecte l’encadrement et que tout complément figure par écrit dans le bail. Celui qui reste, de son côté, anticipe la recherche d’un remplaçant, fait signer l’avenant et conserve le pacte de colocation écrit qui répartit les parts de chacun. Ces réflexes, adossés aux textes et aux décisions citées, transforment une séparation subie en sortie maîtrisée.