Un soir d’assemblée générale, le syndic projette au mur le tableau des charges de chauffage de l’immeuble. Deux colonnes qui ne se ressemblent pas : d’un côté ce que chaque appartement a consommé d’après ses répartiteurs, de l’autre ce que chacun paierait si l’on revenait aux tantièmes. Dans la salle, un copropriétaire du rez-de-chaussée, peu chauffé mais lourdement facturé, réclame le retour aux tantièmes. Un autre, qui ne paie presque rien grâce à la chaleur de ses voisins, défend les répartiteurs. Le syndic propose de voter. La réponse courte tient en trois phrases. Depuis que l’immeuble est équipé de répartiteurs, l’assemblée générale ne peut revenir à une répartition selon les tantièmes qu’en prouvant, par une note de calcul précise, que l’individualisation est techniquement impossible ou d’un coût excessif au regard des économies attendues. Deux décomptes de charges et le sentiment partagé que les factures sont injustes ne suffisent pas : le tribunal judiciaire de Montpellier a annulé le 19 février 2026 une résolution qui organisait exactement ce retour en arrière. Le copropriétaire qui obtient gain de cause ne paie en outre aucune part des frais de procédure du syndicat. Ces réponses appellent des réserves immédiates. Chaque immeuble dépend de sa consommation réelle, des appareils installés et des seuils réglementaires qui lui sont applicables. Les montants et les délais cités ici sont ceux d’affaires précises, jugées sur leurs pièces. Seul le juge, saisi du dossier complet de la copropriété, tranche. Cet article sépare la promesse d’une répartition plus juste, les faits établis par les textes et quatre décisions rendues en 2026, et les responsabilités du syndic, du syndicat et du bailleur.

I. L’individualisation des frais de chauffage n’est pas une option quand les textes l’imposent

A. Ce que tout immeuble chauffé collectivement doit comporter

Le principe est posé par le code de la construction et de l’habitation en des termes qui ne laissent guère de place à l’interprétation : « Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. » (article L.174-2 du code de la construction et de l’habitation) La même exigence vaut pour le froid quand l’immeuble dispose d’une installation centrale de refroidissement. Et le texte désigne le responsable : « Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations. » (même article) Autrement dit, dans une copropriété, c’est bien au syndicat, agissant par son syndic, qu’il revient de mettre l’immeuble en conformité, et le copropriétaire isolé ne peut ni s’en exonérer ni l’imposer seul.

La conséquence financière est écrite dans la loi elle-même : malgré toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, outre les frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées individuellement (article L.174-2 du code de la construction et de l’habitation) Le règlement de copropriété, un usage ancien de l’immeuble ou même un vote de l’assemblée générale ne peuvent donc pas maintenir durablement une répartition intégrale aux tantièmes quand l’individualisation est exigible. La part des frais fixes, elle, continue d’être répartie selon les règles habituelles de la copropriété : l’individualisation ne porte que sur la part variable liée à la consommation réelle.

Concrètement, deux familles d’appareils permettent de répondre à l’obligation. Les compteurs individuels d’énergie thermique mesurent la quantité de chaleur fournie à chaque local. Quand leur installation n’est pas rentable ou techniquement pas possible, des répartiteurs de frais de chauffage sont posés sur chaque radiateur et déterminent une grandeur représentative de la chaleur émise. Le service public résume ainsi l’architecture du dispositif : chaque bâtiment collectif doit permettre de déterminer et de réguler la chaleur et l’eau chaude fournies à chaque local privatif, le syndicat des copropriétaires étant chargé de s’en assurer (service public) Les seuils et le calendrier ont été fixés par décret : « Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/ m2. an, sont équipés des appareils mentionnés à l’article R. 174-2 . » (article R.174-6 du code de la construction et de l’habitation) Et pour les immeubles dépassant les seuils, « la mise en service desdits appareils mentionnés au I de l’article R. 174-2 a lieu au plus tard le 25 octobre 2020. » (même article) En 2026, l’équipement aurait donc dû être en place depuis près de six ans dans les immeubles concernés : un copropriétaire qui découvre que son immeuble n’a jamais été équipé ne se trouve pas face à une simple négligence, mais face à la méconnaissance d’une obligation ancienne.

B. Les trois sorties autorisées, et la note de calcul qui change tout

L’obligation n’est pas absolue, et c’est précisément ici que naissent la plupart des conflits. Le décret prévoit quatre situations dans lesquelles l’installation de compteurs individuels n’est pas applicable : les logements-foyers, les immeubles où un arrêté conjoint des ministres de l’énergie et de la construction constate une impossibilité technique, les immeubles dont la consommation de chauffage est inférieure à un seuil fixé par ce même arrêté, et les autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou le syndicat justifie d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies d’énergie attendues. Dans ce dernier cas, le texte impose une formalité dont la portée pratique est considérable : « le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets d’information des logements. » (article R.174-3 du code de la construction et de l’habitation) Ce n’est donc ni au syndic seul, ni à un vote de circonstance, ni à une discussion informelle en assemblée générale qu’il appartient de constater l’exception : il faut une note, avec un calcul, versée au carnet d’information du logement, donc opposable et vérifiable par chaque copropriétaire et chaque acquéreur.

Sur le terrain, pourtant, le fossé entre le droit et la pratique est documenté. L’Association des responsables de copropriété consacre un dossier entier aux dérives constatées : abus de prestataires chargés des relevés de consommation, engagements contractuels rarement respectés, copropriétaires facturés sur des paramètres d’étalonnage que le prestataire tarde à communiquer. Le dossier décrit ainsi un fossé persistant entre l’obligation légale et les difficultés de mise en pratique dans les immeubles. Il faut séparer ici trois choses que la colère mélange souvent : la promesse commerciale du prestataire qui vend l’équipement, les faits techniques de l’installation telle qu’elle fonctionne, et les responsabilités juridiques du syndicat et du syndic. Un répartiteur mal étalonné engage la responsabilité du prestataire et la vigilance du syndic ; il ne rend pas pour autant l’obligation d’individualiser caduque. Et inversement, le sentiment, même partagé par une majorité de copropriétaires, que les factures individuelles seraient injustes ne vaut pas démonstration d’un coût excessif au sens des textes. C’est exactement la confusion qu’une assemblée générale a commise en 2023, et que le juge a sanctionnée en 2026.

II. Quand le retour aux tantièmes finit devant le juge

A. Une résolution annulée pour méconnaissance de dispositions d’ordre public

Les faits jugés à Montpellier sont simples et c’est ce qui les rend éclairants pour des centaines d’immeubles. La copropriété était dotée d’un chauffage collectif et, depuis une assemblée générale du 6 mars 2018, les copropriétaires disposaient de répartiteurs individuels de frais de chauffage. Cinq ans plus tard, sur proposition du conseil syndical, l’assemblée générale du 23 mars 2023 adopte une résolution qui décide de revenir à une répartition des charges de chauffage selon les tantièmes généraux (résolution n°19a du 23 mars 2023, jugée par le tribunal judiciaire de Montpellier, 19 février 2026, RG 23/02162) La motivation affichée dans la résolution est l’expérience vécue : après quelques années de répartiteurs, la majorité des copropriétaires contestent des frais jugés non représentatifs de la réalité, des occupants peu chauffés payant très cher quand d’autres, bien chauffés, ne paient rien. La résolution invoque à l’appui des textes anciens sur l’individualisation, modifiés par un décret de 2012 et complétés par un arrêté de la même année. Un copropriétaire saisit le tribunal pour faire annuler ce vote.

Le tribunal commence par écarter l’argumentation juridique de la résolution : les dispositions qu’elle cite sont abrogées, ce que le syndicat lui-même admet. Puis il rappelle le droit applicable, celui des articles L.174-2, R.174-2 et R.174-3 du code de la construction et de l’habitation : tout bâtiment collectif pourvu d’une installation centrale doit comporter, quand la technique le permet, des compteurs individuels, et à défaut des répartiteurs sur chaque radiateur, sauf impossibilité ou absence de rentabilité dûment établies. Or, constate le jugement, la copropriété est déjà pourvue de répartiteurs individuels : le syndicat ne peut donc se prévaloir d’aucune impossibilité technique de mise en place. Reste l’argument du coût excessif et de l’injustice des factures. Le tribunal l’écarte en une phrase qui devrait être affichée dans toutes les salles d’assemblée générale : « la production, par les défendeurs, des décomptes de charges de deux copropriétaires sur deux exercices successifs est inopérant dans la démonstration d’un coût excessif au regard des économies d’énergie réalisés, tout comme les allégations selon lesquelles certains copropriétaires seraient mieux chauffés que d’autres. » (tribunal judiciaire de Montpellier, 19 février 2026, RG 23/02162) Autrement dit, deux factures choquantes et un ressenti majoritaire ne remplacent pas la note de calcul qu’exige le décret. La sanction suit : « Dès lors la décision de l’assemblée générale qui méconnaît les dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation doit être annulée. » (même jugement) Le tribunal prononce « l’annulation de la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023 » et condamne le syndicat et son syndic à verser au demandeur « la somme de 1.600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile » (même jugement)

Le jugement ajoute une protection souvent ignorée du copropriétaire qui gagne son procès contre son propre syndicat : le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, répartie entre les autres copropriétaires (même jugement, rappel de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) Concrètement, les frais du procès perdu par le syndicat sont répartis entre tous les autres copropriétaires, y compris ceux qui avaient voté la résolution annulée. Avant de voter un retour aux tantièmes sans note de calcul, chaque copropriétaire devrait mesurer ce risque : en cas d’annulation, il paiera sa part des frais du procès qu’il aura lui-même provoqué. Pour le copropriétaire qui hésite à contester seul une résolution votée à la majorité, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier si la note justificative existe, si les seuils sont atteints et si le délai de contestation de l’assemblée générale est encore ouvert.

B. Le locataire coincé entre un syndic et un bailleur qui se renvoient la panne

Le copropriétaire occupant n’est pas le seul à subir les dysfonctionnements du chauffage collectif. Le locataire, lui, ne vote pas en assemblée générale et ne choisit pas le syndic : son seul interlocuteur juridique est son bailleur, tenu de lui délivrer un logement décent. Le code civil dispose que le bailleur est obligé « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » (article 1719 du code civil) Et le décret sur la décence précise que « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement » (article 2 du décret du 30 janvier 2002, cité par le tribunal judiciaire d’Évry, 15 janvier 2026, RG 24/01490) Quand la chaudière collective tombe en panne en octobre, le locataire peut donc se retourner contre son bailleur, même si la panne vient de l’immeuble : ce sera ensuite au bailleur de se retourner contre la copropriété.

Trois décisions de 2026 dessinent les contours exacts de ce recours, avec ses gains possibles et ses limites. À Évry, la chaudière collective, qui assurait aussi l’eau chaude, est tombée en panne à compter de la mi-octobre 2023, et les locataires ont adressé des courriers électroniques réguliers à partir du 26 octobre pour signaler le défaut persistant de chauffage. Après l’échec d’une conciliation de justice constaté en mai 2024 et le départ des locataires, le tribunal alloue 307,50 euros en réparation du préjudice de jouissance, tout en condamnant le locataire à verser au bailleur 883,35 euros au titre des régularisations de charges des années 2023 et 2024 (tribunal judiciaire d’Évry, 15 janvier 2026, RG 24/01490) La leçon est double : une panne collective avérée ouvre droit à indemnisation du trouble de jouissance, mais elle n’efface pas les charges dues, et le locataire qui cesse de payer ses provisions s’expose à une condamnation supérieure à son indemnité.

À Marseille, un locataire demandait en référé la mise en conformité du chauffage pour garantir plus de 19 °C dans toutes les pièces, avec astreinte, suspension des loyers et provision pour le préjudice de l’hiver précédent. Le juge rappelle d’abord la norme : « Il résulte en outre de l’article R.171-11 du Code de la construction et de l’habitation que les équipements de chauffage doivent permettre de maintenir une température minimale de 18°C au centre des pièces. » (tribunal judiciaire de Marseille, ordonnance de référé du 9 avril 2026, RG 25/06656) Or le locataire produisait un constat entre 17 °C et 17,5 °C quand le bailleur opposait un diagnostic classant le logement en catégorie D et un relevé de chauffagiste à 19,5 °C, en justifiant avoir proposé des sondes de mesure contradictoire que le locataire avait refusées. Conclusion du juge : « l’insuffisance alléguée du chauffage ne peut être regardée comme établie avec l’évidence requise en matière de référé. » (même ordonnance) Toutes les demandes sont rejetées, et le juge ajoute un rappel qui vaut pour tous les locataires tentés par l’action unilatérale : « Le locataire ne peut suspendre unilatéralement le paiement de son loyer. » (même ordonnance) La preuve de la température se prépare donc à deux : accepter la mesure contradictoire proposée par le bailleur, faire établir son propre constat par un professionnel, conserver les échanges écrits. Refuser la contradiction, c’est prendre le risque de perdre même avec un thermomètre favorable.

À Lyon enfin, une panne de chauffage du 17 au 28 décembre 2023, palliée par un radiateur électrique prêté, a donné lieu à une indemnisation mesurée mais instructive dans son détail. Le tribunal retient que « Cette panne de chauffage constitue un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. » (tribunal judiciaire de Lyon, 9 juillet 2026, RG 25/01321) Il alloue 34 euros de préjudice matériel pour la surconsommation d’électricité, calculés à partir du surcoût de décembre 2023 par rapport à novembre 2023, déduction faite d’une indemnité de 11 euros déjà versée par le bailleur, 120 euros de préjudice de jouissance pour douze jours sans chauffage en plein hiver, et rejette le préjudice moral. Le message aux locataires est clair : conservez vos factures d’électricité des mois encadrant la panne, car le juge indemnise le surcoût prouvé, mois contre mois, et non une estimation globale. Surtout, il rejette les demandes qui dépassaient la panne : la provision de charges de chauffage, même pendant la panne, restait due et avait d’ailleurs été régularisée, et les frais de la lettre recommandée contestant cette provision ne constituaient pas un préjudice indemnisable. Douze jours de froid en décembre 2023 valent donc, aux yeux de ce tribunal, 120 euros de trouble de jouissance : utile à savoir avant d’engager un procès dont le coût dépasserait l’enjeu, et avant de décider de la juridiction et de la procédure adaptées.

De ces quatre décisions se dégage une méthode en trois temps pour l’occupant comme pour le copropriétaire. D’abord écrire, et écrire aux deux bons destinataires : le locataire au bailleur par lettre recommandée, en décrivant précisément les dates, les températures relevées et les pièces concernées ; le copropriétaire au syndic, en demandant la note de calcul justificative et les seuils de consommation de l’immeuble. Ensuite faire constater de manière contradictoire : accepter ou proposer la pose de sondes, faire dresser un constat par un commissaire de justice, conserver les factures de chauffage d’appoint et les relevés de consommation. Enfin ne jamais cesser unilatéralement de payer : ni le loyer, ni les provisions de charges, car le juge qui indemnise le trouble de jouissance condamne dans le même jugement le paiement des charges, et celui qui suspend son loyer sans décision de justice perd en référé. La conciliation de justice, tentée sans succès dans l’affaire d’Évry avant le procès, reste une étape utile avant le tribunal. Et lorsque l’assemblée générale a voté une résolution litigieuse, le délai pour la contester court vite : c’est la première vérification à opérer, pièces du procès-verbal en main.

Reste la question que tout occupant se pose quand l’hiver revient : que valent les 18 °C réglementaires face au froid ressenti ? Le code exige que « Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement. » (article R.171-11 du code de la construction et de l’habitation) C’est une obligation de moyens des équipements, mesurée au centre des pièces, pas une garantie de confort ressenti près d’une fenêtre mal isolée. Un logement à 17 °C constatés n’est pas automatiquement indécent, et un logement à 19 °C relevés par le chauffagiste du bailleur n’est pas automatiquement conforme : tout dépend de la méthode de mesure, de l’état des équipements et de la contradiction des constats. C’est cette zone grise, entre le chiffre du thermomètre et la décision du juge, qui fait toute la difficulté des litiges de chauffage, et qui rend la preuve écrite et contradictoire plus décisive que l’indignation. L’assemblée générale qui vote le retour aux tantièmes sans note de calcul, le bailleur qui ignore les courriers d’octobre, le locataire qui refuse la mesure contradictoire : dans les quatre affaires de 2026, c’est toujours celui qui a négligé la preuve qui a perdu.