Votre fermier a retourné une parcelle en herbe sans vous prévenir et vous envisagez de demander la résiliation du bail rural. Avant d’assigner, lisez ce qui vient d’être jugé : par deux arrêts récents, la cour d’appel d’Amiens le 9 septembre 2025 puis la cour d’appel de Grenoble le 10 mars 2026 ont refusé de résilier des baux ruraux malgré des labours, des plantations et des travaux réalisés sans l’accord du bailleur. Dans les deux affaires, le manquement à la procédure était établi ou discuté, mais la résiliation a été écartée parce que la bonne exploitation du fonds n’était pas compromise. Cet article explique la règle qui décide de tout : le droit du preneur de retourner et de mettre en herbe pour améliorer son exploitation, la lettre recommandée qu’il doit envoyer un mois avant, le délai de quinze jours dont dispose le bailleur pour saisir le tribunal paritaire, et la preuve que le bailleur doit rapporter s’il veut obtenir la résiliation. Il détaille aussi la sortie : quand le bailleur obtient une indemnité ou une remise en état, et quand le preneur perd toute indemnité d’amélioration.
I. Retourner et mettre en herbe : un droit du fermier verrouillé par une lettre
A. Le preneur peut retourner pour améliorer, à condition de prévenir par lettre recommandée
L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime ouvre au preneur une faculté large : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». Retourner un pré pour le cultiver ou, à l’inverse, mettre en herbe une terre labourée afin d’y faire du foin entre donc dans le champ de ce texte dès lors que l’opération vise à améliorer les conditions de l’exploitation.
Cette liberté n’est pas une dispense de prévenir. Le même article impose une formalité précise : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre ». Le contenu compte autant que le délai : une simple information orale ou un courrier vague ne satisfait pas à l’exigence d’une description détaillée. Le fermier qui veut labourer en sécurité commence donc par rechercher l’accord amiable et, à défaut, par adresser cette lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois avant le passage des engins, en décrivant les parcelles, la nature exacte des travaux et leur objet cultural.
Le texte organise ensuite la réponse du bailleur : « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur ». Le délai est bref et il court à compter de la réception de l’avis, ce qui donne à l’accusé de réception du preneur un rôle décisif en cas de litige sur les dates. Enfin, la sécurité du preneur diligent est écrite dans la loi : « Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur ». Autrement dit, un mois après une lettre régulière restée sans opposition, ou après le rejet de l’opposition par le tribunal paritaire, le labour peut être exécuté sans que le bailleur puisse ensuite invoquer ce labour comme un grief de résiliation.
Le calcul des délais mérite une vigilance particulière parce qu’il conditionne l’opposabilité de toute la procédure. Le mois dont dispose le bailleur pour réagir ne court qu’à compter de la réception effective de l’avis, et les quinze jours pour saisir le tribunal paritaire se décomptent à partir de cette même réception : un avis adressé trop tard, un accusé de réception égaré ou une description trop sommaire des travaux fragilisent toute la chaîne. Le preneur avisé conserve donc l’original de sa lettre, l’accusé de réception, la preuve du contenu envoyé et, si un accord amiable a été donné oralement, il en demande la confirmation écrite avant de faire entrer les engins. Le bailleur avisé, de son côté, date précisément la réception, fait constater l’état des parcelles avant tout passage d’outils s’il s’oppose, et saisit le tribunal paritaire dans le délai sans attendre que le labour soit achevé, car une opposition formée après l’expiration des quinze jours perd l’effet suspensif que la loi attache à la saisine en temps utile.
B. Les verrous qui subsistent : destination du fonds, clauses du bail et pratiques environnementales
Le droit de retourner ne permet pas de changer la destination du bien loué ni de méconnaître les clauses du bail. Le régime de base reste celui de l’article 1766 du code civil, applicable au bail rural : « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée » et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, « celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime le rappelle en tête : « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil ».
Concrètement, trois verrous doivent être contrôlés avant tout labour. Le premier est le bail lui-même : certaines baux interdisent expressément tout changement de destination ou subordonnent les plantations et les travaux à l’accord écrit du bailleur. Le second est la nature des parcelles telle qu’elle figure au bail et à l’état des lieux d’entrée : une parcelle décrite comme pré ou comme pâture n’a pas le même statut probatoire qu’une terre déjà labourée, et le bailleur qui veut démontrer une dégradation partira de cette description. Le troisième est environnemental : des clauses visant au respect de pratiques de préservation peuvent figurer au bail dans les cas prévus par la loi, et leur non-respect constitue un motif autonome de résiliation. La lettre de l’article L. 411-29 ne purge donc que le grief du défaut d’information ; elle ne neutralise ni une interdiction contractuelle expresse ni une clause environnementale, et elle ne dispense pas de vérifier les règles extérieures au bail rural qui peuvent encadrer le retournement de certaines surfaces en herbe.
L’état des lieux d’entrée joue ici un rôle de pièce maîtresse que l’arrêt d’Amiens illustre par la négative : faute d’état des lieux joint au bail et faute de description des clôtures dans le bail lui-même, le bailleur n’a pas pu établir la dégradation qu’il alléguait. Le preneur entrant a donc intérêt à exiger un état des lieux précis, parcelle par parcelle, avec nature des sols, existence et état des clôtures, des haies, des fossés et des points d’eau, accompagné de photographies datées. Le bailleur qui donne à bail des prés a intérêt au même document, car c’est sur lui que reposera, des années plus tard, la démonstration d’un changement de nature ou d’un arrachage. Sans cette photographie initiale, chaque partie plaide dans le vide et le juge ne peut que constater l’absence de preuve, comme l’a fait la cour d’appel d’Amiens pour les clôtures.
II. Deux résiliations demandées, deux résiliations refusées : la preuve qui décide
Les motifs de résiliation dont dispose le bailleur sont limitativement énumérés, et les motifs admis ainsi que la procédure imposée devant le tribunal paritaire sont rappelés dans notre guide de la résiliation du bail rural. Pour les agissements du preneur, l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime exige « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et il ajoute une réserve souvent oubliée : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Les deux arrêts qui suivent montrent comment les juges appliquent ce standard aux labours et aux transformations réalisés sans accord.
A. Amiens, 9 septembre 2025 : un pré retourné et des clôtures arrachées, mais aucune preuve que l’exploitation est compromise
Dans cette affaire jugée par la chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens le 9 septembre 2025 (RG 24/00583, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais du 4 janvier 2024), le bailleur, devenu propriétaire par donation en 2021, reprochait aux preneurs le retournement d’une parcelle en nature de pré d’environ un hectare et dix-huit ares ainsi que la destruction des clôtures qui l’entouraient. Le bail en cause datait du 10 avril 2006 et portait sur une cinquantaine d’hectares. Le bailleur soutenait que le retournement prohibé sans son accord écrit et l’arrachage des clôtures compromettaient la bonne exploitation du fonds tel qu’il avait été loué, et il demandait la résiliation, l’expulsion et la communication des déclarations de surfaces et des photographies.
La cour a d’abord qualifié les lieux : elle a rappelé que le pré est une petite prairie et que la prairie se définit comme une terre qui produit de l’herbe ou du foin, puis elle a constaté que le bail décrivait bien la parcelle litigieuse comme une parcelle en nature de prairie. Le grief portait donc sur un véritable changement de nature, d’autant que le bailleur invoquait la proximité d’un ruisseau, un risque d’inondations et de coulées de boues, une dégradation du sol par les intrants et une atteinte à la biodiversité. Il chiffrait la reconstruction d’une clôture à près de six mille euros et reprochait aux preneurs de ne pas avoir respecté la procédure de l’article L. 411-29 alors qu’une clause du bail encadrait les changements.
Pourtant la résiliation a été refusée, pour deux raisons cumulées qui tiennent à la preuve. D’une part, le bail lui-même autorisait l’opération à certaines conditions : sa clause sur la transformation des terres stipulait que « Le preneur pourra, dans les conditions fixées par l’article L.411-29 du code rural, procéder soit au retournement des parcelles de terre en vue d’améliorer les conditions de l’exploitation soit à la mise en herbe de parcelles de terre ». Le retournement n’était donc pas interdit par principe ; il était permis dans le cadre légal, et la discussion portait sur le respect de la procédure et sur ses effets. D’autre part, le bailleur n’a pas démontré concrètement la compromission de la bonne exploitation : la cour a relevé qu’il ne prouvait ni risque réel d’inondation ou de coulée de boues du fait du retournement, la simple présence d’un ruisseau à proximité ne suffisant pas, ni perte de valeur de la parcelle. Elle a conclu que « Le changement de nature de la parcelle n’a donc pas compromis sa bonne exploitation » et que « c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail pour agissement des preneurs de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué ».
Sur les clôtures, la cour a ajouté un rappel probatoire : aucun état des lieux n’était joint au bail et le bail ne renseignait pas sur l’existence des clôtures, de sorte que la dégradation alléguée n’était pas établie. Le dispositif est net : « Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [F] [H] du chef de demande de dommages et intérêts pour dégradation du fonds », puis, statuant à nouveau, la cour a déclaré cette demande de dommages et intérêts irrecevable, a condamné le bailleur aux dépens d’appel et lui a imposé 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des preneurs. L’enseignement pratique est double : le bailleur qui allègue une dégradation doit la prouver parcelle par parcelle, avec le bail, l’état des lieux d’entrée et des pièces techniques, et il doit formuler sa demande indemnitaire au fond dès la première instance dans les formes recevables, faute de quoi elle sera écartée sans examen du préjudice.
B. Grenoble, 10 mars 2026 : trois griefs sans autorisation, mais la seule sanction est la remise en état ou l’indemnité à la sortie
La deuxième chambre civile de la cour d’appel de Grenoble, statuant en matière de baux ruraux le 10 mars 2026 (RG 24/04159, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Valence du 4 novembre 2024), avait à trancher un dossier plus chargé. Les bailleurs, propriétaires d’une parcelle de trois hectares et vingt-cinq ares dans la Drôme partiellement occupée par un camping, reprochaient à leur preneur maraîcher trois manquements : des travaux de changement de destination d’un bâtiment d’élevage réalisés malgré leur opposition, la plantation d’arbres fruitiers sans leur autorisation, et la mise en herbe de terres dans le cadre d’une rotation pluriannuelle incluant de la prairie temporaire. Ils estimaient que la bonne exploitation du fonds était compromise et demandaient la résiliation.
La cour a examiné chaque grief séparément et les a tous écartés comme fondement de résiliation. Sur le bâtiment, elle a retenu que le changement de destination avait bien été réalisé malgré l’opposition des bailleurs, mais qu’il n’était pas établi qu’il soit de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Sur les plantations, elle a relevé que le bail autorisait le preneur à planter ou à replanter des plantations pérennes, la clause stipulant que « le preneur est autorisé à planter ou à replanter des plantations pérennes sur la superficie faisant l’objet du présent bail », et que les bailleurs ne démontraient pas en quoi ces plantations compromettaient la bonne exploitation. Sur l’enherbement, le preneur faisait valoir que sa prairie temporaire, insérée dans une rotation de maraîchage, ne pouvait être assimilée à une prairie permanente, et la cour n’a pas retenu de contrariété aux clauses du bail ni de compromission établie.
La formule de l’arrêt mérite d’être retenue mot à mot parce qu’elle fixe la sanction exacte du défaut d’autorisation : « la seule sanction du défaut d’autorisation résidant dans l’indemnisation du bailleur ou la remise en état par le preneur à l’issue du bail ». Le défaut d’autorisation ne vaut donc pas résiliation automatique : il ouvre, à l’issue du bail, soit une indemnité au profit du bailleur, soit une remise en état à la charge du preneur. Dans cette affaire, la cour a confirmé le jugement, y compris l’évaluation du préjudice retenue par le tribunal au regard du montant du fermage, a aménagé l’astreinte en précisant qu’elle prendrait fin dans les trois mois suivant la signification de l’arrêt, et a condamné les bailleurs in solidum aux dépens d’appel.
La sortie du bail obéit alors à une comptabilité précise qu’il faut anticiper dès l’assignation. Côté bailleur, l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » : chaque dégradation doit être constatée, décrite et chiffrée, de préférence par constat d’huissier et par l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée. Côté preneur, l’article L. 411-69 ouvre droit à indemnité pour les améliorations apportées par son travail ou ses investissements : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Mais ce droit suppose des travaux réguliers : le dernier alinéa de l’article L. 411-29 prévient que, sauf clause ou convention contraire, le preneur qui laboure sans respecter la procédure ne peut pas se prévaloir des indemnités d’amélioration de la section IX. Et lorsque l’indemnité est due pour des bâtiments ou des ouvrages incorporés au sol, l’article L. 411-71 la calcule au « coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Le fermier qui transforme sans lettre prend donc un double risque économique : payer la dégradation sans toucher l’amélioration.
En pratique, le bailleur qui découvre un labour sans avis doit agir dans l’ordre : faire constater immédiatement par commissaire de justice l’état des parcelles et la nature des travaux, relire le bail et l’état des lieux d’entrée pour vérifier la nature déclarée des parcelles et les clauses d’interdiction ou d’autorisation, adresser une mise en demeure de cesser et de remettre en état en visant les textes, puis saisir le tribunal paritaire en résiliation seulement s’il peut démontrer concrètement en quoi la bonne exploitation est compromise, avec pièces techniques à l’appui. Le fermier assigné, de son côté, doit produire sa lettre recommandée et son accusé de réception s’ils existent, démontrer l’amélioration des conditions d’exploitation, contester point par point la dégradation alléguée, et rappeler que le non-respect de la procédure ne figure pas parmi les causes légales de résiliation mais relève du compte de sortie. Dans les deux arrêts, les juges ont appliqué exactement cette grille, et c’est elle qui a fait échouer les deux demandes de résiliation.
Un dernier point de procédure mérite l’attention des bailleurs : dans l’affaire d’Amiens, la demande de dommages et intérêts pour dégradation du fonds, pourtant au coeur du litige, a été déclarée irrecevable en appel et le bailleur a en outre été condamné à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. La leçon est claire : la demande indemnitaire doit être formée au fond dès la première instance, chiffrée poste par poste et appuyée de justificatifs, faute de quoi le bailleur perdra à la fois la résiliation et l’indemnisation, tout en payant les frais du procès adverse.
Conclusion
Labourer un pré sans prévenir expose le fermier, mais ne fait pas automatiquement tomber le bail : la cour d’appel d’Amiens et la cour d’appel de Grenoble viennent de le confirmer à quelques mois d’intervalle en refusant deux résiliations malgré des transformations réalisées sans l’accord du bailleur. Tout se joue en amont sur la lettre recommandée détaillée adressée un mois avant, sur le délai de quinze jours du bailleur pour saisir le tribunal paritaire, et en aval sur la preuve concrète d’une compromission de la bonne exploitation du fonds. À défaut de cette preuve, la sanction se reporte à la sortie : indemnité de dégradation pour le bailleur, remise en état pour le preneur, et perte de l’indemnité d’amélioration pour les travaux irréguliers. Bailleur comme fermier ont donc intérêt à figer les preuves dès le premier jour : nature des parcelles au bail, état des lieux d’entrée, lettre et accusé de réception, constats et chiffrages. C’est ce dossier, et lui seul, que le tribunal paritaire tranchera.