Vous avez signé un bail rural à un prix élevé parce que les terres vous intéressaient, parce que le bailleur promettait de vous les vendre un jour, ou parce que vous craigniez de perdre l’exploitation. Quelques années plus tard, le doute s’installe : le fermage stipulé dépasse-t-il les maxima fixés par le préfet pour la catégorie de vos terres ? Le bailleur exige-t-il, en plus du loyer, un versement en espèces, la reprise d’un matériel hors de prix ou un dépôt de garantie ? À l’inverse, vous êtes bailleur et votre preneur conteste soudain le prix convenu : sur quels textes appuyer votre défense ? Ces questions reviennent devant le tribunal paritaire des baux ruraux chaque année, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient encore de trancher deux aspects majeurs le 2 juillet 2026. Le prix du fermage n’est pas libre : il est encadré par des minima et des maxima arrêtés par l’autorité administrative, actualisés chaque année, et les suppléments exigés à côté du loyer sont prohibés. Quand le prix convenu s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie du bien, la loi ouvre une action en révision strictement enfermée dans la troisième année de jouissance. Quand des sommes indues ont été versées à l’entrée dans les lieux, la loi organise leur répétition, majorée d’intérêts, pendant toute la durée du bail et des renouvellements. Cet article expose d’abord comment identifier un fermage illicite à partir de l’arrêté préfectoral et de la ventilation du loyer, puis comment repérer les suppléments prohibés, avant de détailler les deux voies d’action : la révision du prix et la répétition de l’indu. Pour replacer ces règles dans l’ensemble du statut, le lecteur peut aussi consulter le panorama des arrêts 2026 du statut du fermage et de la préemption publié sur ce site.

I. Repérer un fermage illicite : prix encadré, ventilation obligatoire et suppléments prohibés

A. Le prix encadré par l’arrêté préfectoral et la ventilation du loyer

Le point de départ est l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail » (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Le texte énumère les critères : durée du bail compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, état et importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, qualité des sols, structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Aucun de ces critères ne relève de la négociation pure : ils servent à ranger le bien dans une catégorie tarifaire définie par l’arrêté préfectoral du département de situation des terres. Concrètement, le preneur ou le bailleur qui veut vérifier le prix doit se procurer l’arrêté préfectoral applicable aux baux ruraux dans son département, publié par la préfecture et relayé par la direction départementale des territoires et les chambres d’agriculture. Cet arrêté fixe, sur proposition des commissions consultatives paritaires départementales, des minima et des maxima par catégorie de terres et de bâtiments. Le même article L. 411-11 précise que « Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. » (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Tout fermage stipulé au-dessus du maximum de la catégorie, ou au-dessous du minimum, sort du cadre légal. L’écart se mesure catégorie par catégorie : on ne compare pas un loyer global à une moyenne départementale, on compare chaque composante du prix à la fourchette de sa catégorie, pour les terres nues d’une part, pour les bâtiments d’exploitation d’autre part, et pour les bâtiments d’habitation selon leurs propres références. Cette méthode de comparaison a une conséquence directe sur la rédaction du bail : le prix doit être ventilé. L’article L. 411-11 énonce que « Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. » (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). La Cour de cassation en a tiré une sanction nette dans son arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681) : « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-12.681). Dans cette affaire, un bail à ferme portant sur un centre équestre stipulait un loyer mensuel global de 8 801,33 euros, complété par des avenants ajoutant un appartement, des boxes et des locaux, sans ventilation entre l’habitation et l’exploitation. La cour d’appel avait jugé qu’il suffisait de comparer le loyer global à la somme des prix par élément au regard des arrêtés préfectoraux. La troisième chambre civile censure ce raisonnement au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 : faute de ventilation, la clause est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. Pour le preneur, le réflexe de lecture du bail est donc double : vérifier que le bail distingue le loyer de l’habitation de celui de l’exploitation et des terres nues, puis rapprocher chaque montant des fourchettes de l’arrêté préfectoral. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : un bail à prix global, même inférieur en total aux plafonds additionnés, expose à une demande de régularisation. Le régime d’actualisation annuelle complète ce dispositif. Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret, et ces références sont actualisées chaque année selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation d’un indice national des fermages, composé pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente. L’article L. 411-11 ajoute que « L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture. » (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Les modalités de calcul du revenu brut d’entreprise agricole sont précisées par l’article R. 411-9-1 du même code, qui renvoie aux données du réseau d’information sur la durabilité des exploitations agricoles (article R. 411-9-1 du code rural et de la pêche maritime). En pratique, le fermage inscrit au bail est donc indexé sans qu’un avenant soit nécessaire, et chacune des parties peut exiger l’application de l’indexation légale. Lorsque les maxima et minima préfectoraux sont modifiés, à l’occasion du réexamen qui intervient au plus tard tous les six ans, le prix des baux en cours ne peut être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, au début de chaque nouvelle période de neuf ans, sous réserve de l’action en révision de l’article L. 411-13 examinée plus loin. À défaut d’accord amiable sur le nouveau prix, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le prix. Un cas particulier mérite d’être signalé : le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, et l’actualisation annuelle par l’indice national ne s’applique pas dans ce cas. Les exploitants de vergers, vignes et oliveraies doivent donc lire leur arrêté préfectoral avec cette grille spécifique, et non avec l’indice général. Enfin, les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses environnementales mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27, ce qui autorise un prix minoré en contrepartie d’obligations de préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages ou des sols. Cette exception reste étroite et suppose des clauses réelles et licites. L’ensemble de ces règles est d’ordre public : l’article L. 411-14 dispose que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public » (article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime). Les parties ne peuvent y déroger par une clause contraire, et toute stipulation qui méconnaît l’encadrement est réputée non écrite en application de l’article L. 415-12 du même code, visé par l’arrêt du 2 juillet 2026.

B. Les suppléments prohibés : redevances annexes, dépôt de garantie et report de l’indemnité du sortant

Une fois le prix licite identifié, la seconde vérification porte sur tout ce que le bailleur exige à côté du fermage. L’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime pose d’abord que « Le prix du bail est payable en espèces. » (article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime), avec une seule souplesse pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles, où le prix peut être payable en nature ou partie en nature et partie en espèces par accord entre les parties. Le même article verrouille ensuite le périmètre du prix : « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 , aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. » (article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime). Les exceptions sont limitativement énumérées : le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ; des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public ; ou le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77. Hors ces trois cas, toute redevance, tout service, toute contrepartie ajoutée au fermage est illicite. La sanction pénale et civile figure à l’article L. 411-74 : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime). Le même article organise la restitution : « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime), et précise qu’« Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points. » Pour la reprise de biens mobiliers à un prix excessif, l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé la valeur vénale de plus de 10 %. L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. Trois illustrations jurisprudentielles montrent l’étendue de la prohibition. Première illustration : le dépôt de garantie. Dans l’arrêt du 2 juillet 2026 déjà cité, le bail stipulait le versement entre les mains du bailleur d’une somme de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer, à titre de garantie et pour les réparations locatives éventuelles, non productive d’intérêts, restituable en fin de contrat déduction faite des sommes dues. La cour d’appel de Versailles avait validé cette clause en retenant qu’elle avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions. La Cour de cassation casse : « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-12.681), quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. Le preneur qui a versé un dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux peut donc en demander la restitution sur ce fondement, alors même que le bail promettait de le restituer en fin de contrat. Deuxième illustration : le report sur le preneur entrant de l’indemnité due au preneur sortant. L’article L. 411-69 dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). Dans son arrêt du 6 juin 2019 (pourvoi n° 17-19.486), la troisième chambre civile rappelle que « l’indemnisation des améliorations culturales apportées au fonds par le preneur sortant incombe au seul bailleur » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juin 2019, n° 17-19.486). Dans cette espèce, le preneur entrant s’était engagé, selon un procès-verbal de conciliation établi par le président du tribunal paritaire, à payer une somme de 83 580 euros reversée aux précédents preneurs à titre d’indemnité de sortie. La cour d’appel de Rennes avait rejeté la demande de restitution en retenant que le procès-verbal constituait un titre exécutoire. La Cour de cassation casse au visa des articles L. 411-69 et L. 411-74 : l’existence d’un titre exécutoire constatant une conciliation ne fait pas obstacle à la répétition des sommes versées en exécution de ce titre lorsque l’objet de l’accord est illicite et pénalement sanctionné. Les conventions qui mettent le coût de l’indemnité du sortant à la charge de l’entrant, quelle qu’en soit la forme, donnent lieu à répétition. Troisième illustration : la reprise de matériel à un prix sans rapport avec sa valeur vénale, imposée comme condition d’entrée. Lorsque le prix imposé excède la valeur vénale de plus de 10 %, l’action en répétition est ouverte dans les conditions de l’article L. 411-74. La preuve repose alors sur l’écart entre le prix payé et la valeur vénale, établie par factures, expertises ou cotations. Ces trois illustrations conduisent à un réflexe unique : à l’entrée dans les lieux, ne verser que le fermage encadré, refuser tout versement complémentaire sans fondement dans les trois exceptions de l’article L. 411-12, conserver les justificatifs de chaque somme payée, et faire dater chaque versement puisque les intérêts majorés courent à compter du versement.

II. Agir contre un prix excessif : révision de troisième année et répétition de l’indu

A. La révision du prix devant le tribunal paritaire dans la troisième année

Lorsque le fermage stipulé s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie du bien, l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime ouvre une action en révision dont les conditions de délai sont strictes. Le texte dispose que le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail « peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire » (article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime). Le tribunal fixe alors, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités des articles L. 411-11 et L. 411-12. Le même article ajoute que « La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés. » (article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime). Quatre conditions se cumulent donc : un écart d’au moins un dixième entre le prix convenu et la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail ; une saisine au cours de la troisième année de jouissance ; une seule action par bail, de sorte qu’une demande rejetée ou accueillie épuise la faculté pour le bail en cours ; et un effet limité à la période restant à courir à partir de la demande, sans rétroactivité sur les deux premières années. La faculté renaît à chaque renouvellement, dans la troisième année du bail renouvelé. Un jugement récent du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges du 6 mai 2026 (RG n° 24/00359) montre comment le tribunal instruit une telle demande (Tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges, 6 mai 2026, RG n° 24/00359). Dans cette affaire, un premier bail portait sur 12 hectares 500 pour un loyer total de 7 200 euros, ventilé entre terres nues, bâtiments d’exploitation et maison d’habitation, avant d’être remplacé par un contrat dit de petites parcelles sur 1 hectare 490 ares pour 1 423 euros. Après un litige sur l’assiette du bail tranché en 2024, le preneur a saisi le tribunal en révision du prix sur le fondement de l’article L. 411-13, en soutenant qu’il avait contracté à un prix supérieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie des biens affermés. Le tribunal, après expertise judiciaire, a constaté la concordance des parties pour que le prix soit fixé selon les conclusions de l’expert et a fixé le fermage en conséquence pour la période restant à courir. La décision rappelle la méthode : identifier précisément l’assiette affermée, classer chaque élément dans sa catégorie préfectorale, comparer le prix stipulé à la valeur locative de cette catégorie, puis faire fixer le prix normal par le tribunal, le plus souvent après une expertise qui décrit les terres, les bâtiments et leur état. L’action en révision se distingue de l’action en régularisation d’un fermage illicite : la révision suppose un prix stipulé dans les formes mais déséquilibré d’au moins un dixième, tandis que la régularisation sanctionne une clause contraire à l’ordre public, comme le défaut de ventilation relevé par l’arrêt du 2 juillet 2026. Dans les deux cas, seul le tribunal paritaire fixe le prix à défaut d’accord amiable, et le demandeur doit rapporter la preuve de l’écart ou de l’illicéité. La doctrine des revues spécialisées et les réponses ministérielles rappellent en outre que la possibilité d’agir à tout moment en nullité d’un prix excessif n’est pas admise : hors la troisième année, le preneur ne peut pas faire réviser un prix simplement excessif, sauf à démontrer une illicéité caractérisée ou à attendre la troisième année du bail renouvelé. Cette rigueur calendaire impose une vigilance active : noter la date de prise d’effet du bail initial puis de chaque renouvellement, calculer la fenêtre de la troisième année de jouissance, et saisir le tribunal dans cette fenêtre. Le bailleur n’est pas démuni : lorsque le prix convenu est inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative, il dispose de la même faculté dans le même délai, par exemple après avoir consenti un prix de faveur à un proche ou après une erreur sur la catégorie. En dehors de cette fenêtre, le prix des baux en cours n’est révisé qu’au renouvellement, ou au début de chaque nouvelle période de neuf ans pour les baux à long terme, lorsque les maxima et minima préfectoraux ont été modifiés. Enfin, la révision judiciaire ne se confond pas avec l’actualisation annuelle par l’indice national des fermages ou par l’indice de référence des loyers pour l’habitation : l’indexation applique une variation légale au prix convenu, tandis que la révision substitue au prix convenu le prix normal de la catégorie pour la période restant à courir.

B. Obtenir la répétition des sommes indues et sécuriser la procédure

La répétition des sommes indûment perçues obéit à un régime plus durable que la révision, mais elle exige une procédure rigoureuse et des preuves conservées. Le fondement principal est l’article L. 411-74, dont la formule « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime) s’applique au bailleur, au preneur sortant et à tout intermédiaire, qu’il s’agisse d’un pas-de-porte déguisé, d’un dépôt de garantie, d’une indemnité de sortie mise à la charge de l’entrant ou d’une reprise de matériel surfacturée. Les sommes restituées sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement au taux de l’intérêt légal majoré de trois points, ce qui rend la datation des paiements déterminante : chaque quittance, chaque virement, chaque mention dans l’acte de cession ou dans le procès-verbal de conciliation doit être conservé avec sa date. L’action exercée contre le bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi que pendant dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé en cas d’exercice du droit de reprise. Cette longévité contraste avec la fenêtre étroite de la révision de troisième année : un preneur qui a laissé passer la troisième année sans agir peut encore, plusieurs années plus tard, réclamer la restitution d’un dépôt de garantie ou d’un supplément versé à l’entrée, tant que le bail ou ses renouvellements se poursuivent. La demande est portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixe le fermage licite et ordonne la restitution de la différence entre les sommes acquittées et le prix judiciaire pour la période concernée, comme l’illustre le dispositif de l’arrêt du 2 juillet 2026 qui casse le rejet de la demande de fixation d’un nouveau fermage et de restitution de la différence. La preuve suit trois axes. Premier axe : le bail et ses avenants, pour démontrer le prix global, l’absence de ventilation ou la présence d’une clause de dépôt de garantie, de redevance annexe ou de reprise imposée. Deuxième axe : l’arrêté préfectoral applicable et, le cas échéant, l’expertise judiciaire, pour établir les maxima et minima de la catégorie et la valeur locative du bien particulier. Troisième axe : les justificatifs de paiement, relevés bancaires, quittances et procès-verbaux, pour dater chaque versement et chiffrer le trop-perçu avec les intérêts majorés depuis chaque date de versement. L’arrêt du 6 juin 2019 apporte une précision décisive sur la force des accords antérieurs : ni un procès-verbal de conciliation, même valant titre exécutoire, ni l’autorité de la chose jugée attachée à un accord ne font obstacle à la répétition lorsque l’objet de l’accord est illicite et pénalement sanctionné. Le preneur qui a signé sous la contrainte économique de l’entrée dans les lieux, ou qui a accepté une conciliation pour obtenir les terres, ne se voit donc pas opposer sa propre signature. Symétriquement, le bailleur qui a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant peut, dans les conditions de l’article L. 411-12, répercuter cette charge dans le prix demandé à l’entrant, à condition de prouver qu’il l’a réellement et définitivement supportée. À défaut de cette preuve, la répercussion est illicite et sujette à répétition. Les litiges de fermage se règlent donc par une chronologie simple : dès la signature, vérifier la ventilation et l’arrêté préfectoral ; à chaque versement, conserver la preuve datée ; dans la troisième année, apprécier l’opportunité d’une révision en cas d’écart d’au moins un dixième ; à tout moment pendant le bail et ses renouvellements, agir en répétition des suppléments indus avec intérêts majorés ; au renouvellement ou à chaque période de neuf ans pour les baux longs, renégocier le prix sur la base des nouveaux maxima et minima, en saisissant le tribunal à défaut d’accord. Les exploitants qui louent à la fois des terres nues, des bâtiments d’exploitation et une maison d’habitation doivent appliquer cette chronologie à chaque composante, puisque l’habitation suit l’indice de référence des loyers tandis que les terres et les bâtiments d’exploitation suivent l’indice national des fermages. Les sociétés qui exploitent sous forme sociétaire, les preneurs installés sur des centres équestres ou des bâtiments atypiques, et les bailleurs indivis après une succession doivent redoubler de vigilance sur la ventilation, car les contentieux naissent le plus souvent d’un prix global stipulé sans distinction, comme dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026.

Votre fermage est contestable dès lors que le bail ne ventile pas le loyer de l’habitation et celui de l’exploitation et des terres nues, dès lors que le prix dépasse les maxima de l’arrêté préfectoral pour la catégorie de vos parcelles, ou dès lors qu’une somme a été exigée à côté du loyer sans entrer dans les trois exceptions légales. La révision du prix se joue dans la troisième année de chaque bail, pour la période restant à courir, sur la preuve d’un écart d’au moins un dixième avec la valeur locative de la catégorie. La répétition des suppléments indus, majorée des intérêts au taux légal majoré de trois points depuis chaque versement, reste ouverte pendant tout le bail et ses renouvellements, sans qu’un accord antérieur, même concilié, puisse y faire obstacle lorsque son objet est illicite. La méthode qui protège les deux parties tient en quatre gestes : lire l’arrêté préfectoral avant de signer, exiger un bail ventilé, conserver chaque preuve de paiement datée, et saisir le tribunal paritaire dans les délais propres à chaque action, avec une expertise qui fixe la valeur locative du bien particulier.