Octobre 2026 à Paris : les radiateurs se rallument, les factures d’énergie repartent à la hausse et des milliers de locataires découvrent que leur logement affiche un diagnostic de performance énergétique classé G ou F. Depuis le 1er janvier 2025, un logement étiqueté G ne peut plus être proposé à la location : il est regardé comme non décent au sens énergétique. En 2028, ce sera le tour de la classe F. Pour autant, l’étiquette du DPE ne règle pas tout à elle seule, et la justice sanctionne le non-paiement unilatéral : le 27 février 2026, la cour d’appel de Bourges a condamné une locataire à régler plusieurs milliers d’euros d’arriérés de loyers et de dégradations. Le détail des textes applicables est exposé par le ministère de la transition écologique sur sa page Location et gel des loyers des passoires énergétiques et résumé par le service public dans son actualité Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location. Locataire d’une passoire thermique ou bailleur d’un bien menacé d’indécence, ce guide expose vos droits exacts, la procédure qui fonctionne devant le juge et les démarches à engager avant la reconduction de votre bail.

I. Logement classé G ou F à Paris : rester dans les lieux, payer moins, exiger des travaux

A. DPE G interdit à la location depuis 2025 : ce que le bailleur risque vraiment

Le calendrier est fixé par la loi dite Climat et Résilience du 22 août 2021 et précisé chaque année par le ministère de la transition écologique. Comme l’édicte la loi : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le calendrier énergétique est le suivant : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Et la sanction est nette : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » L’article 160 de la loi Climat et Résilience, qui a introduit ce dispositif, précise que « Le I du présent article entre en vigueur le 1er janvier 2025. » Ces seuils figurent à l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, texte de référence de la décence énergétique, et ils s’articulent avec l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 1er janvier 2025, le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation, l’article L126-26-1 du même code et l’article L126-28-1 du même code, pris pour l’application du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.

Concrètement, le service public précise que les logements étiquetés G, ces biens énergivores aussi appelés passoires thermiques, sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être mis en location dans les contrats signés depuis le début de l’année 2025. Surtout, l’interdiction vise aussi les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025. Un bail conclu avant cette date reste valable et le locataire peut rester dans les lieux, mais l’interdiction s’appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. Les baux d’habitation durant généralement trois ans dans le parc privé, chaque échéance triennale devient donc un moment de vérité : à Paris, où les congés pour reprise et les renouvellements se concentrent à l’automne, l’hiver 2026-2027 sera la première saison où un nombre significatif de baux reconduits tomberont sous le coup de l’interdiction.

Le bailleur qui passe outre s’expose à un arsenal précis. L’administration l’énonce sans détour : le propriétaire qui met en location un logement non décent s’expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à réaliser des travaux de rénovation, à subir une diminution du montant du loyer ou une suspension de sa perception, ainsi qu’une suspension de la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit, le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer, suspendre son versement et geler le cours du bail jusqu’à la mise en conformité. À cela s’ajoutent deux sanctions économiques moins connues mais redoutables. D’abord le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Ensuite la conservation des aides au logement : Dans le parc privé, lorsqu’un logement est constaté non décent, par exemple au titre de la performance énergétique, l’aide au logement n’est pas versée, sans pour autant pénaliser le locataire. Pendant la procédure de conservation, le locataire ne règle que le loyer net des aides, et c’est le bailleur qui supporte la perte. Pour un bailleur parisien dont le loyer dépend pour partie de l’APL versée en tiers payant, la mise en conformité devient une urgence de trésorerie autant qu’une obligation légale. Le cadre civil général appuie ces mécanismes : l’article 1222 du code civil permet au créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l’obligation à un coût raisonnable, tandis que l’article L126-29 du code de la construction et de l’habitation complète le régime applicable au diagnostic.

Un point mérite une vigilance particulière à l’automne 2026 : le DPE vierge. L’administration avertit que, pour un logement au DPE vierge, le propriétaire ne peut attester du respect du critère énergétique. Le logement est alors regardé comme indécent dès la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE non vierge permet de justifier à nouveau de la décence. Les anciens DPE réalisés avant la réforme de 2021, souvent vierges ou établis sur facture, ne protègent donc plus le bailleur. Faire établir un DPE récent par un diagnostiqueur certifié, enregistré à l’observatoire de l’Ademe, constitue le préalable à toute stratégie : sans ce document, le bailleur ne peut ni prouver la décence ni contester utilement les affirmations du locataire, et le locataire ne peut vérifier la bonne réalisation du DPE qu’en saisissant son numéro sur le site de l’observatoire.

B. Locataire d’une passoire thermique : mise en demeure, juge et baisse de loyer, la procédure qui fonctionne

La tentation est grande, factures à l’appui, de cesser purement et simplement de payer son loyer lorsque le DPE affiche un G. C’est précisément le comportement que la justice sanctionne. Dans un arrêt du 27 février 2026, la cour d’appel de Bourges, saisie d’un litige opposant une bailleresse à sa locataire pour des loyers impayés et des dégradations, a condamné la locataire dans des termes qui ne laissent aucune place au doute : « CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [F] la somme de 4.577,98 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 5 juillet 2025 » et « CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [F] la somme de 6.000 € au titre des dégradations locatives ». La décision, consultable sur le portail judiciaire sous la référence Cour d’appel de Bourges, 27 février 2026, RG n° 25/00589, rappelle ainsi une règle d’airain : seul le juge peut autoriser la suspension ou la réduction du loyer, et le locataire qui se fait justice lui-même s’expose au rappel intégral de l’arriéré, aux intérêts, aux dépens et à une condamnation au titre des dégradations. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre pourtant une voie légale : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » Et si le bailleur n’agit pas, « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Trois leçons pratiques en découlent pour tout locataire parisien. Premièrement, le DPE doit être lu pour ce qu’il est : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion » (article L126-29 du code de la construction et de l’habitation), mais « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » (article L126-29 du même code). L’étiquette fonde l’action en mise en conformité, pas une dispense de payer : elle se corrobore par des éléments matériels, humidité, moisissures, relevés de température, factures d’énergie anormales ou rapport d’un professionnel. Deuxièmement, la suspension unilatérale du loyer reste une faute : seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer, et le locataire qui cesse de payer spontanément s’expose au rappel intégral de l’arriéré avec intérêts, comme la locataire condamnée à Bourges l’a appris à ses dépens. Troisièmement, la loi impose un préalable de dialogue : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie » (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), et le locataire doit laisser le bailleur accéder aux lieux pour les travaux, sans quoi le juge retiendra son obstruction contre lui.

La procédure efficace suit donc un ordre strict. D’abord, réclamer par écrit le DPE valide : avec un bail en cours, le locataire est en droit d’exiger du propriétaire ou de l’agence un DPE afin d’évaluer la décence de son logement, notamment à l’approche de la reconduction tacite. Vérifier ensuite le DPE sur l’observatoire de l’Ademe et faire établir, si besoin, un constat d’huissier ou un rapport documentant les désordres. Puis adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. La fiche officielle Logement à louer décent et l’actualité du service public sur les passoires thermiques détaillent l’ensemble des démarches et des recours du locataire en cas de non-décence, et l’actualité officielle Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location rappelle les droits ouverts depuis le 1er janvier 2025. Si le bailleur reste inactif, saisir le juge : le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la protection des locataires, peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer pour la période écoulée, suspendre son versement jusqu’aux travaux et suspendre la durée du bail. En parallèle, signaler la situation à la caisse d’allocations familiales pour déclencher la conservation des aides, ce qui prive le bailleur du tiers payant et crée un levier de négociation puissant. Enfin, ne jamais consigner ou suspendre seul son loyer sans décision de justice : demander au juge l’autorisation de consigner, ce qu’il accorde fréquemment lorsque la demande est sérieuse et documentée.

II. Bail reconduit à Paris en 2026-2027 : travaux, calendrier et juridictions pour sortir de l’indécence

A. Bailleur : rénover avant la reconduction, prouver la décence et sécuriser le bail

Pour le bailleur, l’échéance à surveiller n’est pas seulement le 1er janvier 2028, date d’extension aux logements classés F, mais la prochaine reconduction tacite de chaque bail : c’est elle qui fait entrer le logement dans le champ de l’interdiction. Un bail d’habitation vide de trois ans signé en novembre 2023 se reconduira en novembre 2026 ; si le DPE affiche G, le bien deviendra indécent à cette date, avec toutes les conséquences judiciaires et financières décrites plus haut. L’anticipation se joue donc dès l’automne 2026, pendant que les entreprises du bâtiment restent disponibles avant la ruée de la fin d’année.

La feuille de route du bailleur diligent tient en cinq étapes. Première étape, faire réaliser un DPE récent et, si le bien est F ou G, un audit énergétique qui hiérarchise les travaux : l’administration recommande, sur sa page Location et gel des loyers des passoires énergétiques, de faire appel à un professionnel pour la réalisation d’un audit énergétique, en visant le remplacement des fenêtres, l’isolation, la ventilation ou le changement de système de chauffage. Les travaux permettant de sortir du statut de logement indécent, attestés par la réalisation d’un DPE post travaux, constituent l’objectif minimal ; viser la classe E dès maintenant met à l’abri de l’échéance de 2028. Deuxième étape, vérifier le règlement de copropriété et voter les travaux sur parties communes lorsque c’est nécessaire : isolation des façades, changement de chaudière collective, ventilation. À Paris, où l’habitat collectif ancien domine, la rénovation d’un appartement G dépend souvent d’une décision d’assemblée générale ; le bailleur avisé inscrit la question à l’ordre du jour dès la convocation annuelle et sollicite les aides collectives. Troisième étape, financer : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro et aides de l’Agence nationale de l’habitat peuvent se cumuler sous conditions de ressources et de gain énergétique ; un audit préalable conditionne l’accès aux parcours les plus aidés. Quatrième étape, exécuter les travaux en concertation avec le locataire : notifier les dates, limiter la gêne, proposer si besoin un relogement temporaire pour les rénovations lourdes. Un locataire informé et associé aux travaux ne saisira pas le juge ; un locataire mis devant le fait accompli le fera. Cinquième étape, faire établir le DPE post travaux et le remettre au locataire avant la reconduction : ce document prouve la sortie de l’indécence et coupe court à toute contestation ultérieure sur la décence énergétique.

Le bailleur doit aussi mesurer ce qu’il ne peut pas faire. Augmenter le loyer d’un logement F ou G est interdit depuis le 24 août 2022 pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits après cette date, y compris à Paris où l’encadrement des loyers ajoute ses propres plafonds. Donner congé pour vendre ou pour reprendre un logement indécent reste possible en théorie, mais le congé doit respecter un formalisme strict et le relogement du locataire dans un bien décent s’impose en pratique. Surtout, relouer un logement G après le départ du locataire est désormais interdit : toute nouvelle mise en location d’un bien G depuis le 1er janvier 2025 expose le bailleur aux mêmes sanctions judiciaires, outre le risque de voir l’annonce signalée sur les plateformes. La stratégie de la chaise vide, attendre le départ du locataire pour échapper aux travaux, est donc une impasse : le bien ne pourra être reloué qu’après rénovation. Enfin, le bailleur qui conteste le DPE dispose d’un recours contre le diagnostiqueur lorsque l’étiquette repose sur des erreurs de saisie ou de méthode : la jurisprudence des cours d’appel examine alors si l’erreur a eu une incidence réelle sur le classement, ce qui suppose une contre-expertise technique solide et non une simple affirmation.

B. Paris et Île-de-France : tribunal compétent, aides locales et pièces à préparer

À Paris, le contentieux de la décence énergétique relève du tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs, qui concentre une expérience désormais fournie de ces dossiers. La saisine s’effectue par assignation délivrée par commissaire de justice, précédée dans la plupart des cas d’une tentative de conciliation : la commission départementale de conciliation de Paris, saisie par simple courrier adressé au secrétariat de la commission, examine les différends relatifs à la décence et propose une solution dans un délai de deux mois environ. Cette étape, facultative mais recommandée, montre au juge la bonne foi du demandeur et aboutit souvent à un échéancier de travaux négocié. Pour les locataires aux ressources modestes, l’aide juridictionnelle peut être sollicitée auprès du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire, et l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris délivre une information juridique neutre sur les droits respectifs des parties. Les signalements d’habitat indigne passent en outre par le pôle habitat indigne de la préfecture de police et par le service technique de l’habitat de la Ville de Paris, dont les rapports pèsent lourd devant le juge saisi sur le fondement de l’article 20-1.

Le dossier à constituer, côté locataire comme côté bailleur, décide de l’issue plus sûrement que l’étiquette du DPE. Le locataire réunit le bail et ses avenants, le DPE annexé ou réclamé, la vérification Ademe de ce DPE, les lettres recommandées adressées au bailleur et leurs accusés de réception, les photographies datées des désordres, les relevés de température et les factures d’énergie sur deux hivers, les attestations de voisins ou du gardien, et tout rapport d’un professionnel, d’un service d’hygiène ou d’une association de consommateurs. Le bailleur réunit le DPE récent établi par un diagnostiqueur certifié, l’audit énergétique et les devis de travaux, les procès-verbaux d’assemblée générale autorisant les travaux collectifs, les demandes d’aides et leurs accords, les courriers d’information adressés au locataire et la preuve de ses diligences. Chaque partie a intérêt à chiffrer : le locataire évalue la surconsommation d’énergie et le trouble de jouissance pour justifier la baisse de loyer sollicitée, le bailleur chiffre le coût des travaux et le calendrier pour obtenir des délais. Devant le tribunal judiciaire de Paris, les délais de jugement en matière locative oscillent entre six et douze mois en procédure au fond, tandis que le référé permet d’obtenir en quelques semaines une expertise ou une provision lorsque l’urgence est caractérisée, par exemple un chauffage défaillant en plein hiver parisien. Penser enfin à l’articulation avec l’encadrement des loyers parisien : une action en décence énergétique peut se cumuler avec une contestation du complément de loyer ou du dépassement du loyer de référence, ce qui renforce la position du locataire dans la négociation globale.

Conclusion

En octobre 2026, l’étiquette G est devenue synonyme d’indécence pour toute relocation, et l’étiquette F suivra en 2028, mais l’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 27 février 2026, qui condamne une locataire à payer la somme de 4.577,98 € au titre des loyers et indemnités d’occupation et la somme de 6.000 € au titre des dégradations locatives, rappelle que le non-paiement unilatéral se paie comptant : seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Locataire, documentez les désordres, mettez le bailleur en demeure par recommandé et laissez le juge ordonner travaux, baisse ou suspension du loyer. Bailleur, anticipez la prochaine reconduction tacite, faites établir un DPE récent, votez et réalisez les travaux avant l’échéance, et remettez le DPE post travaux à votre locataire. À Paris comme dans toute l’Île-de-France, la commission de conciliation, l’ADIL et le tribunal judiciaire offrent un parcours balisé pour sortir du litige : l’hiver qui s’ouvre sera rude pour les passoires thermiques, il sera décisif pour ceux qui auront préparé leur dossier à temps.