Des parcelles voisines de votre exploitation restent en friche depuis plusieurs années : ronces, absence de culture, clôtures effondrées, aucun troupeau. Vous cherchez à vous installer ou à vous agrandir et ces terres, susceptibles d’une mise en valeur agricole ou pastorale, restent inexploitées sans raison apparente. Le réflexe consiste à aller voir le propriétaire pour proposer un bail, puis à renoncer quand celui-ci refuse de répondre ou oppose un refus sec. Il existe pourtant une voie administrative et judiciaire précise, prévue aux articles L. 125-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, qui permet à toute personne intéressée de demander au préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle inculte ou manifestement sous-exploitée. Cette procédure, dite de mise en valeur des terres incultes, aboutit soit à la remise en culture par le propriétaire ou par le preneur en place mis en demeure, soit à l’attribution de l’autorisation d’exploiter à un demandeur extérieur, avec fixation du fermage par le tribunal paritaire des baux ruraux à défaut d’accord amiable. Elle concerne aussi, en miroir, le propriétaire qui reçoit une mise en demeure du préfet et le preneur en place dont le bail se trouve menacé : chacun dispose de moyens de défense et de délais stricts qu’il faut connaître pour ne pas perdre ses droits par inertie. Les décisions récentes montrent que les tribunaux appliquent ces textes avec rigueur, aussi bien pour sanctionner l’exploitation sans autorisation que pour refuser d’évincer un preneur dont le bail reste en cours. Cet article expose les conditions de fond, le déroulement de la procédure préfectorale, les effets de l’autorisation attribuée et les stratégies de défense, à partir des textes en vigueur et de trois décisions rendues en 2025 et 2026.

I. Demander au préfet l’autorisation d’exploiter des terres en friche

A. Des conditions cumulatives que le demandeur doit établir

La première condition tient à l’état du fonds. L’article L. 125-1 du code rural et de la pêche maritime vise la parcelle « inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans », appréciée « par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité ». Le demandeur doit donc documenter la comparaison : nature des sols, cultures pratiquées autour, rendements usuels, photographies datées, attestations de voisins exploitants, constats d’huissier. Une parcelle simplement en jachère tournante ou conduite en extensif conforme aux usages locaux ne remplit pas cette condition. « Le délai de trois ans mentionné ci-dessus est réduit à deux ans en zone de montagne ». La deuxième condition est négative : « aucune raison de force majeure ne peut justifier cette situation ». Une maladie grave de l’exploitant, une catastrophe naturelle, une contrainte réglementaire d’urbanisme ou une servitude d’utilité publique peuvent constituer une justification que le propriétaire ne manquera pas d’invoquer. La troisième condition tient à l’aptitude du fonds : la parcelle doit être « susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale ». Les terrains dont la remise en culture est techniquement impossible ou économiquement absurde, les zones humides protégées ou les sols pollués relèvent d’autres régimes. Pour repérer les terres concernées, le demandeur peut consulter l’inventaire départemental : le préfet charge tous les cinq ans la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers de procéder à « un inventaire des terres considérées comme des friches, qui pourraient être réhabilitées pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière ». Cet inventaire, prévu à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, ne crée pas de droit au profit du demandeur, mais il fournit un point de départ objectif pour identifier les parcelles et pour dialoguer avec la direction départementale des territoires. La qualité du demandeur n’est pas restrictive : « toute personne physique ou morale peut demander au préfet l’autorisation d’exploiter », qu’il s’agisse d’un jeune agriculteur en cours d’installation, d’un exploitant voisin qui souhaite s’agrandir ou d’une société agricole. En revanche, le demandeur devra lui-même satisfaire au contrôle des structures : si son projet d’agrandissement dépasse le seuil du schéma directeur régional des exploitations agricoles, il lui faudra une autorisation d’exploiter distincte, car « Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles » au-delà du seuil, selon l’article L. 331-2 du même code. Les deux autorisations ne se confondent pas : l’une purge le contrôle des surfaces, l’autre constate l’inculture et attribue la jouissance. Le demandeur avisé prépare donc deux dossiers en parallèle et joint à sa demande préfectorale un plan de remise en valeur crédible, chiffré et daté, qui servira ensuite devant la commission départementale d’orientation de l’agriculture.

La preuve de la comparaison culturale mérite un soin particulier, car c’est sur elle que la commission se prononce en premier. Un dossier solide combine un constat d’huissier décrivant l’état de friche parcelle par parcelle, des photographies datées sur plusieurs saisons, les relevés du registre parcellaire graphique montrant l’absence de déclaration, et des attestations d’exploitants voisins décrivant leurs propres assolements sur des sols comparables. En zone de montagne, où le délai est ramené à deux ans, le demandeur doit en outre démontrer que la parcelle reste accessible et mécanisable dans des conditions normales d’exploitation de montagne, faute de quoi le propriétaire soutiendra que l’abandon résulte de la pente ou de l’enclavement. La chambre d’agriculture peut fournir des référentiels de valeur culturale qui objectivent la comparaison et évitent que le débat ne se réduise à des affirmations croisées. Plus le dossier initial est documenté, moins le propriétaire pourra installer un doute sur l’état d’inculture et déplacer le débat sur la force majeure.

B. Une procédure préfectorale en plusieurs étapes avec des délais impératifs

La demande est adressée au préfet du département où se situent les parcelles. À la demande du préfet, le président du conseil départemental saisit la commission départementale d’aménagement foncier, qui se prononce « après procédure contradictoire, sur l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds ainsi que sur les possibilités de mise en valeur agricole ou pastorale de celui-ci ». Le caractère contradictoire de cette phase est déterminant : le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation doivent être entendus et mis en mesure de présenter leurs observations, leurs justificatifs d’exploitation et leurs causes de force majeure. Un avis rendu sans les avoir convoqués ou sans examen de leurs pièces expose la suite de la procédure à l’annulation contentieuse. La décision de la commission « fait l’objet d’une publicité organisée afin de permettre à d’éventuels demandeurs de se faire connaître du propriétaire ou du préfet », ce qui signifie que le demandeur initial n’est jamais seul en course : d’autres candidats peuvent se manifester et la priorité légale jouera entre eux. Si l’état d’inculture est reconnu et que le fonds ne fait pas partie des biens dont le défrichement est soumis à autorisation, le préfet met en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation de mettre le fonds en valeur. « Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure », le destinataire doit faire connaître au préfet soit son engagement de remettre le fonds en valeur dans un délai d’un an, en joignant un plan de remise en valeur, soit sa renonciation. « L’absence de réponse vaut renonciation. » Cette règle est brutale : ne pas répondre à la mise en demeure équivaut à abandonner la partie, et le propriétaire qui conteste l’état d’inculture doit donc répondre tout en réservant ses droits et en exerçant les recours contre les décisions antérieures. Lorsque le fonds est loué, l’article L. 125-3 organise une reprise spécifique : le propriétaire « peut en reprendre la disposition, sans indemnité », pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers, si le preneur a renoncé expressément ou tacitement ou s’il n’a pas effectivement mis le fonds en valeur dans le délai d’un an. Le propriétaire dispose pour exercer cette reprise d’un délai de deux mois à compter du fait qui lui en a ouvert le droit, et « Le fonds repris doit être effectivement mis en valeur dans l’année qui suit la date de la reprise par le propriétaire ». Quand les ayants droit sont inconnus ou introuvables, la procédure n’est pas bloquée : « le juge compétent de l’ordre judiciaire peut désigner un mandataire chargé de représenter, dans la procédure tendant à la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, le propriétaire ou les indivisaires dont l’identité ou l’adresse n’a pu être déterminée », selon l’article L. 125-2. Si le propriétaire et le preneur renoncent, ou si la mise en valeur n’est pas effective dans les délais, le préfet le constate par décision notifiée au propriétaire et aux demandeurs, qui doivent alors confirmer leur demande en adressant un plan de remise en valeur. Le préfet attribue ensuite l’autorisation d’exploiter après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture sur ce plan. « En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est attribuée en priorité à un agriculteur qui s’installe ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal. » Le jeune agriculteur concurrent d’un voisin déjà installé part donc avec un avantage légal, à dossier équivalent. Parallèlement à cette procédure individuelle, les départements peuvent arrêter des périmètres collectifs : le conseil départemental, sur proposition de la commission départementale d’aménagement foncier établie notamment « sur la base de l’inventaire des terres considérées comme des friches prévu à l’article L. 112-1-1 », arrête les zones où la remise en valeur présente un intérêt général, et la commission communale ou intercommunale dresse l’état des parcelles concernées, selon l’article L. 125-5. S’installer dans un tel périmètre facilite la démonstration de l’aptitude des terres et l’appui des services.

Dans les périmètres collectifs arrêtés par le conseil départemental, la procédure descend à l’échelle communale avec des garanties supplémentaires pour les propriétaires. Le projet d’état des fonds incultes dressé par la commission communale ou intercommunale est soumis à une consultation des propriétaires et exploitants, et « Le dossier comprend : Un plan parcellaire portant indication des parcelles ou parties de parcelles dont l’inscription à l’état des fonds incultes ou manifestement sous-exploités est proposée ; Un état parcellaire, avec la désignation cadastrale de chaque parcelle ou partie de parcelle ; Un mémoire justificatif », selon l’article R. 125-6 du code rural et de la pêche maritime. « La consultation, d’une durée d’un mois », permet à chacun de formuler réclamations et observations, puis l’état définitif « est affiché en mairie et transmis au préfet et au conseil départemental avec l’ensemble du dossier ». Le propriétaire qui découvre sa parcelle sur cet affichage doit réagir dans le mois de la consultation : passé ce stade, l’inscription définitive servira de base aux mises en demeure individuelles et il sera beaucoup plus difficile de contester l’état d’inculture parcelle par parcelle.

II. Gagner le contentieux et sécuriser l’exploitation attribuée

A. Les effets de l’autorisation et l’articulation avec le contrôle des structures

L’autorisation préfectorale d’exploiter des terres incultes ne vaut pas bail : à défaut d’accord amiable entre le demandeur désigné et le propriétaire, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage, le statut du fermage s’appliquant de plein droit, avec la faculté pour le propriétaire de demander l’application des articles L. 416-1 à L. 416-9 sur les baux à long terme, comme le prévoit l’article L. 125-4. Ce renvoi au tribunal paritaire rattache la procédure au contentieux dont les règles générales sont présentées dans le point d’entrée du statut du fermage et des décisions 2026. Le bénéficiaire prend le fonds dans l’état où il se trouve et le propriétaire est déchargé de toute responsabilité du fait des bâtiments. Deux contraintes pèsent ensuite sur le bénéficiaire : « Sous peine de résiliation, le fonds doit être mis en valeur dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle la décision est devenue exécutoire », et si l’autorisation porte sur un fonds donné à bail, « ledit bail prend fin sans indemnité à la date de notification à l’ancien titulaire du droit d’exploitation de l’autorisation donnée au nouveau ». Le preneur évincé par cette voie ne perçoit donc aucune indemnité de sortie de ce chef, ce qui distingue radicalement cette fin de bail d’un congé pour reprise ou d’une résiliation pour urbanisme. L’articulation avec le contrôle des structures mérite une vigilance particulière, comme l’illustrent deux décisions récentes. Dans un arrêt du 15 janvier 2026, la cour d’appel de Douai a jugé recevable la demande d’un candidat à l’exploitation fondée sur l’article L. 331-10, qui dispose que « toute personne intéressée par la mise en valeur du fonds peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux que lui soit accordé le droit d’exploiter ledit fonds », après mise en demeure définitive de cesser l’exploitation adressée à l’occupant sans autorisation : la cour relève que « cette décision administrative est devenue définitive le 5 décembre 2021, à l’issue du délai de recours de deux mois ». Mais elle déboute le demandeur au fond, pour un motif que tout candidat doit méditer : « un même bien ne peut être loué deux fois simultanément » et les parcelles « ne sont pas, à ce jour, libres de preneur », car le bail conclu avec les preneurs personnes physiques poursuivait ses effets tandis que la seule société exploitante avait été destinataire de l’interdiction administrative. Autrement dit, l’interdiction d’exploiter prononcée contre l’occupant de fait ne suffit pas quand un bail subsiste au profit d’une autre personne : il faut d’abord faire résilier ce bail ou démontrer sa fin. La cour rappelle aussi que la validité du bail est subordonnée à l’autorisation administrative, « la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation », citant l’article L. 331-6. Le second enseignement vient du tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes, le 14 avril 2026 : saisi par une SAFER qui demandait la nullité d’un bail au motif que le preneur n’avait pas été autorisé à exploiter, le tribunal constate que « la décision administrative de refus d’autorisation d’exploiter » « n’est pas définitive » et rejette en conséquence la demande de nullité, tout en déclarant « le contrat de bail litigieux inopposable à la SAFER ». La leçon est double : tant que le refus d’autorisation peut encore être contesté devant le juge administratif, le tribunal paritaire refuse de prononcer la nullité du bail ; et l’inopposabilité à la SAFER protège l’organisme sans anéantir le contrat entre les parties. Pour le demandeur de terres incultes, ces décisions confirment qu’il faut vérifier l’état exact des droits en place avant d’agir : bail en cours, identité du preneur, recours administratifs pendants, et ne jamais confondre occupant sans autorisation et preneur sans bail.

Le contentieux du contrôle des structures qui accompagne souvent ces dossiers comporte aussi un volet financier dissuasif que l’occupant sans autorisation sous-estime. Lorsque l’autorité administrative constate, à l’expiration du délai de mise en demeure de cesser l’exploitation, que l’exploitation irrégulière se poursuit, « elle peut prononcer à l’encontre de l’intéressé une sanction pécuniaire d’un montant compris entre 304,90 € et 914,70 € par hectare », et « Cette mesure pourra être reconduite chaque année s’il est constaté que l’intéressé poursuit l’exploitation en cause », selon les articles L. 331-7 cités par la cour d’appel de Douai. Dans l’affaire jugée en janvier 2026, la sanction prononcée contre la société exploitante atteignait 8 607,78 euros pour une parcelle de neuf hectares, ce qui illustre le coût concret de l’obstination. Côté bénéficiaire de l’autorisation de terres incultes, deux dispositions pratiques méritent attention : « le tribunal peut ordonner l’exécution provisoire », ce qui permet d’entrer sur les terres sans attendre l’issue d’un éventuel appel, et « Lorsque le bien faisant l’objet d’une autorisation d’exploiter est indivis, chaque indivisaire reçoit la part du fermage correspondant à ses droits dans l’indivision », ce qui règle par avance les conflits de paiement quand la propriété est partagée entre héritiers.

B. Les défenses du propriétaire et du preneur en place

Le propriétaire avisé d’une demande ou d’une mise en demeure ne doit ni ignorer le courrier du préfet ni se contenter d’une protestation verbale. Le premier axe de défense porte sur l’état d’inculture lui-même : démontrer une exploitation effective, même extensive, par comparaison avec les parcelles de valeur culturale similaire des exploitations familiales voisines, produire les déclarations de surfaces, les factures d’intrants, les bons de livraison, les attestations de l’entraide ou de l’entreprise de travaux agricoles, et établir une cause de force majeure si les terres sont restées temporairement sans culture. Le deuxième axe consiste à s’engager dans le délai de deux mois avec un plan de remise en valeur sérieux, puis à exécuter réellement les travaux dans l’année : un engagement de façade suivi d’une inexécution rouvre la procédure et conduit au constat préfectoral de carence. Le troisième axe est contentieux : contester devant le tribunal administratif les décisions préfectorales (reconnaissance d’inculture, mise en demeure, constat de carence, attribution à un tiers) dans le délai de recours de deux mois, en soulevant l’irrégularité de la procédure contradictoire devant la commission, l’erreur d’appréciation sur la comparaison culturale ou la méconnaissance des périmètres. Le preneur en place dispose des mêmes armes, avec une particularité : s’il s’engage et exécute, le propriétaire ne peut pas reprendre le fonds ; s’il renonce ou n’exécute pas, le propriétaire peut reprendre sans indemnité dans les deux mois, mais doit lui-même mettre en valeur dans l’année, faute de quoi la procédure se poursuit au profit d’un demandeur extérieur. Le bailleur d’un preneur qui laisse les terres en friche sans être visé par une procédure préfectorale conserve par ailleurs l’arme classique de la résiliation judiciaire : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », ce qui couvre l’abandon cultural caractérisé. Il faut toutefois distinguer trois situations que les plaideurs confondent souvent. D’abord, le simple changement de culture décidé par le preneur : l’article L. 411-29 l’autorise à procéder au retournement de parcelles en herbe ou à la mise en herbe, à charge d’adresser au bailleur « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre » dans le mois qui précède, le bailleur ne pouvant s’y opposer que devant le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que l’opération dégrade le fonds. Un retournement régulier n’est donc pas une friche et ne fonde ni mise en demeure préfectorale ni résiliation. Ensuite, la sous-exploitation alléguée dans un litige entre bailleur et preneur relève du tribunal paritaire, tandis que la procédure de terres incultes relève d’abord du préfet : les deux voies peuvent coexister, mais leurs conditions et leurs effets diffèrent, notamment sur l’indemnité. Enfin, le défaut d’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures n’équivaut pas à l’inculture : un preneur qui exploite activement sans autorisation s’expose à la mise en demeure de régulariser et à la nullité de son bail sur action du préfet, du bailleur ou de la SAFER, comme le montrent les décisions de Douai et de Tarbes, mais ses terres ne sont pas pour autant incultes au sens de l’article L. 125-1. Le propriétaire qui reçoit une mise en demeure doit donc qualifier exactement ce qui lui est reproché avant de choisir entre l’engagement de remise en valeur, la reprise sur le preneur défaillant et le recours contentieux.

Le recours contre les décisions préfectorales se porte devant le tribunal administratif dans les deux mois de la notification, et il doit viser chaque décision séparément : l’avis de la commission, la mise en demeure, le constat de carence et l’arrêté d’attribution à un tiers sont des actes distincts dont l’annulation obéit à des moyens propres. L’argument le plus efficace reste l’irrégularité de la procédure contradictoire, notamment l’absence de convocation ou le défaut d’examen des pièces produites, car le juge administratif contrôle strictement le respect des droits de la défense dans ces procédures. Une expertise judiciaire ou un constat actualisé démontrant la reprise effective de la culture peut emporter l’annulation du constat de carence, tandis que la preuve d’une autorisation d’exploiter obtenue entre-temps au titre du contrôle des structures neutralise le grief d’exploitation irrégulière. Le propriétaire et le preneur ont intérêt à former ces recours sans attendre l’attribution à un tiers, car une fois le nouveau bénéficiaire installé avec exécution provisoire, seule une indemnisation résiduelle reste envisageable et la terre est pratiquement perdue.

Conclusion

La mise en valeur des terres incultes offre une voie réelle à l’exploitant qui cherche des terres et se heurte à des friches durablement abandonnées : demande au préfet, constat contradictoire de l’inculture par la commission départementale d’aménagement foncier, mise en demeure du propriétaire et du preneur avec un délai de deux mois pour s’engager et un an pour exécuter, puis attribution prioritaire à celui qui s’installe, avec fixation du fermage par le tribunal paritaire à défaut d’accord. Elle impose en retour une discipline stricte : prouver la friche par comparaison avec les exploitations familiales voisines, écarter toute force majeure, présenter un plan de remise en valeur crédible, purger le contrôle des structures pour son propre compte et vérifier qu’aucun bail en cours ni aucun recours pendant ne fait obstacle, sous peine de subir le sort du demandeur débouté à Douai parce que les parcelles n’étaient pas libres de preneur. Pour le propriétaire et le preneur en place, la parade consiste à répondre dans les délais, à s’engager avec un plan exécuté réellement dans l’année et à contester sans tarder les décisions préfectorales contestables. Dans tous les cas, les délais de deux mois et d’un an rythment la procédure et l’absence de réponse vaut renonciation : face à des terres en friche, l’inertie est la seule faute que ni le préfet ni le tribunal ne pardonnent.

Le demandeur a également intérêt à se rapprocher tôt de la chambre d’agriculture et de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de son département : la première éclaire le plan de remise en valeur et peut attester des usages culturaux locaux invoqués pour la comparaison, la seconde, souvent candidate à l’attribution dans les périmètres collectifs, constitue un concurrent potentiel dont il faut anticiper l’offre plutôt que de la découvrir à la publicité de la décision. Enfin, chaque courrier préfectoral doit être conservé avec son accusé de réception et chaque délai reporté sur un calendrier tenu à jour, car la procédure ne pardonne ni la réponse hors délai ni la pièce transmise sans preuve de sa date d’envoi.
Le candidat qui prépare son dossier avec méthode, en documentant la friche, en chiffrant sa remise en valeur et en purgeant le contrôle des structures, transforme une terre abandonnée en levier d’installation ou d’agrandissement durable.
Chaque étape compte et chaque délai protège.
La rigueur documentaire dès le premier courrier conditionne tout le succès ultérieur de la procédure.