Le décès de l’exploitant ou du bailleur laisse souvent une ferme en indivision entre héritiers, parfois avec un conjoint survivant usufruitier et des enfants nus-propriétaires. Le fermier en place continue de cultiver, le fermage est versé à l’un des héritiers, puis un conflit éclate : un indivisaire délivre seul un congé, l’usufruitier demande la résiliation pour fermages impayés, le nu-propriétaire refuse qu’un nouveau bail soit conclu. Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la première bataille porte alors sur la qualité pour agir : l’action est-elle recevable, le congé est-il valable, le bail conclu par l’usufruitier seul est-il opposable ? Deux arrêts récents apportent des réponses concrètes : la cour d’appel de Nancy, le 5 juin 2025, a validé l’action en résiliation formée par des usufruitières détenant ensemble les deux tiers de l’usufruit de parcelles indivises, et le tribunal judiciaire d’Orléans, le 19 mars 2025, a autorisé un usufruitier à passer seul de nouveaux baux ruraux malgré le refus du nu-propriétaire. Ces décisions s’articulent avec les textes qui gouvernent le démembrement et l’indivision, qu’il faut lire avec précision avant d’agir ou de contester.
Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux du bail rural, on peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. La qualité pour agir sur le bail rural en cas de démembrement ou d’indivision
A. L’usufruitier, seul bailleur du fonds rural donné à ferme
Lorsque la propriété est démembrée, la répartition des rôles obéit à une règle simple dans son principe : la qualité de bailleur n’appartient qu’à l’usufruitier. C’est lui qui perçoit le fermage, délivre les autorisations liées à l’exploitation et, en fin de bail, délivre le congé. L’article 595 du code civil pose le cadre : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. » La seconde phrase du même alinéa ouvre la porte de sortie : « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »
Cette qualité exclusive de bailleur commande plusieurs conséquences pratiques. D’abord, l’usufruitier peut autoriser seul la cession du bail à un descendant du preneur, sans rechercher le consentement du nu-propriétaire, et le nu-propriétaire ne peut contester cette cession alors même qu’à la fin de l’usufruit c’est lui qui deviendra le bailleur du cessionnaire. De même, les travaux d’amélioration du preneur sont valablement autorisés par l’usufruitier seul, même s’il reste prudent de solliciter le nu-propriétaire lorsque les travaux grèvent le fonds d’une lourde charge, car à la sortie de ferme la charge de l’indemnité pèse sur l’usufruitier qui a seul la qualité de bailleur. C’est l’analyse que développe la chambre d’agriculture de l’Allier dans son dossier « Démembrement et bail » consacré au fermage, mis à jour le 17 novembre 2025.
Ensuite, seul l’usufruitier peut agir en justice pour défendre le bail qu’il a consenti. La Cour de cassation l’a rappelé le 26 janvier 2022, au visa de l’article 595 du code civil : seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien démembré, peut en qualité de bailleur agir en validité du congé pour reprise, et le défaut de qualité pour agir constitue une fin de non-recevoir. L’arrêt concernait un bail d’habitation, mais le visa de l’article 595 du code civil donne à la solution une portée qui dépasse ce seul contentieux : le nu-propriétaire qui délivre seul un congé s’expose à une fin de non-recevoir, et l’intervention volontaire de l’usufruitier au soutien de son action ne suffit pas à la couvrir. Seule l’intervention de l’usufruitier à titre principal, pour élever des prétentions pour son propre compte et se substituer au nu-propriétaire, permet d’écarter la fin de non-recevoir. Pour le fermier qui reçoit un congé signé du seul nu-propriétaire, la vérification de la qualité de l’auteur du congé constitue donc un premier moyen de contestation, avant même l’examen des motifs.
Enfin, le bail conclu par l’usufruitier seul engage l’avenir. Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir de la période de neuf ans en cours. Surtout, le bail conclu par l’usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire ni autorisation de justice, est nul à l’égard du nu-propriétaire, qui peut en poursuivre la nullité sans attendre la fin de l’usufruit ou la fin du bail, dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance du bail. Le fermier doit donc se montrer vigilant sur la qualité de son bailleur au jour de la signature : un bail signé avec le seul nu-propriétaire, ou avec un usufruitier qui n’a ni obtenu le concours du nu-propriétaire ni sollicité l’autorisation du juge, porte en lui un vice que le nu-propriétaire pourra invoquer. En revanche, le consentement du nu-propriétaire à la conclusion du bail ne lui confère pas la qualité de cobailleur, et l’accord du nu-propriétaire, exigé pour la conclusion du bail rural, ne l’est plus pour ses renouvellements, qui sont tacites.
B. L’indivision : la majorité des deux tiers pour l’exploitation normale, l’unanimité pour le reste
Quand la ferme appartient à plusieurs héritiers en indivision, l’article 815-3 du code civil distingue les actes selon leur gravité : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : » effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis, donner un mandat général d’administration, vendre les meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision, et « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. » Cette dernière exclusion est décisive : le bail rural portant sur un immeuble à usage agricole ne figure pas parmi les actes que la majorité des deux tiers peut accomplir seule. En contrepartie, « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. »
La question devient alors : la résiliation d’un bail rural demandée en justice ressortit-elle à l’exploitation normale des biens indivis, auquel cas les indivisaires majoritaires peuvent agir, ou exige-t-elle l’unanimité ? La cour d’appel de Nancy a tranché le 5 juin 2025, en confirmant un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bar-le-Duc du 11 décembre 2024 : par application de l’article 815-3 du code civil, des indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis sont recevables à intenter une action en résiliation d’un bail rural qui relève de l’exploitation normale des biens indivis. Dans cette affaire, le bail rural notarié du 9 janvier 2003 portait sur deux parcelles d’une commune meusienne pour un bail de neuf ans renouvelé, dont le terme en cours était fixé au 10 novembre 2029. Après les décès successifs d’un cobailleur en 2004, d’un autre en 2011 puis d’une troisième en 2021, les bailleresses restantes avaient saisi le tribunal paritaire le 5 février 2024 en résiliation pour fermages impayés. Le preneur contestait leur qualité pour agir. La cour a rejeté cette fin de non-recevoir et confirmé la résiliation, l’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour pendant deux mois et les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La même décision règle le cas plus complexe du cumul entre indivision et démembrement, fréquent après un décès quand le conjoint survivant a opté pour l’usufruit sur une part indivise. La cour énonce d’abord que le quatrième alinéa de l’article 595 du code civil ne fait pas obstacle à ce que l’usufruitier poursuive seul la résiliation d’un bail rural. Elle combine ensuite les deux règles pour juger qu’en cas de cumul d’indivision et de démembrement de propriété, l’action en résiliation du bail rural est recevable dès lors qu’elle est formée par des usufruitiers détenant ensemble au moins les deux tiers de l’usufruit total des parcelles données à bail, au sens de l’article 815-3 du code civil. En l’espèce, l’une des demanderesses était propriétaire indivise du tiers des parcelles, et l’autre, veuve d’un indivisaire titulaire d’un tiers, avait opté lors de la succession pour la pleine propriété du quart et l’usufruit des trois autres quarts des biens successoraux, de sorte qu’elle détenait l’usufruit de la totalité de la part indivise de son époux. Les deux usufruits réunis représentaient ensemble les deux tiers de l’usufruit des parcelles louées, et l’action formée ensemble par les deux demanderesses a été déclarée recevable.
Pour le fermier assigné en résiliation par une partie seulement des héritiers, l’enseignement est double. D’une part, le moyen tiré du défaut de qualité pour agir doit être chiffré : reconstituer la répartition exacte des droits indivis et des usufruits, acte de notoriété et option successorale du conjoint survivant à l’appui, puis vérifier si les demandeurs atteignent ensemble les deux tiers requis. Si le seuil n’est pas atteint, la fin de non-recevoir peut prospérer. D’autre part, lorsque le seuil est atteint, il est inutile de s’obstiner sur la qualité pour agir : le débat doit se déplacer vers le fond, c’est-à-dire la réalité des impayés, la régularité de la mise en demeure et l’existence d’un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Pour les bailleurs, la leçon symétrique est de ne jamais agir seul quand on est minoritaire : il faut réunir les coïndivisaires jusqu’aux deux tiers, ou obtenir leur mandat, avant de saisir le tribunal paritaire, sous peine de voir l’instance perdue sur la recevabilité avant tout examen du fond.
II. Sécuriser l’action du bailleur et les moyens de défense du fermier
A. Faire autoriser par justice l’usufruitier à passer seul le bail rural
Quand le nu-propriétaire refuse son concours à la conclusion d’un nouveau bail rural, l’usufruitier n’est pas bloqué : il saisit le tribunal judiciaire pour être autorisé à passer seul. Le tribunal judiciaire d’Orléans en a donné un exemple net le 19 mars 2025. Un père, usufruitier de près de trente hectares de terres et de bâtiments d’exploitation dans le Loiret en vertu d’une donation-partage du 31 juillet 2012 avec réserve d’usufruit, avait consenti le même jour un bail rural à l’exploitation dirigée par sa fille. Placée en liquidation judiciaire par un jugement du 13 mars 2020, l’exploitation avait vu son bail résilié sur décision du liquidateur du 11 mai 2020. Quand le père a voulu donner à bail de nouvelles parcelles, la fille, devenue nue-propriétaire, s’y est opposée par un courrier de son avocat du 31 juillet 2021, sans avancer de raison objective selon le tribunal : le fait que le père ne serait pas dans le besoin financier qui ferait obstacle, ni projet d’installation des petits-enfants étayé par des pièces, certificats de scolarité, soutiens bancaires ou demande officielle de bail.
Le tribunal a autorisé le père à passer seul, sans le concours de la nue-propriétaire, des baux sur l’ensemble des parcelles dont il a l’usufruit, tout en déboutant les parties du surplus, en condamnant la nue-propriétaire aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de droit. Trois points de la motivation méritent l’attention. D’abord, l’article 595 du code civil ne subordonnant l’autorisation de justice à aucune condition, l’usufruitier peut obtenir l’autorisation de conclure des baux ruraux avec les fermiers de son choix. Le juge n’a donc pas à vérifier un besoin financier de l’usufruitier ni à arbitrer entre des projets familiaux concurrents : l’absence de raison objective du refus suffit. Ensuite, les conditions d’exploitation et de résiliation du précédent bail sont sans incidence sur la demande d’autorisation, surtout quand la résiliation résulte de la décision du liquidateur judiciaire et non d’une faute de l’usufruitier. Enfin, les conventions d’occupation précaires prévues par l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime ne relèvent pas, selon le tribunal, des dispositions de l’article 595 du code civil. Le tribunal a donc refusé de donner acte à l’usufruitier de son offre de conclure des baux de courte durée soumis à ce régime : l’autorisation judiciaire porte sur de véritables baux ruraux, avec le statut du fermage, et non sur des conventions dérogatoires.
Côté fermier candidat à la reprise de terres en usufruit, la prudence commande de vérifier que le bail proposé repose soit sur le concours exprimé du nu-propriétaire, soit sur une autorisation de justice. Un bail signé par le seul usufruitier sans l’un ni l’autre expose le preneur à une action en nullité du nu-propriétaire dans les cinq ans de la connaissance du bail. Côté nu-propriétaire, s’opposer sans motif objectif établi par des pièces conduit à supporter les dépens et une condamnation au titre des frais irrépétibles, comme à Orléans. Et il faut garder à l’esprit la distinction avec la cession du bail en cours : toute cession de bail est en principe interdite, « nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » A défaut d’agrément, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. L’usufruitier, seul bailleur, donne seul cet agrément, sans rechercher le consentement du nu-propriétaire.
B. La résiliation pour fermages impayés : deux défauts, une mise en demeure qui rappelle le texte, trois mois pour payer
Une fois la qualité pour agir établie, la résiliation pour défaut de paiement obéit à un formalisme strict que l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime enferme : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » Et la loi ajoute une exigence de forme sanctionnée par la nullité : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; » Les motifs légaux « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. »
L’affaire jugée à Nancy illustre chaque étape. Par lettre recommandée datée du 27 février 2023, postée le 1er mars, les bailleresses avaient mis en demeure le preneur de payer les fermages de 2019, 2020, 2021 et 2022, soit 9 535,95 euros, en rappelant les dispositions de l’article L. 411-31. Le preneur en a accusé réception le 2 mars 2023. Le délai de trois mois expirait donc le 2 juin 2023 au plus tard. Or le preneur n’a apuré l’arriéré qu’en mars 2024, sans invoquer ni cas de force majeure ni raisons sérieuses et légitimes. La résiliation a été prononcée, avec expulsion et astreinte. Trois enseignements s’en dégagent pour la pratique.
Premièrement, la mise en demeure doit viser expressément l’article L. 411-31 et en reproduire les termes, à peine de nullité. Une simple relance comptable, une sommation de payer qui n’évoque que la dette sans rappeler la disposition légale, ou une mise en demeure antérieure à l’échéance ne suffit pas. Le fermier qui reçoit une mise en demeure a donc intérêt à la faire examiner sans délai : l’absence du rappel du texte, l’imprécision des fermages réclamés ou l’antériorité par rapport à l’échéance peuvent fonder une contestation de la régularité de la procédure avant tout débat sur le fond. A l’inverse, le bailleur, l’usufruitier ou les indivisaires majoritaires qui préparent une résiliation doivent faire rédiger la mise en demeure avec le rappel du texte, l’envoyer par lettre recommandée après l’échéance et conserver la preuve de la réception, car le délai de trois mois court à compter de cette réception.
Deuxièmement, le paiement tardif ne sauve pas le bail. Le preneur meusien avait fini par payer l’intégralité de l’arriéré, mais près d’un an après l’expiration du délai. La cour n’en a tenu aucun compte pour écarter la résiliation : ce qui compte, c’est la persistance des deux défauts de paiement à l’expiration du délai de trois mois. Le fermier en difficulté doit donc payer dans le délai ou, s’il ne le peut pas, constituer dans ce même délai un dossier de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes : sinistre climatique détruisant la récolte, maladie empêchant durablement l’exploitation, blocage administratif des aides. Une fois le délai expiré sans paiement ni justification, la régularisation spontanée n’efface plus la cause de résiliation, même si elle peut jouer devant le juge pour discuter des délais d’expulsion ou des dommages et intérêts.
Troisièmement, le congé pour reprise délivré par l’usufruitier seul suit la même logique de qualité du bailleur. La cour d’appel de Rouen, le 15 mai 2025, a eu à connaître d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite délivré par huissier, avec un motif clairement indiqué qui figeait le débat devant la juridiction en conformité avec l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, les dispositions de l’article L. 411-64 étant en outre rappelées. Le congé avait été délivré par le bailleur usufruitier, et le tribunal paritaire avait admis qu’il pouvait délivrer congé seul, sans l’intervention du nu-propriétaire, mettre le preneur en demeure de payer et saisir le tribunal paritaire en résiliation. Pour le fermier, le contrôle porte alors sur les mentions obligatoires du congé : l’article L. 411-47 impose au propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement de notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, et « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; » avec, en cas de congé pour reprise, l’identité complète du bénéficiaire et la reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, la nullité n’étant toutefois pas prononcée si l’omission n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Un congé délivré hors délai, sans motif exprimé ou sans désignation du repreneur reste contestable devant le tribunal paritaire, quel que soit son auteur.
Conclusion
Quand la ferme est en indivision ou démembrée, la première question n’est jamais le bien-fondé du grief, mais la qualité de celui qui agit. L’usufruitier, seul bailleur, conclut le bail avec le concours du nu-propriétaire ou l’autorisation du juge, agrée seul la cession au descendant, délivre seul le congé et poursuit seul la résiliation, sans que l’article 595 alinéa 4 du code civil y fasse obstacle. Les indivisaires, eux, n’agissent valablement en résiliation que réunis à hauteur des deux tiers des droits, et, en cas de cumul avec un démembrement, les usufruitiers demandeurs doivent détenir ensemble au moins les deux tiers de l’usufruit total des parcelles louées. Sur le fond, la résiliation pour impayés suppose deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure qui rappelle les termes de l’article L. 411-31 à peine de nullité, sans force majeure ni raison sérieuse et légitime, et le paiement intervenu après le délai ne l’efface pas. Fermiers comme bailleurs ont donc intérêt à reconstituer très tôt l’état exact des droits de propriété, à faire vérifier chaque acte et chaque délai, et à porter le litige devant le tribunal paritaire des baux ruraux sur des moyens recevables plutôt que de perdre une instance sur la qualité pour agir.
En pratique, avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, chaque partie gagne à contrôler la même liste. Côté bailleurs, indivisaires ou usufruitier : réunir l’acte de notoriété, l’option successorale du conjoint survivant et l’état exact des droits de chacun, puis vérifier que les demandeurs rassemblent ensemble au moins les deux tiers des droits indivis ou, en cas de démembrement cumulé, au moins les deux tiers de l’usufruit total des parcelles louées. Si le seuil n’est pas atteint, solliciter le mandat des coïndivisaires manquants avant toute assignation. Vérifier ensuite le fond : établir la liste précise des fermages impayés avec leurs échéances, adresser une mise en demeure par lettre recommandée après l’échéance qui rappelle les termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, conserver l’accusé de réception et laisser courir le délai de trois mois sans accepter un paiement partiel qui brouillerait le décompte. Pour un congé, respecter le délai de dix-huit mois avant l’expiration du bail, l’acte extrajudiciaire, l’expression des motifs, la désignation complète du bénéficiaire de la reprise et la reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.
Côté fermier : à réception d’un congé ou d’une assignation, identifier d’abord l’auteur de l’acte et ses droits, exiger la production des titres de propriété et, en cas d’indivision ou de démembrement, chiffrer les droits des demandeurs pour soulever, le cas échéant, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir. Examiner ensuite la mise en demeure : date d’envoi postérieure à l’échéance, rappel des termes de l’article L. 411-31 à peine de nullité, décompte exact des fermages, preuve de la réception et calcul du délai de trois mois. Si la procédure est régulière et la dette établie, payer dans le délai ou réunir sans attendre les justificatifs d’un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, car le paiement après l’expiration du délai n’efface plus la cause de résiliation. Si le bail a été conclu avec un usufruitier seul, vérifier l’existence du concours du nu-propriétaire ou d’une autorisation de justice, et, en cas de cession envisagée au profit d’un descendant, solliciter l’agrément de l’usufruitier bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. Ces vérifications, menées des deux côtés avant l’audience de conciliation, évitent les instances perdues sur la recevabilité et concentrent le débat sur le fond, là où se joue l’avenir de l’exploitation.