Vous apprenez que votre fermier a arraché vos vieilles vignes pour semer du blé, ou qu’il a planté un cépage nouveau sur vos terres labourables sans vous prévenir. La vigne n’est pas une culture comme les autres : elle engage le fonds pour vingt-cinq ans, elle suppose des droits administratifs attachés au producteur et sa disparition peut effacer une appellation, un rendement et une valeur foncière. Le réflexe doit donc être méthodique. Côté bailleur, une plantation ou un arrachage entrepris sans l’autorisation préalable ouvre la voie à la résiliation du bail rural, mais la remise en état ne s’obtient pas à tout moment. Côté preneur, des travaux réguliers peuvent donner droit à une indemnité de sortie, tandis que des travaux menés sans respecter la procédure la font perdre. Cet article expose l’ordre à suivre : vérifier le bail et l’état des lieux, exiger la notification prévue par le Code rural et de la pêche maritime, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans les délais, puis régler les comptes à la sortie sans confondre indemnité d’amélioration et réparation d’une dégradation. Pour situer ces règles dans l’ensemble du statut du fermage, le panorama 2026 du statut du fermage, de la préemption et des arrêts marquants rappelle les principes qui gouvernent le bail rural, le fermage et la préemption.

I. Planter ou arracher des vignes : pourquoi l’accord préalable du bailleur est exigé

A. Comment notifier la plantation et obtenir l’autorisation avant de planter ?

La règle de départ figure à l’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime. Les plantations relèvent d’une procédure d’autorisation préalable : « le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition ». Lorsque le bailleur refuse ou garde le silence, la suite est écrite : « En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire ». Le même texte réserve une issue au bailleur qui préfère garder la main : le tribunal peut l’autoriser à exécuter lui-même les travaux à ses frais dans un délai convenu ou fixé par le juge. Planter des vignes sans être passé par cette notification expose donc le preneur à une action en résiliation, alors même que la plantation serait agronomiquement réussie. La première vérification porte sur le bail lui-même : une clause peut avoir prévu le sort des plantations, organisé une autorisation anticipée ou, au contraire, interdit toute plantation nouvelle. À défaut de clause, la procédure légale s’impose et chaque étape doit être prouvée par écrit.

Concrètement, le preneur qui envisage de planter adresse au bailleur une notification décrivant la parcelle cadastrée, la superficie, le cépage, le porte-greffe, la densité et le calendrier. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception reste le moyen de preuve le plus sûr, car elle fait courir le délai de deux mois au terme duquel le silence peut être soumis au tribunal paritaire. Le bailleur dispose de ce délai pour répondre, pour demander des précisions ou pour décider d’exécuter les travaux à ses frais. S’il refuse, il motive son refus par l’atteinte au fonds, par l’incompatibilité avec la destination contractuelle ou par l’absence d’autorisation administrative de plantation. S’il accepte, l’accord écrit précise qui finance, qui déclare les travaux auprès de la douane, à qui appartiennent les droits de replantation générés et quelle indemnité sera due à la sortie. Cette discipline protège les deux parties : le preneur sécurise son investissement de plusieurs dizaines d’années et le bailleur conserve la maîtrise d’une culture pérenne qui transforme la valeur de son bien. Lorsque le bailleur constate une plantation déjà réalisée sans notification, il fait établir le fait par constat d’huissier, photographies datées et comparaison avec l’état des lieux d’entrée, avant d’adresser une mise en demeure qui servira de pièce devant le tribunal paritaire.

L’autorisation du bailleur ne suffit jamais à elle seule. La plantation de vignes suppose des autorisations administratives personnelles du producteur, gérées dans le cadre de l’organisation commune du marché vitivinicole et déclarées auprès de la direction générale des douanes et droits indirects. Une autorisation de plantation ou de replantation est rattachée au producteur et non à la parcelle, elle est valable pour une durée limitée et elle ne se transmet pas automatiquement avec le bail. Le preneur qui plante avec l’accord du bailleur mais sans autorisation administrative s’expose à l’arrachage obligatoire de la plantation irrégulière et aux sanctions financières. Le Code rural prévoit que le non-respect de l’obligation d’arracher les plantations faites sans détenir les droits correspondants « est sanctionné par une amende fiscale de 12 000 € par hectare. Elle est applicable annuellement à compter de la notification de la constatation de l’irrégularité et jusqu’à l’arrachage effectif de la superficie concernée », selon l’article L. 665-5 du Code rural et de la pêche maritime. Symétriquement, le bailleur qui a autorisé une plantation a intérêt à vérifier que le preneur détient l’autorisation, car une parcelle plantée irrégulièrement perd une partie de sa valeur d’usage et complique toute relocation. La déclaration d’arrachage, de plantation ou de replantation conditionne en outre l’obtention ultérieure d’autorisations de replantation : un arrachage non déclaré peut priver l’exploitation du droit à replanter une surface équivalente. Avant tout litige, les parties gagnent donc à rassembler trois liasses de pièces : le bail et ses avenants, la correspondance relative à l’autorisation de planter, et les autorisations et déclarations administratives du producteur.

B. Arrachage, moyens culturaux et déclarations : où s’arrête la liberté du preneur ?

L’arrachage des vignes existantes constitue une modification substantielle du fonds et requiert l’autorisation préalable du bailleur dans les mêmes formes que la plantation. Les juges du fond condamnent régulièrement le preneur qui arrache sans accord, sauf circonstances particulières laissées à leur appréciation souveraine, comme une vigne rendue improductive par la maladie, et même dans ce cas l’information préalable du bailleur reste la conduite prudente. L’arrachage décidé seul prive le bailleur d’un peuplement qui faisait partie de la consistance louée et peut s’analyser en un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, au sens de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, qui vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La perte d’une vigne en appellation, la disparition d’un rendement contractuel et le coût d’une replantation fournissent la matière du préjudice, à chiffrer par attestation de l’interprofession, relevés de récolte et devis de pépiniériste. Le bailleur qui découvre l’arrachage fait constater l’état de la parcelle, rapproche les déclarations de récolte des années antérieures et vérifie si une déclaration d’arrachage a été déposée auprès de la douane, car l’absence de déclaration prive l’exploitation d’une autorisation de replantation équivalente et aggrave le dommage.

Il faut distinguer cet arrachage des opérations courantes que le preneur peut conduire dans le cadre de l’exploitation. L’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime permet au preneur, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, de procéder au retournement de parcelles en herbe, à la mise en herbe ou à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. La contrepartie est une information renforcée : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours de la réception de l’avis. La Cour de cassation a fixé la portée de ce texte dans un arrêt du 4 novembre 1992 : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail », le bailleur pouvant s’opposer en saisissant le tribunal paritaire, et « sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut en aucun cas se prévaloir des dispositions prévues pour l’indemnité au preneur sortant », selon la décision du 4 novembre 1992, pourvoi n° 90-21.850. Autrement dit, changer un assolement, retourner une prairie ou adopter une technique culturale nouvelle ne suit pas le régime des plantations, mais ne crée pas non plus un droit automatique à indemnité. La vigne, culture pérenne qui modifie durablement la destination de la parcelle, ne relève pas de ces moyens culturaux : son arrachage comme sa plantation exigent l’autorisation du bailleur.

La même logique commande le sort des éléments qui structurent la parcelle viticole. L’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime autorise le preneur, pour réunir des parcelles attenantes, à faire disparaître talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent, sous réserve de l’accord du bailleur : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. » Et le texte ajoute : « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » Le preneur qui veut restructurer un parcellaire viticole, arracher des haies pour mécaniser ou supprimer des arbres en bout de rang doit donc notifier et attendre. À défaut, il commet une violation du statut qui pourra fonder une demande de résiliation, même si les travaux amélioraient techniquement l’exploitation. La Cour de cassation l’a rappelé le 14 décembre 2023 à propos de haies arasées sans autorisation ni notification : le bailleur pouvait agir en résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31 malgré le renouvellement du bail intervenu depuis, dès lors que les effets de l’agissement s’étaient prolongés pendant le bail renouvelé, selon l’arrêt du 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.257. Cette solution vaut pour les vignes : un arrachage commis sous un bail arrivé à échéance peut encore justifier la résiliation du bail renouvelé si la parcelle reste dégradée et inexploitée en vigne pendant le nouveau bail. D’où l’importance, pour le bailleur, de dater les faits, de conserver les échanges et de faire constater la persistance de la dégradation après le renouvellement.

II. Le preneur est passé outre : résiliation, indemnités et sortie du bail

A. Faire constater la faute et demander la résiliation sans attendre la fin du bail ?

Le fondement de la résiliation combine le droit commun du bail rural et les obligations générales du preneur. L’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime renvoie aux articles 1766 et 1767 du Code civil pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds. L’article 1766 du Code civil dispose que « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Arracher la vigne qui faisait l’objet du bail pour y semer des céréales, ou planter de la vigne sur des terres données à bail pour des grandes cultures, change l’usage convenu et entre dans ce texte, relayé par l’article L. 411-31 qui ouvre la résiliation pour les agissements compromettant la bonne exploitation. La demande se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui apprécie souverainement la gravité : ancienneté et état sanitaire de la vigne arrachée, ampleur de la surface, perte d’appellation, coût de remise en culture, comportement du preneur après mise en demeure. Le bailleur joint l’état des lieux d’entrée, le constat de la modification, la preuve de l’absence d’autorisation écrite, les déclarations de récolte et les pièces administratives. Le preneur se défend en établissant l’accord exprès ou tacite du bailleur, la nécessité sanitaire de l’arrachage, l’autorisation du tribunal préalablement obtenue ou l’absence de préjudice.

Deux limites encadrent l’action du bailleur et doivent être intégrées à la stratégie. D’abord, la remise en état en nature ne s’obtient pas en cours de bail pour les travaux qui relèvent des articles L. 411-28 et suivants : dans l’arrêt du 14 décembre 2023 précité, la Cour de cassation juge que « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux », selon l’arrêt du 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.257. Le bailleur obtient en revanche, à l’expiration du bail, une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72. Ensuite, le renouvellement du bail ne purge pas la faute dont les effets perdurent : « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé », comme l’affirme le même arrêt du 14 décembre 2023. Le bailleur qui a laissé passer un arrachage sans réagir avant l’échéance conserve donc une voie d’action pendant le bail renouvelé, à condition de démontrer la persistance des effets, par exemple une parcelle restée en friche ou convertie sans autorisation. À l’inverse, le preneur qui régularise vite, qui propose par écrit la replantation à ses frais ou qui sollicite l’autorisation du tribunal pour des travaux utiles limite le risque de résiliation et préserve ses droits à indemnité.

Le changement de destination illustre l’articulation entre l’initiative du bailleur et les garanties du preneur. L’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime permet au propriétaire de résilier à tout moment sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée en zone urbaine, sous contrôle du préfet et moyennant indemnité. La cour d’appel de Douai a appliqué ce mécanisme le 18 septembre 2025 : après un arrêté préfectoral autorisant la résiliation partielle et un congé pour changement de destination, elle a rejeté la demande d’annulation du preneur, ordonné la libération des parcelles à l’expiration de l’année culturale contre paiement de l’indemnité et condamné le bailleur à verser 58 556 euros hors taxes au preneur, selon l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025, n° 24/04093. L’enseignement dépasse l’urbanisme : toute sortie anticipée imposée au preneur se paie, et le montant se discute à partir d’une expertise. Pour une vigne, l’indemnité intègre la perte de récoltes en cours, la valeur du peuplement arraché avant terme et, le cas échéant, le coût d’une replantation équivalente avec ses droits. Le bailleur qui envisage de reprendre des vignes pour un autre usage chiffre donc l’opération avant de délivrer le congé, et le preneur qui reçoit un congé pour changement de destination vérifie l’arrêté préfectoral, le respect de l’année culturale et le calcul de l’indemnité plutôt que de quitter les lieux sans contrepartie.

B. Qui paie quoi à la sortie : indemnité du preneur sortant ou réparation due au bailleur ?

À l’expiration du bail, deux créances de sens contraire peuvent coexister et se compenser partiellement. D’un côté, le preneur qui a régulièrement amélioré le fonds peut prétendre à l’indemnité du preneur sortant. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Une plantation de vigne autorisée, exécutée conformément à la procédure de l’article L. 411-73 et assortie des autorisations administratives, constitue une amélioration indemnisable : coût des plants, palissage, main-d’oeuvre de plantation et, selon les cas, participations à des ouvrages collectifs. Le calcul suit l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime, qui retient le coût des travaux évalué à l’expiration du bail avec abattement annuel, dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Le preneur conserve les factures du pépiniériste, les bons de livraison des plants, les déclarations de plantation et les justificatifs des droits utilisés, car l’indemnité se prouve pièce par pièce. De l’autre côté, le bailleur dont le bien revient dégradé obtient réparation : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi », selon l’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime. Une vigne arrachée sans autorisation, un peuplement laissé dépérir ou une parcelle rendue impropre à la replantation faute de déclaration fondent cette créance, chiffrée par expertise.

Le couperet procédural commun aux deux créances est le délai d’action. Le même article L. 411-69 dispose que « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. », selon l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime. Le preneur qui quitte les lieux après avoir planté à ses frais saisit donc le tribunal paritaire dans l’année de la sortie, avec un décompte précis et les pièces de la procédure d’autorisation. Passé ce délai, la forclusion est encourue et l’indemnité est perdue, même si la plantation valorise durablement le fonds. Le bailleur, de son côté, fait constater la dégradation à la sortie par état des lieux comparé à l’entrée, devis de replantation et attestations de perte de récolte, et présente sa demande dans le même cadre contentieux pour permettre la compensation. Les parties ont intérêt à organiser une sortie contradictoire : état des lieux de sortie détaillé, inventaire du peuplement restant, relevé des déclarations douanières et, si possible, protocole écrit qui arrête les comptes. À défaut d’accord, le tribunal paritaire tranche au vu des deux décomptes et ordonne souvent une expertise pour évaluer la valeur effective des plantations et le coût de remise en état viticole.

Trois situations particulières appellent une vigilance redoublée. Premièrement, la clause du bail relative aux plantations : les parties peuvent aménager le régime légal, attribuer la propriété des ceps au bailleur ou au preneur, exclure l’indemnité ou organiser un partage de la plus-value. Une telle clause se lit strictement et prime la procédure supplétive, d’où l’importance de relire le bail avant d’agir. Deuxièmement, la vigne malade ou improductive : l’arrachage sanitaire reste soumis à l’autorisation du bailleur en droit, même si les juges apprécient avec pragmatisme l’urgence et l’information donnée. Le preneur avisé notifie par écrit la maladie constatée, joint le diagnostic et propose soit l’arrachage avec replantation à ses frais, soit la résiliation partielle, ce qui transforme un passage en force en dossier de travaux utiles. Troisièmement, les moyens culturaux sans indemnité : le preneur qui a seulement modifié l’assolement, retourné des herbages ou adopté une technique nouvelle en suivant l’article L. 411-29 ne peut réclamer l’indemnité du preneur sortant pour ces opérations, comme l’a jugé la Cour de cassation en 1992. La frontière passe donc par la qualification : plantation pérenne autorisée et déclarée, indemnisable ; pratique culturale réversible, non indemnisable ; arrachage ou plantation sans autorisation, fautif et source de résiliation puis de réparation. Enfin, le bail renouvelé ne remet pas les compteurs à zéro : « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans », selon l’article L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime, et les manquements dont les effets se prolongent sous le bail renouvelé peuvent encore fonder la résiliation. Bailleur et preneur ont donc intérêt à traiter la question des vignes avant chaque échéance plutôt que de laisser une situation irrégulière contaminer le bail suivant.

Conclusion

Devant une vigne arrachée ou plantée sans accord, l’ordre des opérations ne varie pas : relire le bail et l’état des lieux, faire constater les faits, exiger ou adresser la notification prévue par l’article L. 411-73, laisser au bailleur son délai de deux mois puis, en cas de refus ou de silence, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. L’autorisation du bailleur ne dispense jamais des autorisations administratives du producteur ni des déclarations auprès de la douane, dont l’absence expose à une amende de 12 000 euros par hectare et à la perte des droits à replanter. Si le preneur est passé outre, le bailleur demande la résiliation sur le fondement des agissements compromettant la bonne exploitation, sans pouvoir exiger la remise en état en cours de bail, et fait trancher l’indemnité de dégradation à la sortie. Si les travaux ont été autorisés, le preneur sortant réclame son indemnité d’amélioration dans les douze mois de la fin du bail, à peine de forclusion. La vigne engageant le fonds pour une génération, chaque décision s’écrit et se notifie : c’est cette traçabilité qui, devant le tribunal paritaire, sépare l’amélioration indemnisée de la dégradation réparée.