Le mercredi 30 septembre 2026, le Gard et l’Hérault sont placés en vigilance rouge. Selon franceinfo, qui reprend le journal de 20 heures de France 2 du même jour, près de 340 litres d’eau par mètre carré tombent à Saint-Hippolyte-du-Fort, l’équivalent de 61 jours de pluie en une journée ; le Vidourle atteint 3,80 mètres dans le village puis dépasse les cinq mètres en contrebas à Quissac, plusieurs routes sont détruites, des habitants restent bloqués chez eux et les rez-de-chaussée sont les premiers touchés. À Anduze, l’eau monte jusqu’à près de quatre mètres, les pompiers du Gard se préparent à d’éventuelles évacuations, la circulation des trains régionaux est interrompue et les établissements scolaires ferment pour la journée. Ce récit vaut pour ce qu’il est : le compte rendu d’une rédaction nationale d’un épisode cévenol, consulté le 3 octobre 2026, sans bilan officiel consolidé à cette date. Il rappelle pourtant une question très concrète pour des milliers de vendeurs, bailleurs, acquéreurs et locataires : que valait l’état des risques remis avant la vente ou la location, et que peut-on encore exiger quand il était incomplet ou périmé ?

La réponse tient en trois constats, établis à partir des textes en vigueur vérifiés le 3 octobre 2026 et de trois décisions lues intégralement, rendues entre 2019 et 2026. D’abord, l’état des risques et pollutions est obligatoire dès que le bien se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, une zone de sismicité, une zone à potentiel radon, une zone de recul du trait de côte ou un secteur soumis à obligation de débroussaillement ; il doit être remis dès la première visite, figurer dans l’annonce par une mention d’accès aux informations, dater de moins de six mois et lister aussi les sinistres indemnisés subis par l’immeuble. Ensuite, les dates font le procès : un plan prescrit devenu approuvé entre la promesse et l’acte authentique, un arrêté préfectoral publié avant la vente mais absent du dossier, une inondation tue par le vendeur, et la vente est résolue par le juge. Enfin, l’acquéreur comme le locataire disposent d’un recours propre, la résolution du contrat ou la diminution du prix, devant le tribunal judiciaire, sans préjudice des règles du dol et des vices cachés qui obéissent à leurs propres conditions. Ces constats ont des limites qu’il faut poser d’emblée : les faits du Gard sont rapportés d’après la presse et non d’après un acte officiel, aucune responsabilité n’est établie par le présent article, les décisions citées sont des décisions d’espèce dont une reste renvoyée devant une autre cour d’appel, et seuls le contrat signé, le bail, le règlement de copropriété et les polices d’assurance, interprétés par le juge saisi du dossier, priment sur toute analyse générale.

I. Un papier obligatoire, daté et vérifiable : ce que le vendeur et le bailleur doivent remettre

A. Première visite, annonce, six mois : le mode d’emploi qui ne pardonne pas l’approximation

Le point de départ est l’article L. 125-5 du code de l’environnement, en vigueur dans sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2025 et vérifiée le 3 octobre 2026 : Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire (article L. 125-5 du code de l’environnement) Le texte vise en outre les zones exposées au recul du trait de côte et les terrains soumis à obligation de débroussaillement, dont le vendeur ou le bailleur doit également informer l’acquéreur ou le locataire. L’obligation pèse donc symétriquement sur le vendeur et sur le bailleur, et elle ne se limite pas aux zones inondables : les plans technologiques et miniers, la sismicité, le radon, le recul du trait de côte et le débroussaillement sont visés par le même texte. Le décret d’application précise les périmètres concernés, notamment une zone délimitée en application des 1° ou 2° du II de l’article L. 562-1 par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé et rendu public dans les conditions prévues par l’article R. 562-9, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 , ainsi que le périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit. (article R. 125-23 du code de l’environnement) Autrement dit, un plan seulement prescrit, pas encore approuvé, suffit déjà à déclencher l’obligation : l’argument du ce n’était qu’un projet ne tient pas.

Le calendrier de remise est la première source de litiges, et il est fixé avec une précision rare. En vente : En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. (article L. 125-5 du code de l’environnement) En location, la formule est identique, au mot près, bailleur et locataire substitués : En cas de mise en location de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. (article L. 125-5 du code de l’environnement) Le décret précise le calendrier et la preuve : L’état des risques mentionné à l’article L. 125-5, remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois. (article R. 125-25 du code de l’environnement) Le service public recommande en pratique de faire dater et signer le document par le locataire et d’en conserver une copie, afin de pouvoir prouver la remise en cas de litige. (Diagnostic immobilier : état des risques) Le vendeur qui remet le document seulement chez le notaire, le jour de l’acte, et le bailleur qui l’annexe au bail sans l’avoir présenté à la visite, prennent donc un risque contentieux dès le premier jour : la remise tardive existe, mais elle produit des effets juridiques, notamment sur le délai de rétractation de l’acquéreur, comme on le verra.

L’annonce elle-même est réglementée, ce que les guides grand public oublient fréquemment. Pour la vente : Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien. (article L. 125-5 du code de l’environnement) Pour la location, la formule est la suivante : Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I du présent article comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien. (article L. 125-5 du code de l’environnement) Le décret impose la mention exacte : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr . (article R. 125-25 du code de l’environnement) Le portail officiel Géorisques, réalisé avec le Bureau de recherches géologiques et minières, permet d’établir l’état des risques à partir de l’adresse ou de la parcelle. Les lecteurs qui souhaitent une analyse de leur situation au regard de ces obligations peuvent consulter l’expertise immobilière du cabinet à Paris, qui couvre les diagnostics préalables à la vente et à la location ainsi que la stratégie probatoire face au vendeur ou au bailleur.

Le contenu du document est fixé par l’article R. 125-24, et c’est un contenu exigeant : L’état des risques prévu à l’article L. 125-5 mentionne la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées et les zones ou périmètres cités à l’article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien. (article R. 125-24 du code de l’environnement) Suivent, selon le cas, l’extrait du document graphique situant le bien par rapport au zonage et l’extrait du règlement pour chaque plan concerné, avec l’information sur les travaux prescrits et leur réalisation, les fiches sismicité et radon disponibles sur Géorisques, et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien et donné lieu à indemnisation. Le service public précise que l’état doit recenser les arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle pris dans la commune ayant affecté le bien et donné lieu à indemnisation, arrêtés consultables en mairie, en préfecture ou sur leurs sites internet. (Diagnostic immobilier : état des risques) Et la durée de validité est couperet : L’état des risques mentionné à l’article L. 125-5, remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois. (article R. 125-25 du code de l’environnement) Mieux : le texte organise l’actualisation continue : Il est actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé. La Cour de cassation elle-même fait application de ce délai : dans son arrêt du 19 février 2026, elle constate « qu’un état des risques naturels du 3 novembre 2011, toujours en cours de validité pour dater de moins de six mois, mentionnant que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524). (article R. 125-25 du code de l’environnement) Un état établi pour une promesse signée en mars ne vaut plus pour un acte authentique signé en octobre, et c’est précisément ce décalage calendaire qui a fait annuler des ventes.

La spécificité parisienne et francilienne mérite un développement, puisque le lectorat du site s’y concentre. À Paris, l’information se construit à partir du plan de prévention du risque d’inondation de la Seine, des arrêtés préfectoraux et des documents consultables en préfecture et en mairie d’arrondissement, complétés par le portail Géorisques saisi de l’adresse exacte du bien. Les biens situés dans les zones d’aléa du PPRI, les caves et rez-de-chaussée des quartiers bas, les immeubles ayant déjà fait l’objet d’arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations ou mouvements de terrain, appellent une vigilance redoublée : l’état des risques doit refléter ces documents, et le vendeur comme le bailleur ne peuvent se contenter d’un formulaire générique rempli sans extraction du zonage ni du règlement. En cas de litige, le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est compétent, soit à Paris le tribunal judiciaire de Paris, et le demandeur devra produire l’état litigieux, les arrêtés applicables à leurs dates et la preuve de la date de remise. Les contrats signés, le descriptif du bien et les attestations d’assurance priment ici encore sur toute grille générale.

Enfin, une obligation méconnue pèse sur le vendeur comme sur le bailleur d’un immeuble bâti déjà sinistré : Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer, dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. (article L. 125-5 du code de l’environnement) Le propriétaire qui a été indemnisé après une inondation, puis vend ou reloue sans mentionner ce sinistre dans l’état des risques, viole donc le texte indépendamment de toute question de vice caché. C’est cette disposition qui fait le lien entre l’épisode climatique et le contentieux immobilier : après les pluies du 30 septembre 2026, les sinistres indemnisés de l’automne devront figurer dans les états des risques des ventes et locations à venir, et leur omission ouvrira le recours en résolution ou en diminution du prix.

B. Le piège des dates : plan approuvé entre promesse et acte, arrêté publié avant la vente, inondation tue

La Cour de cassation vient de rappeler, le 19 février 2026, que l’état des risques est un document vivant, qui doit suivre l’évolution réglementaire entre la promesse et l’acte authentique. Dans cette affaire, une promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011, puis un acte authentique des 21 et 23 mars 2012, portent sur un terrain à bâtir ; en 2016, les acquéreurs se voient délivrer un certificat d’urbanisme négatif les informant de l’impossibilité de construire, leur projet se situant en aléa très fort du plan de prévention des risques d’inondation, et ils assignent vendeurs et notaires en résolution et dommages-intérêts. (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524) La cour d’appel de Montpellier avait rejeté leurs demandes au motif qu’un état des risques du 3 novembre 2011, en cours de validité car datant de moins de six mois, mentionnait un plan prescrit pour risque d’inondation, et que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan prescrit par arrêté du 28 octobre 2008, sans le modifier, de sorte que les acquéreurs auraient été parfaitement informés. La troisième chambre civile censure ce raisonnement et pose : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524) Elle ajoute qu’il découle des textes que « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique », puis constate que l’état joint à l’acte « ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation dudit plan, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan ». (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524) La Cour casse et annule partiellement l’arrêt, renvoie devant la cour d’appel de Nîmes et condamne vendeurs et notaires aux dépens. La leçon opérationnelle est directe : entre une promesse signée à l’automne et un acte authentique signé au printemps, toute approbation, modification ou publication d’un plan ou d’un arrêté doit se traduire par une mise à jour de l’état des risques, et le notaire instrumentaire comme le notaire participant ont intérêt à la vérifier.

Sept ans plus tôt, la même chambre avait déjà validé la résolution d’une vente pour un plan passé sous silence. Par arrêt du 19 septembre 2019, elle rejette les pourvois formés contre un arrêt de la cour d’appel d’Agen qui avait prononcé la résolution : un plan de prévention des risques naturels prévisibles avait été approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008, publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs, et le dossier de diagnostic technique annexé à l’acte authentique du 24 mars 2009 n’en faisait pas état. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente , et elle rejette les pourvois, vendeurs et diagnostiqueur restant condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700) Deux précisions de cet arrêt méritent l’attention des praticiens : la cour d’appel avait jugé que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative , ce que la Cour de cassation laisse intact en rejetant le moyen, et la résolution est prononcée alors même que le diagnostiqueur et l’agent immobilier étaient dans la cause, signe que la responsabilité du vendeur sur l’état des risques ne se dilue pas dans la chaîne des intervenants. Pour un acquéreur d’aujourd’hui, la transposition est claire : après un épisode d’inondations médiatisé, l’existence d’arrêtés préfectoraux récents doit être vérifiée au recueil des actes administratifs et en préfecture, et leur absence du dossier de diagnostic ouvre la résolution.

Le troisième enseignement vient de la cour d’appel de Versailles, le 21 mai 2026, dans un litige où l’acquéreur demandait à titre principal l’annulation de la vente d’octobre 2017 pour réticence dolosive et manquement au devoir d’information, et à titre subsidiaire la garantie des vices cachés. Le vendeur soutenait que l’inondation de 2016 avait un caractère exceptionnel, première et seule en dix-sept ans, de cause différente de celle de 2018, et qu’étaient joints à l’acte l’arrêté de catastrophe naturelle et l’état des risques mentionnant l’inondation, le prix tenant compte de ce risque. La cour confirme la résolution de la vente aux torts du vendeur et rappelle le mécanisme applicable : « Si l’état des risques n’est pas remis au plus tard au jour de la promesse de vente, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court alors pas et l’acquéreur peut, toujours en application de cet article, poursuivre la résolution de la vente ou la diminution du prix. » (CA Versailles, 1re ch. civ. 1-3, 21 mai 2026, RG 23/00735) Elle souligne aussi que le vendeur ou le bailleur doit déclarer dans l’état tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé , dès lors qu’il a donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques. Le dispositif est significatif : confirmation de la résolution, 30 327,50 euros de frais de crédit à la charge du vendeur, 72 000 euros d’indemnités d’occupation mises à la charge de l’acquéreur jusqu’à l’arrêt puis 1 200 euros par mois jusqu’à libération, outre charges de copropriété et taxe foncière remboursées. (CA Versailles, 1re ch. civ. 1-3, 21 mai 2026, RG 23/00735) La résolution n’est donc pas une annulation sans comptes : le juge liquide les restitutions dans les deux sens, et l’acquéreur qui a occupé le bien pendant des années peut devoir une indemnité d’occupation substantielle.

Pris ensemble, ces trois arrêts dessinent une carte des fautes qui perdent les procès : état non mis à jour après approbation du plan entre promesse et acte, plan approuvé et publié avant la vente mais absent du dossier, sinistre indemnisé tu alors que le texte impose de le déclarer. À l’inverse, le vendeur qui remet un état daté, complet, établi depuis moins de six mois à partir des documents préfectoraux et de Géorisques, qui le met à jour avant l’acte authentique et qui y mentionne les sinistres indemnisés, se prive rarement d’argument : les juges vérifient d’abord le papier, avant d’examiner le dol ou le vice caché. C’est cette primauté du document qui explique que le contentieux de l’état des risques prospère même quand le risque était notoire : l’acquéreur qui savait que la commune est inondable n’en est pas moins fondé à exiger le document réglementaire à jour, et son absence ou son inexactitude suffit à la sanction, sans qu’il ait à démontrer qu’il aurait renoncé à acheter.

II. Quand le papier manque ou ment : résolution, diminution du prix et assurance

A. En vente, deux armes et un calendrier : rétractation suspendue, résolution ou diminution

La sanction est écrite dans le texte, et elle est alternative : En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. (article L. 125-5 du code de l’environnement) La résolution anéantit la vente avec restitutions réciproques, la diminution du prix conserve le bien en en corrigeant le prix : le choix dépend de l’ampleur du risque tu, de l’occupation des lieux, du financement souscrit et de la revente possible. L’arrêt versaillais de 2026 illustre le coût comparé des deux voies : la résolution a entraîné des années d’occupation indemnisée et le remboursement des frais de crédit, là où une diminution du prix aurait soldé le litige sans déménagement. L’acquéreur a donc intérêt à chiffrer les deux scénarios avant d’assigner, avec l’aide de son financement, de son assurance et des diagnostics complémentaires.

Le calendrier procédural commence avant l’assignation, dès la promesse. Le texte dispose : Lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du même code ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. (article L. 125-5 du code de l’environnement) La même suspension vaut pour le délai de réflexion quand l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse et que l’état n’y est pas joint. Concrètement, l’acquéreur qui découvre l’omission avant l’acte authentique peut se rétracter hors délai apparent, et celui qui l’a signée sans l’état dispose d’un moyen de pression réel pour exiger une mise à jour ou une renégociation avant de réitérer. Après l’acte, l’action en résolution ou en diminution se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec l’acte, l’état litigieux, les arrêtés et plans applicables à leurs dates, et la preuve de la chronologie promesse-acte-publications. La prescription de droit commun s’applique, et l’acquéreur diligent fait constater tôt : extrait Géorisques daté, recueil des actes administratifs, attestation de la mairie sur les arrêtés de catastrophe naturelle, constats des désordres et des sinistres antérieurs.

L’articulation avec le dol et la garantie des vices cachés mérite d’être posée sans confusion. Le manquement à l’état des risques est un régime spécial, autonome : il suffit à la résolution ou à la diminution sans démontrer une manoeuvre ni un défaut caché rendant le bien impropre. Le dol suppose la preuve d’une réticence ou d’une manoeuvre déterminante du consentement, et le vice caché suppose un défaut antérieur à la vente, caché et grave, avec ses propres délais d’action ; quand le désordre relève d’un défaut du bien lui-même plutôt que du seul défaut d’information sur le risque, l’acquéreur peut avoir intérêt à examiner aussi l’action pour vice caché immobilier, qui obéit à des conditions et à un délai distincts et n’exclut pas, selon les cas, le cumul avec le contentieux de l’état des risques. Dans l’affaire versaillaise, l’acquéreur invoquait d’ailleurs la réticence dolosive à titre principal et le vice caché à titre subsidiaire, et la cour a tranché sur le terrain de l’information due au titre des risques et des sinistres. La prudence commande donc de plaider les fondements dans le bon ordre, l’état des risques d’abord quand le document manque ou ment, le dol et le vice caché ensuite quand les faits les portent, sans présenter l’un comme le doublon de l’autre.

Les professionnels de la transaction ne sont pas à l’abri. Dans l’arrêt du 19 février 2026, les acquéreurs avaient assigné avec les vendeurs les deux notaires instrumentaires, et la cassation partielle intervient sur le rejet de l’ensemble de leurs demandes, dépens et frais irrépétibles compris, avec condamnation des vendeurs et des notaires aux dépens de cassation. (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524) Dans l’arrêt de 2019, l’agent immobilier et le diagnostiqueur figuraient aussi parmi les parties, et la résolution a été maintenue. Pour le vendeur particulier, la leçon est symétrique : choisir un diagnostiqueur sérieux, vérifier soi-même l’état sur Géorisques et en préfecture, exiger la mise à jour avant l’acte authentique et conserver la preuve de chaque remise ne coûte qu’un peu de temps, quand l’omission coûte la vente. Les clauses de non-garantie de l’avant-contrat ne protègent pas contre ce contentieux d’ordre public de l’information.

B. En location, l’annexe au bail qui conditionne le recours, et l’assurance qui prend le relais du sinistre

En location, l’état des risques est annexé au contrat de bail, dans les conditions prévues pour les baux d’habitation comme pour les baux commerciaux visés par le texte. La sanction est la même qu’en vente : En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. (article L. 125-5 du code de l’environnement) Le service public indique que le locataire peut agir devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. (Diagnostic immobilier : état des risques) Le locataire qui découvre après son entrée que le bien est en zone couverte par un plan non mentionné, ou que l’immeuble a été indemnisé après un sinistre tu, doit donc agir avec méthode : relire l’annonce et la mention Géorisques, comparer l’état annexé au bail avec l’extraction Géorisques à jour et les arrêtés de la commune, écrire au bailleur en lettre recommandée pour demander la régularisation et, à défaut, saisir le tribunal judiciaire. La signature de l’état à la première visite, dont le bailleur conserve la copie, joue ici à plein : le locataire qui a signé un état complet et à jour aura plus de mal à soutenir qu’il ignorait le risque, tandis que le bailleur incapable de produire cette copie signée s’expose à voir juger que la remise n’a pas eu lieu.

Le contentieux locatif de l’état des risques croise souvent celui de la décence et des travaux, sans s’y confondre. Un logement en zone inondable avec un état régulier reste louable, et le bailleur n’a pas à reloger par le seul effet du zonage ; à l’inverse, un logement frappé d’arrêté de police spéciale ou devenu impropre à l’habitation relève d’autres régimes, où l’état des risques n’est qu’une pièce du dossier. Le locataire ne doit donc pas présenter la résolution du bail comme automatique : le juge apprécie la gravité du manquement, l’incidence réelle sur la jouissance et la bonne foi des parties, et peut préférer la diminution du loyer à la résiliation avec expulsion. Comme en vente, le chiffrage comparé des deux issues, intégrant le coût du déménagement, du dépôt de garantie et du relogement dans un marché tendu comme celui de Paris et de l’Île-de-France, conditionne la stratégie.

Reste l’aval du sinistre, quand l’inondation redoutée survient. Le régime des catastrophes naturelles s’applique aux dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel , ainsi qu’aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols dans les conditions du texte. (article L. 125-1 du code des assurances) Les entreprises d’assurance doivent insérer dans les contrats mentionnés à l’article L. 125-1 une clause étendant leur garantie à ces dommages, garantie couverte par une prime ou cotisation additionnelle, individualisée dans l’avis d’échéance. (article L. 125-2 du code des assurances) Le texte prend même en charge les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité . (article L. 125-1 du code des assurances) En pratique, l’occupant déclare le sinistre à son assureur sans tarder, photographie et conserve les biens endommagés, fait établir les constats nécessaires et surveille la publication de l’arrêté interministériel portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour sa commune, arrêté consultable en mairie, en préfecture et sur leurs sites. Faute d’arrêté, la garantie catastrophe naturelle ne joue pas, et le dossier bascule vers les garanties contractuelles de droit commun, dégât des eaux ou incendie, avec leurs exclusions et leurs plafonds. Pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire, la chaîne est donc continue : l’état des risques avant le contrat, la déclaration à l’assureur après le sinistre, puis la mise à jour de l’état des risques pour la vente ou la location suivante avec mention du sinistre indemnisé.

Au terme de ce parcours, le réflexe utile tient en quatre gestes datés. Vérifier avant de signer, sur Géorisques et en mairie ou en préfecture, les plans, arrêtés et antécédents indemnisés du bien. Exiger un état des risques établi depuis moins de six mois, remis dès la première visite, avec extrait de zonage, extrait de règlement et liste des arrêtés. Entre promesse et acte authentique, ou entre la visite et la signature du bail, vérifier les publications nouvelles et faire mettre l’état à jour. En cas de manquement découvert, écrire, chiffrer les deux issues et saisir le tribunal du lieu de situation, sans attendre que le contentieux se complique d’un dol ou d’un vice qu’il faudra prouver séparément. Les pluies du 30 septembre 2026, rapportées par la presse et non encore consolidées par un bilan officiel à la date de rédaction, n’ont établi la responsabilité de personne et ne dispensent aucun vendeur ni aucun bailleur de vérifier ses documents ; elles rappellent seulement que le risque décrit dans un formulaire finit parfois sous la porte d’un rez-de-chaussée. Seul le juge, au vu des pièces de chaque dossier, dira si l’état des risques remis était suffisant, et les contrats signés priment sur toute analyse générale.