Acheter un appartement occupé à Paris fait souvent hésiter : le prix affiché est inférieur à celui d’un logement vide, parfois de 10 à 20 %, mais l’acheteur découvre qu’il ne pourra ni habiter les lieux ni les relouer librement avant plusieurs années. En octobre 2026, avec des taux de crédit qui remontent et des vendeurs pressés de conclure avant la fin de l’année, ces ventes se multiplient dans la capitale, et les erreurs coûtent cher : congé délivré trop tôt et jugé sans effet, dépôt de garantie réclamé à la mauvaise personne, diagnostics manquants au compromis, locataire protégé que l’on croyait pouvoir faire partir. Le réflexe décisif consiste à comprendre que la vente ne fait pas disparaître le bail : l’acquéreur devient bailleur par l’effet de la loi, avec les loyers, les charges et les obligations qui vont avec, et ne récupère le logement qu’en respectant des délais verrouillés. Cet article expose ce que l’achat d’un bien occupé impose concrètement à Paris, les vérifications à exiger avant de signer, puis les deux seuls congés qui permettent de reprendre les lieux, avec leurs délais, leurs formes et les pièges jugés par les tribunaux.
I. L’acheteur d’un logement occupé devient bailleur : loyers, dépôt de garantie et vérifications avant de signer
A. Le bail se poursuit et les loyers reviennent au nouveau propriétaire dès la vente
La règle de base est posée par le Code civil : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » (article 1743 du Code civil, version en vigueur depuis le 14 mai 2009). Autrement dit, le locataire en place reste dans les lieux aux mêmes conditions, et c’est l’acquéreur qui perçoit les loyers à compter du jour de la vente. Le second alinéa du même texte, qui permettrait d’expulser le locataire quand le bail réserve ce droit, ne concerne que des hypothèses marginales et ne joue pas pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : l’acheteur d’un appartement loué à Paris ne peut pas exiger le départ du locataire le jour de l’acte authentique.
Concrètement, l’acte de vente doit solder les comptes entre le vendeur et l’acquéreur au jour précis de la mutation : loyer du mois en cours réparti au prorata entre celui qui était propriétaire au début du mois et celui qui l’est à la fin, provisions sur charges régularisées, et sort des loyers éventuellement impayés avant la vente. En pratique notariale parisienne, les impayés antérieurs à la vente restent dus par le locataire au vendeur, sauf clause contraire de l’acte qui les transmettrait à l’acquéreur ; exiger dans l’acte authentique un décompte arrêté au jour de la signature, avec quittances des trois derniers mois, attestation d’assurance habitation du locataire et copie du bail en cours, évite les litiges les plus fréquents. Paris et Île-de-France : dans la capitale, où les loyers sont encadrés et où beaucoup de baux anciens portent des loyers inférieurs au marché, vérifier le dernier avis d’échéance et le montant du loyer de référence du quartier permet aussi de mesurer la rentabilité réelle de l’opération avant de s’engager, car le nouveau bailleur reste tenu par le loyer en cours et ne peut l’augmenter qu’à la révision annuelle ou au renouvellement, dans les limites légales.
Le nouveau propriétaire supporte également les obligations du bailleur : délivrer un logement décent, entretenir les équipements, répondre des désordres, et subir les éventuelles procédures en cours. Si le locataire a assigné l’ancien bailleur pour des infiltrations ou un chauffage défaillant, l’acquéreur reprend le dossier en l’état. D’où l’importance de demander, avant le compromis, l’historique des sinistres, les courriers de mise en demeure échangés et les procès-verbaux des dernières assemblées générales de copropriété, qui révèlent les travaux votés et les charges à venir.
À Paris, le nouveau bailleur reprend aussi le calendrier des révisions : le loyer ne peut être révisé chaque année qu’en fonction de l’indice de référence des loyers, et toute augmentation au renouvellement reste bornée par l’encadrement applicable dans la capitale. Exiger l’historique des trois dernières révisions et le dernier décompte de régularisation des charges permet de vérifier que le vendeur n’a pas laissé derrière lui des rappels impayés qui paralyseraient la relation avec le locataire dès le premier mois. Quant à l’assurance habitation du locataire, dont l’attestation annuelle conditionne la bonne exécution du bail, sa transmission évite de découvrir après la vente un locataire non assuré dont le premier sinistre retombera sur le nouveau propriétaire.
Enfin, un point souvent ignoré : en cas de vente simple d’un logement occupé, sans congé pour vente, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption général. Son droit de préemption naît du congé pour vente, dans les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont les développements suivent en seconde partie. L’acheteur d’un bien occupé n’a donc pas à purger un droit de préférence du locataire avant de signer, sauf les cas particuliers des ventes après division d’immeuble, et peut traiter directement avec le vendeur.
B. Le dépôt de garantie suit le logement et les diagnostics conditionnent la vente
Le dépôt de garantie versé par le locataire ne revient pas dans la poche du vendeur au jour de la vente : il suit le logement. La loi dispose qu’« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’acquéreur doit donc vérifier que le montant du dépôt lui est effectivement transmis par le vendeur, idéalement par une ligne dédiée dans la comptabilité de l’acte authentique, car c’est lui qui devra le restituer au départ du locataire, avec les retenues justifiées et la pénalité en cas de retard. Cette transmission se négocie avant la signature : un vendeur qui a déjà consommé le dépôt ou qui prétend l’avoir restitué sans preuve expose l’acheteur à payer deux fois.
Le risque financier est réel, car la sanction du retard est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La Cour de cassation l’a rappelé le 12 février 2026 dans une affaire de logement meublé où le bailleur prétendait s’être libéré par l’envoi d’un chèque jamais encaissé : « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258). Pour l’acquéreur d’un bien occupé, la leçon est double : exiger la preuve du dépôt existant et de son montant exact dès le compromis, puis, devenu bailleur, restituer dans les délais d’un ou deux mois après l’état des lieux de sortie, car envoyer un chèque qui n’arrive jamais ne libère de rien.
Second poste de vérification : les diagnostics. « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, risques naturels, performance énergétique : dans un immeuble parisien ancien, un diagnostic amiante ou plomb erroné peut représenter des dizaines de milliers d’euros de travaux, et le bail en cours n’empêche pas de visiter les parties communes ni de faire établir les diagnostics des parties privatives avec l’accord du locataire. Un vendeur qui refuse l’accès avant la promesse doit alerter : mieux vaut conditionner la vente à la remise d’un dossier complet et à jour qu’espérer ensuite une action contre le diagnostiqueur, toujours plus incertaine.
C’est au stade du compromis que tout se joue : prix tenant compte de la décote d’occupation, clause de répartition des loyers et charges au prorata, transmission documentée du dépôt de garantie, liste des diagnostics annexés, condition suspensive d’obtention du prêt quand l’achat est financé à crédit, et date butoir de réitération. Quand le financement bloque ou que les pièces promises manquent, il reste possible d’annuler un compromis de vente dans les cas prévus par l’avant-contrat et la loi, notamment par la rétractation de dix jours ou le jeu de la condition suspensive, plutôt que de subir une vente déséquilibrée. Faire précéder la signature d’une relecture ligne à ligne du bail en cours, des trois dernières quittances et du dernier décompte de charges reste le réflexe le moins coûteux de toute l’opération.
II. Reprendre un logement acheté occupé : deux congés enfermés dans des délais stricts
A. Reprendre pour y habiter : deux ans incompressibles et une reprise réelle et sérieuse à prouver
L’acquéreur qui veut habiter le logement ne peut pas donner congé quand il veut : la loi fige un délai de deux ans à compter de l’achat. Le texte prévoit que « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023). Avant d’acheter occupé pour s’y installer, l’acquéreur doit donc calculer : date d’achat, terme du bail en cours, préavis de six mois, et effet reporté à deux ans. Celui qui signe en octobre 2026 un appartement dont le bail s’achève en juin 2027 ne récupère les lieux, au mieux, qu’en octobre 2028.
La cour d’appel de Paris a appliqué ce mécanisme à un cas d’école : une acquéreuse devenue propriétaire par acte notarié du 28 juin 2018 d’un appartement parisien loué depuis le 1er mars 1996, qui avait délivré le 18 juin 2019 un congé pour reprise personnelle à effet au 29 février 2020. Le premier juge avait annulé le congé ; la cour réforme partiellement en jugeant que « le congé, dès lors que le terme du contrat intervenait moins de deux ans après l’acquisition du bien, ne pouvait prendre effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition », puis qu’« En conséquence, le congé ne pouvait prendre effet qu’à compter du 28 juin 2020. » (CA Paris, pôle 4 chambre 3, 28 septembre 2023, RG n° 21/08685). Et la cour rappelle une règle précieuse pour les acquéreurs pressés : « un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais a ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (cf Civ. 3ème, 10 janvier 2007, n°05-21.408) ». Autrement dit, se tromper de date ne fait pas tout perdre, mais fait perdre des mois : le congé trop précoce survit, à la bonne date.
Le délai n’est pas la seule condition : la reprise doit être réelle et sérieuse, et le congé doit désigner son bénéficiaire avec son lien de parenté ou d’alliance. Dans l’affaire parisienne, la cour a validé la reprise parce que l’acquéreuse démontrait qu’elle était hébergée chez sa mère loin de son lieu de travail et qu’elle avait dû louer un studio dans l’attente, établissant le caractère réel et sérieux de sa décision. À l’inverse, un congé de complaisance, un bénéficiaire fictif ou une reprise jamais suivie d’occupation expose le bailleur à des dommages et intérêts et, parfois, à la réintégration du locataire. Paris et Île-de-France : les litiges se jugent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui connaît ces congés par centaines et sanctionne les mentions manquantes sans indulgence ; faire signifier le congé par commissaire de justice, six mois avant le terme visé, avec le nom, l’adresse et le lien du bénéficiaire, reste la seule méthode sûre.
Dernière barrière, souvent découverte trop tard : la protection du locataire âgé. « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989). Acheter occupé par un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes, situation fréquente dans les beaux quartiers parisiens aux baux très anciens, peut donc interdire toute reprise sans offre de relogement équivalent. Vérifier l’âge et la situation du locataire avant d’acheter n’a rien d’indiscret : c’est une condition de la rentabilité de l’opération.
B. Vendre le logement ou le libérer : le congé pour vente et la préemption du locataire
L’acquéreur-investisseur qui ne veut pas habiter les lieux mais les revendre libres se heurte à un verrou symétrique : « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours » mais « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Acheter occupé en octobre 2026 un logement dont le bail court jusqu’en 2028 impose donc d’attendre la première reconduction pour délivrer un congé pour vente valable, soit un horizon de sortie qui se compte en années, jamais en mois.
Le congé pour vente vaut offre au profit du locataire, avec un formalisme redoutable. D’abord, sa forme : la Cour de cassation a jugé que le congé reste régulier quand « la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas » de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel ayant « retenu, à bon droit, que le congé était régulier » (Civ. 3e, 18 février 2009, n° 08-11.114). La reproduction des alinéas peut donc figurer en annexe annoncée, mais elle doit y figurer : un congé pour vente qui oublie ces mentions est nul, et la nullité fait tout tomber.
Ensuite, le prix. Si le locataire refuse l’offre initiale puis que le propriétaire vend à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut offre de vente pendant un mois : c’est le droit de préemption subsidiaire. La Cour de cassation en a tiré une conséquence très concrète le 1er mars 2023 : « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073). Pour l’acheteur-investisseur, cela signifie que le locataire en place peut, jusqu’au dernier moment, préempter la revente au prix notarié, sans commission d’agence, et faire échec à la culbute espérée.
Enfin, la nullité du congé initial ne ressuscite aucun droit : saisie d’un congé pour vendre annulé suivi d’une revente à des tiers à des conditions plus avantageuses sans notification, la cour d’appel avait jugé que « l’offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l’annulation de celui-ci » et que « la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire », solution approuvée par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi (Civ. 3e, 9 novembre 2011, n° 10-23.542). Le locataire irrégulièrement évincé n’obtient alors que des dommages et intérêts pour le congé nul, pas le bien. Pour le nouvel acquéreur, la morale est double : vérifier que le congé pour vente délivré avant son achat était régulier, car il en hérite avec le bail, et ne jamais notifier une revente à des conditions adoucies sans passer par le notaire, sous peine de nullité de la vente elle-même.
Reste une solution que les acquéreurs parisiens utilisent de plus en plus pour éviter des années de procédure : la sortie négociée. Rien n’interdit au nouveau bailleur de proposer au locataire une indemnité de départ volontaire en échange d’un congé donné par le locataire lui-même, avec état des lieux de sortie et restitution du dépôt dans les règles. L’accord doit être écrit, préciser le montant, la date de départ et le sort du dépôt, et rester proportionné : une indemnité dérisoire arrachée à un locataire fragile peut être contestée, tandis qu’une proposition loyale, souvent équivalente à plusieurs mois de loyer, débloque des situations où le congé judiciaire prendrait trois ans. Cette voie négociée n’exclut pas les congés légaux, elle les anticipe : même en pourparlers, le bailleur avisé fait délivrer le congé dans les délais, pour ne pas perdre une année si la négociation échoue.
Autre calendrier à intégrer : une fois le congé validé et le locataire devenu occupant sans droit ni titre, l’expulsion effective reste suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, et le juge peut accorder des délais de grâce au locataire de bonne foi. L’acquéreur qui programme sa reprise à Paris doit donc compter non seulement les deux ans légaux et les six mois de préavis, mais aussi, le cas échéant, les mois de trêve et les délais judiciaires, comme le rappelle l’analyse de la trêve hivernale 2026-2027 à Paris. Acheter occupé en octobre, juste avant la trêve, sans intégrer ce calendrier, c’est s’exposer à payer un bien vide de rentabilité nette pendant des trimestres entiers.
Conclusion
Acheter un appartement occupé à Paris en 2026, c’est acheter un bail autant qu’un bien : le locataire reste, le loyer continue, le dépôt de garantie se transmet au nouveau bailleur qui devra le restituer avec la majoration de 10 % par mois de retard, et les diagnostics conditionnent la sécurité de l’opération. La reprise pour habiter attend deux ans et exige une occupation réelle et sérieuse démontrée pièces en main ; la revente libre attend la première reconduction quand le bail s’achève dans les trois ans, avec une offre au locataire puis, le cas échéant, une préemption subsidiaire notifiée par notaire, sans commission d’agence imposée. Chaque étape se joue sur des mentions et des dates : un congé prématuré voit ses effets reportés, un congé nul fait perdre la préemption, une notification oubliée annule la vente. Le prix décoté d’un bien occupé ne se mérite qu’à ce prix : solder les comptes au jour de l’acte, exiger le dossier complet avant le compromis, et ne délivrer chaque congé qu’avec son délai, sa forme et son bénéficiaire.