Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au maximum 50 lots doivent disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif lorsque le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette troisième et dernière vague de l’obligation, après les immeubles de plus de 200 lots en 2024 et ceux de 50 à 200 lots en 2025, concerne directement des dizaines de milliers de petits immeubles parisiens et franciliens, souvent anciens, gérés par un syndic professionnel ou bénévole. À l’automne 2026, les assemblées générales qui approuvent les comptes et votent les budgets sont le moment décisif pour commander ce diagnostic, adopter le projet de plan pluriannuel de travaux qui en découle et organiser son financement sur dix ans. Les enjeux sont concrets : un copropriétaire qui vend son lot devra remettre le plan adopté à l’acquéreur, un bailleur dont le logement dépend d’un immeuble mal classé s’expose à des difficultés croissantes de location, et un syndicat qui laisse le dossier en sommeil risque une demande de l’administration, voire une réalisation d’office du diagnostic à ses frais. Cet article explique qui est concerné, comment faire voter le diagnostic et les travaux en assemblée générale, et quels recours existent à Paris et en Île-de-France quand le syndic n’agit pas ou quand l’assemblée bloque.

I. Le DPE collectif est devenu obligatoire pour les petites copropriétés : champ d’application et vote en assemblée générale

A. Petite copropriété visée par le DPE collectif en 2026 : immeuble concerné, validité de dix ans et diagnostiqueur indépendant

Le calendrier officiel est progressif et il est rappelé par l’administration : depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots. Les départements et collectivités d’outre-mer suivent un calendrier propre, avec une obligation à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Pour un immeuble parisien ou francilien, la question à trancher en 2026 est donc simple : le permis de construire a-t-il été déposé avant le 1er janvier 2013 et la copropriété compte-t-elle 50 lots au maximum. Si la réponse est affirmative aux deux conditions, le diagnostic doit exister. La loi vise en effet l’ensemble des bâtiments d’habitation collective anciens, dans des termes généraux qui ne laissent guère de place à l’interprétation : « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 . Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1 . » Ce texte est l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur dans sa version applicable en 2026. Trois enseignements pratiques en découlent. D’abord, le seuil pertinent est la date du permis de construire, et non l’achèvement de l’immeuble ni sa mise en copropriété : un immeuble parisien achevé en 2014 mais autorisé en 2012 entre dans le champ de l’obligation. Ensuite, le diagnostic collectif se renouvelle tous les dix ans, ce qui en fait un document de pilotage durable de l’immeuble plutôt qu’une formalité ponctuelle. Enfin, les immeubles déjà performants, classés A, B ou C par un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021, échappent au renouvellement décennal, ce qui récompense les copropriétés déjà rénovées et invite les autres à engager des travaux améliorant réellement la classe énergétique.

Le contenu du diagnostic collectif dépasse largement une simple étiquette énergie. La définition légale précise que « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. » Ce texte est l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation. Pour une petite copropriété, ces recommandations constituent la matière première du futur plan de travaux : isolation des combles et des planchers, équilibrage du chauffage collectif, remplacement d’une chaudière fioul vieillissante, ventilation des logements, traitement des ponts thermiques en façade. Le même article ajoute une garantie de sérieux : « Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. » Concrètement, le diagnostiqueur doit être indépendant et impartial, sans lien avec le syndic ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux, certifié par un organisme accrédité et couvert par une assurance de responsabilité professionnelle. En assemblée générale, les copropriétaires ont le droit de vérifier ces trois points avant de voter : demander le certificat de compétence, l’attestation d’assurance et une déclaration d’indépendance. Un devis anormalement bas, proposé par un prestataire lié à une entreprise de travaux, doit alerter : un diagnostic complaisant ou bâclé fausse le plan de travaux pour dix ans et expose le syndicat à des contestations lors des ventes de lots. Le vote de la réalisation du diagnostic s’inscrit dans le fonctionnement normal de la copropriété : la commande est votée en assemblée générale, financée par le budget du syndicat et répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes. Lorsque le syndic tarde à inscrire la question à l’ordre du jour, tout copropriétaire peut lui adresser une demande écrite d’inscription, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant l’obligation légale et le calendrier. Si le syndic reste inerte, l’assemblée générale peut être convoquée à son initiative ou, en cas de blocage persistant, le juge peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire ou autoriser une convocation. Les lecteurs confrontés à un syndic qui n’exécute pas les décisions votées trouveront des démarches détaillées dans notre dossier consacré au syndic qui ne fait rien à Paris : mise en demeure, révocation et action en responsabilité. Une fois réalisé, le diagnostic collectif doit être présenté à l’assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation, et le syndic doit interroger les copropriétaires sur un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique, sauf si un projet de plan pluriannuel de travaux prévoyant des économies d’énergie est déjà inscrit à l’ordre du jour. Le diagnostic collectif n’est donc pas une fin en soi : il ouvre la séquence des travaux, qui fait l’objet de la seconde partie de cet article.

B. Bailleur ou vendeur dans un immeuble mal classé : mise à disposition du diagnostic, location et vente sous contrainte énergétique

Le diagnostic collectif ne reste pas dans le tiroir du syndic : il irrigue les relations entre le propriétaire vendeur ou bailleur, d’une part, et l’acquéreur ou le locataire, d’autre part. La règle de transparence est posée sans détour par la loi : « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. » Ce texte est l’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation. En pratique parisienne, cela signifie qu’un candidat locataire peut exiger de consulter le diagnostic avant de signer, et qu’un acquéreur peut comparer la performance collective de l’immeuble et la performance individuelle du lot. Un bailleur qui refuse cette communication prend un risque contentieux inutile : le locataire pourra soutenir qu’il a été privé d’une information due, et l’acquéreur pourra invoquer un manquement à l’obligation d’information lors de la vente. La classification qui sert de référence est unique et nationale. La loi dispose que « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » et elle définit les seuils des classes de A à G par arrêté ministériel, « Extrêmement performants Classe A », « Très performants Classe B », « Assez performants Classe C », « Assez peu performants Classe D », « Peu performants Classe E », « Très peu performants Classe F », « Extrêmement peu performants Classe G ». Ce texte est l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du diagnostic a été ajusté pour mieux refléter la réalité du chauffage électrique, avec la baisse du coefficient de conversion de l’électricité : selon les estimations officielles relayées par la presse spécialisée, environ 850 000 logements pourraient sortir des classes F ou G sans travaux. Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 peuvent être mis à jour sans nouvel audit complet, directement auprès de l’observatoire national, en renseignant le numéro du diagnostic. Pour un copropriétaire parisien, cette mise à jour peut changer la donne avant une vente ou une relocation : un lot qui passe de G à F, ou de F à E, retrouve des marges de manoeuvre juridiques et commerciales. Mais ce reclassement administratif ne réduit ni la consommation réelle ni les factures : seuls des travaux votés en copropriété améliorent durablement la situation, d’où l’importance du plan pluriannuel de travaux examiné plus loin.

L’horizon législatif se durcit et chaque bailleur doit l’anticiper dès 2026. La loi programme une trajectoire précise : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. » Des exonérations existent pour les bâtiments contraints par leurs caractéristiques techniques, architecturales ou patrimoniales, ou lorsque le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, selon des critères fixés par décret en Conseil d’État, et les copropriétés en difficulté, sous plan de sauvegarde, en opération programmée d’amélioration de l’habitat, en requalification de copropriété dégradée, sous administrateur provisoire ou déclarées en état de carence, bénéficient d’un report au 1er janvier 2033. Ce texte est l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation. Le même article impose dès aujourd’hui une transparence totale : depuis le 1er janvier 2022, l’obligation de performance est mentionnée dans les publicités de vente ou de location ainsi que dans les actes et les baux lorsque le bien n’est pas conforme, et à compter du 1er janvier 2028 c’est le non-respect lui-même qui devra y figurer. À Paris, où le parc ancien est dense et où de nombreux immeubles haussmanniens ou faubouriens relèvent de protections patrimoniales, la question des exonérations pour contraintes architecturales sera centrale : un immeuble du Marais ou de Montmartre dont la façade ne peut être isolée par l’extérieur devra documenter précisément cette impossibilité, devis et avis d’architecte à l’appui, plutôt que de l’invoquer verbalement en assemblée. Pour le vendeur d’un lot parisien, la séquence est donc la suivante : vérifier le diagnostic collectif de l’immeuble et le diagnostic individuel du lot, mettre à jour le calcul 2026 si le diagnostic date d’avant, joindre au dossier de vente le plan pluriannuel de travaux adopté ou à défaut le projet présenté en assemblée, et informer loyalement l’acquéreur des travaux votés et de leur calendrier de financement. Pour le bailleur, la séquence est parallèle : contrôler la classe du logement après mise à jour 2026, programmer les travaux privatifs qui relèvent de son lot, et peser en assemblée pour les travaux collectifs qui conditionnent la performance de l’immeuble. Dans les deux cas, l’inaction collective de la copropriété rejaillit sur la valeur et la louabilité de chaque lot, ce qui donne à chaque copropriétaire un intérêt direct à faire avancer le dossier, y compris par la voie judiciaire si l’assemblée refuse durablement de voter le diagnostic ou les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.

II. Du diagnostic aux travaux : adopter le plan pluriannuel, le financer et le faire respecter

A. Projet de plan pluriannuel de travaux : contenu sur dix ans, vote en deux temps et remise obligatoire à l’acquéreur

Le diagnostic collectif prend tout son sens lorsqu’il alimente le projet de plan pluriannuel de travaux, le document qui programme les travaux des parties communes sur dix ans. L’articulation entre les deux outils est organisée par la loi, qui fait du diagnostic technique global, intégrant le diagnostic énergétique, le socle de la programmation. Le texte dispose : « Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » Le même article détaille le contenu du diagnostic : « 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; 2° Un état technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ; 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ; 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code. Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. » Ce texte est l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation. Pour une petite copropriété parisienne, ce diagnostic global est souvent l’occasion d’un état des lieux complet : toiture-terrasse ou combles, façade sur rue et sur cour, cage d’escalier, chaufferie collective au fioul ou au gaz, colonnes d’eau, électricité des communs, chacune de ces postes reçoit une analyse, un chiffrage sommaire et une échéance. Une fois le diagnostic réalisé, la loi impose sa restitution aux copropriétaires : « Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. » Ce texte est l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation. Le syndic qui omet cette présentation manque à une obligation précise, et les copropriétaires peuvent exiger l’inscription du point à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire, depuis le 1er janvier 2025, pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots, avec une dispense lorsque le diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix années suivant son élaboration. Le projet est établi à partir de l’analyse du bâti, des équipements, du diagnostic énergétique et, le cas échéant, du diagnostic technique global. Il faut distinguer deux documents : le projet, simple proposition sans caractère obligatoire, et le plan, qui correspond au projet partiellement ou intégralement voté par l’assemblée et qui engage le syndicat dans une logique de programmation, même si chaque tranche de travaux devra ensuite être votée au fur et à mesure avec son financement. Seules l’élaboration du projet et sa présentation en assemblée sont obligatoires : l’assemblée peut adopter tout ou partie du projet, le modifier ou le refuser. Le vote se déroule en deux temps. D’abord, le syndic inscrit à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du projet et le choix du prestataire, résolution votée à la majorité simple des présents, représentés et votants par correspondance. Ensuite, le projet réalisé est présenté à la première assemblée annuelle suivante, et son adoption, totale ou partielle, est votée à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires. Si l’assemblée n’adopte pas tout ou partie du projet, ou si la mise en oeuvre de l’échéancier adopté est incertaine, le syndic doit réinscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes : le dossier ne peut donc pas être enterré par un vote négatif unique. L’enjeu de la vente est majeur : en cas de cession d’un lot, le plan adopté ou, à défaut, le projet non voté s’ajoute aux documents remis à l’acquéreur chez le notaire, et depuis le 1er janvier 2025 le plan adopté doit être transmis à l’acquéreur au plus tard à la promesse de vente. Un vendeur parisien dont la copropriété n’a ni projet ni plan s’expose à des négociations difficiles et à des demandes de diminution du prix, tandis qu’un acquéreur informé du calendrier des travaux peut provisionner les appels de fonds à venir. Signalons enfin un cas particulier fréquent dans la capitale : « Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 . » Ce texte est l’article L. 731-4 du code de la construction et de l’habitation. Les divisions d’immeubles anciens en lots, courantes à Paris, doivent donc intégrer ce diagnostic en amont, sous peine d’irrégularité de l’opération. Les copropriétaires qui souhaitent situer ces démarches dans une stratégie patrimoniale globale peuvent utilement consulter notre pôle droit immobilier à Paris : vente, copropriété et travaux, qui présente les interventions du cabinet sur ces dossiers.

B. Financer les travaux, contester un vote et agir à Paris quand l’assemblée bloque ou que le syndic reste inerte

Voter un plan ne suffit pas : il faut le financer. Les copropriétés alimentent un fonds de travaux par une cotisation annuelle obligatoire, assise sur le budget prévisionnel, qui permet de lisser les appels de fonds et d’éviter les régularisations brutales au moment du lancement des chantiers. Lorsque le montant des travaux dépasse les réserves, le syndicat des copropriétaires peut souscrire un emprunt collectif, adossé ou non aux quotes-parts des copropriétaires qui souhaitent y participer, avec des facilités de remboursement anticipé tenant compte des subventions publiques accordées pour les travaux votés. Les aides publiques complètent l’édifice : les dispositifs de soutien à la rénovation énergétique des copropriétés, dont les enveloppes et les guichets ont connu des à-coups ces dernières années, suspension à l’été 2025 puis réouverture début 2026, doivent être vérifiés au moment du vote de chaque tranche, car ce sont les conditions en vigueur à la date de l’engagement qui comptent. À Paris, les copropriétés peuvent aussi interroger les dispositifs locaux et solliciter un accompagnement technique pour monter des dossiers de subvention, en particulier pour le remplacement des chaudières au fioul et l’isolation des toitures-terrasses, deux gisements majeurs d’économies dans le parc ancien. Chaque vote de travaux doit donc s’accompagner d’un vote sur le financement et sur les honoraires du syndic afférents, faute de quoi la décision reste lettre morte. Le copropriétaire vigilant exige que la résolution mentionne le coût total, l’échéancier des appels de fonds, le recours éventuel à l’emprunt et le calendrier des demandes d’aides, et il conserve les procès-verbaux qui prouvent ces engagements.

Quand l’assemblée refuse le diagnostic, le projet de plan ou les travaux indispensables, plusieurs leviers existent. D’abord, la contestation des décisions d’assemblée générale obéit à un délai bref de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire : un copropriétaire opposant ou défaillant qui estime la résolution irrégulière, faute de quorum, de majorité ou d’information, doit agir vite, avec l’assistance d’un avocat, sous peine d’irrecevabilité. Ensuite, l’administration dispose d’un pouvoir propre lorsque l’immeuble présente des désordres potentiels affectant le bon usage ou la sécurité des parties communes. La loi prévoit que l’autorité compétente peut demander au syndic de produire le diagnostic technique global, et qu’« A défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » Ce texte est l’article L. 731-5 du code de la construction et de l’habitation. La perspective d’un diagnostic imposé et facturé au syndicat constitue un argument décisif en assemblée pour voter la commande volontaire, moins coûteuse et mieux pilotée. À Paris et en Île-de-France, les spécificités locales renforcent encore l’urgence d’agir. Les contestations d’assemblées générales des immeubles parisiens relèvent du tribunal judiciaire de Paris, juridiction engorgée où les délais imposent d’anticiper et de constituer un dossier complet dès la notification du procès-verbal. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris informe les copropriétaires et les bailleurs pour une première information juridique et financière sur le diagnostic collectif, le plan de travaux et les aides, sans se substituer à l’avocat du dossier. Les immeubles situés dans un périmètre de protection patrimoniale, secteurs sauvegardés, abords de monuments historiques, doivent intégrer l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dès la conception des travaux de façade ou de toiture : une isolation par l’extérieur refusée après vote fait perdre une année, alors qu’une consultation préalable oriente vers des solutions acceptées, isolation des combles, planchers et réseaux intérieurs, menuiseries performantes respectant les modénatures. Enfin, les petites copropriétés sans syndic professionnel, gérées par un copropriétaire bénévole débordé, gagnent à mutualiser la démarche : demander ensemble l’inscription du diagnostic à l’ordre du jour, comparer côte à côte trois devis de diagnostiqueurs indépendants, puis faire établir le projet de plan avant l’assemblée annuelle. Documenter chaque étape par écrit, accuser réception des demandes, conserver les devis et les procès-verbaux : en cas de litige ultérieur sur les charges, sur une vente ou sur la responsabilité du syndic, c’est cette traçabilité qui fait la différence devant le juge.

Conclusion

En 2026, aucune petite copropriété parisienne ou francilienne dont l’immeuble a été autorisé avant 2013 ne peut ignorer le diagnostic collectif : la dernière vague de l’obligation est entrée en vigueur le 1er janvier, le diagnostic se renouvelle tous les dix ans et il conditionne le projet de plan pluriannuel de travaux, la qualité des ventes de lots et, à terme, la louabilité des logements. La méthode tient en quatre réflexes : vérifier que l’immeuble entre dans le champ et commander sans tarder le diagnostic auprès d’un professionnel indépendant et assuré, le faire présenter à l’assemblée et voter le projet de plan à la majorité requise, organiser le financement tranche par tranche avec le fonds de travaux, l’emprunt collectif et les aides disponibles, et transmettre loyalement le plan adopté à tout acquéreur. Quand le syndic tarde ou que l’assemblée bloque, le droit offre des issues graduées, de la demande écrite d’inscription à l’ordre du jour jusqu’à la contestation judiciaire dans le délai de deux mois, en passant par l’intervention de l’administration qui peut faire réaliser le diagnostic d’office aux frais du syndicat. Dans une ville où le parc ancien concentre les contraintes patrimoniales et les passoires énergétiques, les copropriétés qui traitent ce dossier à l’automne 2026 protègent la valeur de chaque lot et s’épargnent les contentieux de 2028 et des années suivantes.