Votre locataire a mis votre appartement sur Airbnb sans jamais vous demander votre accord. Les réservations s’enchaînent, des voyageurs récupèrent les clés dans la boîte aux lettres et les voisins se plaignent du va-et-vient. À Paris et en Île-de-France, cette situation est devenue l’un des litiges locatifs les plus fréquents de l’année 2026 : la location de courte durée rapporte au locataire deux à trois fois le montant du loyer, pendant que le bailleur supporte l’usure accélérée du logement, les troubles de voisinage et le risque administratif lié au changement d’usage. La loi est pourtant claire et les tribunaux l’appliquent avec une fermeté croissante. La sous-location sans autorisation écrite entraîne la résiliation du bail et l’expulsion, le locataire doit reverser au bailleur l’intégralité des sous-loyers encaissés sans pouvoir déduire les loyers qu’il a lui-même payés, et la commune peut en outre poursuivre une amende civile et le retour du local à l’habitation. Encore faut-il agir vite, prouver la sous-location par des pièces recevables et enchaîner les procédures dans le bon ordre : constat, mise en demeure, assignation en résiliation et en restitution des fruits, signalement à la mairie. Ce dossier explique, étape par étape, comment un bailleur parisien peut faire cesser une sous-location Airbnb illicite, faire résilier le bail, obtenir l’expulsion et récupérer les sommes détournées.
I. Faire constater la sous-location Airbnb interdite et faire cesser les locations de courte durée
A. Locataire qui sous-loue sur Airbnb : vérifier l’autorisation écrite et prouver la sous-location illicite
Le point de départ de tout dossier est l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Le même article ajoute deux règles souvent ignorées des bailleurs : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » et « Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Autrement dit, même autorisée, la sous-location ne peut jamais servir au locataire à dégager une marge sur le dos du bailleur, et l’autorisation doit être écrite, viser le prix, puis être transmise au sous-locataire avec le bail. Un accord oral, un simple message sympathique ou une tolérance tacite ne valent pas autorisation. En pratique parisienne, la quasi-totalité des sous-locations Airbnb poursuivies devant le juge des contentieux de la protection sont des sous-locations totales du logement consenties sans aucun écrit, souvent à l’insu du bailleur pendant des mois.
Ce régime spécial prime le droit commun. L’article 1717 du code civil énonce certes : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » Il précise : « Elle peut être interdite pour le tout ou partie. » et « Cette clause est toujours de rigueur. » Mais pour les locations d’habitation régies par la loi du 6 juillet 1989, vide comme meublé, c’est l’article 8 qui s’applique : l’interdiction est le principe et l’autorisation écrite l’exception, alors qu’en droit commun du code civil la sous-location est libre sauf clause contraire. La distinction compte devant le tribunal : le bailleur d’un bail d’habitation n’a pas à démontrer l’existence d’une clause d’interdiction dans le bail, il lui suffit d’établir qu’aucun accord écrit n’a été donné. La charge de la preuve de l’autorisation pèse sur le locataire qui s’en prévaut.
La preuve se construit dès la découverte de l’annonce, avant toute confrontation avec le locataire. Le réflexe le plus rentable consiste à faire dresser un constat par un commissaire de justice : capture de l’annonce Airbnb ou Booking avec l’adresse, les photographies du logement reconnaissable, le calendrier des disponibilités, les avis de voyageurs datés, puis déplacement sur place pour constater le va-et-vient, relever les noms sur la boîte aux lettres et interroger le gardien. C’est exactement ce qui a emporté la décision du tribunal judiciaire de Lyon du 16 avril 2026 : le jugement relève que le preneur avait procédé à la sous-location sans autorisation, « comme en atteste le constat dressé par commissaire de Justice le 05/07/2024 », après qu’un premier acte eut établi que « le logement était mis à disposition dans le cadre d’une sous-location saisonnière sur la plateforme BOOKING ». Sans ce constat, le locataire aurait pu soutenir qu’il hébergeait des proches à titre gratuit, et l’hébergement gratuit de tiers ne constitue pas une sous-location.
Complétez le constat par tout ce qui chiffre l’activité : relevés de revenus de la plateforme si vous parvenez à les obtenir en procédure, avis d’imposition du locataire faisant apparaître des revenus de location meublée sans rapport avec un autre bien, attestations du syndic, du gardien et des voisins sur la rotation des occupants, procès-verbaux d’assemblée générale évoquant les nuisances, échanges écrits dans lesquels le locataire reconnaît les faits ou propose de « régulariser ». L’expérience des dossiers parisiens montre que l’avis d’imposition est souvent la pièce décisive : dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 avril 2025, le locataire avait communiqué un avis faisant ressortir 16 760 euros de revenus de locations meublées alors que ses relevés Airbnb partiels n’en justifiaient qu’une fraction, et le tribunal en a déduit la dissimulation d’une partie des sous-loyers. Conservez également la preuve de l’absence d’autorisation : relisez le bail, vos courriers et vos messages pour vérifier qu’aucun écrit ne peut être interprété comme un accord, car le locataire produira systématiquement le moindre message ambigu.
Adressez ensuite une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, enjoignant au locataire de cesser immédiatement toute sous-location, de retirer les annonces et de vous communiquer le détail des locations réalisées et des sommes perçues. Cette lettre ne constitue pas un préalable obligatoire à l’assignation en résiliation judiciaire, mais elle démontre la mauvaise foi persistante si le locataire poursuit l’activité après réception, et la mauvaise foi ouvre la voie à des mesures renforcées au stade de l’expulsion. Fixez un délai bref de huit à quinze jours et annoncez les actions envisagées : résiliation du bail, expulsion, restitution des sous-loyers, dommages et intérêts, signalement à la commune. Si le logement appartient à un bailleur institutionnel ou à une société, faites délibérer l’organe compétent avant d’agir afin qu’aucune contestation du pouvoir d’agir ne vienne retarder la procédure.
B. Meublé de tourisme sans autorisation : copropriété, mairie de Paris et plateformes, comment faire cesser l’activité
La sous-location Airbnb ne viole pas seulement le bail, elle heurte souvent le règlement de copropriété et la réglementation du changement d’usage, et le bailleur avisé actionne ces trois leviers en parallèle. Côté copropriété, lorsque le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise ou interdit expressément les meublés de tourisme, le syndicat des copropriétaires peut faire interdire l’activité sous astreinte et réclamer des dommages et intérêts. Si vous êtes vous-même copropriétaire bailleur, informez le syndic par écrit dès la découverte des faits et demandez l’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Notre dossier consacré à la copropriété face aux locations Airbnb à Paris en 2026 détaille les votes, les sanctions et les recours du syndic : utilisez-le comme appui pour coordonner votre action avec celle de la copropriété plutôt que de laisser le syndicat agir seul dans son coin. La coordination évite les décisions contradictoires et permet de partager le coût des constats.
Côté mairie, l’arme la plus puissante de 2026 reste la police du changement d’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, […] constitue un changement d’usage au sens du présent article. » Dans les communes qui ont institué l’autorisation préalable, dont Paris, louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation expose à des sanctions redoutables. L’article L. 651-2 du même code dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Le président du tribunal judiciaire peut en outre ordonner le retour du local à l’habitation sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. À Paris s’ajoute le régime de la compensation : l’autorisation de changement d’usage n’est délivrée que contre transformation en habitation d’un local d’une surface au moins équivalente, ce qui rend la régularisation a posteriori quasiment inaccessible pour un locataire pris en faute.
Un arrêt récent a fermé la principale échappatoire invoquée par les loueurs. La Cour de cassation a jugé le 27 juin 2026 que « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation », en rappelant que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte. » Le classement en étoiles délivré par un organisme de visite ne protège donc ni le locataire sous-loueur ni le propriétaire qui aurait fermé les yeux. Signalez les faits à la mairie de Paris avec copie du constat, adresses exactes, captures d’annonces et périodes de location : la ville dispose d’agents assermentés et d’un service de recherche des infractions particulièrement actif dans les arrondissements centraux, et son action complète utilement la vôtre sans vous coûter d’honoraires.
Depuis le 20 mai 2026, le contrôle passe aussi par l’enregistrement national. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme impose : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », et précise : « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. » Ce numéro doit figurer sur chaque annonce. Vérifiez si l’annonce litigieuse affiche un numéro d’enregistrement : son absence constitue un indice supplémentaire d’activité irrégulière et peut être signalée à la commune, qui peut demander aux plateformes le retrait des annonces non conformes. Les plateformes elles-mêmes ont l’obligation de vérifier certaines informations et de transmettre des données à l’administration ; une mise en demeure adressée à la plateforme avec les références de l’annonce accélère fréquemment le déréférencement, même si la plateforme n’est pas partie au bail. Conservez la preuve de chaque signalement et de chaque réponse, car le tribunal apprécie la persistance de l’activité après signalements pour caractériser la mauvaise foi.
Reste la question du calendrier : n’attendez pas la fin de l’instruction administrative pour saisir le juge du bail. L’action en résiliation appartient au bailleur et suit son propre rythme devant le juge des contentieux de la protection, tandis que l’action de la commune suit la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire. Les deux peuvent coexister et leurs effets se cumuler : résiliation et expulsion d’un côté, amende civile et retour à l’habitation de l’autre. Le seul point de vigilance concerne la personne poursuivie : la commune agit contre l’occupant qui a changé l’usage et, le cas échéant, contre le propriétaire qui a laissé faire, de sorte qu’un bailleur qui aurait toléré l’activité en connaissance de cause pourrait se retrouver exposé. Agir vite et par écrit protège donc le bailleur sur les deux tableaux, comme bailleur victime et comme propriétaire soucieux de la destination de son bien.
II. Faire résilier le bail, expulser le sous-loueur et récupérer les sous-loyers détournés
A. Sous-location Airbnb sans accord écrit : obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire
L’assignation en résiliation judiciaire constitue le cœur du dossier. Le bailleur fait citer le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble et demande le prononcé de la résiliation du bail pour sous-location illicite, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, des dommages et intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles. La demande se fonde sur la violation de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont le tribunal de Lyon a rappelé la teneur : « Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Le moyen est simple et redoutable : un constat établit l’activité, aucun écrit ne l’autorise, la résiliation s’impose. Dans l’affaire lyonnaise, le locataire ne s’était même pas présenté à l’audience, et le tribunal a prononcé la résiliation, autorisé l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, alloué 1 361 euros de loyers et indemnités d’occupation, une indemnité mensuelle jusqu’au départ, 1 000 euros de dommages et intérêts complémentaires et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Préparez l’assignation comme un dossier d’expulsion classique, car la procédure d’expulsion du locataire obéit ensuite aux règles communes de l’expulsion une fois la résiliation prononcée. Listez précisément vos demandes : résiliation judiciaire du bail portant sur le logement désigné avec ses références cadastrales et son adresse complète, expulsion du locataire et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges indexés jusqu’à la libération effective, dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral, article 700 et dépens incluant le coût des constats. Demandez l’exécution provisoire de droit, qui permet de poursuivre l’exécution malgré l’appel. Si des loyers restent impayés en plus de la sous-location, chiffrez séparément l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation, car les deux créances relèvent de fondements distincts et le décompte doit rester lisible pour le juge.
Le point le plus disputé concerne le délai de deux mois après commandement de quitter les lieux. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », mais le même article ajoute : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ». Le tribunal de Lyon a fait application de cette exception en retenant que « La mauvaise foi induite par la violation des règles d’ordre public en matière de bail d’habitation justifie […] de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. » Pour obtenir cette dérogation, démontrez la mauvaise foi par des éléments concrets : poursuite de l’activité après la mise en demeure, dissimulation des revenus,professionnalisation de l’activité avec plusieurs dizaines d’avis voyageurs, encaissement de sommes sans commune mesure avec le loyer, départ du locataire qui n’occupe même plus les lieux. Plus le dossier montre une exploitation commerciale assumée du bien d’autrui, plus le juge accepte de supprimer le délai.
Anticipez les moyens de défense récurrents. Le locataire plaidera l’hébergement gratuit de proches, la simple entraide ponctuelle ou l’existence d’un accord verbal du bailleur. Répondez par la régularité et le prix : des dizaines de locations à des inconnus réservées via une plateforme payante ne relèvent ni de l’hébergement ni de l’occasionnel, et un accord verbal, même établi, ne satisfait pas l’exigence d’écrit de l’article 8. Il invoquera parfois la nullité du constat pour des captures d’écran non certifiées : le constat de commissaire de justice dressé selon les règles de la profession, avec description du matériel, du cheminement et des impressions, neutralise cette critique. Il demandera des délais de grâce sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution : opposez-lui la mauvaise foi et l’absence de difficultés financières démontrées, car celui qui encaisse des milliers d’euros de sous-loyers peut rarement se présenter comme démuni. Enfin, le sous-occupant de passage n’est jamais partie à l’instance : l’expulsion vise le locataire et tout occupant de son chef, et le voyageur d’un soir ne dispose d’aucun titre opposable au bailleur, comme le confirme le dernier alinéa de l’article 8 : « En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »
B. Récupérer les loyers Airbnb encaissés par le locataire : restitution des fruits, astreinte et préjudice à Paris et en Île-de-France
La résiliation ne suffit pas : le locataire qui a encaissé des mois de sous-loyers majorés doit les reverser, et c’est souvent le poste le plus élevé du dossier. Le principe de la restitution intégrale est fixé par la jurisprudence de la troisième chambre civile : les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils qui reviennent au propriétaire, et le locataire auteur d’une sous-location interdite, possesseur de mauvaise foi, ne peut en déduire les loyers qu’il a lui-même réglés en exécution du bail. Le tribunal judiciaire de Paris applique cette solution et l’énonce en ces termes : « En cas de sous-location sans autorisation du bailleur, le locataire doit restituer la totalité des fruits perçus sans déduction des loyers payés (Cass. civ. 3, 15 février 2023, n° 21-25.542, F-D). » Concrètement, si votre locataire a perçu 20 000 euros de sous-loyers Airbnb en payant 12 000 euros de loyers, il vous doit 20 000 euros et non la différence de 8 000 euros, sans préjudice des loyers impayés qui restent dus par ailleurs.
Le tribunal judiciaire de Paris applique cette solution au franc près. Dans son jugement du 8 avril 2025, il énonce : « En cas de sous-location sans autorisation du bailleur, le locataire doit restituer la totalité des fruits perçus sans déduction des loyers payés (Cass. civ. 3, 15 février 2023, n° 21-25.542, F-D). » Puis il reconstitue les encaissements réels en croisant l’avis d’imposition et les relevés de plateforme, écarte les décomptes parcellaires du locataire et tranche : « C’est pourquoi M. [U] a, au moins, perçu 12 574 € (2 x 4 mois à 6287 €) au titre des sous-locations, somme qu’il est condamné à payer à l’ACOSS en remboursement des fruits perçus à l’occasion de la sous-location illicite. » Le tribunal liquide en outre l’astreinte ordonnée pour forcer la production des comptes : une astreinte de 100 euros par jour de retard, liquidée à 1 500 euros pour quinze jours de retard. Retenez la méthode : demandez au juge, dès l’assignation initiale, d’ordonner sous astreinte la production du détail des locations, des sommes perçues via chaque plateforme, des frais facturés par les plateformes, des avis d’imposition et des tableaux de bord de revenus. Sans cette injonction, le locataire ne produira que les relevés qui l’arrangent et dissimulera le reste, comme dans l’affaire parisienne où seuls 1 594 euros avaient été déclarés sur 6 287 euros reconnus.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités renforcent le dossier du bailleur. La compétence revient au pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, qui traite chaque semaine ce contentieux et connaît parfaitement la mécanique des plateformes : assignez au bon pôle, avec un décompte mois par mois et des pièces numérotées, pour obtenir une décision rapide. La mairie de Paris, destinataire automatique des déclarations d’enregistrement depuis le téléservice national, croise les numéros de déclaration avec ses contrôles de terrain : un signalement précis mentionnant l’adresse, les périodes et l’absence de résidence principale du loueur déclenche fréquemment un contrôle des agents assermentés dans les secteurs où la tension locative justifie une surveillance renforcée, notamment les 1er, 4e, 6e, 7e, 8e, 11e et 18e arrondissements ainsi que les communes limitrophes très touristiques comme Boulogne-Billancourt, Saint-Denis et Vincennes. Les délais pratiques constatés vont de trois à six mois entre l’assignation et le jugement de résiliation devant le juge parisien lorsque le dossier est complet, puis deux mois de commandement de quitter les lieux sauf mauvaise foi constatée, et la trêve hivernale ne fait pas obstacle à la résiliation elle-même, seulement à l’exécution matérielle de l’expulsion pendant sa durée.
Chiffrez enfin l’ensemble des préjudices pour ne laisser aucune somme sur la table. Outre la restitution des fruits, réclamez l’indemnité d’occupation entre la résiliation et le départ effectif, les frais de remise en état lorsque la rotation des occupants a dégradé le logement au-delà de l’usure normale, les charges de copropriété supplémentaires et les frais de procédure de la copropriété si le syndicat vous les a répercutés, les amendes administratives que la commune aurait mises à votre charge en qualité de propriétaire, et des dommages et intérêts pour atteinte au droit de propriété et préjudice moral, sur le modèle des 1 000 euros alloués par le tribunal de Lyon. Préparez les pièces qui justifient chaque poste : factures d’artisans, appels de fonds du syndic, photographies d’état des lieux d’entrée et de sortie, relevés bancaires. Le juge parisien indemnise largement lorsque chaque euro réclamé est prouvé, et rejette les demandes forfaitaires non documentées : la rigueur du chiffrage fait la différence entre une victoire de principe et une victoire financière.
Conclusion
La sous-location Airbnb sans autorisation n’est ni une zone grise ni une simple mésentente : c’est une violation caractérisée de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, sanctionnée par la résiliation du bail, l’expulsion, la restitution intégrale des sous-loyers sans déduction des loyers payés et, à Paris, par l’amende civile et le retour du local à l’habitation. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent des juges qui n’hésitent plus : résiliation et expulsion dès lors que le constat établit l’activité et qu’aucun écrit ne l’autorise, suppression du délai de deux mois en cas de mauvaise foi, reconstitution des encaissements au départ des avis d’imposition quand le locataire dissimule ses relevés. Pour le bailleur, l’ordre des opérations est immuable : constat de commissaire de justice avant toute discussion, mise en demeure écrite, assignation en résiliation avec demandes de restitution sous astreinte, signalement à la copropriété et à la mairie, chiffrage documenté de chaque préjudice. Chaque semaine d’attente laisse le compteur des sous-loyers détournés tourner et complique la preuve, car les annonces peuvent être effacées en quelques clics. Faites constater pendant que l’annonce est en ligne, agissez pendant que le locataire occupe encore les lieux, et confiez le chiffrage à un professionnel du contentieux locatif parisien qui connaît les exigences du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.
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