Votre bailleur vous réclame une augmentation de fermage au titre de l’année 2026, ou vous vous demandez quel loyer exiger de votre fermier depuis l’automne : un chiffre tranche le débat. L’indice national des fermages 2026 est fixé à 127,04, en hausse de 3,23 % par rapport à 2025. Selon la chambre régionale d’agriculture de Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’indice des fermages 2026 est fixé à 127,04, en hausse de 3,23 % sur un an, pour la période du 15 septembre 2026 au 15 septembre 2027. Avec la méthode officielle qui rapporte le loyer de l’année précédente à l’indice 2025 de 123,06, un fermage de 6 424,23 euros passe ainsi à 6 632 euros. Mais cette actualisation automatique n’autorise pas tout : le loyer doit rester entre les minima et les maxima de l’arrêté préfectoral, distinguer l’habitation de l’exploitation, et toute somme exigée en dehors de ce cadre peut être répétée comme indue. La Cour de cassation l’a rappelé le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681, arrêt de la troisième chambre civile) : « Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. » Ce guide explique comment calculer le fermage 2026 ligne par ligne, puis comment faire sanctionner un fermage illicite et récupérer le trop-perçu devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble des arrêts 2026 du statut du fermage, on pourra aussi se reporter à l’analyse d’ensemble des arrêts 2026 du statut du fermage et de la préemption.

I. Calculer le fermage exigible pour la campagne 2026-2027

A. Appliquer l’indice national 127,04 au loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation

Le mécanisme tient en une règle posée par l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime : « L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture. » Pour 2026, cet arrêté a été pris le 11 août 2026 arrêté du 11 août 2026 constatant pour 2026 l’indice national des fermages, publié au Journal officiel. La valeur annoncée lors de la commission des comptes de l’agriculture début juillet, puis officialisée, est de 127,04, soit + 3,23 % par rapport à l’indice 2025 de 123,06. La presse agricole professionnelle détaille le calcul officiel, avec un indice du prix du produit intérieur brut à 127,32 (+ 1,09 %) comptant pour 40 % et un indice du revenu brut d’entreprise agricole à 126,85 (+ 4,72 %) comptant pour 60 %, dont la combinaison donne 127,04. La hausse fait suite à une quasi-stagnation en 2025 (+ 0,42 %), après + 5,23 % en 2024 et + 5,63 % en 2023.

Concrètement, deux méthodes équivalentes permettent d’actualiser le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation. La chambre d’agriculture retient deux méthodes équivalentes : rapporter le loyer de l’année précédente aux indices 127,04 et 123,06, ou le multiplier par 1,0323. Avec un loyer de 6 424,23 euros, la première donne 6 632 euros et la seconde 6 631,73 euros. L’écart de quelques centimes entre les deux méthodes tient à l’arrondi du coefficient et ne justifie aucun litige à lui seul. Prenons un second cas : un bail de 40 hectares de terres nues à 150 euros l’hectare, soit 6 000 euros de fermage annuel. Le fermage 2026 s’établit à (6 000 x 127,04) / 123,06, soit 6 193,80 euros, ou 6 000 x 1,0323, soit 6 193,80 euros. Le bailleur qui appliquerait 5 % sans calcul réclamerait 6 300 euros, soit 106,20 euros de trop : répété sur neuf ans, l’écart dépasse 950 euros et fonde une action en répétition.

Trois limites encadrent ce calcul. D’abord, la période d’application dépend du département : dans les Alpes-de-Haute-Provence, l’indice couvre la période du 15 septembre 2026 au 15 septembre 2027. Chaque preneur et chaque bailleur doit vérifier l’arrêté préfectoral de son département, qui fixe la date d’effet annuelle et les valeurs locales. Ensuite, l’indice national ne s’applique pas au loyer des bâtiments d’habitation. Le même article L. 411-11 dispose que « Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers », c’est-à-dire l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et non l’indice des fermages. Un bail qui indexerait le logement de l’exploitant sur 127,04 appliquerait le mauvais indice. Enfin, l’actualisation n’est pas une révision : elle reconduit le prix convenu à valeur constante, sans toucher aux équilibres du bail. Lorsque le prix lui-même est contesté parce qu’il s’écarte de la valeur locative, c’est l’action en révision du troisième année, examinée plus loin, qui s’applique.

B. Rester entre les minima et les maxima de l’arrêté préfectoral, en distinguant chaque catégorie de bien

L’actualisation par l’indice ne suffit pas : le résultat doit rester dans le tunnel fixé par l’autorité administrative. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. » Ces bornes sont arrêtées par le préfet pour chaque catégorie de terres et de bâtiments, après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, et elles sont elles-mêmes réactualisées chaque année selon l’indice national. Dans le département cité en exemple par la chambre d’agriculture, les terres nues vont en 2026 de 51,62 euros l’hectare au minimum en zone de montagne à 318,50 euros l’hectare au maximum en Val de Durance : un même montant de 200 euros l’hectare est parfaitement régulier dans un secteur et hors borne dans un autre. Le service public dédié au bail à ferme confirme que les deux limites encadrant le loyer sont actualisées chaque année selon l’indice national des fermages publié par le ministère de l’agriculture avant le 1er octobre.

La ventilation par catégorie est une exigence de fond, pas une formalité. « Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues », selon le même article L. 411-11. L’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681, ECLI:FR:CCASS:2026:C300395) juge que « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » Un prix global unique, même actualisé avec l’indice 127,04, reste donc attaquable s’il ne ventile pas. En pratique, le bail doit afficher trois lignes : le loyer d’habitation avec sa référence à l’indice de référence des loyers, le loyer d’exploitation et de terres nues avec sa référence à l’indice des fermages, et les surfaces et catégories de chaque parcelle rattachées à l’arrêté préfectoral.

Les cultures permanentes obéissent à un régime particulier qu’il faut manier avec prudence. L’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le prix du bail est payable en espèces », tout en admettant, « pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties », un paiement « en nature ou partie en nature et partie en espèces ». Le service public précise que la quantité de denrées doit rester comprise entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral, et qu’elle est fixée dans le bail de façon définitive. La cour d’appel de Colmar, le 13 janvier 2025 (RG 24/00802), illustre la méthode du juge : pour des vignes louées 1 950 euros l’hectare, le tribunal paritaire de Molsheim avait fixé le prix du bail renouvelé à hauteur de 1 950 euros l’hectare pour les vignes, en se référant aux valeurs moyennes issues de la combinaison des arrêtés préfectoraux, et la cour a rejeté la demande du bailleur qui voulait porter le loyer à 3 900 euros l’hectare. Moralité : en viticulture comme ailleurs, c’est l’arrêté préfectoral qui borne, pas l’ambition du bailleur. Et lorsqu’un nouvel arrêté préfectoral modifie les montants encadrant le prix, les baux ruraux en cours peuvent être révisés à la demande du preneur ou du bailleur, à défaut d’accord devant le tribunal paritaire.

II. Faire sanctionner un fermage illicite et récupérer le trop-perçu

A. Repérer les clauses que le juge déclare illicites, même indexées sur le bon indice

Un calcul arithmétiquement exact n’efface pas une clause interdite. Les articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public : l’article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ». Les parties ne peuvent donc pas convenir d’un autre mode de fixation du prix, et l’article L. 415-12 du même code ajoute que « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite. » Quatre clauses reviennent constamment devant les tribunaux.

Première clause : le fermage fixé en fraction de récolte. La troisième chambre civile, le 29 février 2024 (pourvois n° 22-17.362 et 22-21.127, ECLI:FR:CCASS:2024:C300112), juge que « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » Dans l’affaire jugée, le fermage était « fixé à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles ». Le preneur qui remet chaque année un cinquième ou un tiers de sa récolte au lieu d’une somme en monnaie peut donc saisir le tribunal paritaire pour faire fixer un prix en monnaie conforme aux bornes préfectorales, puis réclamer la différence. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt avant dire droit du 22 mai 2025 (RG 24/01409), montre l’ampleur que prend ce contentieux en viticulture : expertise sur les catégories de parcelles au regard de l’arrêté préfectoral et de l’article L. 411-11, proposition d’un fermage en monnaie ou en denrée, comptes entre les parties sur les campagnes 2018 à 2022 avec des demandes chiffrées année par année, et débat sur un prétendu trop-perçu de près de 20 000 euros au titre du financement des plantations par le bailleur. Le message est clair : dès que le prix sort du cadre monétaire légal, le juge recompte tout, campagne par campagne, avec un expert.

Deuxième clause : le dépôt de garantie, le pas-de-porte et toute remise d’argent à l’entrée ou au changement d’exploitant. L’arrêt du 2 juillet 2026 précité (n° 24-12.681, ECLI:FR:CCASS:2026:C300395) décide que « Il ressort de ces textes que le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. » Il ajoute que « Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. » Dans l’affaire jugée, le bail imposait une garantie de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer, restituable en fin de contrat : la Cour l’a néanmoins jugée indue. Peu importe le nom donné à la somme, acompte, garantie ou indemnité d’entrée : si elle garantit l’exécution du bail, elle est indue. Le volet pénal renforce la dissuasion : l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 euros le bailleur, le preneur sortant ou l’intermédiaire qui obtient une remise d’argent non justifiée à l’occasion d’un changement d’exploitant, et dispose que « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition », majorées d’un intérêt calculé depuis leur versement au taux de l’intérêt légal majoré de trois points.

Troisième clause : le prix global sans ventilation entre l’habitation et l’exploitation. On l’a vu : l’arrêt du 2 juillet 2026 ouvre une action en régularisation contre une telle clause globale, dans les termes déjà cités. Cette solution renouvelle l’utilité d’un audit du bail ancien : beaucoup de baux conclus avant 2020 affichent un prix unique actualisé chaque année par l’indice, et leurs titulaires ignorent qu’ils détiennent déjà un moyen de régularisation. La régularisation ne se limite pas à l’avenir : elle permet de faire fixer le prix normal et de réclamer le trop-versé selon les règles de la répétition de l’indu.

Quatrième interdiction : toute redevance ou service ajouté au fermage. L’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime dispose que « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sous les seules réserves des investissements du bailleur dépassant ses obligations légales, des investissements imposés par une personne morale de droit public, ou de l’indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. La redevance pour l’usage d’un chemin, le paiement imposé d’un service de battage, la participation exigée aux travaux d’un bâtiment conservé par le bailleur : tout supplément doit entrer dans l’une de ces exceptions ou disparaître. À défaut, le preneur en demande la suppression et la restitution.

B. Agir devant le tribunal paritaire : révision, expertise et répétition du trop-perçu

Deux actions distinctes permettent de corriger le prix, et il faut choisir la bonne. La première est l’action en révision de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. » Trois conditions sont cumulatives : un écart d’au moins un dixième avec la valeur locative de la catégorie, une saisine pendant la troisième année de jouissance, et une seule utilisation par bail, sachant que « La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés. » Le tribunal fixe alors le prix normal pour la période restant à courir à compter de la demande. Le jugement du tribunal paritaire de Limoges du 6 mai 2026 (RG 24/00359) illustre le résultat : le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges y fixe le 6 mai 2026 le fermage révisé à 664 euros pour la période du 29 mars au 31 mars 2024 puis à 892 euros pour l’année 2025, et ordonne la déconsignation de 1 556 euros au profit des bailleurs et condamne ces derniers aux dépens incluant les frais d’expertise. La leçon pratique est double : la révision exige une expertise, souvent coûteuse, et le perdant paie généralement ces frais ; il faut donc chiffrer l’écart avant d’agir. Sur 40 hectares, un écart de 30 euros l’hectare représente 1 200 euros par an, soit plus de 10 000 euros sur un bail de neuf ans : l’expertise se rentabilise vite.

La seconde action est la demande en régularisation d’un fermage illicite, ouverte sans condition de délai de troisième année par les arrêts cités : fraction de récolte, dépôt de garantie, défaut de ventilation. Elle se combine avec l’action en répétition des sommes indûment perçues, portée par l’article L. 411-74 pour les remises à l’entrée et par le droit commun de l’indu pour le surplus. Le tribunal d’Aix-en-Provence rappelle la méthode : désignation d’un expert chargé de visiter la propriété, de classer les parcelles selon l’arrêté préfectoral en vigueur au renouvellement, de déterminer le prix normal au regard de l’article L. 411-11 et de faire les comptes entre les parties. Conservez donc chaque quittance de fermage, chaque relevé de virement et chaque appel de loyer : sans ces pièces, l’expert ne peut reconstituer le trop-versé. Quant au délai pour agir, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque annuité indûment versée a son propre point de départ, ce qui rend l’attente coûteuse : plus le preneur tarde, plus les vieilles annuités se prescrivent.

La procédure suit un ordre immuable. D’abord, adresser au bailleur une mise en demeure chiffrée : rappel du fermage convenu, application de l’indice 127,04 pour 2026 avec le calcul détaillé, rappel des bornes de l’arrêté préfectoral et de la ventilation exigée, demande de régularisation et de restitution du trop-perçu avec un décompte par année. Ensuite, tenter la conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, dont la saisine en cas de litige est présentée par le service public (litige agricole devant le tribunal paritaire). À défaut d’accord, assigner en fixation du prix et en répétition, en demandant l’expertise si les catégories de terres ou les comptes sont discutés. Devant l’expert, produire le bail, les arrêtés préfectoraux successifs avec leurs minima et maxima, les indices annuels appliqués et les justificatifs de paiement. Enfin, solliciter les intérêts : pour les sommes remises à l’entrée, le taux légal majoré de trois points depuis le versement ; pour le surplus, l’intérêt légal depuis la mise en demeure. Le tout sans oublier que la révision de l’article L. 411-13 ne peut être exercée qu’une fois par bail : une demande prématurée ou mal chiffrée épuise le droit.

Conclusion

Pour la campagne ouverte à l’automne 2026, le calcul tient en trois gestes : multiplier le fermage des terres nues et des bâtiments d’exploitation par 127,04 / 123,06, soit + 3,23 % ; actualiser le logement de l’exploitant avec l’indice de référence des loyers et non avec l’indice des fermages ; vérifier que chaque ligne reste entre les minima et les maxima de l’arrêté préfectoral. Si le bail affiche un prix global sans ventilation, un paiement en fraction de récolte, un dépôt de garantie ou une redevance annexe, la régularisation puis la répétition du trop-perçu passent par une mise en demeure chiffrée, la conciliation puis le tribunal paritaire, avec expertise et décomptes par campagne, dans le délai de cinq ans. L’indice 127,04 donne le prix juste pour 2026 ; les textes d’ordre public donnent les moyens de l’imposer. Enfin, archivez chaque année l’arrêté préfectoral applicable, le décompte d’actualisation et les preuves de paiement : devant l’expert comme devant le tribunal, un dossier chiffré et daté fait la différence entre une régularisation obtenue et une demande rejetée pour défaut de preuve.