Votre fermier exploite vos terres avec une société, un GAEC, une EARL ou une SCEA, sans vous avoir adressé le courrier attendu, ou en vous adressant un courrier incomplet. Vous vous demandez si vous pouvez faire résilier le bail rural, à quelles conditions, et ce que le fermier peut vous opposer. La réponse tient à une distinction que les tribunaux appliquent avec constance : la mise à disposition régulière n’est pas une cession, mais la mise à disposition irrégulière peut, selon sa gravité, soit constituer une cession prohibée qui ouvre la résiliation sans préjudice à démontrer, soit constituer un simple manquement aux obligations d’information qui n’ouvre la résiliation que si le bailleur prouve un préjudice et après une mise en demeure restée sans effet pendant un an. Deux arrêts récents des cours d’appel de Rouen et de Paris illustrent cette ligne de partage et donnent aux bailleurs comme aux preneurs une méthode précise : vérifier le régime applicable, vérifier les lettres envoyées, vérifier qui exploite réellement, puis agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le point de départ se trouve à l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, qui organise deux voies distinctes de mise à disposition. La première, déclarative, concerne le preneur associé d’une société à objet principalement agricole dont le capital est majoritairement détenu par des personnes physiques : il peut mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée. La seconde, soumise à accord préalable, concerne toute autre personne morale à vocation principalement agricole dont le preneur est membre : avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, là encore sans attribution de parts. Dans les deux cas, le preneur reste seul titulaire du bail, les droits du bailleur ne sont pas modifiés, et les coassociés comme la société dotée de la personnalité morale sont tenus avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. Pour une vue d’ensemble du contentieux récent des baux ruraux, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle les réflexes de lecture des décisions rendues en la matière.
I. Mettre des terres louées à disposition d’une société sans céder le bail : les deux voies légales
La mise à disposition n’est ni une cession ni une sous-location. La cession transfère le bail à un nouveau titulaire, et elle est par principe interdite : toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés, tandis que toute sous-location est interdite, sous des exceptions étroites. La mise à disposition, elle, laisse le preneur seul titulaire du bail et fait seulement exploiter les terres par la société, à côté ou avec le preneur. L’apport du droit au bail à une société, qui est un transfert, obéit d’ailleurs à une règle propre : le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur. Confondre mise à disposition et apport, ou mise à disposition et cession, expose aux raisonnements que les cours d’appel sanctionnent. Chaque voie de mise à disposition a ses conditions propres, ses formes propres et ses délais propres.
A. La voie déclarative : associé, objet agricole, capital majoritairement physique, information dans les deux mois
La voie déclarative suppose quatre conditions réunies du côté de la société et du preneur. Le preneur doit être associé de la société. L’objet de la société doit être principalement agricole. La société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. Lorsque ces conditions sont réunies, aucune autorisation préalable du bailleur n’est requise : une simple information suffit, mais elle est obligatoire et encadrée. L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Cet avis part par lettre recommandée, au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition. Le preneur avise ensuite le bailleur, dans les mêmes formes, de la fin de la mise à disposition comme de tout changement intervenu dans les éléments énumérés, et cet avis complémentaire doit partir dans les deux mois qui suivent le changement de situation.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 15 mai 2025, sur un bail rural à long terme consenti en 1993 sur des parcelles de l’Eure puis renouvelé, montre comment les juges contrôlent la condition relative au capital (arrêt de la cour d’appel de Rouen, RG 23/03457). Les preneurs avaient informé la bailleresse en 2010 de la mise à disposition au profit d’une EARL, transformée en 2014 en SCEA. Au jour de la demande en justice, le capital de cette SCEA se trouvait majoritairement détenu par des personnes morales, à hauteur de 2 000 parts sur 2 775, et la cour l’a constaté sans détour : le capital de la SCEA était détenu majoritairement par des personnes morales (2000 parts sur 2775), peu important que le surplus des titres ait été détenu directement et indirectement par des personnes physiques associées exploitantes. La condition de détention majoritaire par des personnes physiques s’apprécie donc directement, au jour où le juge statue sur le motif de résiliation, et les montages intermédiaires par holdings ou sociétés civiles interposées ne permettent pas de reconstituer artificiellement une majorité de personnes physiques. En pratique, le bailleur qui doute de la composition du capital doit demander les pièces, notamment les statuts et la répartition des parts, et le preneur a intérêt à les tenir prêts : une information incomplète ou périmée alimente le litige au lieu de l’éteindre.
Le même arrêt précise les conséquences d’une information tardive ou irrégulière dans ce cadre déclaratif. Le texte prévoit un verrou protecteur pour le preneur : le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Autrement dit, le bailleur doit d’abord mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, puis laisser passer un an sans recevoir les informations. Et même dans ce cas, la résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. Dans l’affaire jugée à Rouen, les preneurs avaient régularisé la détention du capital en cours de procédure, la majorité redevenant directement détenue par des personnes physiques, le preneur était resté associé et avait conservé le contrôle juridique de l’exploitation, et la cour a estimé que le seul fait pour la bailleresse de ne pas avoir pu faire connaître son opposition ne suffisait pas à caractériser un préjudice : le seul fait qu’elle n’ait pu faire connaître son opposition ne saurait caractériser ce préjudice. Le tribunal paritaire de Louviers avait rejeté la résiliation, et la cour a confirmé : [le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation présentée par Mme D. Pour le bailleur, la leçon est directe : une irrégularité formelle régularisée, sans tromperie et sans incidence sur l’exploitation et sur ses droits, ne donne pas la résiliation. Pour le preneur, la leçon est symétrique : régulariser vite, complètement, et conserver la preuve des envois, car c’est la régularisation avant l’instance et l’absence de tromperie qui ont fait échec à la demande.
B. La voie de l’accord préalable : autres personnes morales, demande complète deux mois avant, silence valant accord
Lorsque la société ne remplit pas les conditions de la voie déclarative, notamment parce que son capital n’est pas majoritairement détenu par des personnes physiques ou parce que son objet n’est pas principalement agricole, le preneur bascule dans la voie de l’accord préalable. Il doit alors demander l’accord du bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. A peine de nullité, cette demande mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles mises à disposition. Le bailleur dispose de deux mois pour faire connaître son opposition, et si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis. Le preneur informe ensuite le bailleur de la fin de la mise à disposition et de tout changement intervenu, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les deux mois qui suivent le changement.
Dans l’affaire de Rouen, la bailleresse soutenait précisément que la SCEA, dont le capital était majoritairement détenu par des personnes morales, relevait de cette seconde voie et nécessitait donc un accord préalable qui n’avait jamais été sollicité. La cour n’a pas suivi cette analyse jusqu’à la résiliation, parce qu’au jour où elle statuait la composition du capital avait été régularisée et qu’aucun préjudice n’était établi, mais le raisonnement des parties montre le point de vigilance : qualifier correctement la société dès l’origine. Un preneur qui choisit la voie déclarative alors que le capital est majoritairement moral s’expose à voir sa mise à disposition requalifiée, et un bailleur qui reçoit une simple information alors qu’un accord préalable était requis doit réagir vite, par écrit, en demandant les statuts et la répartition du capital, puis en s’opposant dans le délai de deux mois s’il entend contester. L’erreur de qualification ne pardonne ni d’un côté ni de l’autre, mais elle ne conduit à la résiliation que si les conditions posées par l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime sont remplies, ce qui conduit à la seconde partie de l’analyse.
Au-delà des deux voies, trois obligations communes pèsent sur le preneur et structurent tous les litiges. D’abord, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit continuer à exploiter lui-même : le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Ensuite, les droits du bailleur ne sont pas modifiés par l’opération, ce qui signifie que le fermage, la durée, la destination et les clauses du bail demeurent. Enfin, les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. Cette solidarité n’est pas une formule : elle permet au bailleur d’agir contre la société et les coassociés pour le paiement du fermage et l’exécution des obligations, ce qui compte lorsque la société concentre les recettes de l’exploitation. Le preneur qui cesse toute participation personnelle aux travaux, qui confie l’intégralité de l’exploitation à la société et qui ne paraît plus sur les lieux, sort du champ de la mise à disposition régulière et entre dans celui de la cession déguisée, avec les conséquences décrites ci-après.
II. Quand le bailleur peut faire résilier : cession prohibée ou manquement préjudiciable
Le bailleur ne peut pas demander la résiliation pour n’importe quel motif. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les cas : d’un côté, les défauts de paiement, les agissements compromettant la bonne exploitation et le non-respect de certaines clauses environnementales ; de l’autre, la contravention à l’interdiction de cession et de sous-location, la contravention à l’interdiction d’apport sans agrément, et toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. La formule finale change tout : pour un manquement à l’article L. 411-37, le bailleur doit prouver un préjudice, tandis que pour une cession prohibée contraire à l’article L. 411-35, aucun préjudice n’est exigé. La cour d’appel de Rouen l’a rappelé en des termes que les praticiens citent désormais : si le bailleur agit sur le fondement de la cession prohibée, cause péremptoire de résiliation, il n’a pas à démontrer le préjudice subi et aucune régularisation n’est possible, s’agissant d’une infraction instantanée et irréversible ; si l’action ne peut être introduite qu’en application de l’article L. 411-37, la résiliation n’est encourue que si la faute porte préjudice au bailleur, les régularisations restant en outre possibles avant l’introduction de l’instance. Tout le contentieux de la mise à disposition irrégulière se joue donc sur la qualification : abandon de jouissance valant cession, ou manquement réparable aux formes de l’article L. 411-37.
A. La cession prohibée : abandon de la jouissance, apport sans agrément, infraction instantanée sans préjudice à prouver
La mise à disposition devient une cession prohibée lorsque le preneur ne se contente pas de faire exploiter avec la société, mais lui abandonne la jouissance des biens. Les indices retenus par les juges sont concrets : le preneur n’est plus associé de la société ou n’y exerce plus aucune activité, il ne participe plus aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente, il a transféré l’essentiel des parts à un tiers qui exploite seul, ou il a apporté son droit au bail à la société sans l’agrément personnel du bailleur. Dans cette hypothèse, la jurisprudence citée par la cour d’appel de Rouen qualifie l’opération d’infraction instantanée et irréversible, non susceptible de régularisation, parce qu’elle viole une disposition d’ordre public du statut du fermage. La référence invoquée est l’arrêt de la troisième chambre civile du 22 février 2005, qui avait fait droit à la résiliation parce que la mise à disposition irrégulière s’analysait en une cession prohibée. La cour de Rouen a écarté cette référence dans l’espèce qu’elle jugeait, au motif que le preneur était resté associé, avait conservé le contrôle juridique de l’exploitation et avait régularisé la composition du capital, de sorte que l’irrégularité n’était qu’une irrégularité de forme sans tromperie. Par contraste, lorsque le preneur a réellement dessaisi la jouissance, par exemple en transférant 95 % des parts à son père désigné gérant qui exploite seul les terres, la Cour de cassation admet la résiliation sur le fondement de la violation de l’article L. 411-35 sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice, XX. Ce commentaire, qui n’est pas une source de droit, résume fidèlement la mécanique : le défaut persistant de participation effective et permanente du preneur aux travaux constitue un abandon de jouissance, et cet abandon s’analyse en cession prohibée.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 avril 2022 offre le contre-exemple utile, celui où la résiliation a été refusée malgré l’absence d’information initiale (arrêt de la cour d’appel de Paris, RG 21/17893). Le preneur avait mis les terres à disposition d’un GAEC puis d’une EARL sans en informer son bailleur, et le bailleur demandait la résiliation en soutenant que cette mise à disposition sans information valait cession prohibée. La cour a rappelé le principe selon lequel la mise à disposition des biens donnés à ferme à une société à objet agricole constitue, en l’absence d’avis préalable, une cession prohibée, étant précisé qu’une telle sanction n’est toutefois pas applicable à un GAEC, puis elle a examiné la réalité de l’exploitation : le preneur était resté associé exploitant unique de la société constituée en 1996, il était demeuré seul titulaire du bail, et la demande de résiliation a été rejetée. Le jugement a été infirmé seulement en ce qu’il avait rejeté la demande d’autorisation de cession du bail au profit de la fille du preneur, et la cour a tranché nettement : elle a confirmé le rejet de la résiliation tout en autorisant la cession familiale. La cour a débouté M. [T] [W] de sa demande en résiliation du bail rural du 26 novembre 1989 et, statuant à nouveau, a autorisé la cession par M. [E] [Y], du bail le liant à M. [T] [W], en date du 26 novembre 1989 au profit de sa fille. Pour le bailleur, l’enseignement est que l’absence d’avis ne suffit pas à elle seule : encore faut-il démontrer que le preneur a cessé d’exploiter personnellement ou qu’il a transféré son droit. Pour le preneur, l’enseignement est que le maintien d’une participation réelle et permanente aux travaux, en qualité d’associé exploitant, constitue le meilleur rempart contre la requalification en cession.
Deux pièges particuliers appellent l’attention. Le premier concerne l’apport du droit au bail : si le preneur apporte son droit à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement sans l’agrément personnel du bailleur, il contrevient au premier alinéa de l’article L. 411-38, et cette contravention ouvre la résiliation sans condition de préjudice. Le second concerne les échanges et locations de parcelles entre exploitants, organisés par l’article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime : le preneur peut procéder aux échanges qui assurent une meilleure exploitation, il les notifie au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans les deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté. Ces échanges de jouissance ne doivent pas être confondus avec une mise à disposition à une société, et le titulaire du bail conserve son droit de préemption sur les parcelles échangées. En pratique parisienne comme ailleurs en Île-de-France, où les parcelles agricoles jouxtent des zones en mutation, les bailleurs reçoivent parfois des notifications d’échange en même temps que des avis de mise à disposition : chaque opération doit être traitée selon son régime propre, avec ses délais propres, devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, qui est à Paris le tribunal paritaire compétent pour les baux du ressort.
B. Le manquement réparable : retard d’information, omission sans tromperie, mise en demeure d’un an et préjudice à établir
Lorsque la mise à disposition reste une mise à disposition, c’est-à-dire lorsque le preneur demeure associé, demeure seul titulaire du bail et continue à participer effectivement aux travaux, les irrégularités d’information relèvent du manquement réparable. Trois exemples reviennent devant les tribunaux : l’avis adressé tardivement, après l’expiration du délai de deux mois ; l’avis incomplet, qui omet le tribunal de commerce d’immatriculation ou la référence exacte de certaines parcelles ; l’avis de changement non adressé après une modification du capital ou après la fin de la mise à disposition partielle. Dans ces trois cas, le bailleur ne peut pas obtenir la résiliation d’emblée. Il doit d’abord mettre le preneur en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de communiquer les informations prévues, puis attendre un an. Si le preneur communique dans ce délai d’un an, la résiliation ne peut plus être prononcée sur ce fondement. Et même après un an de silence, le juge vérifie encore si les omissions étaient de nature à induire le bailleur en erreur : une erreur matérielle sans conséquence, une parcelle mal référencée alors que le plan joint permettait l’identification, ou un changement de capital sans effet sur l’exploitation et sur les droits du bailleur, ne donnent pas la résiliation.
La preuve du préjudice constitue le second verrou. Le bailleur doit établir en quoi l’irrégularité lui a nui : perte d’une chance de s’opposer à une opération à laquelle il aurait pu légitimement s’opposer, modification des garanties offertes par la composition du capital, changement de l’exploitant réel sans information, dégradation de l’exploitation. La cour d’appel de Rouen a jugé que le simple fait de ne pas avoir pu faire connaître une opposition ne caractérise pas, à lui seul, un préjudice, lorsque le preneur est resté associé, a conservé le contrôle juridique de l’exploitation et que les droits de la bailleresse n’ont pas été modifiés. A l’inverse, le bailleur qui démontre que la société a changé d’exploitant réel à son insu, que les terres sont exploitées par un tiers qu’il n’a jamais pu identifier, ou que le fermage est désormais payé par une structure insolvable substituée au preneur, donne au juge les éléments d’un préjudice réel. La constitution du dossier de preuves commence donc très tôt : lettres recommandées et avis de réception, statuts successifs de la société, extraits d’immatriculation, relevés de parts, constats de qui travaille sur les parcelles, attestations de voisins ou de salariés, relevés de paiement du fermage. Le juge, qui se place au jour de la demande pour apprécier le motif de résiliation, tient compte des régularisations intervenues avant l’introduction de l’instance : régulariser après l’assignation ne suffit plus, régulariser avant l’assignation peut sauver le bail.
La procédure suit les règles ordinaires du contentieux rural. La demande en résiliation est portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, après une tentative de conciliation selon les ressorts. Le bailleur articule précisément son fondement : contravention à l’article L. 411-35 en cas de cession alléguée, contravention aux obligations de l’article L. 411-37 en cas de manquement allégué, en précisant le préjudice dans ce second cas. Le preneur répond en justifiant sa qualité d’associé, l’objet agricole de la société, la composition du capital, les avis adressés avec leurs dates et leurs accusés de réception, sa participation effective et permanente aux travaux, et les régularisations accomplies. Les deux parties ont intérêt à distinguer ce contentieux du congé pour reprise et du refus de renouvellement : le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, et ce congé obéit à ses conditions propres de motifs, de mentions et de bénéficiaire. Dans l’affaire de Rouen, un congé pour âge de la retraite avait d’ailleurs été délivré parallèlement à la demande en résiliation, et le tribunal paritaire avait validé ce congé tout en rejetant la résiliation : les deux voies coexistent, mais elles ne se confondent pas, et gagner sur l’une ne dispense pas de prouver l’autre. Le contrôle des structures ajoute une couche distincte : l’autorisation d’exploiter relève du préfet et du schéma directeur régional, avec ses seuils et ses déclarations, et elle ne remplace ni l’information du bailleur ni, le cas échéant, son accord préalable. Chaque régime garde sa logique, et supposer que l’un entraîne automatiquement l’autre conduit aux nullités que les cours d’appel relèvent sans hésiter.
Pour les bailleurs comme pour les preneurs, une méthode simple découle de ces décisions. Le bailleur qui apprend l’existence d’une société sur ses terres écrit immédiatement en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, demande le nom de la société, son immatriculation, ses statuts, la répartition de son capital et la liste des parcelles concernées, fait constater qui exploite réellement, puis met en demeure si les informations ne viennent pas. Le preneur qui envisage de mettre ses terres à disposition vérifie d’abord sous quel régime relève sa société, adresse l’avis ou la demande d’accord dans les formes et délais, conserve chaque accusé de réception, continue à travailler personnellement sur les parcelles, et signale chaque changement dans les deux mois. De part et d’autre, la rapidité écrite fait la différence entre la résiliation prononcée et le bail sauvé.
En conclusion, la mise à disposition des terres louées au profit d’une société obéit à une logique à deux étages que bailleurs et preneurs doivent respecter à la lettre. Au premier étage, la régularité de l’opération : voie déclarative avec information complète dans les deux mois lorsque la société est à objet principalement agricole et à capital majoritairement physique, voie de l’accord préalable avec demande complète deux mois avant et silence valant accord dans les autres cas, maintien d’une participation personnelle effective et permanente du preneur aux travaux, droits du bailleur inchangés et solidarité des coassociés et de la société. Au second étage, la sanction de l’irrégularité : cession prohibée ouvrant la résiliation sans préjudice à démontrer et sans régularisation possible lorsque le preneur a abandonné la jouissance ou apporté son droit sans agrément, manquement réparable exigeant une mise en demeure restée un an sans effet et la preuve d’un préjudice lorsque le preneur est resté l’exploitant titulaire du bail. Les arrêts de Rouen et de Paris confirment que les juges vérifient les pièces, les dates, la composition du capital et la réalité du travail sur les parcelles, au jour de la demande, sans présumer ni la fraude ni l’innocence. Celui qui écrit vite, complet et en recommandé, et qui exploite réellement, se donne les moyens de conserver le bail ou d’obtenir la résiliation à laquelle il a droit.