Un soir, des grattements dans les murs de la cave, puis des crottes le long des canalisations du vide-ordures, et enfin un rat aperçu dans la cour de l’immeuble. En quelques semaines, les occupants se divisent : les uns exigent du syndic une dératisation immédiate de tout l’immeuble, d’autres estiment que chacun doit traiter son propre logement, et le locataire du rez-de-chaussée, dont la cuisine est envahie, somme son bailleur d’intervenir. Qui doit commander l’intervention, qui la paie, et dans quel ordre faut-il agir pour ne pas perdre un procès gagnable ? La réponse tient en trois constats, établis par les textes et par deux décisions rendues en 2025 et 2026, lues intégralement pour cet article. D’abord, les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires : conservation de l’immeuble et contrat de dératisation se décident collectivement, et le juge des référés déboute le copropriétaire qui assigne sans démontrer une carence, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 22 septembre 2025. Ensuite, le logement loué doit être exempt de toute infestation : le bailleur tenu à la décence qui intervient vite et fait constater ses diligences gagne, tandis que le locataire qui refuse l’accès aux techniciens perd, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier le 11 août 2026. Enfin, la mairie dispose de pouvoirs de police sanitaire propres, et les produits de désinsectisation figurent parmi les charges récupérables : l’argent se joue autant dans le vote des charges que devant le juge. Réserves importantes dès maintenant : les deux décisions citées se terminent par un débouté et dépendent de faits précis, les contrats, baux et règlements de copropriété signés priment sur toute analyse générale, aucune responsabilité n’est établie sans décision du juge, et seul celui-ci, saisi du dossier complet, tranche qui paie et qui fait les travaux.
I. Rats dans les parties communes : le syndicat décide, le syndic exécute
A. La conservation de l’immeuble impose un contrat de dératisation voté collectivement
Le point de départ est le statut de la copropriété. Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. » Le même article ajoute : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Des rats installés dans les caves, les combles, les gaines ou les canalisations collectives relèvent donc de la collectivité des copropriétaires, pas de l’initiative isolée d’un occupant. Le bras armé de cette obligation est le syndic. L’article 18 de la même loi le charge notamment « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Concrètement, face à une infestation signalée dans les parties communes, le syndic doit faire établir un diagnostic par une entreprise spécialisée, proposer un contrat de dératisation et, en cas de danger immédiat, agir sans attendre l’assemblée générale, quitte à faire ratifier ensuite.
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 22 septembre 2025 (RG 25/52422) montre comment le juge contrôle cette chaîne de responsabilités, et pourquoi un dossier mal construit se perd même quand les rats sont réels. Une copropriétaire d’un lot de rez-de-chaussée parisien avait assigné le syndicat de son immeuble pour le voir « condamner notamment à souscrire un contrat auprès d’une société de dératisation, à poser une caméra dans les canalisations, et à faire couler une chappe de béton dans la cave de l’immeuble » (TJ Paris, ordonnance de référé du 22 septembre 2025, RG 25/52422). Le syndicat démontrait qu’il avait déjà fait intervenir une société spécialisée et que « le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2025 » établissait « qu’il a été voté à la majorité d’étendre le contrat conclu avec la société Salubris aux combles de l’immeuble, et de demander à l’architecte de l’immeuble de se prononcer sur l’opportunité de construire une chappe de béton dans les caves du bâtiment ». Le juge en tire une règle de méthode : « Il convient de rappeler qu’il revient en premier lieu à la demanderesse de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de tels travaux et d’en contester en justice le refus le cas échéant. » Dès lors, « aucune obligation non sérieusement contestable n’est démontrée par la demanderesse qui sera déboutée de ces deux demandes ». Autrement dit, le référé n’est pas un guichet de travaux : sans mise en demeure préalable du syndic, sans résolution proposée en assemblée et sans preuve d’une carence persistante, la demande de condamnation échoue, même si la présence passée de rongeurs n’est pas contestée.
La leçon financière de cette ordonnance est tout aussi nette. La copropriétaire réclamait une provision de 935 euros pour une dératisation de son appartement payée de sa poche. Le juge refuse : « la demande de provision de Madame [M], relative à son propre logement qui est une partie privative, sera rejetée » (ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2025), au motif de « l’absence de défaillance du syndicat des copropriétaires ». Payer seul puis réclamer ensuite ne fonctionne que si la carence du syndicat est démontrée pièce par pièce : constats de commissaire de justice datés, courriers de signalement au syndic restés sans réponse, devis comparés, factures. L’expertise judiciaire n’est pas davantage accordée par principe : le tribunal rappelle que « s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé » (ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2025), puis constate que la demanderesse « ne justifie pas de la persistance de l’existence des rongeurs dans l’immeuble postérieurement à l’intervention de la société Salubris du 9 octobre 2024, les pièces qu’elle produit à la présente instance étant antérieures à cette date » (ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2025). Pas de preuve d’une infestation actuelle, pas d’expertise. La chronologie des preuves décide de tout : signaler par écrit dès les premiers indices, faire constater par commissaire de justice pendant l’infestation, conserver chaque rapport d’intervention de l’entreprise.
Reste la question du coût collectif. Un contrat de dératisation des parties communes est une dépense d’administration et de conservation votée en assemblée générale et répartie entre copropriétaires selon les tantièmes de charges communes. Les travaux plus lourds, comme une chape de béton en cave, une réfection de colonnes de vide-ordures ou la pose d’équipements de contrôle dans les canalisations, exigent une autorisation préalable de l’assemblée et, s’ils affectent des parties privatives, l’accord des occupants concernés. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens cumulent caves voûtées, canalisations en fonte et vide-ordures condamnés mais encore accessibles aux rongeurs, l’audit préalable par une entreprise certifiée conditionne le vote : sans diagnostic écrit localisant les points d’entrée, une assemblée vote à l’aveugle et le litige rebondit. Concrètement, le copropriétaire confronté aux rats écrit d’abord au syndic par lettre recommandée avec photos et dates, demande l’inscription d’un contrat de dératisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, et ne saisit le juge des référés qu’après un refus ou une inertie documentés. Celui qui veut contester une résolution d’assemblée doit agir dans les deux mois de sa notification. Les contrats d’entretien signés et le règlement de copropriété priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche la carence alléguée.
B. La mairie peut ordonner, le préfet peut contraindre : la police sanitaire ne dort jamais
Quand le syndic tarde et que l’immeuble se dégrade, le second levier est public. Le code général des collectivités territoriales dispose que « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » Le maire peut donc mettre en demeure le syndicat ou les propriétaires de faire cesser une insalubrité liée aux rongeurs, faire procéder à des contrôles sanitaires et, en cas d’immeuble dangereux ou insalubre, engager les procédures de péril ou d’insalubrité qui assortissent l’inaction d’astreintes et de travaux d’office. Au niveau de l’État, le code de la santé publique prévoit que des décrets en Conseil d’État « fixent les règles générales d’hygiène et toutes autres mesures propres à préserver la santé de l’homme, notamment en matière : – de prévention des maladies transmissibles ; – de salubrité des habitations, des agglomérations et de tous les milieux de vie de l’homme ». Les rats, vecteurs potentiels de maladies transmissibles, entrent directement dans ce champ : arrêtés préfectoraux et règlements sanitaires départementaux imposent aux propriétaires et occupants l’entretien des locaux, l’élimination des dépôts d’ordures et, dans de nombreux départements, des campagnes de dératisation des caves, cours et locaux à poubelles.
Ce levier administratif change la stratégie du copropriétaire et du locataire. Un signalement documenté au service d’hygiène de la mairie, avec constats et photographies datées, déclenche une visite d’inspecteur dont le rapport pèse lourd devant le juge : il objective l’infestation, désigne les lieux concernés, parties communes ou parties privatives, et fixe un délai de remise en état. Si le rapport vise les parties communes, le syndic ne peut plus se retrancher derrière l’attente de la prochaine assemblée : l’urgence sanitaire justifie l’intervention d’office prévue par l’article 18 de la loi de 1965. Si le rapport vise un logement précis, encombré ou insalubre au point d’attirer et de diffuser les rongeurs dans tout l’immeuble, la responsabilité peut se déplacer vers l’occupant de ce logement, sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Le code civil énonce en effet que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Un logement transformé en garde-manger à ciel ouvert pour les rats du quartier, avec déchets accumulés sur le balcon ou nourrissage régulier des animaux, peut ainsi engager la responsabilité de son occupant envers les voisins envahis, copropriétaires comme locataires.
À Paris, ce circuit administratif est particulièrement rodé : le service technique de l’habitat et les inspecteurs de salubrité interviennent sur signalement, et le non-respect d’une mise en demeure du maire expose à des sanctions et à l’exécution d’office aux frais du défaillant. Pour l’occupant francilien, la conduite à tenir associe donc les deux voies : courrier au syndic avec demande d’inscription à l’ordre du jour, et en parallèle signalement à la mairie si l’infestation persiste ou s’aggrave. Les deux démarches se nourrissent mutuellement : le rapport municipal prouve la carence devant le juge des référés, et l’existence d’une procédure judiciaire en cours accélère souvent la décision du syndic. Ni l’une ni l’autre ne dispense de la preuve : sans écrits, sans dates, sans constats, l’infestation la plus réelle devient juridiquement invisible. Et lorsque l’immeuble relève d’une copropriété en difficulté ou d’un marchand de sommeil déjà condamné, comme dans les dossiers de la région parisienne, le signalement à la mairie et au préfet prime sur toute négociation privée, car seuls leurs arrêtés ouvrent droit au relogement et aux aides.
II. Logement loué infesté : le bailleur doit un logement sain, le locataire doit laisser traiter
A. Décence, délivrance et charges : ce que le bailleur paie et récupère
En location, la règle cardinale figure à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » La formule « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » couvre les rats et souris comme les insectes : blattes, punaises, anthrènes. La fiche officielle de Service-Public sur le logement décent résume les cinq critères, dont « l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ». Le bailleur est en outre obligé « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Une infestation provenant des parties communes, des canalisations collectives ou d’un vice du bâti, trous en façade, vide sanitaire accessible, colonnes éventrées, relève donc du bailleur, qui doit commander et payer la désinsectisation ou la dératisation du logement, puis se retourner contre le syndicat si l’origine est collective.
Le jugement du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier du 11 août 2026 (RG 25/00056) illustre l’envers de cette protection : le bailleur diligent gagne, même face à une infestation avérée. Une locataire demandait des travaux de désinsectisation, une suspension de loyer et 5 000 euros de préjudice moral pour des insectes dans son logement social. Le tribunal constate que « le bailleur est intervenu dès qu’il a été informé par sa locataire de la présence d’insectes », qu’il a expliqué la technique de traitement et proposé un rendez-vous, puis s’est présenté au domicile avec l’entreprise, sans succès, car « Monsieur [Q] REFUSE CATEGORIQUEMENT l’intervention de ladite société dans le logement occupé par sa mère », selon le procès-verbal de constat du commissaire de justice. Conclusion du juge : « la locataire, par son opposition, a mis en échec les tentatives de traitement diligentées à l’initiative du bailleur », de sorte qu’« il ne saurait être reproché » au bailleur « un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent » (TJ Lons-le-Saunier, 11 août 2026, RG 25/00056). La demande de dommages et intérêts est rejetée faute de faute caractérisée et de préjudice prouvé. La morale procédurale vaut pour les rats comme pour les insectes : le bailleur qui écrit vite, propose un traitement professionnel, se déplace et fait constater l’obstacle, se met à l’abri ; le locataire qui refuse l’accès, exige une autre entreprise sans motif ou bloque l’intervention, fait échec à ses propres demandes.
Reste la facture courante. Les produits de traitement ne suivent pas toujours le même circuit que l’intervention elle-même. L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables range parmi les dépenses récupérables sur le locataire les « Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ». Autrement dit, le coût des produits consommables peut être répercuté dans les charges, tandis que l’intervention lourde, traitement structurel, réfection des points d’entrée, dératisation des parties communes, reste à la charge du bailleur ou du syndicat selon l’origine. En copropriété, le bailleur d’un lot infesté par les parties communes paie d’abord son locataire, travaux et éventuelle diminution de loyer, puis appelle le syndicat en garantie ou conteste ses charges si le syndicat a failli. Pour le locataire parisien ou francilien, où les loyers élevés rendent chaque mois sans jouissance paisible coûteux, la mise en demeure initiale doit donc viser large : description précise des nuisibles et des lieux, demande de traitement professionnel sous quinzaine, rappel de l’obligation de décence et réserve expresse d’une diminution de loyer et de dommages et intérêts. Sans cette lettre, le juge ne peut ni dater la carence ni chiffrer le préjudice.
B. Signaler vite, laisser entrer, faire constater : le parcours sans faute du locataire et du voisin
Le locataire n’est pas un spectateur : son comportement conditionne ses recours. Première obligation, signaler par écrit dès les premiers indices, avec dates, photographies et localisation précise des traces, trous, déjections, bruits nocturnes. Deuxième obligation, laisser l’accès au logement pour le diagnostic et le traitement, en respectant les consignes de préparation, vider les placards infestés, protéger denrées et animaux domestiques. Le jugement de Lons-le-Saunier le démontre a contrario : le refus d’accès, même motivé par la méfiance envers l’entreprise choisie, fait perdre le procès. Le locataire qui doute du sérieux du prestataire demande par écrit les fiches techniques des produits, les agréments et le protocole, et propose des dates alternatives, mais ne bloque pas la porte. Troisième réflexe, faire constater par commissaire de justice l’ampleur de l’infestation et chaque étape, car les photographies personnelles se contestent et les attestations de voisins se discutent, tandis que le procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire.
Si le bailleur reste sourd après la mise en demeure, l’escalade est graduée. Le locataire saisit le service d’hygiène de la mairie, dont le rapport peut déclencher une mise en demeure administrative contre le bailleur, puis le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’exécution des travaux, une diminution de loyer pendant la période d’infestation et, en cas de faute prouvée, des dommages et intérêts. La diminution de loyer suppose de démontrer la perte partielle de jouissance : impossibilité d’utiliser la cuisine, denrées jetées, nuits interrompues, avec factures et constats à l’appui. La résiliation du bail aux torts du bailleur ou la suspension du paiement des loyers ne s’improvisent jamais seul : consigner ou cesser de payer sans décision de justice expose à une résiliation pour impayés et à une expulsion. À l’inverse, le bailleur confronté à un locataire qui entretient l’infestation, stockage de déchets, encombrement extrême, nourrissage des pigeons ou des rongeurs, doit d’abord mettre en demeure de nettoyer et de laisser traiter, faire constater, puis saisir le juge : commandement de payer ou de faire, clause résolutoire si elle est applicable, et action en responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage au profit des voisins incommodés.
Le voisin, copropriétaire ou locataire, dispose de sa propre voie. Celui dont le logement est envahi par les rats en provenance d’un autre lot ou des parties communes négligées agit contre l’auteur du trouble et, le cas échéant, contre le syndicat pour les parties communes, sur le fondement de la responsabilité de plein droit de l’article 1253 du code civil. La preuve de la provenance est décisive : rapport de l’entreprise de dératisation identifiant le foyer, constats de cheminement, rapport municipal. Les copropriétés franciliennes récentes, avec composteurs collectifs en pied d’immeuble, locaux à poubelles sous-dimensionnés et chantiers permanents qui déplacent les colonies de rats, multiplient ces litiges de voisinage interne : le composteur mal géré qui attire les rongeurs dans tout l’immeuble engage la responsabilité collective et justifie un vote de règles d’usage strictes, comme l’a montré un précédent article de cette rubrique sur le composteur collectif. Pour vérifier comment ces règles s’articulent avec la conservation de l’immeuble et les recours collectifs, le lecteur peut se reporter à l’expertise en droit immobilier à Paris du cabinet, qui éclaire le partage entre action individuelle et action du syndicat. Dans tous les cas, la chronologie fait le procès : premier signalement écrit, mise en demeure, constat pendant l’infestation, rapport d’entreprise, saisine de la mairie, puis seulement assignation. Celui qui assigne sans ce dossier, comme la copropriétaire parisienne déboutée en 2025, paie les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700 ; celui qui refuse l’intervention, comme la locataire de Lons-le-Saunier en 2026, perd travaux, loyers et dommages et intérêts.
En conclusion, les rats et les insectes de l’immeuble obéissent à une géographie simple : aux parties communes le syndicat et son contrat collectif voté en assemblée, au logement loué le bailleur tenu à la décence, au locataire l’obligation de signaler et de laisser traiter, à la mairie la police sanitaire quand les privés s’enlisent. Cinq gestes résument la conduite à tenir : écrire et dater chaque signalement, faire constater par commissaire de justice pendant l’infestation, exiger un diagnostic professionnel qui localise le foyer, voter en assemblée le contrat adapté plutôt qu’assigner à l’aveugle, et ne jamais payer seul une intervention collective sans carence démontrée. Les deux décisions de 2025 et 2026 le confirment par leurs déboutés : le juge protège l’occupant diligent et le bailleur ou le syndicat diligent, jamais la précipitation ni l’obstruction. Au-delà, les baux, le règlement de copropriété et les arrêtés sanitaires applicables priment sur toute analyse générale, aucune responsabilité n’est établie sans décision de justice, et seul le juge, au vu du dossier complet, dit qui commande, qui paie et qui répare.