Votre père vous louait ses terres dans le cadre d’un bail rural. À son décès, vous continuez d’exploiter les parcelles et de payer le fermage, mais la succession n’est pas réglée : les terres appartiennent désormais en indivision à ses trois enfants. Un matin, vous recevez un congé pour reprise signé par un seul des cohéritiers, qui annonce vouloir récupérer les parcelles pour s’y installer. Les deux autres n’ont rien signé, et l’un d’eux vous affirme même qu’il souhaite votre maintien. Ce congé isolé peut-il mettre fin à votre bail ? La réponse tient en deux principes qui se combinent : le bail rural ne s’éteint pas par la mort du bailleur et se renouvelle de plein droit sauf congé régulier, tandis que l’indivision impose des règles de majorité strictes pour agir sur le bien loué. Un congé délivré par un coindivisaire dépourvu de pouvoir est annulé et le bail repart pour neuf ans, comme l’a jugé la cour d’appel de Riom le 23 septembre 2025. À l’inverse, un congé décidé par des indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis est valable, ainsi que l’a confirmé la Cour de cassation le 2 avril 2026 pour un congé motivé par l’âge de la retraite du preneur. Cet article expose la méthode complète : vérifier la qualité des signataires du congé, contrôler ses mentions et son délai, saisir le tribunal paritaire dans les temps, et régler le sort du fermage indivis jusqu’au partage.

I. Le congé signé par un seul cohéritier face aux règles de l’indivision et du fermage

A. Qui peut donner congé quand les terres louées sont indivises

Le décès du bailleur ne met pas fin au bail rural. L’article 1742 du Code civil pose que « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur », et le statut du fermage organise la continuation des relations contractuelles avec les héritiers devenus bailleurs indivis. Concrètement, le fermier conserve son droit d’exploiter et verse le fermage à l’indivision, en pratique entre les mains d’un indivisaire mandaté ou du notaire chargé de la succession, jusqu’au partage. Aucun cohéritier ne peut, de sa seule initiative, considérer que le bail a pris fin avec le décès ni exiger seul la restitution des parcelles.

La gestion de l’indivision obéit à l’article 815-3 du Code civil, qui dispose que « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ». Le même texte exclut expressément les baux ruraux de la gestion à la majorité : « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». La conclusion et le renouvellement d’un bail rural exigent donc le consentement de tous les indivisaires. Le mandat tacite, lorsque l’un d’eux gère au su des autres sans opposition, ne couvre que « les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ». En pratique, cela signifie que le renouvellement tacite du bail rural s’impose à l’indivision faute de congé valablement délivré par les personnes habilitées, et qu’aucune tolérance familiale ne remplace l’accord requis.

La question décisive porte sur la nature juridique du congé : s’agit-il d’un acte d’administration, que la majorité des deux tiers peut décider, ou d’une décision qui exige l’unanimité ? La Cour de cassation a tranché le 2 avril 2026, dans un arrêt rendu sur le pourvoi n° 24-22.613, à propos d’un bail rural à long terme consenti en 1993 et d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite délivré par deux cohéritiers sur trois. La troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le congé « relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer, une telle demande relevant de l’exploitation normale des biens indivis, peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun ». Le congé délivré par les titulaires des deux tiers des droits était donc valable, et l’expulsion du preneur ordonnée. La leçon est nette : un cohéritier qui détient seul un tiers des droits ne peut pas donner congé, mais deux cohéritiers sur trois à parts égales le peuvent, dès lors que le congé repose sur un motif légal et respecte les formes exigées.

Le miroir de cette solution se trouve dans l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 23 septembre 2025 (RG n° 24/00858). Un bail à ferme verbal conclu en 2015, un bailleur décédé en 2020, trois enfants indivisaires à hauteur d’un tiers chacun : une seule des cohéritières notifie en juin 2022 un congé pour reprise. La cour constate qu’à la date du congé comme à sa date d’effet, les parcelles « demeuraient au sein de l’indivision » entre la sœur et ses deux frères, et que l’intéressée ne rapportait ni pouvoir écrit de ses coindivisaires ni majorité des deux tiers des droits indivis sur les parcelles louées pour agir seule. Le congé est en conséquence annulé et le bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er février 2024 jusqu’au 31 janvier 2033. L’attribution ultérieure des parcelles à la cohéritière par acte notarié de février 2025 ne change rien, car la régularité du congé s’apprécie à la date de sa délivrance. Pour le fermier, le réflexe utile consiste donc à vérifier immédiatement, dès réception du congé, la part de droits des signataires et l’existence d’un mandat écrit des autres indivisaires : un tiers seul ne suffit jamais, deux tiers suffisent lorsque le motif est légalement fondé.

B. Reprise, retraite et mentions obligatoires : le contrôle de fond et de forme du congé indivis

Même signé par les indivisaires habilités, le congé doit satisfaire toutes les exigences du statut du fermage. Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement : l’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou reprise exercée dans les conditions légales. Le congé constitue l’acte par lequel les bailleurs indivis s’opposent à ce renouvellement, et sa validité conditionne la fin du bail. Un congé irrégulier, même décidé à la bonne majorité, laisse subsister le renouvellement de neuf ans.

L’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime impose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». Trois mentions sont exigées à peine de nullité : les motifs expressément allégués, l’identité complète du bénéficiaire de la reprise avec son habitation future en cas de congé pour reprise, et la reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Le texte tempère la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ». Dans le contexte d’une indivision, le contrôle porte d’abord sur l’auteur du congé : l’acte extrajudiciaire doit émaner de l’ensemble des bailleurs indivis ou, à défaut, mentionner le pouvoir conféré par les autres ou la majorité des deux tiers qui le fonde. Un congé signé par un seul tiers indivisaire sans pouvoir encourt l’annulation sur ce seul terrain, sans qu’il soit besoin d’examiner le motif invoqué, comme l’illustre l’affaire jugée à Riom où la contestation au fond est devenue sans objet après l’annulation pour irrégularité formelle tenant à la qualité de l’auteur.

Le congé pour reprise suppose un bénéficiaire déterminé : l’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime ouvre le droit de refuser le renouvellement lorsque le bailleur veut reprendre le bien « pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé ». Le bénéficiaire doit ensuite satisfaire des conditions personnelles exigeantes, décrites à l’article L. 411-59 du même code : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, disposer du cheptel et du matériel nécessaires, occuper les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier de sa capacité professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter. Lorsqu’un cohéritier donne congé pour s’installer lui-même alors qu’il habite loin du fonds, qu’il n’a ni matériel ni autorisation d’exploiter, ou qu’il envisage seulement de faire surveiller l’exploitation par un tiers, le preneur dispose d’un moyen de contestation au fond, qui s’ajoute au moyen tiré du défaut de pouvoir. La vérification porte aussi sur l’autorisation d’exploiter : si la reprise est soumise au contrôle des structures, le tribunal paritaire peut surseoir à statuer dans l’attente d’une autorisation définitive, et le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale concernée.

Le congé pour atteinte de l’âge de la retraite obéit à une logique différente : il ne suppose aucun bénéficiaire repreneur, mais constate que le preneur a atteint l’âge de la retraite agricole. Le contentieux porte alors sur l’âge exact, sur la date d’effet et sur la qualité des auteurs du congé. Dans l’arrêt du 2 avril 2026, le congé avait été délivré le 7 février 2022 à effet au 31 décembre 2023 par les titulaires des deux tiers des droits, et la Cour de cassation l’a validé sans exiger l’unanimité ni la démonstration d’un péril pour l’intérêt commun. Pour le fermier confronté à un congé indivis, la méthode de contrôle suit donc un ordre précis : qualité et pouvoirs des signataires, délai de dix-huit mois avant l’expiration du bail en cours, mentions obligatoires dont la reproduction de l’article L. 411-54 alinéa premier, réalité du motif de reprise ou de l’âge de la retraite, et situation du bénéficiaire au regard des conditions d’exploitation, d’habitation et d’autorisation. Chaque maillon manquant fonde une demande d’annulation, et l’annulation du congé entraîne le renouvellement du bail pour neuf ans. Pour situer ces solutions dans l’actualité jurisprudentielle de l’année, la synthèse des arrêts 2026 du statut du fermage, de la préemption et du fermage rappelle utilement que les chambres civiles resserrent le contrôle des congés sans affaiblir la protection du preneur en place.

II. Défendre le bail rural devant le tribunal quand la famille du bailleur se déchire

A. Saisir le tribunal paritaire : délais, preuves et renouvellement de neuf ans

Le contentieux du congé relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. L’article L. 411-54 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion », tout en précisant que « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 ». En pratique, le preneur dispose de quatre mois à compter de la réception du congé pour le contester, et ce délai court contre lui même lorsque le congé émane d’une indivision désunie. La première démarche consiste à faire constater la date exacte de réception de l’acte extrajudiciaire, à calculer le délai de dix-huit mois restant avant l’expiration du bail en cours, et à saisir le tribunal avant l’expiration du délai de recours. Un fermier qui attendrait la fin du bail pour réagir s’exposerait à l’expulsion, alors même que le congé aurait pu être annulé.

La requête expose dans l’ordre les moyens de nullité : défaut de pouvoir des signataires, inobservation du délai de dix-huit mois, absence ou insuffisance des mentions obligatoires, puis contestation du motif au fond. Sur le défaut de pouvoir, le demandeur produit l’acte de décès du bailleur, l’attestation notariée de dévolution successorale ou tout document établissant la composition de l’indivision et la quote-part de chaque cohéritier, puis relève que le congé ne mentionne aucun mandat des autres indivisaires. C’est exactement le raisonnement tenu par la cour d’appel de Riom : les parcelles étant demeurées indivises entre trois enfants à hauteur d’un tiers chacun, la cohéritière agissant seule ne rapportait ni pouvoir ni majorité des deux tiers, de sorte que le congé « n’a pas été délivré valablement ». Le tribunal qui constate cette irrégularité annule le congé sans examiner le motif de reprise invoqué, et le bail se trouve renouvelé pour neuf ans à compter de son expiration. Dans l’affaire de Riom, le renouvellement a couru du 1er février 2024 au 31 janvier 2033. La charge de la preuve pèse ici sur les bailleurs : ce sont eux qui doivent établir le pouvoir ou la majorité, et le preneur n’a pas à démontrer une intention de nuire ni un préjudice particulier.

Sur le fond, le tribunal apprécie les motifs allégués lors de la notification du congé et ordonne le maintien du preneur pour un bail de neuf ans s’il constate que le congé n’est justifié par aucun des motifs légaux. Le preneur conteste utilement la réalité de l’installation du bénéficiaire de la reprise, son éloignement du fonds, l’absence de participation effective aux travaux, le défaut de cheptel et de matériel, ou l’absence d’autorisation d’exploiter lorsque l’opération y est soumise. Il peut également invoquer sa propre situation : lorsque le preneur ou l’un des copreneurs se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, le bail est prorogé de plein droit pour la durée nécessaire, et la reprise doit être différée. Les pièces décisives comprennent le bail initial et ses renouvellements, les avis d’imposition du fermage, les relevés d’exploitation, les attestations de la mutualité sociale agricole, et tout échange écrit avec les cohéritiers établissant la désunion de l’indivision. Un cohéritier favorable au maintien qui atteste ne jamais avoir mandaté le signataire du congé constitue une preuve directe du défaut de pouvoir.

Le sort des frais et du fermage pendant l’instance mérite une attention particulière. Le fermier qui reste en exploitation doit continuer à payer le fermage à l’indivision, faute de quoi il s’exposerait à une demande de résiliation pour défauts de paiement : l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime n’autorise la résiliation que pour « Deux défauts de paiement de fermage » ayant persisté trois mois après une mise en demeure qui rappelle ce texte à peine de nullité. Le paiement s’effectue entre les mains de l’indivisaire chargé de la gestion, du notaire, ou sur un compte indivis, avec conservation de toutes les quittances. En fin d’instance, le tribunal statue sur les dépens et sur l’indemnité de procédure : dans l’affaire jugée à Riom, la cohéritière succombante a été condamnée à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel. Pour le preneur, l’enjeu financier du procès se limite donc le plus souvent aux frais d’huissier et d’avocat, largement compensés par neuf années d’exploitation garanties lorsque le congé est annulé.

B. Le décès du preneur en miroir : continuation du bail, attribution entre héritiers et partage

La succession peut frapper l’autre partie au bail : le fermier décède en laissant plusieurs enfants dont certains exploitent et d’autres non, tandis que le bailleur, resté seul propriétaire, demande la résiliation ou s’oppose à la transmission. Le régime applicable figure à l’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime, qui prévoit que « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ». Le même texte ajoute que « Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d’un pacte civil de solidarité ou à l’un des ayants droit réunissant les conditions précitées », et qu’en cas de demandes multiples, « le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir ». Les ayants droit disposent en outre d’une faculté de résiliation dans les six mois du décès, et le bailleur peut demander la résiliation dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le défunt ne laisse aucun proche réunissant les conditions légales.

La Cour de cassation a précisé le 9 janvier 2025, dans un arrêt publié au Bulletin rendu sur le pourvoi n° 23-13.878, la situation des héritiers qui ne réunissent pas les conditions de participation à l’exploitation. Elle juge que lorsque le preneur décède sans laisser de proche ayant participé à l’exploitation au cours des cinq années précédentes, le droit au bail passe, faute de résiliation du bailleur dans le délai de six mois, aux héritiers ou légataires universels, et que « le droit au bail peut être attribué par le tribunal paritaire à l’un des ayants droit en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir ». Dans cette affaire corse, deux fils du fermier décédé se disputaient le bail conclu en 1993 sur des parcelles devenues elles-mêmes indivises entre de nombreux consorts : le tribunal paritaire a attribué le bail à celui qui présentait les meilleures garanties de gestion et de maintien sur l’exploitation. Pour les familles d’exploitants, l’enseignement est double : le bailleur ne peut pas profiter du décès pour évincer des héritiers exploitants, et les héritiers non exploitants ne peuvent pas imposer leur maintien contre l’intérêt de l’exploitation.

L’indivision successorale du côté du preneur se règle par les mêmes outils que celle du côté du bailleur. Tant que le partage n’est pas intervenu, chaque héritier peut user des biens loués conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres : l’article 815-9 du Code civil dispose que « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision », et ajoute que l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité sauf convention contraire. Celui des héritiers qui poursuit seul l’exploitation après attribution du droit au bail doit donc compte à l’indivision des fruits perçus, et le fermage versé au bailleur reste une charge de l’exploitation. Le règlement intervient au partage, où la valeur des améliorations apportées aux terres louées et l’indemnité du preneur sortant, s’il quitte finalement les lieux, entrent dans les comptes entre cohéritiers.

La sortie de l’indivision offre aux bailleurs cohéritiers comme aux héritiers du preneur une solution durable. Chaque indivisaire peut provoquer le partage, demander l’attribution préférentielle de l’exploitation agricole lorsqu’il y participe effectivement, ou solliciter la licitation si le partage en nature est impossible. Dès que le partage attribue les parcelles louées à un seul cohéritier, celui-ci devient seul bailleur et recouvre l’exercice individuel du droit de donner congé, dans le respect du délai de dix-huit mois et des mentions obligatoires. Jusqu’au partage, la prudence commande de ne signer aucun congé isolé et de ne consentir aucun nouveau bail sans l’accord de tous : le bail rural conclu ou renouvelé par un seul indivisaire s’expose à l’inopposabilité aux autres, et le congé solitaire à l’annulation, avec neuf ans de renouvellement à la clé. La désunion familiale ne fait pas échec au statut du fermage ; elle impose seulement de respecter la majorité des deux tiers ou l’unanimité selon l’acte envisagé, et de saisir le tribunal paritaire plutôt que de recourir aux voies de fait.

Le décès du chef d’exploitation, qu’il survienne du côté du bailleur ou du côté du preneur, ne rompt pas le bail rural : il le transmet à une indivision dont les membres doivent agir ensemble ou à la majorité requise. Un congé signé par un seul cohéritier minoritaire est annulé et le bail repart pour neuf ans ; un congé décidé par les deux tiers des indivisaires pour un motif légal, notamment l’âge de la retraite du preneur, est validé ; et le droit au bail du preneur décédé est attribué par le tribunal au plus apte à gérer l’exploitation. Vérifier sans attendre la composition de l’indivision, les pouvoirs des signataires, les mentions et le délai du congé, puis saisir le tribunal paritaire dans le délai de recours, telles sont les démarches qui préservent l’exploitation face à une succession disputée.