Vous exploitez des terres en fermage depuis des années et votre bailleur vous annonce qu’il veut reprendre une partie de vos parcelles pour y faire construire une maison, pour lui-même ou pour l’un de ses proches. Le courrier ressemble à un congé ordinaire, fixe une date de départ et vous demande de libérer les lieux. Face à ce document, une question surgit aussitôt : le propriétaire d’une terre louée sous le statut du fermage peut-il vraiment en reprendre un morceau pour construire, et à quelles conditions pouvez-vous vous y opposer ?

La réponse tient dans un texte précis du Code rural et de la pêche maritime, son article L. 411-57. Ce texte ouvre au bailleur un droit de reprise étroit, réservé à la construction d’une maison d’habitation, sur une surface encadrée par arrêté préfectoral, avec un congé de dix-huit mois et une obligation ultérieure de construire effectivement. Il ne s’agit ni d’un congé pour reprise d’exploitation, ni d’une résiliation pour trouble, ni d’une reprise pour cause d’urbanisme : chaque régime possède ses conditions propres, et la confusion entre eux fait perdre des procès.

Cet article explique d’abord l’étendue exacte de ce droit de reprise pour construire, puis les moyens concrets dont dispose le fermier pour contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux, obtenir son annulation ou, lorsque la reprise est régulière, faire constater sa caducité et retrouver la jouissance du fonds. L’ensemble s’appuie sur les textes en vigueur au 29 septembre 2026 et sur des décisions rendues par les juridictions du fond et la Cour de cassation, dont un arrêt du 21 mai 2026 sur la motivation des congés.

I. Le congé pour construire, un droit de reprise étroit et conditionné

A. Qui peut reprendre, pour construire quoi et sur quelle surface

Le principe posé par le statut du fermage protège le preneur : aux termes de l’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime, « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou exercice régulier d’un droit de reprise. La reprise pour construire, prévue aux articles L. 411-57 à L. 411-63, constitue l’une de ces exceptions limitativement énumérées, et elle s’interprète strictement.

Première condition, les bénéficiaires. L’article L. 411-57 dispose que « Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation ». Le cercle des bénéficiaires se limite donc au bailleur et à sa famille proche : conjoint, enfants, petits-enfants, parents, frères et sœurs, neveux et nièces selon les usages de computation du degré. Un projet destiné à un tiers, à un acquéreur futur ou à une société ne relève pas de ce texte. Lorsque la reprise vise à installer un descendant comme exploitant, c’est un autre fondement qui s’applique, celui de la reprise pour exploiter de l’article L. 411-58, avec ses propres exigences de participation effective aux travaux et d’habitation à proximité, rappelées par l’article L. 411-59. Vérifier le bénéficiaire réel du projet constitue donc le premier réflexe face à un congé pour construire.

Deuxième condition, la surface. Elle n’est pas libre : c’est l’arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, qui fixe la surface pouvant être reprise pour construire dans le département. Le fermier qui reçoit un congé doit exiger la référence exacte de cet arrêté et contrôler que la surface reprise ne le dépasse pas. Un congé qui reprendrait une surface supérieure au plafond préfectoral, ou qui omettrait de viser l’arrêté applicable, s’expose à l’annulation. La doctrine relève d’ailleurs que, faute d’arrêté préfectoral fixant cette surface dans le département, la disposition ne peut pas s’appliquer utilement, ce qui fournit un premier moyen de défense concret : demander au bailleur de produire l’arrêté et vérifier sa date, son périmètre et son contenu.

Troisième situation prévue par le même article L. 411-57, la reprise d’un bâtiment existant. Le bailleur « Le bailleur peut également reprendre, dans les mêmes conditions, un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur ». Le 2° de l’article L. 151-11 du Code de l’urbanisme permet en effet au règlement du plan local d’urbanisme de désigner, en zone agricole, les bâtiments susceptibles de changer de destination, avec l’avis conforme de la commission départementale de préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers. Mais la reprise n’est possible que si elle ne compromet pas l’exploitation du fermier : la reprise d’un hangar indispensable au stockage du matériel ou d’un bâtiment d’élevage utilisé quotidiennement sera refusée par le juge, tandis que la reprise d’un bâtiment désaffecté, sans lien avec l’activité, pourra être admise. Le fermier doit donc documenter l’usage réel de chaque bâtiment visé par le congé.

Quatrième situation, les terrains attenants aux maisons existantes. Le même article L. 411-57 prévoit que « Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante ». L’exemple typique est la bande de terre nécessaire à l’installation d’un système d’assainissement ou à l’accès d’une maison dépourvue de terrain suffisant. Dans ce cas particulier, la loi allège les conditions : « Pour l’application de l’alinéa précédent, les conditions d’octroi de permis de construire et de respect des règles de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation sont inopérantes ». Le bailleur reste toutefois tenu de démontrer que la maison existante manque réellement de dépendance foncière suffisante ; si la maison dispose déjà d’un terrain assez vaste pour l’aménagement projeté, la reprise n’a pas de fondement.

Deux limites générales ferment ce régime de l’article L. 411-57. D’une part, « Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs » : le bailleur qui a déjà repris une surface pour construire au cours du même bail, même renouvelé, ne peut pas recommencer. Le fermier a donc intérêt à reconstituer l’historique du bail et de ses renouvellements. D’autre part, « Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise » : la reprise partielle n’autorise pas le bailleur à maintenir le même loyer pour une surface réduite, et le fermier peut exiger la réduction proportionnelle du fermage dès la date d’effet de la reprise.

B. Le congé de dix-huit mois, le permis de construire et la caducité à deux ans

La procédure commence par un congé. L’article L. 411-57 impose que « Dans ce cas, le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d’effet de la reprise, qui ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme ». Deux exigences se cumulent : un préavis de dix-huit mois minimum et la justification d’une autorisation d’urbanisme. La reprise ne peut donc pas prendre effet tant que le bailleur ne produit pas le permis de construire ou la déclaration préalable devenue définitive. Un congé qui fixerait une date d’effet sans que le permis ait été obtenu reste sans effet utile jusqu’à la justification de cette autorisation, et le fermier peut demander au juge de le constater.

Ce congé obéit en outre aux règles de forme communes à tous les congés de bail rural. Aux termes de l’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui s’oppose au renouvellement doit notifier congé par acte extrajudiciaire dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, et, A peine de nullité, le congé doit « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », indiquer selon le cas les bénéficiaires de la reprise et « reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 ». Pour un congé pour construire, la mention expresse du motif signifie concrètement : désigner le bénéficiaire de la construction et son lien de parenté avec le bailleur, décrire le projet de maison d’habitation, viser la surface reprise et l’arrêté préfectoral applicable, et rappeler au preneur son droit de saisir le tribunal paritaire. La loi tempère la sanction en précisant que « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. », mais cette tolérance ne couvre pas les omissions substantielles : un congé qui tait le bénéficiaire réel ou le projet prive le fermier de l’information nécessaire pour se défendre et encourt l’annulation.

L’exigence de motivation exacte vient d’être rappelée avec force par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 21 mai 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-20.157, publié au Bulletin, cassation partielle), rendu au visa des articles L. 411-46, L. 411-47, L. 411-50 et L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime, la Cour juge « Il résulte de la combinaison de ces textes que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué doit mentionner ce motif dans le congé. » (arrêt consultable sous l’ECLI:FR:CCASS:2026:C300303, décision sur le site de la Cour de cassation). Le raisonnement vaut pour le congé pour construire : le motif précis de la reprise doit figurer dans l’acte lui-même, et le bailleur ne peut pas compléter ou rectifier après coup un congé muet ou ambigu sur l’essentiel. Le fermier doit donc lire le congé ligne à ligne et relever tout ce qui manque : bénéficiaire non nommé, lien familial non précisé, surface non chiffrée, arrêté préfectoral non visé, reproduction de l’article L. 411-54 absente.

La sanction la plus redoutable pour le bailleur négligent se situe après la reprise : la caducité. L’article L. 411-57 dispose qu’« A défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. », et qu’« Il en est de même si le bâtiment mentionné à la dernière phrase du premier alinéa n’a pas fait l’objet de l’utilisation pour laquelle il a été repris dans un délai de deux années à compter de la date d’effet de la reprise. ». Autrement dit, le bailleur qui obtient la reprise puis ne construit pas dans les deux ans perd le bénéfice du congé, et le fermier retrouve la jouissance de ses terres. Cette caducité joue de plein droit, sans que le fermier ait besoin de démontrer une fraude : la simple constatation de l’absence de construction à l’expiration du délai suffit. En pratique, le fermier évincé pour construire a intérêt à surveiller la parcelle reprise, à faire constater l’état des lieux par commissaire de justice à l’approche de l’échéance des deux ans et à saisir le tribunal paritaire pour faire constater la caducité et ordonner sa réintégration.

Enfin, ce régime doit être distingué de la résiliation pour cause d’urbanisme. Lorsque des terres deviennent constructibles et que le bailleur entend les reprendre pour les lotir ou les vendre comme terrains à bâtir, c’est l’article L. 411-32 du Code rural qui s’applique, avec une indemnisation du preneur calculée comme en matière d’expropriation. La reprise pour construire une maison familiale de l’article L. 411-57 n’ouvre pas, elle, une indemnité spécifique : elle minore le fermage à proportion et laisse jouer, le cas échéant, l’indemnité d’améliorations du preneur sortant. Un bailleur qui déguiserait une opération de lotissement en projet de maison familiale pour échapper à l’indemnisation d’urbanisme s’expose à la requalification et à l’annulation du congé. De même, la reprise pour construire en cours de bail s’analyse comme une résiliation partielle : elle peut intervenir avant l’expiration du bail de neuf ans, à condition de respecter le préavis de dix-huit mois et l’autorisation d’urbanisme.

II. Contester le congé et défendre le bail devant le tribunal

A. Saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois, sans manquer la forclusion

La contestation du congé pour construire relève du tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction spécialisée composée d’un juge du tribunal judiciaire et d’assesseurs bailleurs et preneurs en nombre égal, conformément aux articles L. 491-1 et L. 492-1 du Code rural et de la pêche maritime. L’article L. 491-1 dispose que ce tribunal « est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » relatives au statut du fermage. Avant tout débat au fond, les parties sont invitées à la conciliation : dans les affaires jugées récemment, les tribunaux constatent systématiquement la tentative de conciliation préalable, et son échec ouvre la phase contentieuse. Le fermier doit s’y présenter avec son dossier complet, car les pièces produites à ce stade cadrent utilement la suite.

Le délai de saisine conditionne tout. L’article L. 411-54 dispose que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. », et l’article R. 411-11 fixe ce délai à quatre mois. Le fermier qui reçoit un congé pour construire dispose donc de quatre mois à compter de sa réception pour saisir le tribunal, faute de quoi sa contestation sera déclarée irrecevable, quel que soit le bien-fondé de ses arguments. La forclusion ne dépend pas de la validité du congé au fond : même un congé manifestement irrégulier devient inattaquable si le délai est dépassé.

Trois tempéraments existent. D’abord, « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 » : un congé notifié moins de dix-huit mois avant la date d’effet, ou dépourvu des mentions obligatoires, peut être contesté même après quatre mois. Ensuite, la force majeure qui a empêché le fermier d’agir dans le délai relève également de la forclusion. Enfin, la jurisprudence admet que le preneur qui découvre après le délai un fait qu’il ignorait et dont se déduit la fraude du bailleur ou l’impossibilité de la reprise puisse encore agir : l’exemple classique est la découverte que la maison promise n’a jamais été construite, ou que le bénéficiaire désigné n’a jamais occupé les lieux. Ces tempéraments, rappelés par la doctrine ruraliste à propos de la contestation hors délai du congé pour reprise et encadrés par l’article L. 411-54, montrent que le délai de quatre mois n’est pas une trappe absolue, mais ils restent d’interprétation stricte et exigent des preuves solides.

Le contenu du recours doit combiner la critique de forme et la critique de fond. Sur la forme, le fermier invoque les vices du congé : défaut de mention expresse du motif, bénéficiaire non identifié, surface non précisée, arrêté préfectoral non visé, absence de reproduction de l’article L. 411-54, notification par simple lettre au lieu d’un acte extrajudiciaire. Sur le fond, il conteste les conditions de la reprise elle-même : bénéficiaire hors du cercle familial, surface supérieure au plafond préfectoral, bâtiment indispensable à l’exploitation, maison existante déjà dotée d’une dépendance suffisante, reprise déjà exercée une première fois au cours du même bail, absence de permis de construire. Saisi du recours, le tribunal paritaire « Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé », et « S’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 », il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans.

La jurisprudence récente illustre l’intensité de ce contrôle. La cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (RG n° 25/00623), a statué sur un congé pour reprise au profit du fils du bailleur : le tribunal paritaire des baux ruraux d’Annecy avait annulé le congé le 2 avril 2025, et la cour, après examen des conditions de fond tirées de l’article L. 411-59, a infirmé le jugement, constaté la validité du congé et ordonné l’expulsion du preneur. Cette décision montre que le débat se joue sur des éléments très concrets, comme l’habitation effective du bénéficiaire à proximité du fonds, sa participation réelle aux travaux et la consistance des parcelles reprises, et que chaque partie doit étayer ses affirmations par des pièces : attestations, factures de matériel, relevés d’exploitation, constats d’huissier, documents d’urbanisme.

Le contrôle du juge ne s’arrête pas au jour du congé. Dans deux arrêts du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre le contrôle exercé avant la reprise et celui exercé après. D’une part, lorsqu’un nouveau congé est délivré pour reprendre le bien à la fin d’une période de prorogation, le contrôle exercé après la reprise ne peut pas se fonder sur un motif déjà invoqué lors du contrôle initial, sauf éléments nouveaux inconnus du preneur ou qu’il ne pouvait pas utilement opposer à l’époque (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 23-15.142, ECLI:FR:CCASS:2025:C300248, décision sur le site de la Cour de cassation). D’autre part, s’il apparaît, même rétrospectivement, qu’à la date d’effet du congé la reprise n’était pas soumise à autorisation administrative d’exploiter, le sursis à statuer prononcé dans l’attente n’a pas pu proroger le bail ni reporter la date d’appréciation des conditions de la reprise (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 22-16.518, ECLI:FR:CCASS:2025:C300247, décision sur le site de la Cour de cassation). Ces solutions, rendues en matière de reprise pour exploiter, éclairent le congé pour construire : les moyens doivent être soulevés au bon moment, et la date d’appréciation des conditions reste celle de l’effet du congé.

B. Les sanctions de la reprise irrégulière et les droits conservés par le fermier

Lorsque le tribunal constate que le congé pour construire n’est pas justifié, la sanction profite directement au preneur : le juge ordonne son maintien dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans. Le fermier conserve donc l’intégralité de ses parcelles, sans réduction de surface ni minoration à discuter, et le bail repart pour neuf ans aux clauses et conditions antérieures, sous réserve des révisions de fermage encadrées par les arrêtés préfectoraux. C’est la différence majeure avec la reprise régulière, qui ampute définitivement le fonds loué. Pour le preneur, l’annulation du congé constitue le meilleur résultat possible, ce qui justifie de construire le recours avec soin plutôt que de se contenter d’une négociation informelle avec le bailleur.

Lorsque la reprise est régulière mais que le bailleur ne construit pas, la caducité de deux ans offre une seconde chance au fermier évincé. Rappelons le mécanisme prévu par l’article L. 411-57 : « A défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. ». Le fermier doit agir méthodiquement : conserver une copie du permis de construire pour calculer le point de départ du délai, faire établir un constat par commissaire de justice peu avant l’expiration des deux ans, puis saisir le tribunal paritaire en constatation de la caducité et en réintégration. La même action existe pour le bâtiment repris en vue d’un changement de destination qui n’aurait pas reçu l’utilisation annoncée dans les deux ans de la reprise. La charge de la preuve pèse sur le bailleur pour établir qu’il a construit ou utilisé le bien comme annoncé ; une construction commencée mais abandonnée en fondations, ou un bâtiment repris pour de l’habitation et utilisé comme simple remise, ne satisfont pas à l’exigence légale.

Le fermier partiellement évincé conserve en outre ses droits à indemnité pour les améliorations qu’il a apportées au fonds. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. ». La reprise pour construire, qui met fin au bail sur la surface reprise, ouvre donc droit à l’indemnité du preneur sortant pour les plantations, drainages, clôtures ou bâtiments réalisés sur cette surface, selon les règles de calcul de l’article L. 411-71, qui évalue les bâtiments au coût des travaux réduit de 6 % par année écoulée et les plantations au montant des dépenses engagées. Le fermier doit inventorier ses améliorations avant de libérer la surface reprise, avec factures et photographies datées, car la preuve des travaux lui incombe. Pour une analyse complète de ce poste d’indemnisation, souvent décisif dans l’équilibre financier de la sortie, le lecteur peut se reporter à notre étude des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace l’indemnité du preneur sortant dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.

Plusieurs régimes voisins doivent être écartés avec rigueur, car le choix du mauvais fondement fait échouer le recours. La résiliation judiciaire pour manquement du preneur, prévue par l’article L. 411-31 (deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après mise en demeure, agissements compromettant la bonne exploitation, non-respect des clauses environnementales), n’a rien à voir avec la reprise pour construire : un bailleur ne peut pas déguiser une reprise de convenance en sanction d’un prétendu manquement. Inversement, le fermier ne peut pas invoquer l’article L. 411-31 pour faire échec à un congé pour construire régulier. De même, le régime des petites parcelles de l’article L. 411-3 exclut du statut du fermage les baux portant sur des surfaces inférieures au seuil préfectoral : le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes l’a rappelé le 4 mars 2025 (RG n° 24/00006) à propos d’une parcelle de moins d’un hectare, en jugeant que le bail avait pris fin sans tacite reconduction et en validant le congé délivré avec un préavis de quatre mois selon les usages locaux. Avant de contester un congé pour construire, le fermier doit donc vérifier que son bail relève bien du statut du fermage ; sur une petite parcelle exclue du statut, les protections du congé de dix-huit mois et du renouvellement de neuf ans ne s’appliquent pas.

Une autre frontière concerne l’âge du preneur. L’article L. 411-58 permet au preneur proche de l’âge de la retraite de s’opposer à la reprise pour exploitation et d’obtenir la prorogation du bail jusqu’à cet âge. Cette protection ne joue pas, en tant que telle, contre la reprise pour construire de l’article L. 411-57, qui obéit à ses conditions propres : surface préfectorale, permis de construire, construction effective dans les deux ans. Le fermier qui cumulerait les moyens doit donc distinguer soigneusement les fondements et vérifier, pour chacun, les textes et la jurisprudence applicables, sans transposer automatiquement les solutions de la reprise pour exploiter à la reprise pour construire.

En pratique, la défense du fermier suit un calendrier précis. Dès réception du congé, il contrôle la date, la forme et les mentions, puis saisit le tribunal paritaire dans les quatre mois en joignant le bail, l’arrêté préfectoral sur les surfaces, les échanges avec le bailleur et tout document sur le projet de construction. Il demande au juge de vérifier le bénéficiaire, la surface, le permis et l’unicité de la reprise. Si le congé est annulé, il reste en place pour neuf ans. Si la reprise est validée, il exige la minoration proportionnelle du fermage, fait inventorier ses améliorations pour l’indemnité de sortie et surveille la parcelle reprise jusqu’à l’expiration du délai de deux ans pour faire constater, le cas échéant, la caducité et retrouver la jouissance du fonds.

Conclusion

Le congé pour construire permet au bailleur de reprendre une surface limitée de terres louées pour y édifier une maison d’habitation destinée à lui-même ou à un membre de sa famille jusqu’au troisième degré, dans la limite fixée par arrêté préfectoral, avec un congé de dix-huit mois et un permis de construire à justifier, une seule fois par bail, et sous peine de caducité si la maison n’est pas construite dans les deux ans. Chaque condition se contrôle pièce par pièce : bénéficiaire réel, surface et arrêté applicable, mentions du congé, autorisation d’urbanisme, construction effective.

Pour le fermier, la conduite à tenir tient en trois réflexes : lire le congé dès sa réception et relever ses omissions, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans les quatre mois sous peine de forclusion, puis surveiller la parcelle reprise jusqu’au terme du délai de deux ans pour faire constater la caducité si le projet ne se réalise pas. L’annulation du congé injustifié prolonge le bail de neuf ans, la caducité du congé inexécuté rend la jouissance du fonds, et l’indemnité du preneur sortant compense les améliorations apportées à la surface reprise. Face à un congé pour construire, la régularité formelle et la réalité du projet se vérifient toujours avant d’envisager de quitter les lieux.