Vos parcelles voisines retournent à la friche depuis des années, les ronces gagnent et personne ne répond à vos propositions de reprise : pendant ce temps, votre propre exploitation manque de surface et votre installation piétine. À l’inverse, vous êtes propriétaire ou fermier et le préfet vous met en demeure de remettre en valeur des terres que vous estimez entretenues. Les deux situations relèvent d’une même procédure méconnue du Code rural, la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, qui permet à tout tiers d’obtenir l’autorisation d’exploiter le fonds abandonné depuis au moins trois ans. Mise en demeure, plan de remise en valeur, autorisation préfectorale, fermage fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux : chaque étape obéit à des délais stricts et à un partage précis entre juge rural et juge administratif. Ce guide expose comment obtenir l’autorisation, comment la contester et comment la procédure s’articule avec le bail rural, le contrôle des structures et la préemption de la SAFER.

I. Faire constater l’inculture et obtenir l’autorisation d’exploiter du préfet

A. Des parcelles en friche depuis trois ans, un préfet saisi et un propriétaire mis en demeure

Tout commence par un constat que les agriculteurs connaissent bien : des parcelles autrefois cultivées ou pâturées retournent à la friche, les ronces gagnent, aucun troupeau ne passe plus, aucun matériel ne travaille plus le sol. Le voisin qui cherche à s’agrandir ou le jeune qui veut s’installer se heurte alors à un propriétaire qui ne répond pas, à une indivision bloquée ou à un exploitant qui garde la terre sans l’utiliser. Le Code rural et de la pêche maritime ouvre dans ce cas une voie précise, la procédure de mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, qui permet à un tiers d’obtenir l’autorisation d’exploiter à la place de celui qui laisse le fonds à l’abandon.

Le texte qui fonde toute la démarche est l’article L. 125-1 du Code rural et de la pêche maritime : « toute personne physique ou morale peut demander au préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale et inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité » (article L. 125-1). Chaque mot de cette phrase porte une condition que le demandeur devra établir. Le délai d’abandon est d’au moins trois ans, et « Le délai de trois ans mentionné ci-dessus est réduit à deux ans en zone de montagne ». La comparaison se fait avec des exploitations familiales de valeur culturale similaire situées à proximité : il ne suffit pas d’affirmer que la parcelle est sale, il faut montrer qu’à terre égale, les voisins produisent là où le fonds visé ne produit plus. Enfin, aucune autorisation ne peut être demandée lorsque « aucune raison de force majeure ne peut justifier cette situation » : une inondation durable, une pollution constatée, une interdiction administrative d’exploiter font obstacle à la procédure, et le propriétaire visé ne manquera pas de les invoquer.

En pratique, la demande s’adresse au préfet du département où se trouvent les parcelles, avec un dossier qui décrit les parcelles cadastrées, leur état, la durée de l’abandon et le projet de remise en valeur du candidat. Le préfet ne statue pas seul : à sa demande, le président du conseil départemental saisit la commission départementale d’aménagement foncier, qui se prononce après une procédure contradictoire comprenant une publicité et une visite des lieux. Ce passage devant la commission est un moment décisif, car son avis porte à la fois sur l’état d’inculture et sur la possibilité d’une mise en valeur agricole ou pastorale. Le demandeur a intérêt à s’y présenter avec des photographies datées, des attestations de voisins, des relevés de l’état cultural et un plan de remise en valeur déjà esquissé, plutôt qu’avec de simples affirmations.

Si l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste est reconnu, la procédure ne dépossède pas immédiatement le propriétaire. L’article L. 125-3 du Code rural et de la pêche maritime organise une phase de mise en demeure protectrice : « le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation sont mis en demeure par le préfet de mettre en valeur le fonds ». Le destinataire dispose alors d’une option binaire : « Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure, le propriétaire ou le titulaire du droit d’exploitation fait connaître au préfet qu’il s’engage à mettre en valeur le fonds inculte ou manifestement sous-exploité dans un délai d’un an ou qu’il renonce. L’absence de réponse vaut renonciation. » Le silence vaut donc abandon de la mainmise sur le fonds, et l’engagement de remise en valeur doit être accompagné d’un plan précis, faute de quoi il reste une promesse sans contenu.

Le cas des terres louées mérite une attention particulière, car la procédure des terres incultes rencontre alors le statut du fermage. Le même article L. 125-3 prévoit que « Lorsque le fonds est loué, le propriétaire peut en reprendre la disposition, sans indemnité, pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers si le titulaire du droit d’exploitation a renoncé expressément ou tacitement, ou s’il n’a pas effectivement mis en valeur le fonds dans le délai d’un an mentionné ci-dessus » (article L. 125-3). Le bailleur dispose pour exercer cette reprise « d’un délai de deux mois à compter de la date du fait qui lui en a ouvert le droit » (article L. 125-3), et « Le fonds repris doit être effectivement mis en valeur dans l’année qui suit la date de la reprise par le propriétaire » (article L. 125-3). Autrement dit, le fermier qui laisse les terres à la friche expose son bailleur à perdre patience, puis expose son propre bail : soit le propriétaire reprend pour remettre en valeur, soit le demandeur extérieur obtient l’autorisation d’exploiter. Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et de ses équilibres entre bailleur et preneur, la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption rappelle les réflexes communs à toutes les procédures de baux ruraux : identifier le titre d’occupation, vérifier les délais et saisir le tribunal compétent.

Deux situations particulières doivent encore être signalées à ce stade. Lorsque le propriétaire est inconnu, introuvable ou lorsqu’une indivision ne répond à personne, l’article L. 125-2 du Code rural et de la pêche maritime permet au préfet de demander au juge de l’ordre judiciaire de désigner un mandataire : « le juge compétent de l’ordre judiciaire peut désigner un mandataire chargé de représenter, dans la procédure tendant à la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, le propriétaire ou les indivisaires dont l’identité ou l’adresse n’a pu être déterminée ». La procédure n’est donc pas bloquée par une succession non réglée. Par ailleurs, les départements peuvent agir de leur propre initiative par périmètres : l’article L. 125-5 du Code rural et de la pêche maritime charge la commission départementale d’aménagement foncier « de proposer le périmètre dans lequel il serait d’intérêt général de remettre en valeur des parcelles incultes ou manifestement sous-exploitées depuis plus de trois ans sans raison de force majeure ». Dans ces périmètres, l’inventaire des friches prévu par le code sert de base aux mises en demeure collectives, et le contentieux porte alors autant sur la régularité du périmètre que sur l’état de chaque parcelle.

B. L’autorisation préfectorale, le fermage fixé par le tribunal et les autorisations qui restent nécessaires

Quand le propriétaire ou le fermier en place a renoncé, expressément ou par son silence, ou quand il n’a pas remis le fonds en valeur dans l’année promise, le préfet peut attribuer l’autorisation d’exploiter au demandeur. L’article L. 125-4 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le préfet peut attribuer l’autorisation d’exploiter, après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture sur le plan de remise en valeur. En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est attribuée en priorité à un agriculteur qui s’installe ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal. » La priorité d’installation est un levier fort pour les jeunes agriculteurs : à dossiers équivalents, le candidat qui s’installe prime l’exploitant déjà établi qui cherche à s’agrandir. Le plan de remise en valeur joint à la demande n’est donc pas une formalité, c’est la pièce sur laquelle la commission rend son avis et sur laquelle le préfet tranche entre concurrents.

L’autorisation préfectorale ne règle pas à elle seule les relations avec le propriétaire. « A défaut d’accord amiable entre le demandeur désigné par le préfet et le propriétaire, ainsi que lorsqu’un mandataire a été désigné en application de l’article L. 125-2 », le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage selon les règles du statut du fermage applicables de plein droit. (article L. 125-4) Le tribunal paritaire devient ainsi le juge du contrat imposé : durée, fermage encadré par les arrêtés préfectoraux, conditions de jouissance. Le tribunal « peut ordonner l’exécution provisoire » (article L. 125-4), ce qui permet au bénéficiaire de prendre possession et de travailler sans attendre l’issue d’un éventuel appel. En contrepartie, l’obligation de résultat pèse sur lui : « Sous peine de résiliation, le fonds doit être mis en valeur dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle la décision est devenue exécutoire. » (article L. 125-4) Celui qui obtient des terres incultes pour les laisser à son tour en friche perd son autorisation, et le propriétaire peut alors demander la résiliation.

Plusieurs verrous extérieurs à la procédure doivent être anticipés avant de se réjouir de l’autorisation. D’abord le contrôle des structures : l’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable « Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles ». L’autorisation d’exploiter des terres incultes ne dispense pas de l’autorisation d’exploiter du contrôle des structures quand les seuils sont dépassés : les deux polices se cumulent, l’une constate l’abandon, l’autre régule les agrandissements. Ensuite, quand le fonds convoité appartient à une exploitation d’un seul tenant couverte par un bail unique, l’article L. 125-4 limite la portée de l’autorisation : « cette autorisation ne peut, sauf accord des parties, être donnée que pour une période n’excédant pas la durée du bail ». Enfin, si le propriétaire décide de vendre plutôt que de remettre en valeur, le droit de préemption de la SAFER peut s’inviter : l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime institue « au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ». Le candidat à la mise en valeur doit donc surveiller les mutations et, le cas échéant, se porter candidat auprès de la SAFER en parallèle, sans confondre les deux procédures.

II. Défendre ses droits face à la procédure : propriétaire, fermier en place et candidat évincé

A. Propriétaire ou fermier visé : contester le constat, prouver l’entretien et choisir la bonne juridiction

Recevoir une mise en demeure du préfet pour des terres prétendument incultes est un choc pour un propriétaire qui entretient ses prés ou pour un fermier qui pâture de façon extensive. La première défense consiste à discuter l’état même du fonds : la comparaison légale se fait avec « les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité » (article L. 125-1), de sorte qu’un mode d’exploitation extensif, un pâturage tournant ou une jachère raisonnée ne sont pas une sous-exploitation manifeste quand les voisins comparables font de même. Photographies, factures d’entretien, calendriers de pâturage, attestations de la chambre d’agriculture et relevés culturaux constituent les preuves utiles devant la commission départementale d’aménagement foncier, puis devant le juge. La seconde défense tient à la force majeure ou aux raisons qui justifient l’état du fonds : inondations récurrentes, arrêté de protection, sols pollués en cours de dépollution, impossibilité matérielle d’accès. La troisième voie, souvent la plus sage, consiste à s’engager dans le délai de deux mois avec un plan de remise en valeur sérieux et à l’exécuter dans l’année : l’engagement tenu éteint la procédure et conserve la maîtrise du fonds.

Le choix de la juridiction conditionne tout le recours, et l’erreur est fréquente. L’article L. 125-12 du Code rural et de la pêche maritime partage les compétences sans ambiguïté : « Les contestations relatives à la constatation de l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste prévue aux articles L. 125-1 à L. 125-4 sont portées devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les contestations relatives à l’état des fonds incultes ou manifestement sous-exploités dressé en application des articles L. 125-5 à L. 125-7 et à l’autorisation d’exploiter accordée par le préfet en vertu de ces mêmes articles sont portées devant la juridiction administrative. » Autrement dit, la procédure individuelle sur demande d’un tiers relève du juge rural, tandis que la procédure collective par périmètres relève du juge administratif. La cour administrative d’appel de Douai l’a rappelé avec netteté le 21 juin 2022 : « il n’appartient qu’au tribunal paritaire des baux ruraux territorialement compétent de connaître de la contestation de Mmes G… relative à la constatation de l’état d’inculture desdites parcelles nonobstant la circonstance que la décision en litige mentionne qu’elle pouvait être contestée devant le tribunal administratif de Lille » (CAA Douai, 21 juin 2022, n° 21DA02505). Un recours porté devant le tribunal administratif contre une décision de la procédure individuelle est donc rejeté comme porté devant une juridiction incompétente, et le délai pour saisir le bon juge continue de courir : vérifier la mention des voies de recours ne suffit pas, il faut qualifier soi-même la procédure suivie.

La procédure par périmètres obéit à des règles contentieuses propres devant le juge administratif. La cour administrative d’appel de Nantes a ainsi rejeté le recours d’un département contre l’annulation d’une délibération créant un périmètre de mise en valeur, faute pour le département d’établir que l’irrégularité de notification des avis de consultation aux propriétaires était sans influence (CAA Nantes, 15 octobre 2021, n° 20NT00419). L’enseignement est symétrique : le propriétaire visé par un périmètre doit vérifier que l’avis de consultation lui a été régulièrement notifié, et l’administration doit soigner la notification à chaque compte de propriété, sous peine de voir tout le périmètre annulé.

Pour le fermier en place, la mise en demeure préfectorale se double souvent d’une menace sur le bail lui-même. Le bailleur qui constate la friche dispose en effet d’une action autonome en résiliation : l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », au nombre desquels figurent « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». Laisser les terres s’embroussailler, ne plus les entretenir ni les cultiver entre dans ce motif, sauf pour le preneur à démontrer que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Le fermier visé doit donc traiter les deux fronts ensemble : répondre à la mise en demeure du préfet par un engagement de remise en valeur et désamorcer l’action en résiliation du bailleur en reprenant effectivement l’exploitation et en documentant chaque travail accompli.

B. Candidat à la reprise, bailleur excédé et exploitant en société : les procès qui entourent la friche

Le candidat qui a demandé l’autorisation n’est pas le seul acteur du prétoire. Quand plusieurs voisins convoitent les mêmes parcelles, le préfet tranche en privilégiant l’installation, mais le candidat évincé peut contester l’autorisation accordée à son concurrent devant la juridiction compétente selon la procédure suivie, en discutant la réalité de l’état d’inculture, la qualité comparée des plans de remise en valeur ou le respect de l’ordre de priorité légal. Dans la procédure individuelle, ce débat appartient au tribunal paritaire des baux ruraux ; dans la procédure par périmètres, il appartient au juge administratif, qui peut ordonner le sursis à exécution. Dans les deux cas, la preuve de l’antériorité et de la durée de l’abandon, au moins trois ans hors zone de montagne, commande l’issue : un constat d’huissier, des images satellites datées et des témoignages d’exploitants voisins valent mieux qu’un faisceau d’indices tardif.

Le bailleur lassé de voir ses terres retournées à la friche hésite souvent entre attendre la procédure préfectorale et agir lui-même en résiliation. L’action en résiliation pour défaut d’exploitation présente l’avantage de la rapidité relative devant le tribunal paritaire, mais elle obéit à ses propres exigences de preuve : établir des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, écarter la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes, et respecter la conciliation préalable devant le tribunal paritaire. La procédure des terres incultes, elle, ne dépend pas du bailleur : un tiers peut la déclencher, et le bailleur peut même y perdre la main si le préfet attribue l’autorisation à un demandeur extérieur. Le choix tactique dépend donc de l’objectif : reprendre la maîtrise du fonds pour l’exploiter soi-même ou le relouer au preneur de son choix milite pour la résiliation ; obtenir rapidement une remise en culture par un tiers dynamique milite pour accompagner, voire susciter, la demande d’autorisation d’exploiter.

Les montages sociétaires ajoutent une couche de litiges que la Cour de cassation a tranchée avec fermeté. D’un côté, l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime rappelle que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et qu’à « défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ». Le fermier qui, sous couvert de friche, transmet en réalité son bail à un tiers sans agrément ni autorisation judiciaire s’expose à la résiliation pour contravention à ce texte. D’un autre côté, la mise à disposition des terres louées à une société est licite mais encadrée : l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime permet au « preneur associé d’une société à objet principalement agricole » de mettre à disposition « tout ou partie des biens dont il est locataire », à condition d’en aviser le bailleur par lettre recommandée dans les deux mois. La Cour de cassation en tire une exigence concrète : « le preneur, qui met à la disposition d’une société à objet principalement agricole tout ou partie des biens dont il est locataire, reste seul titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » (Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-20.826). Le preneur qui se contente de mettre ses parcelles à disposition d’une société puis disparaît du terrain, ne serait-ce que pour se consacrer à une autre activité, cumule ainsi la friche et le manquement à l’exploitation personnelle : le bailleur tient là deux motifs convergents de résiliation.

Enfin, la rigueur procédurale s’impose des deux côtés, jusque dans la mise en demeure préalable à toute résiliation pour impayés de fermage, souvent invoquée en complément du grief de friche. La Cour de cassation a cassé un arrêt d’appel qui validait un commandement de payer ne reproduisant pas les dispositions légales : elle pose « Attendu qu’il résulte de ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions » (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-14.301). Un bailleur qui veut se défaire d’un fermier négligent doit donc viser juste dès le premier acte : mise en demeure qui recopie le texte applicable, constat précis des parcelles en friche, mise en cause du bon titulaire du bail et saisine du tribunal paritaire après tentative de conciliation. Côté preneur ou candidat, la vigilance est inverse : vérifier chaque acte reçu, relever toute nullité de la mise en demeure, produire le plan de remise en valeur dans les délais et solliciter l’exécution provisoire quand la décision attribue la jouissance.

Conclusion

Des parcelles laissées trois ans sans culture ouvrent une procédure que ni le propriétaire ni le fermier en place ne peuvent ignorer : tout tiers peut saisir le préfet, la commission départementale se déplace, la mise en demeure fait courir un délai de deux mois, et le silence vaut renonciation. Le bénéficiaire de l’autorisation obtient la jouissance par accord amiable ou par décision du tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixe le fermage selon le statut, avec une obligation de remise en valeur dans l’année sous peine de résiliation. Le propriétaire et le fermier visés ne sont pas désarmés : discuter la comparaison avec les exploitations familiales voisines, prouver l’entretien ou la force majeure, s’engager avec un plan sérieux, et surtout porter chaque contestation devant le bon juge, le tribunal paritaire pour la procédure individuelle, le juge administratif pour les périmètres. Articulée avec le contrôle des structures, le droit de préemption de la SAFER et les actions en résiliation du bail pour défaut d’exploitation, la mise en valeur des terres incultes reste un instrument vivant de la politique foncière agricole : elle rend la terre à celui qui la travaille, à condition de respecter les délais, les formes et la preuve.