Votre propriétaire vous annonce qu’il va vendre les terres que vous exploitez en fermage et vous demande de partir, ou vous adresse un congé dont le motif réel est la vente prochaine du fonds. Du côté du propriétaire, la tentation est symétrique : vendre le bien libre de tout occupant pour en tirer un meilleur prix, et demander au fermier de libérer les lieux avant la signature. Dans les deux cas, la question est la même : la vente des terres louées permet-elle de mettre fin au bail rural ? La réponse du droit est nette, et elle surprend souvent les propriétaires : la vente ne figure pas parmi les motifs de résiliation du bail rural, l’acquéreur reprend le bail en cours, et toute vente conclue sans purger la préemption du fermier puis celle de la SAFER s’expose à la nullité. Le congé motivé par la vente est annulé devant le tribunal paritaire des baux ruraux, tandis que le propriétaire qui vend sans respecter les notifications s’expose à voir la vente anéantie et l’opération retardée de plusieurs mois. Cet article expose d’abord pourquoi le fermier reste en place malgré la vente, puis comment vendre des terres louées sans prendre un risque contentieux, avec les textes, deux décisions récentes et les réflexes procéduraux utiles devant le tribunal.

I. La vente ne met pas fin au bail rural : le fermier reste en place et l’acquéreur reprend le bail

Le statut du fermage organise la stabilité de l’exploitation : le preneur a vocation à rester sur le fonds jusqu’à l’échéance du bail puis à obtenir son renouvellement, et le bailleur ne peut l’en évincer qu’en suivant les voies étroites prévues par la loi. La vente du fonds n’en fait pas partie. Comprendre ce verrou permet au fermier de contester un congé motivé par la vente et au propriétaire d’éviter une procédure perdue d’avance.

A. Aucune résiliation pour vendre : les seuls motifs admis par la loi

Le principe est posé par l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, qui énonce que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants. La liste qui suit est limitative : Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, le non-respect de certaines clauses environnementales, puis, au second paragraphe du texte, la contravention aux interdictions de sous-louer, de céder ou de procéder à certains échanges sans autorisation. La vente du fonds n’y figure pas, ni comme motif de résiliation en cours de bail, ni comme motif de non-renouvellement. Le pendant de ce verrou se trouve à l’article L. 411-46 du même code : Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime tiré de l’article L. 411-31 ou s’il exerce régulièrement son droit de reprise dans les conditions des articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67. Autrement dit, même à l’échéance des neuf ans, le propriétaire qui veut simplement vendre ne peut ni refuser le renouvellement ni congédier le preneur sur ce seul fondement.

La pratique contentieuse confirme cette lecture. La fiche officielle du service public consacrée à la résiliation du bail rural énumère, côté propriétaire, la faute du locataire, le décès ou le départ à la retraite du locataire, la modification des lieux loués et l’accord amiable, sans jamais mentionner la vente comme cause de résiliation. Cette absence n’est pas un oubli : elle reflète la lettre de l’article L. 411-31. Le propriétaire qui assigne en résiliation en invoquant uniquement son projet de vente s’expose donc à un débouté pur et simple, avec condamnation aux dépens et parfois à une indemnité de procédure au profit du fermier.

L’illustration la plus parlante vient d’un arrêt récent de la cour d’appel de Caen du 13 mars 2025, RG 23/02909, rendu sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin (lire la décision). Un bail rural conclu le 7 mars 1996 pour neuf ans renouvelables portait sur des parcelles agricoles. Devenu propriétaire d’une partie de ces parcelles par donation-partage en 2014, le nouveau bailleur avait assigné le preneur et la société mise à disposition des terres en résiliation du bail, expulsion et dommages-intérêts, puis avait fait délivrer un congé fondé sur un droit de reprise doublé d’un grief de défaut d’entretien. Le tribunal paritaire avait débouté le bailleur de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de dommages-intérêts et avait prononcé la nullité du congé délivré le 28 septembre 2021. La cour d’appel était saisie de l’appel de ce jugement. L’enseignement utile pour notre sujet tient au raisonnement des premiers juges : faute de motif légal établi, ni la volonté du propriétaire de disposer de son bien, ni un congé irrégulier ne permettent d’évincer le preneur. Le fermier qui reçoit un congé motivé, même indirectement, par un projet de vente doit donc vérifier le motif invoqué, sa régularité formelle et la réalité des griefs, puis saisir le tribunal paritaire en annulation dans les délais. De son côté, le bailleur doit comprendre qu’un congé de complaisance adossé à des griefs artificiels, comme un prétendu défaut d’entretien, est contrôlé strictement par le juge, qui examine la réalité des manquements et la loyauté de la reprise.

Un arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2020, troisième chambre civile, pourvoi n° R 19-20.767, arrêt n° 871 F-D (lire l’arrêt), précise utilement la frontière entre la reprise régulière et l’éviction indemnisée. Dans cette affaire, un bail rural à long terme avait été consenti en 1996, puis le bailleur avait délivré congé aux fins de reprise d’une surface de subsistance d’une part, d’une parcelle et des bâtiments d’exploitation en vue d’un changement de destination du fonds d’autre part. Le preneur contestait la validité du congé et réclamait une indemnisation. La Cour de cassation a jugé que l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail, et a rejeté la demande d’indemnité parce que le congé avait été donné pour la date de fin d’un bail de dix-huit ans. Pour le propriétaire qui veut vendre, la leçon est double : s’il veut reprendre des terres devenues constructibles, il doit suivre la procédure spéciale de reprise et de résiliation en cours de bail avec ses conditions propres, et non un congé ordinaire ; et la simple perspective d’une vente à un promoteur ou à un lotisseur ne crée aucun droit à évincer le fermier sans indemnité. Pour le fermier, la même décision rappelle que l’indemnité d’éviction existe dans les cas prévus par la loi, mais qu’elle suppose de caractériser précisément le fondement invoqué par le bailleur et la date d’effet de la mesure.

En pratique, face à une demande de départ motivée par la vente, le fermier conserve la jouissance du fonds, continue de payer le fermage à son échéance et exige que toute demande du bailleur soit formulée par écrit avec son fondement exact. Il ne quitte pas les lieux sur une simple lettre, il ne signe aucune résiliation amiable sans contrepartie négociée, et il saisit le tribunal paritaire en contestation du congé ou en constatation de son droit au maintien. Le propriétaire, de son côté, renonce à la résiliation pour vente, qui n’a aucune chance de prospérer, et prépare soit une vente occupée avec purge des préemptions, soit, s’il remplit les conditions légales d’un autre fondement, une reprise régulière avec congé en bonne forme. Toute autre voie expose à des frais irrépétibles et à un retard qui compromet la vente projetée.

B. L’acquéreur reprend le bail : maintien, fermage et congé futur

La vente ne chasse pas le fermier parce que le bail suit le fonds entre les mains de l’acquéreur. Le siège de cette règle se trouve dans le Code civil : Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Le texte ajoute qu’il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail, ce qui souligne, par contraste, la protection renforcée du preneur rural : pour les terres agricoles, l’acquéreur ne dispose d’aucune faculté d’expulsion de plein droit liée à la vente. Le bail rural se poursuit donc avec le nouveau propriétaire, aux mêmes clauses, au même fermage et jusqu’à la même échéance, avec le même droit au renouvellement.

Cette continuité emporte plusieurs conséquences concrètes que les parties négligent souvent. D’abord, le fermage reste dû dans les mêmes termes : l’acquéreur ne peut ni augmenter unilatéralement le loyer, ni en modifier les modalités de paiement, ni exiger un versement à l’entrée. Toute somme exigée à l’occasion du changement de propriétaire en dehors du fermage stipulé doit être examinée avec la plus grande prudence, car l’article L. 411-74 du Code rural punit sévèrement les perceptions indues : Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, et Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Ensuite, les améliorations réalisées par le preneur sortant, les indemnités de sortie et les comptes de fin de bail suivent leur régime propre, indépendamment de la vente : l’acquéreur ne peut ni confisquer les améliorations, ni refuser par principe l’indemnité du preneur sortant lorsque les conditions en sont réunies. Enfin, le nouvel acquéreur qui souhaite exploiter lui-même les terres ou les faire exploiter par un proche ne peut agir que par la voie du congé pour reprise, en respectant les délais, les conditions d’exploitation personnelle et les autorisations administratives requises, exactement comme l’aurait dû faire le vendeur.

Pour le fermier, l’acquisition des terres par un tiers ne modifie donc ni ses droits ni ses réflexes : il vérifie l’acte de vente pour connaître son nouveau bailleur, il fait connaître ses coordonnées pour le paiement du fermage, il conserve tous les quittances et échanges, et il oppose à toute demande de départ les textes du maintien. Si l’acquéreur lui délivre congé pour reprise, il contrôle la qualité du bénéficiaire de la reprise, car la loi exige un engagement d’exploitation durable : Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans. Un acquéreur qui achète pour revendre à découper, pour laisser les terres en friche ou pour les confier à une entreprise sans exploitation personnelle ne remplit pas cette condition, et le congé peut être annulé. L’arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2020 précité rappelle d’ailleurs que le bénéficiaire d’une reprise doit participer aux travaux de façon effective et permanente, et qu’une simple direction ou surveillance ne suffit pas lorsque l’importance de l’exploitation exige une présence réelle.

Pour le vendeur, la conséquence est financière : un bien occupé par un fermier se vend généralement moins cher qu’un bien libre, et cette décote ne peut pas être effacée en forçant le départ du preneur. La décote reflète la valeur du droit au bail, la durée restant à courir et les préemptions à purger. Le vendeur avisé fait estimer le bien occupé, informe loyalement les candidats acquéreurs de l’existence du bail, de son échéance et du montant du fermage, et organise la purge des droits de préemption avant la réitération de l’acte. Dissimuler le bail ou promettre à l’acquéreur un départ imminent du fermier expose le vendeur à une action en responsabilité et à l’anéantissement de la vente. Pour l’acquéreur, l’examen préalable du bail, de ses avenants, des congés déjà délivrés et des procédures en cours devant le tribunal paritaire est indispensable : acheter sans cet audit, c’est accepter un contentieux dont le coût dépasse souvent la décote espérée. Les praticiens du foncier agricole le résument d’une formule : en matière de terres louées, on achète d’abord un bail, ensuite seulement des parcelles.

II. Vendre des terres louées sans prendre un risque contentieux : purger les préemptions et sécuriser le prix

Si la vente ne permet pas d’évincer le fermier, elle reste possible, mais à condition de respecter deux droits de préemption successifs : celui du preneur en place, puis celui de la SAFER. Chacun obéit à des règles de notification, de délai et de prix dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente. Le propriétaire qui les purge correctement vend vite et définitivement ; celui qui les néglige vend sous la menace d’une substitution ou d’une annulation.

A. La préemption du fermier : notification, délai de deux mois et nullité de la vente irrégulière

Le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption légal sur le fonds qu’il exploite. L’article L. 412-5 du Code rural dispose que Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Le texte précise les modalités d’exercice personnel ou par subrogation au profit du conjoint, du partenaire ou d’un descendant sous conditions de durée d’activité ou de diplôme, et il impose au bénéficiaire d’exploiter personnellement le fonds préempté dans les conditions des articles L. 411-59 et L. 412-12. Le droit ne profite donc pas à tout occupant : un exploitant installé depuis moins de trois ans, un occupant sans bail rural ou un preneur qui n’exploite pas lui-même le fonds ne peuvent pas s’en prévaloir, tandis que le fermier en place depuis plusieurs années, qui cultive lui-même ou en famille, en est le titulaire naturel.

La procédure est décrite à l’article L. 412-8 du même code : Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle contient. Puis Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation, et son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. Chaque mot de ce dispositif compte en pratique : la notification doit émaner du notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, avec le prix exact, les charges, les conditions et les modalités ; une information donnée oralement par le propriétaire, un simple courrier du vendeur ou une notification incomplète sur le prix ne purge pas le droit. La réponse du preneur doit parvenir au bailleur dans le délai de deux mois, dans les mêmes formes, et son silence vaut renonciation, ce qui sécurise ensuite l’acquéreur.

La sanction d’une purge irrégulière est redoutable pour le vendeur et l’acquéreur : la vente conclue en violation du droit de préemption du preneur peut être annulée à la demande du fermier évincé, qui peut en outre être substitué à l’acquéreur aux conditions de la vente. Le contentieux porte souvent sur quatre points : la qualité de bénéficiaire du preneur, la régularité de la notification, le respect du délai de deux mois et la conformité du prix et des conditions entre l’offre notifiée et l’acte définitif. Si le bien est finalement vendu à un prix inférieur ou à des conditions différentes de celles notifiées, une nouvelle purge est nécessaire, faute de quoi le preneur peut soutenir que l’offre qui lui a été faite n’était pas celle de la vente réalisée. De même, la vente par lots, la réserve d’une parcelle ou l’inclusion de bâtiments et de matériel dans le prix doivent être notifiées avec exactitude, car toute divergence ouvre une contestation. Les décisions récentes des tribunaux judiciaires en matière de préemption, comme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 16 février 2026 qui a statué sur une demande de nullité de vente au regard des préemptions, montrent que les juges examinent minutieusement les notifications et les substitutions d’acquéreur avant de valider ou d’anéantir l’opération.

Pour le fermier qui apprend la mise en vente des terres qu’il exploite, les réflexes sont donc les suivants : vérifier son ancienneté d’exploitation et son exploitation personnelle ou familiale, conserver tous les justificatifs de mise en valeur, surveiller sa boîte aux lettres et répondre dans le délai de deux mois dans les formes exigées, en acceptant l’offre s’il veut acquérir ou en la refusant expressément dans le cas contraire. S’il n’a reçu aucune notification régulière et découvre la vente après sa conclusion, il peut agir en nullité et en substitution dans les délais légaux devant le tribunal compétent, en rapportant la preuve de sa qualité de preneur et de l’irrégularité de la purge. Pour le propriétaire, la méthode inverse s’impose : faire vérifier par le notaire la qualité du preneur, notifier une offre complète et exacte, attendre l’expiration du délai de deux mois ou la renonciation expresse, et ne réitérer la vente avec le tiers acquéreur qu’aux conditions notifiées. Vouloir gagner quelques semaines en notifiant à la hâte une offre approximative fait perdre des mois devant le juge.

B. La préemption SAFER, le prix et les pièges du départ négocié

Une fois le droit du fermier purgé par renonciation expresse, silence à l’expiration des deux mois ou défaut de qualité, la vente doit encore purger le droit de préemption de la SAFER. L’article L. 143-1 du Code rural dispose qu’Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole. Le notaire notifie le projet de vente à la SAFER, qui dispose de son propre délai pour préempter, préempter en révision de prix ou renoncer. La SAFER peut également préempter en révision de prix lorsqu’elle estime le prix excessif au regard des références locales, et contester la valeur devant le tribunal. Le vendeur qui majore artificiellement le prix pour décourager le fermier de préempter s’expose ainsi à une préemption SAFER en révision de prix, qui fait chuter l’opération. La cohérence du prix entre la notification au fermier, la notification à la SAFER et l’acte définitif est donc une condition de sécurité autant qu’une exigence légale.

L’articulation entre les deux préemptions mérite une attention particulière. Le droit du preneur prime en principe celui de la SAFER sur les fonds qu’il exploite, mais à condition d’en remplir les conditions et de l’exercer régulièrement. Si le fermier préempte, la SAFER n’a plus lieu d’intervenir sur ce fonds. S’il renonce, la SAFER retrouve son plein droit et peut préempter pour installer un jeune agriculteur, conforter une exploitation ou réorienter le parcellaire. Le vendeur ne peut donc pas contourner le fermier en s’entendant directement avec la SAFER, ni contourner la SAFER en morcelant artificiellement la vente. Les montages qui consistent à déguiser la vente en donation avec charge, à minorer les surfaces ou à dissocier le bâti du foncier pour échapper aux notifications sont sanctionnés et retardent l’opération bien plus sûrement qu’une purge régulière.

Le second piège est celui du départ négocié contre de l’argent. Le propriétaire pressé de vendre libre propose parfois au fermier une somme pour qu’il parte avant l’échéance, ou l’acquéreur promet au vendeur un complément si les terres sont libérées. Or tout versement exigé ou accepté à l’occasion du changement d’exploitant en dehors des indemnités légales est suspect. L’article L. 411-74 cité plus haut punit le bailleur, le preneur sortant ou l’intermédiaire qui obtient une remise d’argent non justifiée, et ouvre une action en répétition des sommes indûment perçues, majorées d’intérêts. La résiliation amiable du bail rural reste possible, mais elle doit reposer sur un consentement libre et éclairé du preneur, une contrepartie transparente et un écrit qui ne masque ni un pas-de-porte, ni une reprise de matériel surfacturée, ni une indemnité d’éviction déguisée. En pratique, la résiliation amiable en vue d’une vente n’est sûre que si le fermier y trouve un intérêt réel et documenté, par exemple une indemnité de sortie négociée en fonction de ses améliorations et de la durée restant à courir, avec l’assistance de son notaire et un délai de réflexion. Faute de ces précautions, le preneur qui a quitté les lieux peut agir en répétition pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés, voire pendant dix-huit mois après un congé pour reprise, et le vendeur comme l’acquéreur se retrouvent exposés.

Le troisième piège concerne la reprise déguisée en vente. Certains propriétaires délivrent au fermier un congé pour reprise au profit d’un proche, obtiennent la libération des terres, puis vendent le bien libre au lieu de le faire exploiter par le bénéficiaire désigné. Cette fraude à la reprise est sanctionnée : le bénéficiaire qui n’exploite pas personnellement pendant neuf ans s’expose à la réintégration du preneur évincé et à des dommages-intérêts, car Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans. Le fermier évincé dans ces conditions peut agir en constatation de la fraude et en réparation devant le tribunal paritaire, en rapportant la preuve de la vente rapide, de l’absence d’exploitation personnelle et du détournement de la procédure. Pour le propriétaire qui envisage honnêtement de vendre, la voie sûre reste donc la vente occupée avec purge des deux préemptions, et non le montage d’une reprise fictive suivie d’une vente libre.

Devant le tribunal, le contentieux de la vente des terres louées se joue sur pièces et sur délais. Le fermier qui conteste un congé motivé par la vente produit le bail, les quittances de fermage, le congé attaqué, la preuve de son exploitation et, le cas échéant, l’acte de vente ou la publicité foncière qui révèle le projet du bailleur. Le propriétaire qui défend une vente produit les notifications notariales au preneur et à la SAFER, les accusés de réception, les renonciations ou l’expiration des délais, et la conformité entre l’offre notifiée et l’acte. Dans les deux cas, la tentative de conciliation devant le tribunal paritaire, illustrée par les audiences de conciliation tenues dans l’affaire jugée à Cherbourg puis à Caen, constitue un passage obligé dont il faut préparer l’argumentaire avec méthode. Les juges du fond, comme la Cour de cassation dans son contrôle, vérifient la réalité des motifs, la régularité des formes et la loyauté des parties. Pour approfondir les équilibres généraux du statut du fermage, de la fixation du fermage et des droits de préemption, on consultera utilement l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace ces mécanismes dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.

Conclusion

La vente des terres louées ne met pas fin au bail rural et ne dispense d’aucune procédure. Le fermier qui reçoit une demande de départ motivée par la vente reste en place, poursuit son exploitation et conteste le congé devant le tribunal paritaire, en s’appuyant sur le caractère limitatif des motifs de résiliation, sur son droit au renouvellement et sur la reprise du bail par l’acquéreur en vertu de l’article 1743 du Code civil. Le propriétaire qui veut vendre renonce à la résiliation pour vente, fait vérifier la situation locative par son notaire, purge successivement la préemption du fermier dans le délai de deux mois puis celle de la SAFER, maintient un prix cohérent entre les notifications et l’acte, et refuse tout montage de reprise fictive ou de départ monnayé en dehors des indemnités légales. Dans les deux camps, la précipitation est l’ennemie : une notification incomplète, un congé motivé par la vente ou une résiliation amiable signée sous pression se paient en nullité, en substitution d’acquéreur ou en répétition de sommes indues. Le réflexe décisif tient en peu de mots : exiger un écrit qui énonce le fondement exact de chaque demande, vérifier les délais et les formes, et saisir le tribunal paritaire dès que le désaccord se cristallise, avec un dossier de pièces complet et des demandes précises.