Votre fermier habite loin de vos terres, vous ne le voyez plus dans les champs et c’est une entreprise de travaux agricoles qui réalise les semis, la récolte et l’entretien. Ou, à l’inverse, vous êtes preneur, vous faites appel à un prestataire pour vous aider, et votre bailleur vous accuse d’avoir abandonné l’exploitation pour obtenir la résiliation du bail rural. Les deux situations se multiplient, et le tribunal paritaire des baux ruraux tranche en examinant une question unique : qui détient encore la maîtrise et la disposition des parcelles louées. La réponse ne dépend ni du nom figurant sur le bail ni des factures produites, mais de la réalité du travail accompli sur place, de façon effective et permanente. Ces dernières années, la Cour de cassation et plusieurs cours d’appel ont précisé la frontière entre l’aide ponctuelle, parfaitement licite, et la délégation totale qui équivaut à une cession ou à une sous-location prohibée. Cet article présente les textes applicables, les décisions rendues entre 2023 et 2025 et la bataille des preuves qui décide de l’issue devant le juge.
I. Confier tous les travaux à un tiers expose le bail rural à la résiliation
A. Le preneur doit conserver la maîtrise et la disposition des parcelles, pas seulement leur direction
Le statut du fermage repose sur une règle d’ordre public : toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre. Cette règle signifie que les parties ne peuvent pas aménager à leur guise les obligations du preneur, et notamment pas convenir que le fermier se contentera d’encaisser les récoltes pendant qu’un tiers cultive les terres. Cette disposition est d’ordre public, de sorte que le juge écarte toute clause qui organiserait l’abandon de l’exploitation par le titulaire du bail.
L’interdiction centrale figure à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. D’une part, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. D’autre part, toute sous-location est interdite. Le texte n’autorise la sous-location que dans un cas étroit, pour un usage de vacances ou de loisirs, pour trois mois consécutifs au plus, sans aucun droit au renouvellement. Autrement dit, le preneur d’un bail rural ne peut ni transmettre son droit au bail à un tiers, ni installer un tiers à sa place sur les parcelles, même à titre onéreux et même sous l’étiquette d’un contrat de prestations de services, dès lors que l’opération revient en réalité à abandonner la jouissance des terres.
Le second texte déterminant concerne la mise à disposition des terres louées au profit d’une société. Lorsque le preneur, associé d’une société à objet principalement agricole, met tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société, la loi l’autorise à condition d’en aviser le bailleur, mais elle impose une contrepartie stricte : le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. La sanction est donc écrite dans le texte lui-même, et elle frappe le preneur qui devient associé non exploitant, salarié à temps partiel d’une activité sans rapport avec les champs, ou simple porteur de parts pendant que la société cultive seule.
La Cour de cassation a tiré toutes les conséquences de ces textes dans un arrêt du 12 octobre 2023 qui fait aujourd’hui référence. Dans cette affaire, un preneur parti à la retraite, devenu salarié à temps partiel de l’exploitation agricole à responsabilité limitée qui bénéficiait de la mise à disposition des parcelles, ne participait plus aux travaux de façon effective et permanente. La Cour approuve d’abord les juges du fond d’avoir souverainement déduit des attestations et des pièces que le preneur avait manqué à son obligation, puis elle pose la règle décisive : le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. La qualification est lourde, car elle fait basculer le manquement du terrain de la simple mise à disposition irrégulière vers celui de la cession interdite.
L’intérêt pratique de cette requalification tient au régime de la résiliation. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à demander la résiliation du bail dans deux séries d’hypothèses distinctes. D’un côté, le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35. De l’autre, la violation des obligations de mise à disposition relève d’un autre alinéa : toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. La différence est considérable : sur le premier fondement, aucun préjudice n’est exigé, tandis que sur le second, le bailleur doit démontrer que le manquement lui porte préjudice. Or la Cour de cassation, dans son arrêt du 12 octobre 2023, juge expressément : il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice. Le bailleur qui établit l’abandon de la jouissance au profit de la société échappe donc à toute discussion sur l’existence ou l’étendue de son préjudice, et le preneur est en outre exposé à la sanction indemnitaire prévue par le texte : dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.
Il faut mesurer la portée exacte de cette solution. Elle ne condamne pas le recours à une entreprise de travaux agricoles en tant que tel. Elle sanctionne l’abandon : le preneur qui, après mise à disposition à une société, cesse de participer aux travaux sur place, perd la protection du statut et s’expose à une résiliation sans débat sur le préjudice. À l’inverse, le preneur qui reste présent, décide des assolements, suit les cultures et accomplit lui-même une partie significative des travaux conserve sa qualité d’exploitant, même s’il se fait aider pour certaines opérations. Toute la jurisprudence récente tourne autour de cette ligne de partage, et les décisions rendues en 2024 et 2025 montrent comment les juges la tracent concrètement, pièce par pièce.
B. Le contrat de cultures et les factures d’entreprise à l’épreuve des juges du fond
La figure la plus fréquente devant les tribunaux est celle du preneur qui signe avec un voisin ou une entreprise un contrat présenté comme une simple prestation de services, parfois intitulé contrat de cultures, et qui soutient qu’il n’a jamais abandonné son exploitation. Les juges ne s’arrêtent pas à l’intitulé du contrat : ils examinent sa durée, son étendue, la réalité du travail conservé par le preneur et le sort des récoltes. Lorsque le contrat couvre l’intégralité des travaux et des parcelles pendant plusieurs années, avec tacite reconduction, et que le preneur ne garde que la perception des aides et du prix de vente sur pied, la requalification en sous-location prohibée est quasi systématique.
L’arrêt rendu le 6 mars 2025 par la cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, en offre une illustration complète. Le preneur exploitait environ trente-six hectares en vertu d’un bail écrit et plusieurs parcelles supplémentaires en vertu d’un bail verbal. Salarié d’une entreprise de travaux agricoles, il avait conclu dès 2016 avec un agriculteur voisin un contrat de cultures confiant à ce dernier la réalisation des travaux agricoles sur l’ensemble des terres, pour cinq années culturales renouvelables par tacite reconduction, avec refacturation des approvisionnements, facturation des heures de tracteur et des heures de main-d’œuvre, conservation des terres sur sa déclaration de politique agricole commune et vente de la récolte sur pied au prestataire. Le tribunal paritaire avait validé ce montage en retenant qu’il ne s’agissait que d’un contrat de prestations de services, le preneur n’abandonnant pas toute exploitation personnelle. La cour d’appel infirme en toutes ses dispositions et retient trois motifs distincts de résiliation, dont chacun mérite l’attention.
Le premier motif tient à l’abandon de la direction personnelle de l’exploitation. La cour relève que le preneur continue de déléguer ses tâches, comme en témoignent des factures récentes d’entreprise de travaux agricoles pour le battage du maïs et des travaux de printemps, et elle juge que cette situation récurrente est de nature à remettre en cause le caractère intuitu personae du bail rural. Le bail rural est conclu en considération de la personne du preneur et de son travail : celui qui fait durablement exécuter par d’autres l’essentiel des travaux rompt ce lien personnel. Les pièces produites par le preneur, notamment des documents préfectoraux relatifs à un plan d’épandage et des factures, ne suffisent pas à démontrer qu’il aurait conservé le contrôle et la direction effectifs. La cour conclut sur ce point par une formule que les bailleurs citent désormais dans toutes leurs assignations : faisceau d’indices d’abandon de la direction personnelle, effective et permanente de l’exploitation, ce qui constitue un premier motif de résiliation du bail rural.
Le deuxième motif concerne le contrat de cultures lui-même. La cour constate que ce contrat porte sur les parcelles louées dans deux communes, qu’il est conclu pour cinq années culturales avec renouvellement tacite, que le prestataire prépare les terrains, fournit les semences et réalise la récolte, tandis que le preneur conserve les terres sur sa déclaration et perçoit les droits à paiement, la paille et le prix de la récolte vendue sur pied. Elle en déduit que ce contrat de prestations de service n’a donc pas de caractère occasionnel puisqu’il s’inscrit dans la durée, qu’il entraîne un véritable transfert de jouissance temporaire avec une contrepartie onéreuse, et elle tranche : ce contrat constitue, sans le dire, une véritable sous-location et, partant, un deuxième motif de résiliation du bail rural. L’enseignement est direct : un contrat de prestations qui transfère durablement la jouissance et la récolte à un tiers, même habillé en facturation d’heures et d’approvisionnements, est traité comme la sous-location interdite par l’article L. 411-35.
Le dispositif de l’arrêt illustre la sévérité de la sanction. La cour prononce la résiliation du bail écrit et du bail verbal, dit que le preneur et tous occupants de son chef devront libérer l’ensemble des immeubles loués avant le 31 juillet 2025, et prévoit que, passé ce délai, le preneur sera redevable d’une astreinte de cinquante euros par jour de retard pendant six mois. Le preneur perd donc en une seule décision l’ensemble des terres qu’il exploitait, écrites et verbales, avec une expulsion programmée et une pression financière quotidienne en cas de maintien dans les lieux.
La même sévérité se retrouve dans l’arrêt rendu le 4 novembre 2025 par la cour d’appel de Montpellier dans une affaire où le preneur, une société, n’exploitait pas personnellement les parcelles et les sous-louait, tandis que le domaine n’était pas entretenu. Le tribunal paritaire de Montpellier avait, le 18 octobre 2024, prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu en 2013 portant sur des parcelles d’environ un hectare et demi avec carrière, sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural pour sous-location, avec obligation de quitter les lieux dans les quatre mois de la décision définitive et une condamnation à cent douze mille cinq cents euros de dommages-intérêts. Saisie de l’appel, la cour confirme la résiliation et l’expulsion, en réduisant toutefois l’indemnisation : elle fixe à la somme de dix-huit mille euros le montant de la condamnation que la société preneuse devra payer aux bailleurs à titre de dommages et intérêts et dit que la société devra avoir quitté les lieux dans les trois mois suivant la date de notification du présent arrêt. La leçon est double : la sous-location avérée conduit à la perte du bail, et le montant des dommages-intérêts se discute en appel, ici divisé par plus de six.
Le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence a suivi la même ligne le 8 septembre 2025 dans un litige opposant un bailleur à un preneur parti à la retraite. Le preneur avait cédé ses parts sociales fin 2022 à un nouvel associé agréé comme exploitant et à sa compagne, et prétendait organiser ainsi la poursuite de l’exploitation. Le tribunal déclare la cession de parts inopposable au bailleur, prononce la résiliation du bail rural verbal pour faute du preneur à compter du 1er janvier 2023, en raison de son défaut d’exploitation personnelle et de la cession prohibée du bail rural opérée, et constate l’existence d’une promesse de bail conclue avec un autre candidat qui n’a pas été confirmée par la signature d’un bail. Cette décision montre que le départ à la retraite du preneur, combiné à une transmission des parts organisée sans l’accord du bailleur, ne permet pas de maintenir artificiellement le bail : le juge prononce la résiliation pour défaut d’exploitation personnelle et écarte les montages sociétaires qui reviennent à imposer au bailleur un exploitant qu’il n’a pas choisi.
II. Prouver l’abandon ou s’en défendre : la bataille décisive devant le tribunal paritaire
A. Côté bailleur : constituer un faisceau d’indices précis et saisir le tribunal paritaire
Le bailleur qui découvre que ses terres sont cultivées par un tiers ne peut pas se faire justice lui-même : il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, après une tentative de conciliation dont l’échec ouvre la voie au jugement. Dans l’affaire jugée à Montpellier, les bailleurs ont demandé la convocation des parties en audience de conciliation, et c’est seulement après l’échec constaté de cette conciliation que le tribunal a statué au fond sur la résiliation et l’expulsion. Cette phase amiable n’est pas une formalité inutile : elle permet au bailleur de mesurer la position du preneur, parfois de négocier un départ organisé avec un calendrier et une indemnité, et à défaut elle prépare le procès en figeant les prétentions de chacun.
Sur le fond, tout repose sur la preuve, car le juge apprécie souverainement les éléments qui lui sont soumis. L’expérience des décisions récentes enseigne que les attestations vagues ne suffisent pas, tandis que le faisceau d’indices précis emporte la conviction. Les bailleurs qui obtiennent la résiliation produisent en général plusieurs catégories de pièces convergentes. D’abord, des témoignages circonstanciés de voisins, d’autres exploitants ou de clients : dans l’affaire rennaise, une exploitante qui avait côtoyé le preneur lorsqu’il travaillait comme salarié d’une entreprise de travaux agricoles et une acheteuse de blé qui avait constaté l’absence de matériel agricole dans le hangar ont décrit une situation durable, pas un simple coup de main saisonnier. Ensuite, la démonstration de l’absence de moyens d’exploitation propres : aucun tracteur adapté aux cultures, aucun matériel de récolte, dépendance totale au matériel d’un tiers ou d’une coopérative à laquelle le preneur n’adhère même pas. Enfin, l’analyse des documents d’exploitation : un contrat de prestations couvrant l’ensemble des travaux et des parcelles pendant plusieurs années, des factures récurrentes d’entreprises pour les opérations essentielles, l’absence de comptabilité propre ou de déclarations cohérentes.
Deux vérifications administratives méritent une attention particulière. La déclaration de politique agricole commune et la perception des droits à paiement par le preneur ne prouvent pas, à elles seules, l’exploitation personnelle : dans l’affaire rennaise comme dans celle jugée par la Cour de cassation en 2024, le preneur conservait les terres sur sa déclaration et percevait les aides, ce qui n’a pas empêché les juges de retenir l’abandon. De même, le paiement des cotisations d’assurance ou d’affiliation ne vaut pas preuve de travail effectif sur les parcelles. Le bailleur doit donc aller au-delà des papiers et rapporter des éléments de terrain : constats de commissaire de justice dressés au fil des saisons, photographies datées montrant qui conduit les engins et qui récolte, relevés des allées et venues, preuve que le preneur exerce par ailleurs une activité salariée à temps plein difficilement conciliable avec l’exploitation des terres.
La demande en résiliation doit viser le bon fondement. Lorsque les faits établissent un transfert de jouissance à un tiers ou à une société, avec abandon de l’exploitation personnelle, le visa de l’article L. 411-35 et de l’article L. 411-31, II, 1°, dispense le bailleur de démontrer un préjudice, comme l’a jugé la Cour de cassation en octobre 2023. Lorsque les faits relèvent seulement d’un manquement aux obligations de mise à disposition sans caractériser une cession prohibée, le fondement de l’article L. 411-31, II, 3° exige en revanche la démonstration d’un préjudice causé au bailleur. Le choix du fondement conditionne aussi la demande indemnitaire : le propriétaire dont le bail est résilié sur le premier fondement a le droit de rentrer en jouissance et obtient des dommages-intérêts pour l’inexécution du bail, dont le montant se discute au vu du fermage perdu, de l’état des terres et de la durée d’occupation indue. L’écart entre les cent douze mille cinq cents euros alloués en première instance à Montpellier et les dix-huit mille euros retenus en appel montre que cette évaluation mérite une argumentation chiffrée et non une demande forfaitaire.
B. Côté preneur : démontrer une participation effective et permanente, pas une simple direction
Le preneur attaqué n’est pas sans défense, et un arrêt rendu le 6 novembre 2025 par la cour d’appel de Caen le démontre. Dans cette affaire, le tribunal paritaire avait prononcé la résiliation du bail pour cession prohibée au profit d’un tiers qui aurait exploité les parcelles avec son propre matériel. La cour d’appel infirme : elle déboute les bailleurs de leur demande de résiliation du bail les liant à la preneuse, au motif que la preuve d’une cession prohibée ou d’une sous-location n’est pas rapportée, la preneuse soutenant qu’elle exploite réellement et personnellement les terres. Mieux, la cour ordonne la réintégration de la preneuse sur les parcelles objet du bail dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard pendant six mois, et elle déboute la preneuse de sa demande de vingt-cinq mille deux cent soixante euros de dommages-intérêts. La preneuse retrouve donc ses terres avec une astreinte qui garantit son retour, mais sans indemnisation complémentaire : la victoire est le maintien du bail, pas une rente.
Cet arrêt éclaire la stratégie de défense. Le preneur doit établir qu’aucun tiers ne se comporte comme le véritable titulaire du bail et qu’il exploite lui-même, réellement et personnellement. Les pièces utiles sont celles qui montrent un travail personnel et continu : factures de fournitures réglées par le preneur, cotisations sociales et assurances à son nom, comptabilité tenue par un centre de gestion, présence attestée aux travaux saisonniers, entretien des clôtures et des bâtiments en hiver, déclarations cohérentes. L’activité salariée d’appoint n’est pas en soi incompatible avec le bail rural, à condition de prouver qu’elle laisse le temps nécessaire à l’exploitation et que l’employeur lui-même atteste des absences accordées pour les travaux agricoles. Les attestations de voisins, d’autres agriculteurs, de fournisseurs et d’organismes professionnels qui décrivent le preneur au travail dans ses champs pèsent lourd, surtout face à des attestations adverses imprécises ou fondées sur de simples impressions.
Mais la défense a des limites que l’arrêt du 25 avril 2024 de la Cour de cassation trace avec netteté. Dans cette affaire, le preneur produisait pourtant un dossier fourni : attestations de présence aux ensilages, récoltes et semis, entretien hivernal de l’exploitation, factures de fournitures, cotisations sociales et d’assurances, comptabilité tenue par un organisme de gestion, quatorze jours d’absence accordés par son employeur pour les besoins de l’exploitation. La cour d’appel retient néanmoins que le contrat de prestations de services, d’une durée d’un an renouvelable, couvrait l’ensemble des travaux de l’exploitation et l’intégralité des parcelles, que le recours au prestataire n’était pas ponctuel, que l’exploitant n’avait plus de bétail en stock et que le prestataire lui avait donné soixante-quatre bêtes en pension. La Cour de cassation approuve : la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que le preneur, bien qu’ayant gardé la direction de l’exploitation agricole, n’avait pas conservé la maîtrise et la disposition des parcelles louées, a pu retenir qu’il avait contrevenu aux dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, et a ainsi légalement justifié sa décision. Le pourvoi est rejeté, et le preneur supporte les dépens ainsi qu’une indemnité de trois mille euros pour frais de justice.
La leçon de cet arrêt est sans ambiguïté : conserver la direction théorique de l’exploitation, donner des instructions au prestataire et garder les papiers à son nom ne suffit pas lorsque, dans les faits, un tiers exécute durablement la totalité des travaux sur la totalité des terres. La maîtrise et la disposition exigent une présence physique et un travail personnel régulier sur les parcelles, appréciés selon les usages de la région et l’importance de l’exploitation. Le contrat de prestations limité à des opérations ponctuelles, quelques journées de moisson ou un traitement spécialisé, reste licite et ne menace pas le bail. Le contrat qui vide le bail de sa substance, année après année, expose à la résiliation même si le preneur paie son fermage et conserve ses déclarations.
Pour approfondir le régime général du bail rural, ses conditions de formation, ses causes de résiliation et l’articulation avec le droit de préemption, on consultera utilement la page de synthèse du cabinet sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.
Conclusion : faire vérifier qui cultive réellement vos terres, avant que le juge ne le fasse
Le défaut d’exploitation personnelle est l’un des motifs de résiliation les plus redoutables du bail rural, parce qu’il se prouve par les faits et non par les contrats. Le bailleur qui établit que son fermier a abandonné la jouissance des terres à un tiers ou à une société obtient la résiliation sur le fondement de la cession prohibée, sans avoir à démontrer un préjudice, avec expulsion, astreinte et dommages-intérêts. Le preneur qui recourt à une entreprise pour des travaux ponctuels tout en conservant la maîtrise des parcelles, la décision des assolements et un travail personnel régulier n’a rien à craindre, comme le montre la réintégration ordonnée par la cour d’appel de Caen. Entre ces deux pôles, la zone dangereuse est celle du contrat de prestations total et durable : factures récurrentes, absence de matériel propre, terres conservées sur la déclaration sans travail sur place. Si vous êtes bailleur, faites constater la situation au fil des saisons avant de saisir le tribunal paritaire. Si vous êtes preneur, conservez chaque preuve de votre travail personnel, de vos fournitures à votre comptabilité, et faites relire tout contrat de cultures par un avocat avant de le signer. Dans les deux cas, le dossier se gagne avec des pièces datées, des attestations précises et le bon fondement juridique.