Vous exploitez des terres dans le cadre d’un bail rural conclu pour dix-huit ans, vingt-cinq ans ou davantage, et l’échéance approche. Votre bailleur vous a fait signifier un congé ou un avis de fin de bail, ou vous envisagez vous-même de quitter l’exploitation avant le terme. La question qui se pose alors n’est pas celle d’un bail ordinaire de neuf ans : le bail à long terme obéit à des règles propres qui modifient le renouvellement, les délais de congé et les conditions de sortie. Une erreur sur le régime applicable fait perdre le renouvellement ou rend le congé inattaquable.

Deux décisions récentes des tribunaux paritaires des baux ruraux illustrent ces enjeux de façon directe. Le 27 mars 2026, le tribunal paritaire de Toulon a validé l’avis de fin d’un bail à long terme de dix-huit ans portant sur des vignes, donné pour atteinte par le preneur de l’âge de la retraite, tout en rejetant les demandes de report et de prorogation du fermier. Le 14 janvier 2025, le tribunal paritaire d’Évreux a rejeté la contestation d’un congé délivré sur le fondement du régime des baux de vingt-cinq ans et écarté la demande d’expertise sur l’indemnité du preneur sortant. Ces deux jugements montrent que chaque type de bail à long terme appelle sa propre méthode de défense.

Cet article répond aux questions concrètes que se posent le fermier et le propriétaire : comment se renouvelle un bail de dix-huit ans, ce qui change avec un bail de vingt-cinq ans assorti d’une reconduction sans limite de durée, dans quels cas la fin du bail peut être avancée ou retardée pour l’âge de la retraite, comment céder le bail à un descendant menacé d’éviction, et quelles indemnités réclamer en sortant. Le cadre de référence reste le panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, utile pour situer le bail à long terme parmi les autres litiges de baux ruraux.

I. Le renouvellement de votre bail à long terme et le congé de votre bailleur

A. Votre bail de dix-huit ans se renouvelle par périodes de neuf ans et votre bailleur doit vous donner congé dix-huit mois avant l’échéance

Le bail à long terme de dix-huit ans constitue la forme la plus répandue du bail rural de longue durée. L’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans », avec « sans possibilité de reprise triennale pendant son cours ». La première conséquence pratique tient à cette absence de reprise triennale : pendant les dix-huit années initiales, le bailleur ne peut pas reprendre les terres à chaque période de trois ans comme dans un bail de neuf ans. Le preneur dispose d’une stabilité renforcée en contrepartie de son engagement long.

À l’expiration des dix-huit ans, le bail ne s’éteint pas de lui-même. Le même article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit : « Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 ». Le bail renouvelé retombe alors sur le rythme du bail de neuf ans, avec des renouvellements successifs de neuf ans en neuf ans. Le texte ajoute : « Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. » Les parties peuvent donc renégocier les clauses, mais à défaut d’accord exprès, l’ancien bail continue de régir leurs relations. Et si elles ne parviennent pas à s’entendre : « Toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail. » Le tribunal paritaire devient ainsi le juge du contenu du bail renouvelé, notamment du fermage.

Le droit au renouvellement appartient d’abord au preneur. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime énonce : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Aucune clause du bail initial ne peut priver le fermier de ce droit. Le bailleur qui veut s’opposer au renouvellement doit justifier d’un motif grave et légitime ou exercer la reprise dans les conditions légales, et surtout respecter un formalisme strict. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Un congé signifié tardivement, par simple lettre ou sans respecter le délai de dix-huit mois, expose le bailleur à l’annulation de son congé et au renouvellement forcé du bail.

Le contenu du congé fait l’objet d’exigences précises. Toujours selon l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime : « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ». Le congé doit également reproduire les voies de recours du preneur. La nullité n’est toutefois pas automatique pour toute irrégularité mineure : le texte précise que la nullité ne sera pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. En pratique, le preneur qui reçoit un congé doit le faire examiner sans tarder : motifs absents ou vagues, identité et profession du bénéficiaire de la reprise manquantes, absence de reproduction des recours. Chacun de ces points peut fonder une demande d’annulation, mais le délai de contestation court vite.

La contestation du congé relève du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » La forclusion sanctionne le preneur qui tarde : passé le délai, le congé même contestable devient définitif. Le texte apporte une réserve importante : « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 » Un congé délivré tardivement ou privé de ses mentions obligatoires reste donc attaquable au-delà du délai ordinaire. Lorsque le tribunal annule le congé, la sanction profite directement au preneur : s’il constate que le congé n’est pas justifié, le tribunal ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans.

Le jugement du tribunal paritaire de Toulon du 27 mars 2026 (RG 24/06157) donne un exemple complet de ce contentieux. Un bail rural à long terme de dix-huit ans avait été consenti le 6 avril 1998 sur une parcelle de vignes en appellation d’origine, pour prendre effet le 30 mars 1998. Le bail s’était renouvelé pour neuf ans du 30 mars 2016 au 29 mars 2025. Les bailleurs avaient fait signifier le 15 juillet 2024 un avis de fin de bail au 29 mars 2028, pour atteinte par le preneur de l’âge de la retraite. Le preneur demandait l’annulation de cet avis et la prorogation du bail jusqu’au 31 octobre 2032, date à laquelle il atteindrait une retraite à taux plein à soixante-sept ans. Le tribunal a rejeté l’ensemble de ses demandes et validé l’avis de fin de bail à effet du 29 mars 2028, tout en condamnant le preneur aux dépens et à 2 000 euros de frais. L’enseignement direct de cette décision tient à la vérification préalable du régime : le tribunal a d’abord constaté que le bail, renouvelé après l’ordonnance du 13 juillet 2006, restait soumis au statut dérogatoire des baux à long terme. Le preneur ne pouvait donc pas réclamer l’application du statut de droit commun pour échapper à l’avis de fin de bail.

Pendant les périodes de renouvellement de neuf ans, le bail à long terme retrouve pour partie le droit commun. L’article L. 416-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit que les chapitres Ier, II, V et VII du titre « sont applicables aux baux à long terme conclus dans les conditions du présent chapitre ainsi qu’à leurs renouvellements successifs en tant qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions de ce chapitre ». Les règles du fermage, de la résiliation ou de l’indemnité du preneur sortant s’appliquent donc au bail à long terme renouvelé, dans la mesure où elles ne contredisent pas le chapitre des baux à long terme. Cette articulation explique que le tribunal de Toulon ait appliqué les règles de forme du congé tout en maintenant le régime dérogatoire de fin de bail pour l’âge du preneur.

B. Votre bail de vingt-cinq ans et plus peut se prolonger sans limite de durée ou s’éteindre seul à son terme

Lorsque le bail initial dure au moins vingt-cinq ans, les parties disposent d’une option que le bail de dix-huit ans ne connaît pas. L’article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime énonce : « si la durée du bail initial est d’au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. » Cette clause transforme le bail en relation potentiellement perpétuelle : à chaque échéance, le bail se prolonge tacitement sans formalité. Chacune des parties peut toutefois y mettre fin chaque année, et le texte allège alors les conditions : « chacune des parties peut décider d’y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. » Ni le bailleur ni le preneur n’ont à justifier d’un motif de reprise ou d’un motif grave pour exercer ce congé annuel. En contrepartie, le préavis est long : « Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. » Un congé délivré en 2026 ne libère les terres qu’à la fin de l’année culturale 2030, ce qui laisse au preneur le temps d’organiser sa succession culturale et au bailleur le temps de préparer la reprise ou la relocation.

La dernière phrase de l’article mérite une attention particulière car elle inverse la logique ordinaire du congé. Le même article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime dispose : « En l’absence de clause tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé. » Sans clause de reconduction sans limite de durée, le bail de vingt-cinq ans s’éteint de plein droit à son terme. Le bailleur n’a aucun congé à signifier, et le preneur qui reste sur les terres après l’échéance devient occupant sans droit ni titre. Cette règle surprend les fermiers habitués au bail de neuf ans, où l’absence de congé entraîne le renouvellement automatique. Ici, c’est l’inverse : sans clause, point de renouvellement. La première vérification à opérer devant un bail de vingt-cinq ans porte donc sur la présence et la rédaction exacte de la clause de tacite reconduction dans l’acte initial. Un bail reconduit par périodes de neuf ans dans les faits, sans clause écrite, ne crée pas le régime de la reconduction sans limite de durée.

Le jugement du tribunal paritaire d’Évreux du 14 janvier 2025 (RG 22/00607) illustre le contentieux de ce régime. Un bail rural à long terme de vingt-cinq ans avait été consenti par acte authentique le 18 novembre 1998 sur trente-cinq hectares. Le bailleur initial étant décédé en 2008, ses quatre héritiers étaient devenus copropriétaires des terres. Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2021, ils avaient délivré au preneur un congé à effet du 28 septembre 2026, sur le fondement de l’article L. 416-3. Le preneur contestait la validité de ce congé et sollicitait à titre subsidiaire une expertise pour fixer son indemnité de preneur sortant. Après une conciliation infructueuse en octobre 2022 et une audience de jugement en octobre 2024, le tribunal a débouté le preneur de sa demande de nullité du congé comme de sa demande d’expertise, sans faire application des frais irrépétibles, et l’a condamné aux dépens. Deux enseignements s’en dégagent. D’une part, le congé fondé sur l’article L. 416-3 obéit à ses propres conditions d’effet différé et n’a pas à reproduire les motifs de reprise du bail de neuf ans. D’autre part, la demande d’indemnité du preneur sortant ne justifie pas automatiquement une expertise judiciaire : le tribunal l’a rejetée, ce qui invite le preneur à chiffrer précisément ses améliorations et à justifier leur preuve avant de saisir le juge.

La comparaison des deux régimes détermine la stratégie contentieuse. Avec un bail de dix-huit ans sans clause particulière, le preneur attaqué par un congé vérifie le délai de dix-huit mois, les mentions obligatoires et la justification du motif, puis saisit le tribunal paritaire avant forclusion. Avec un bail de vingt-cinq ans assorti d’une reconduction sans limite de durée, le congé annuel sans motif suffit, et la défense se déplace vers la date d’effet à quatre ans et vers l’indemnité de sortie. Avec un bail de vingt-cinq ans sans clause de reconduction, aucune des deux parties ne doit attendre un congé : le bailleur prépare la reprise des terres au terme, et le preneur qui souhaite rester doit négocier un nouveau bail avant l’échéance. Dans tous les cas, la lecture de l’acte initial conditionne l’issue du litige, et l’intervention d’un conseil avant l’échéance évite les situations irréversibles.

II. La fin anticipée de votre bail à long terme, la cession à votre descendant et vos indemnités de sortie

A. Votre bailleur peut mettre fin au bail lorsque vous atteignez l’âge de la retraite, mais vous pouvez céder votre bail à votre enfant avant l’échéance

Le bail à long terme n’immobilise pas les parties jusqu’au terme lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite. Le dispositif applicable combine l’article L. 416-1 et l’article L. 411-64. L’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime ajoute : « Toutefois, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. » Cette faculté appartient aux deux parties : le bailleur peut libérer les terres d’un preneur en âge de partir, et le preneur peut lui-même quitter l’exploitation sans attendre l’échéance du bail. Elle joue à l’expiration de chaque période annuelle suivant l’âge de la retraite, et non à chaque période triennale comme dans certains cas du bail de neuf ans. Le tribunal l’a appliquée strictement : le preneur né le 7 décembre 1964 atteignant l’âge de la retraite à soixante-trois ans le 7 décembre 2027, l’avis signifié le 15 juillet 2024 pour une fin au 29 mars 2028 respectait le préavis de dix-huit mois et la première période annuelle utile.

Le preneur menacé par un tel avis dispose d’un droit au report vers la retraite à taux plein. L’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime prévoit : « Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein. » Le report n’est pas une faveur : lorsqu’il est demandé dans les conditions légales, il s’impose de plein droit et décale la fin du bail à la fin de l’année culturale de la retraite à taux plein. Le preneur doit toutefois formuler cette demande et établir la date à laquelle il atteindra le taux plein au regard de sa carrière. Dans l’affaire de Toulon, le preneur réclamait une prorogation jusqu’au 31 octobre 2032 pour une retraite à taux plein à soixante-sept ans, ainsi qu’un report subsidiaire après les vendanges 2030. Le tribunal a rejeté ces demandes parce que les conditions du report légal n’étaient pas réunies en l’espèce et que la simple mention des recours dans l’avis n’ouvrait pas un droit automatique à prorogation. La leçon pratique est nette : le report de plein droit doit être demandé avec les justificatifs de retraite, dans le délai de contestation du congé, et non présenté comme une prorogation judiciaire de plusieurs années sans fondement chiffré.

Le congé fondé sur l’âge obéit à une exigence de forme dont la violation annule l’acte. Le même article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime dispose : « A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent. » Le congé doit donc reproduire le droit du preneur évincé de céder son bail à son conjoint ou à l’un de ses descendants. L’omission de cette mention vicie le congé. Dans l’affaire de Toulon, le tribunal a jugé que les mentions portées dans l’avis du 15 juillet 2024 n’entraînaient pas sa nullité, mais il a rappelé la règle applicable : le preneur qui reçoit un avis pour âge de la retraite vérifie en premier lieu la reproduction exacte de cette faculté de cession, avant même de discuter le fond. Le contrôle de forme prime le débat sur l’âge ou sur les dates.

La faculté de cession constitue la principale porte de sortie du preneur évincé pour son âge. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose le principe : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Le tribunal de Toulon a précisé l’articulation avec le bail à long terme : rien ne s’oppose à la cession du bail à long terme par le preneur évincé à l’un de ses descendants, sauf clause du bail interdisant toute cession, y compris familiale. Cette réserve impose de relire le bail initial avant toute démarche : une clause d’incessibilité totale, si elle existe, ferme la voie de la cession. En l’absence d’une telle clause, le preneur peut céder entre la délivrance du congé et sa prise d’effet, à charge de démontrer que le cessionnaire remplit les conditions à la date d’effet du congé. Le descendant désigné doit être majeur ou émancipé, et le tribunal vérifie sa capacité à exploiter. Le bénéficiaire de la cession a ensuite droit au renouvellement de son bail, ce qui pérennise la présence familiale sur l’exploitation malgré l’éviction du cédant.

Le caractère prématuré de l’avis ne suffit pas à l’annuler. Le tribunal de Toulon a écarté l’argument du preneur selon lequel l’avis aurait été signifié trop tôt : la prématurité d’un congé ne démontre pas à elle seule une intention frauduleuse et n’entraîne pas sa nullité. De même, le droit au maintien sur une parcelle de subsistance s’apprécie à la date d’effet du congé, et non à sa date de délivrance. Le preneur doit donc concentrer sa contestation sur les moyens qui annulent : délai de dix-huit mois non respecté, mentions obligatoires absentes, âge de la retraite non atteint à la date d’effet, clause d’incessibilité invoquée à tort contre la cession familiale. Les demandes reconventionnelles des bailleurs pour procédure abusive ont été rejetées dans cette affaire, faute de preuve d’une intention dilatoire du preneur : contester un congé devant le tribunal paritaire reste l’exercice normal d’un droit, même lorsque la contestation échoue.

B. En sortant, faites fixer votre indemnité d’améliorations et vérifiez votre fermage majoré avant de saisir le tribunal

La fin du bail à long terme ouvre droit à l’indemnité du preneur sortant dans les mêmes conditions que le bail de neuf ans. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » L’indemnité est due même lorsque le bail s’achève par un congé pour l’âge du preneur ou par l’arrivée du terme d’un bail de vingt-cinq ans : la cause de la fin du bail ne prive pas le sortant de son dû. Sont concernées les plantations, le drainage, l’irrigation, les clôtures, les bâtiments d’exploitation et les travaux de mise en conformité, dès lors que le preneur les a financés et qu’ils profitent encore au fonds à sa sortie. Le texte assimile aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà des obligations légales du preneur.

Le jugement d’Évreux montre que cette indemnité ne s’obtient pas par une simple demande d’expertise. Le preneur sollicitait une expertise judiciaire pour fixer son indemnité sur le fondement de l’article L. 411-69, et le tribunal l’a débouté. Une expertise n’est ordonnée que si le preneur établit l’existence vraisemblable d’améliorations indemnisables et l’impossibilité de les chiffrer sans mesure technique. Le preneur sortant d’un bail à long terme prépare donc son dossier avant l’audience : état des lieux d’entrée et de sortie, factures des travaux, autorisations du bailleur, attestations sur la consistance des plantations ou des réseaux, et calcul détaillé selon le barème applicable aux améliorations. Plus la durée du bail a été longue, plus la preuve se disperse : les factures de drainage ou de plantation vieilles de vingt ans doivent être recherchées dès la réception du congé, et non après la sortie des lieux. Le bailleur, de son côté, vérifie la dégradation normale par usure, les travaux effectués sans son accord lorsqu’il était requis, et les subventions perçues par le preneur qui viendraient en déduction.

Le fermage du bail à long terme mérite un contrôle avant la sortie car il peut comporter une majoration légale. Pour le bail de dix-huit ans, le prix suit en principe les maxima encadrés comme en bail de neuf ans. Pour le bail de carrière, qui suppose une durée d’au moins vingt-cinq ans et prend fin l’année culturale où le preneur atteint l’âge de la retraite, l’article L. 416-5 du code rural et de la pêche maritime fixe la règle : « Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans. » Le texte autorise ensuite une majoration strictement plafonnée pour les baux à ferme : « les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail. » Un bail de carrière de trente ans peut donc majorer le fermage de trente pour cent au plus. Tout dépassement de ce plafond ouvre une action en révision et en répétition du trop-perçu. Le preneur qui a payé pendant des années un fermage majoré au-delà du plafond réclame la restitution avant que la prescription n’éteigne sa créance, et le bailleur régularise le prix du bail renouvelé pour éviter un contentieux en chaîne.

La procédure devant le tribunal paritaire suit un ordre impératif. La saisine commence par une tentative de conciliation : dans les deux affaires citées, les procès-verbaux de non-conciliation ont précédé les audiences de jugement, et les instances ont duré plus d’un an entre la saisine et le jugement. Le preneur joint à sa requête la copie du bail initial et de ses avenants, le congé contesté avec sa date de réception, les justificatifs d’âge et de retraite, et le cas échéant la demande de cession au descendant avec les pièces sur sa capacité. Le bailleur produit ses titres de propriété, notamment en cas de succession comme dans l’affaire d’Évreux où les héritiers devaient justifier de leur qualité, ainsi que la preuve de la signification du congé. Chaque partie chiffre ses demandes : report de date, indemnité d’améliorations, dépens et frais. Les deux jugements rappellent que le perdant supporte les dépens, et que des frais de 1 500 à 2 000 euros sont couramment mis à sa charge au titre des frais irrépétibles. La demande d’amende pour procédure abusive, comme celle des bailleurs toulonnais à hauteur de 10 000 euros, échoue lorsque la contestation du preneur, même rejetée, ne révèle aucune manœuvre dilatoire.

Conclusion

Le bail rural à long terme ne se résume pas à un bail de neuf ans prolongé. Le bail de dix-huit ans se renouvelle par périodes de neuf ans et ne cède que devant un congé signifié dix-huit mois à l’avance avec des mentions prescrites à peine de nullité, contestable devant le tribunal paritaire avant forclusion. Le bail de vingt-cinq ans et plus ouvre deux voies opposées : la reconduction sans limite de durée avec un congé annuel sans motif à effet différé de quatre ans, ou l’extinction automatique au terme sans aucun congé en l’absence de clause. L’atteinte de l’âge de la retraite permet à chaque partie de mettre fin au bail chaque année, avec un report de plein droit vers la retraite à taux plein et une faculté de cession familiale avant l’échéance. La sortie impose enfin de chiffrer l’indemnité d’améliorations et de vérifier le plafond de majoration du fermage. Devant un congé ou une échéance, la lecture de l’acte initial, le contrôle des délais et la constitution immédiate du dossier probatoire déterminent l’issue du litige.