À Paris, près d’une annonce locative sur deux dépasse aujourd’hui le plafond légal. Le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement des Défavorisés, publié en septembre 2026, dresse un constat sévère : 37 % des annonces locatives dépassent les plafonds dans l’ensemble des villes encadrées, soit 9 points de plus qu’en 2024, et Paris bat un record avec 46 % de dépassements, contre 12 % seulement à Montpellier. L’étude pointe aussi un mécanisme précis : le complément de loyer est détourné par certaines agences pour contourner l’encadrement, et la Ville de Paris observait déjà en 2024 que 33 % des dossiers instruits impliquaient un recours au complément de loyer, contre 13 % en 2019. Pendant ce temps, le dispositif expérimental expire en novembre 2026 si aucune loi n’est votée avant cette échéance. Pour un locataire parisien qui découvre une ligne de complément de loyer de 200, 300 ou 350 euros sur son bail, la question est directe : ce supplément est-il justifié, comment le contester et comment récupérer le trop-perçu ? Deux jugements récents du tribunal judiciaire de Paris, rendus le 26 février 2026 et le 26 mars 2026, annulent des compléments de 303 euros et de 356,38 euros par mois et condamnent les bailleurs à rembourser respectivement 4 818,68 euros et 5 702,08 euros. Ce guide explique le calcul du plafond, les caractéristiques qui justifient vraiment un supplément, la procédure de contestation dans ses délais stricts et les sommes à réclamer, avec les spécificités parisiennes.
I. Complément de loyer à Paris : quand le bailleur peut-il ajouter un supplément au loyer de base ?
A. Comment calculer le loyer de référence majoré et repérer un dépassement du plafond à Paris ?
À Paris, le loyer d’un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale ne se fixe pas librement : il est encadré par un loyer de référence majoré, issu d’un arrêté préfectoral pris chaque année pour le département. Concrètement, chaque logement appartient à une catégorie définie par son secteur géographique, son époque de construction, son nombre de pièces et le caractère meublé ou non de la location. À chaque catégorie correspond un loyer de référence, un loyer minoré et un loyer majoré, exprimés au mètre carré. Le loyer de base inscrit au bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Le complément de loyer n’entre en jeu qu’à cet endroit précis : lorsque le loyer de base atteint déjà le plafond, le bailleur peut y ajouter un supplément, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. La loi du 23 novembre 2018 prévoit qu’un supplément peut s’ajouter au loyer de base pour les logements dont la localisation ou le confort le justifient, en comparaison des logements de même catégorie dans le même secteur géographique. Elle impose que le montant du supplément et les caractéristiques qui le fondent figurent dans le contrat de bail, que le loyer s’entende alors comme la somme du loyer de base et du complément, et qu’aucun complément ne s’applique quand le loyer de base reste inférieur au loyer de référence majoré. Un bail qui affiche un loyer de base inférieur au plafond puis un complément de loyer pour gonfler le total est donc irrégulier dès ce stade, avant même tout débat sur les qualités du logement.
Le premier réflexe du locataire consiste à vérifier les chiffres. Il faut se procurer l’arrêté annuel applicable à Paris pour l’année de signature du bail, identifier la zone, la catégorie et le loyer de référence majoré au mètre carré, puis multiplier par la surface habitable du logement. Si le loyer de base dépasse déjà le plafond hors complément, le dépassement est simple et la contestation porte sur le loyer de base lui-même. Si le loyer de base est égal au plafond et qu’un complément s’y ajoute, tout repose sur la justification de ce supplément. Dans le litige jugé le 26 février 2026 par le tribunal judiciaire de Paris, le montage était transparent : un appartement parisien loué à compter du 4 octobre 2024 avec un loyer de base de 1 037 euros et un complément de 303 euros, le loyer de référence majoré étant de 1 037 euros, comme le constate le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963. Dans l’affaire jugée le 26 mars 2026, le bail du 2 septembre 2024 prévoyait un loyer de 1 503,62 euros et un complément de 356,38 euros, selon le tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026, RG 25/06198. Dans les deux cas, le complément représentait près d’un tiers du loyer : c’est ce poids financier qui explique l’intérêt de la contestation, avec plusieurs milliers d’euros à récupérer sur une ou deux années d’occupation.
La loi écarte d’office le complément pour les logements dégradés : sanitaires sur le palier, traces d’humidité, classe énergétique F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations venues de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau récents, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale font obstacle à tout supplément. Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut donc supporter aucun complément, quelle que soit sa vue ou sa terrasse. Le classement énergétique lui-même obéit à une définition légale : l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Le locataire qui constate de l’humidité, des infiltrations, un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une installation électrique dégradée doit photographier, faire constater par commissaire de justice si possible et conserver le diagnostic de performance énergétique annexé au bail : ces pièces rendent le complément indéfendable. À l’inverse, le bailleur qui exige un supplément pour un logement énergivore prend un risque contentieux élevé, puisque le juge n’aura qu’à vérifier la classe du diagnostic pour écarter le complément.
B. Quelles caractéristiques de localisation ou de confort justifient vraiment un complément de loyer ?
Le cœur du contrôle porte sur les caractéristiques invoquées au bail. La formule légale vise des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient le supplément, par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur géographique. Le décret d’application resserre encore l’exigence autour de trois conditions cumulatives : les caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; elles doivent être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; elles ne doivent donner lieu ni à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à contribution pour le partage des économies d’énergie. Le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 résume l’esprit du dispositif : le supplément est difficile à justifier car il exige des caractéristiques réellement exceptionnelles, rares et déterminantes, jamais accessoires. Le même jugement cite les atouts qui peuvent y prétendre : terrasse ou jardin, hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres, vue exceptionnelle sur un monument ou équipements luxueux. Tout le reste relève du confort courant, déjà intégré dans les loyers de référence par secteur, et ne permet pas de dépasser le plafond.
Les deux décisions parisiennes de 2026 montrent comment le juge écarte les justifications ordinaires. Dans le premier dossier, le bail mentionnait un immeuble idéalement situé près des transports et des commerces, une rue en sens unique, le charme de l’ancien avec poutres apparentes, du double vitrage, une cuisine ouverte aménagée et équipée et une très bonne disposition sans perte de place. Dans cette première affaire, le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 répond point par point : la proximité du métro et des commerces y est décrite comme une caractéristique générale du marché parisien déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur ; le calme lié au sens unique de la rue n’a rien d’exceptionnel ; le charme de l’ancien et les poutres apparentes sont fréquents dans les immeubles anciens ; la cuisine aménagée relève du confort courant ; le plan optimisé constitue un atout normal ; et le double vitrage, en passe de devenir un standard au regard des obligations de performance énergétique, ne saurait être déterminant. Dans le second dossier, la bailleresse invoquait le balcon exposé plein sud, les normes d’accessibilité, le digicode, le visiophone, la fibre, le double vitrage à faible émissivité, les volets roulants électriques, le chauffage performant, la construction de 2013, l’isolation supérieure, le local à vélo, la vaste cave et la double orientation. Dans la seconde affaire, le tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026, RG 25/06198 écarte chaque élément : la performance énergétique est déjà prise en compte dans le loyer de référence et récompenser un diagnostic correct irait à rebours de l’esprit de la loi climat ; le respect des normes d’accessibilité, qui résulte de prescriptions légales applicables à toute construction, est sans incidence ; le digicode et le visiophone ne sont pas démontrés déterminants par comparaison avec les logements du même secteur ; le balcon, la cave et le local à vélo, bien que recherchés, restent courants dans une grande ville comme Paris et ne permettent pas de dépasser le plafond réglementaire ; la salle de bain et la cuisine aménagée ne constituent pas, en soi, une caractéristique exceptionnelle pour une location. Ces motivations dessinent une ligne claire : à Paris, les équipements devenus standards dans le parc récent ou rénové ne fondent aucun supplément.
Le bailleur ne peut pas compenser une justification faible par des comparaisons de marché. Dans les deux affaires, les bailleurs produisaient des annonces ou des avis de location d’appartements voisins aux prix comparables pour démontrer que le loyer total restait raisonnable. Le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 tranche : les avis de location produits par le bailleur sont dénués de pertinence, car le dispositif repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, qui intègrent déjà le marché local et le parc comparable ; les annonces ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et seul un avantage propre au logement, exceptionnel, déterminant et non pris en compte dans les références peut justifier un supplément. Pour le locataire, la conséquence pratique est simple : inutile de débattre des prix du quartier, il suffit d’exiger du bailleur la preuve d’un avantage propre, rare et durable, non intégré dans la grille préfectorale. Une terrasse privative de belle surface, un jardin, une vue directe sur un monument historique, des prestations rares et remarquables, des éléments structurels et durables : voilà le niveau d’exigence. Une cuisine équipée, un digicode, du double vitrage ou un balcon ordinaire n’y parviennent pas, et c’est au bailleur de démontrer le contraire, car, comme le rappelle le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963, c’est au bailleur de démontrer, en cas de contestation, que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le supplément, par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur.
II. Comment contester un complément de loyer abusif et récupérer le trop-perçu à Paris ?
A. Commission de conciliation puis juge des contentieux de la protection : dans quels délais agir ?
La contestation obéit à un calendrier impératif en deux temps. Première étape, rappelée par le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 : le locataire qui conteste le supplément dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, sauf en bail mobilité. À Paris, il s’agit de la commission départementale de conciliation de Paris, rattachée à la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement. Le locataire y dépose son bail, l’arrêté de loyers de référence applicable, le diagnostic de performance énergétique et un décompte du dépassement. La commission entend les deux parties et rend un avis. Dans le dossier jugé le 26 février 2026, le locataire avait saisi la commission le 16 novembre 2024 pour un bail du 19 septembre 2024 à effet au 4 octobre 2024, et la commission avait estimé le 19 février 2025 que les caractéristiques invoquées ne justifiaient pas le supplément. Dans le dossier jugé le 26 mars 2026, le locataire avait contesté par courrier du 13 novembre 2024 puis saisi la commission le 15 novembre 2024 pour un bail du 2 septembre 2024, et, selon le tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026, RG 25/06198, la commission avait conclu le 11 avril 2025 que les caractéristiques mentionnées au bail ne sauraient justifier un supplément. Un avis défavorable au bailleur constitue un atout sérieux devant le juge, même s’il ne lie pas le tribunal.
Deuxième étape, toujours selon le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 : sans conciliation, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du supplément, et l’absence de saisine préalable de la commission peut être relevée d’office par le juge. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris. Le locataire assigne par acte de commissaire de justice et demande l’annulation du complément, le remboursement des sommes versées et, selon les cas, la suppression du supplément pour l’avenir. Dans le premier dossier, l’assignation datait du 13 mai 2025 après l’avis du 19 février 2025 ; dans le second, elle datait du 23 juin 2025 après l’avis du 11 avril 2025. Le non-respect du passage préalable devant la commission expose à une irrecevabilité que le juge peut relever lui-même, sans que le bailleur ait besoin de l’invoquer. Le locataire doit donc conserver la preuve de sa saisine et la copie de l’avis reçu, avec sa date de réception, pour calculer le second délai de trois mois. Passé ce délai, l’action en annulation devient fragile, même si le complément paraît manifestement injustifié sur le fond. Devant le juge, le débat se tient dans le cadre ordinaire du procès civil : l’article 455 du code de procédure civile rappelle que « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens », qu’il « doit être motivé » et qu’« Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Les jugements parisiens de 2026 appliquent cette exigence avec des motivations détaillées, caractéristique par caractéristique, ce qui permet au locataire de comprendre exactement pourquoi chaque élément invoqué a été retenu ou écarté.
Sur le fond, la charge de la preuve pèse sur le bailleur, et c’est un point décisif. Le locataire n’a pas à démontrer que son logement est banal : il conteste, et le bailleur démontre. Les deux jugements le rappellent : le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 relève que les bailleurs ne rapportent pas la preuve de caractéristiques justifiant un supplément, et tandis que le tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026, RG 25/06198 retient que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère exceptionnel requis pour le supplément stipulé au bail. En pratique, le locataire structure son dossier autour de trois blocs : le calcul du dépassement à partir de l’arrêté préfectoral, la démonstration que chaque caractéristique est courante ou déjà intégrée dans la grille de référence, et l’avis de la commission de conciliation. Le bailleur, lui, doit apporter des éléments objectifs et durables : photographies d’une terrasse ou d’une vue remarquable, plans faisant apparaître une hauteur sous plafond supérieure à 3,3 mètres, descriptifs d’équipements véritablement luxueux, comparaisons avec les logements de la même catégorie dans le même secteur. Des impressions d’annonces immobilières du quartier ne suffisent pas, comme les tribunaux l’ont jugé. Le locataire parisien doit aussi vérifier la mention du complément dans son bail : montant et caractéristiques doivent y figurer, et leur absence fragilise encore la position du bailleur.
B. Remboursement du trop-perçu, dépôt de garantie et spécificités parisiennes : quelles sommes réclamer ?
L’annulation du complément ouvre droit à la restitution intégrale des sommes versées à ce titre. Le fondement se trouve dans le droit commun : l’article 1302 du code civil dispose que « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » Le complément annulé n’était pas dû, donc chaque mensualité indûment payée doit revenir au locataire. Le tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963 annule le complément stipulé au bail et condamne les bailleurs à payer au locataire 4 818,68 euros, en remboursement du complément versé depuis octobre 2024 et de la part incluse à ce titre dans le dépôt de garantie. Le calcul retient 303 euros par mois d’octobre 2024 à décembre 2025, au prorata pour le mois d’entrée, plus 303 euros inclus dans le dépôt de garantie versé à la signature : le dépôt de garantie, calculé sur le loyer avec complément, doit être apuré de la part indue. Le tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026, RG 25/06198 annule le complément mensuel de 356,38 euros du bail du 2 septembre 2024 et condamne la bailleresse à payer au locataire 5702,08 euros en restitution des compléments indûment perçus de septembre 2024 à décembre 2025 inclus, soit seize mois à 356,38 euros. Le locataire doit donc chiffrer sa créance mois par mois, joindre les quittances et relevés bancaires, et ne pas oublier la fraction du dépôt de garantie assise sur le complément. L’effet de l’annulation remonte à la prise d’effet du bail : le loyer résultant de la décision de justice s’applique depuis l’entrée dans les lieux.
Le tribunal peut aussi enjoindre au bailleur de présenter un avenant supprimant le complément, mais sans pouvoir réécrire lui-même le contrat. Le 26 février 2026, le juge enjoint aux bailleurs de soumettre au locataire, pour signature, un avenant supprimant le complément, tout en refusant l’astreinte. Le 26 mars 2026, en revanche, la demande de régularisation sous astreinte est rejetée : en application de l’article 1193 du code civil, qui dispose que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Dès lors, comme le retient le tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026, RG 25/06198, le juge ne saurait réécrire le contrat ni l’interpréter quand ses termes sont clairs et précis. Le locataire doit mesurer la portée de cette limite : l’annulation et le remboursement sont acquis, mais la réécriture du bail suppose soit l’accord du bailleur, soit un avenant signé en exécution du jugement, soit un nouveau bail tirant les conséquences de la décision. En pratique, une fois le complément annulé par jugement, le bailleur qui continuerait à le facturer s’exposerait à de nouvelles condamnations, comme le relève le premier jugement. Le locataire conserve le jugement, notifie au bailleur la nouvelle quittance attendue et, en cas de résistance, fait exécuter la décision.
Les frais et l’exécution complètent le dispositif. L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » L’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer « A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », en tenant compte « de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ». Les deux jugements appliquent ces textes : 1 200 euros au titre de l’article 700 dans le premier dossier, 800 euros dans le second, outre les dépens à la charge des bailleurs. Surtout, l’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le locataire peut donc faire exécuter le remboursement même si le bailleur fait appel, sans attendre l’arrêt de la cour. À Paris et en Île-de-France, ce cadre procédural se combine avec des repères locaux : la commission de conciliation de Paris siégeant auprès de la DRIHL, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements parisiens, l’arrêté annuel des loyers de référence de Paris pour le calcul, et un contentieux nourri qui rend les avis de la commission et les grilles préfectorales facilement mobilisables. Les montants en jeu justifient la démarche : avec des compléments de 300 à 360 euros par mois, une année d’occupation représente 3 600 à 4 300 euros à récupérer, avant les frais de procédure. Le locataire parisien qui reçoit un bail avec complément doit donc agir vite : vérifier le plafond dès la signature, saisir la commission dans les trois mois, puis le juge dans les trois mois de l’avis, et chiffrer chaque euro versé, dépôt de garantie compris.
Conclusion
Le complément de loyer n’est pas un supplément libre que le bailleur parisien ajouterait au gré du marché : c’est une exception étroite, réservée aux logements qui présentent un avantage rare, déterminant et durable, non pris en compte dans les loyers de référence, et jamais aux logements dégradés ou énergivores. Les jugements parisiens du 26 février et du 26 mars 2026 montrent que la proximité du métro, le calme d’une rue, le charme de l’ancien, le double vitrage, la cuisine équipée, le digicode, le visiophone, le balcon ordinaire ou la bonne isolation ne franchissent pas ce seuil, et que les annonces du quartier ne remplacent ni l’arrêté préfectoral ni la preuve d’un avantage propre au logement. Pour le locataire, la méthode tient en quatre gestes : calculer le plafond à partir de la grille applicable à la signature, photographier et conserver chaque pièce sur l’état réel du logement, saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois du bail, puis le juge des contentieux de la protection dans les trois mois de l’avis, en réclamant la restitution mois par mois et la part du dépôt de garantie assise sur le complément. Avec 46 % d’annonces parisiennes en dépassement et un dispositif qui expire en novembre 2026, chaque mois payé sans réagir est un mois de trop-perçu qui s’accumule. Le droit parisien du complément de loyer est désormais balisé par des décisions précises et des textes vérifiables : le locataire qui s’y prend dans les délais dispose d’arguments solides pour faire annuler le supplément et obtenir le remboursement.