Votre fermier vient d’être placé en redressement judiciaire, ou le jugement de liquidation judiciaire a été publié la semaine dernière, et les fermages de plusieurs années restent impayés. Vous vous demandez si le bail rural continue, qui doit payer les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, comment faire fixer votre créance au passif et si vous pouvez reprendre vos terres ou les voir attribuées à un repreneur. La réponse tient en deux logiques qui se combinent : le statut du fermage encadre strictement la résiliation à l’initiative du bailleur, tandis que le droit des entreprises en difficulté fige les créances antérieures et organise la poursuite ou l’arrêt des contrats en cours. Ni l’ouverture d’un redressement ni le prononcé d’une liquidation ne résilie automatiquement le bail rural. En revanche, le défaut de paiement des fermages afférents à l’occupation postérieure au jugement, l’absence de poursuite décidée par le liquidateur et la cession de l’exploitation dans le cadre de la procédure collective ouvrent des voies précises, assorties de délais courts et de formalités dont la violation est sanctionnée par la nullité. Cet article expose, à partir des textes en vigueur vérifiés au 27 septembre 2026 et de décisions lues intégralement, dont un arrêt de la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes du 2 octobre 2025 et plusieurs arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la méthode complète : identifier le titre d’occupation réel, traiter les fermages antérieurs et postérieurs, agir en résiliation dans les formes, puis gérer la cession ou la reprise du fonds et l’indemnité du preneur sortant.
I. La procédure collective du fermier ne fait pas disparaître le bail rural
A. Ni le redressement ni la liquidation ne résilient le bail de plein droit
Le premier réflexe consiste à vérifier la nature du bien, son usage, les parties et le titre d’occupation. Le bien en cause est un immeuble à usage agricole, exploité pour y exercer une activité agricole. Le titre est un bail rural soumis au statut du fermage dès lors qu’il s’agit d’une mise à disposition à titre onéreux en vue d’une exploitation agricole, sauf les exceptions limitativement énumérées. L’ouverture d’une procédure collective contre le preneur ne change pas cette qualification et n’éteint pas le contrat. Le code de commerce pose une règle d’ordre public procédural : « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire ». Le même texte ajoute que « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture », le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvrant droit qu’à déclaration au passif. Autrement dit, le bailleur ne peut ni considérer le bail comme terminé ni refuser d’exécuter ses propres obligations au seul motif que son fermier est en redressement ou en liquidation.
Cette protection du contrat en cours s’articule avec le statut du fermage. Le bailleur ne peut demander la résiliation que pour les motifs énumérés par le code rural, « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire », et l’ouverture d’une procédure collective ne figure pas parmi ces motifs. La chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes l’a rappelé dans un arrêt du 2 octobre 2025 (RG 24/05566) : le tribunal paritaire avait retenu que le bail ne se trouve pas résilié du seul fait de la liquidation judiciaire, et la cour a confirmé cette analyse en appliquant les textes du code de commerce sur les contrats en cours. Dans cette affaire, un exploitant avait été liquidé à la fin des années 1990, avait repris une activité sous forme sociétaire, puis la société d’exploitation et l’exploitant lui-même avaient fait l’objet de deux redressements judiciaires ouverts en février et mars 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes. Les bailleurs réclamaient la résiliation et l’expulsion ; le tribunal puis la cour ont refusé la résiliation faute de mise en demeure régulière et ont fixé les fermages impayés de 2019 à 2022, soit 10 778,60 euros, au passif des procédures collectives. La leçon est directe : face à un fermier en procédure collective, le bailleur doit déclarer sa créance de fermages antérieurs au passif et ne peut obtenir la fin du bail qu’en suivant les voies légales de résiliation ou de non-poursuite décrites ci-après.
Un cas limite mérite l’attention car il piège autant les bailleurs que les liquidateurs : la mise à disposition organisée par le liquidateur lui-même pendant la liquidation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 11 janvier 2006 (pourvoi n° 04-18.710), qu’une mise à disposition de parcelles autorisée par le juge-commissaire au profit d’une société, renouvelée d’année en année pendant la liquidation du propriétaire, ne pouvait être que provisoire et excluait l’application du statut du fermage et du métayage. La cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait reconnu un bail rural au motif que le liquidateur, exerçant les droits du débiteur, avait mis à disposition à titre onéreux des biens à vocation agricole. La portée pratique est double. D’une part, le liquidateur qui autorise une occupation précaire pour valoriser l’actif ne crée pas un bail rural protégé. D’autre part, l’occupant d’une telle mise à disposition provisoire ne peut ni revendiquer le renouvellement ni bloquer la vente des terres sur le fondement du statut. Il faut donc qualifier chaque occupation : bail rural antérieur qui se poursuit, mise à disposition sociétaire par le preneur, ou occupation provisoire autorisée en liquidation, car le régime applicable en dépend entièrement.
B. Déclarer les fermages antérieurs au passif et exiger le paiement des loyers postérieurs à leur échéance
La distinction entre créances antérieures et postérieures au jugement d’ouverture structure toute la stratégie du bailleur. Les fermages échus avant le jugement doivent être déclarés au passif de la procédure collective ; à défaut de déclaration dans les délais, ils deviennent inopposables à la procédure et le bailleur perd toute chance d’être payé sur l’actif. Dans l’affaire rennaise précitée, les bailleurs avaient obtenu la fixation de 10 778,60 euros au titre des fermages impayés des années 2019 à 2022 au passif du redressement de la société d’exploitation, et la cour a ajouté la fixation de 3 095,80 euros au titre du fermage de l’année culturale 2024. La cour a en revanche mis hors de cause l’exploitant pris à titre personnel, dès lors que la société avait été reconnue seule titulaire du bail depuis 1999 : la créance ne peut être fixée au passif d’une personne qui n’est plus preneur. Avant toute demande, le bailleur vérifie donc qui est juridiquement preneur au jour du jugement d’ouverture, en remontant les cessions, mises à disposition sociétaires et actes de partage, car une erreur de débiteur fait rejeter la demande.
Les fermages afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture obéissent à un régime différent et plus favorable au bailleur. Lorsqu’ils sont nés régulièrement pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, ces loyers « sont payés à leur échéance ». Le défaut de paiement à l’échéance ouvre au bailleur le droit de demander la résiliation, selon les voies propres à chaque procédure. En redressement et en sauvegarde, l’administrateur, ou à défaut le débiteur, dispose du pouvoir d’exiger la poursuite des contrats en cours lorsque leur exécution est nécessaire à l’activité, mais le bailleur impayé des loyers postérieurs peut saisir le juge pour faire constater la résiliation. En liquidation, le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise, et le bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise est résilié « Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ». Concrètement, le bailleur écrit au liquidateur pour le mettre en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail : à défaut de réponse pendant plus d’un mois, le contrat en cours est résilié de plein droit, le juge-commissaire pouvant aménager ce délai. Si le liquidateur poursuit puis cesse de payer les loyers postérieurs, le bailleur demande la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers afférents à l’occupation postérieure, dans les conditions prévues pour les baux en procédure collective.
La preuve du bail et de son titulaire suit le droit commun du statut : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ». Dans un contexte de procédure collective, cette souplesse probatoire aide le bailleur comme le preneur : quittances de fermage, relevés d’exploitation, attestations de la mutualité sociale agricole, déclarations fiscales et actes notariés de partage établissent qui exploite et à quel titre. Dans l’arrêt de Rennes, la cour a tranché un conflit de titularité vieux de vingt-cinq ans en combinant l’acte notarié du 29 décembre 1999, les mandats des coïndivisaires et la réalité de l’exploitation par la société depuis son immatriculation en février 2000, pour dire que la société était titulaire du bail depuis 1999 et que l’exploitant individuel ne l’était plus. Le bailleur qui assigne le mauvais défendeur ou qui réclame des fermages à une personne dessaisie s’expose au rejet. L’inventaire préalable du titre, des avenants, des mises à disposition et des procédures collectives successives conditionne donc tout le contentieux.
II. Résilier, céder ou reprendre le fonds dans les formes qui protègent le bailleur
A. La résiliation pour impayés exige deux défauts, une mise en demeure complète et le respect des délais de la procédure collective
Hors procédure collective déjà, la résiliation du bail rural pour défaut de paiement est enfermée dans un formalisme strict. Le bailleur ne peut l’obtenir qu’en justifiant de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », et « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». La Cour de cassation sanctionne sans hésitation la mise en demeure qui omet de reproduire le texte : le 6 octobre 2016 (pourvoi n° 14-11.855), elle a cassé un arrêt qui avait validé un commandement de payer ne reproduisant pas les dispositions légales, au motif que l’acte devait, à peine de nullité, rappeler les termes de la disposition ; le 13 septembre 2018 (pourvoi n° 17-14.301), elle a confirmé qu’un commandement qui se borne à indiquer que le bailleur peut demander la résiliation, sans reproduire le texte, ne met pas le preneur en mesure de comprendre les risques et encourt la nullité. La cour d’appel de Reims, le 26 février 2025 (RG 24/01262), et la cour d’appel de Dijon, le 13 février 2025 (RG 21/01495), confirment que les tribunaux paritaires examinent d’abord la régularité du commandement avant le fond. Le bailleur adresse donc une mise en demeure postérieure à l’échéance, visant expressément deux défauts de paiement, reproduisant le texte de l’article, puis laisse courir trois mois avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
En procédure collective, ce formalisme rural se combine avec les délais du code de commerce, et l’ordre des démarches doit être respecté. Pour les causes antérieures au jugement de liquidation, le bailleur qui demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit doit introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation, ou du jugement d’ouverture de la procédure initiale lorsque la liquidation fait suite à une sauvegarde ou un redressement. Passé ce délai, l’action fondée sur les causes antérieures est forclose et le bailleur ne peut plus agir que sur le fondement des impayés postérieurs. Pour les loyers postérieurs impayés, la résiliation suit les conditions des baux en procédure collective, avec mise en demeure du liquidateur de prendre parti. En pratique, le bailleur d’un fermier en liquidation agit ainsi : déclaration de la créance antérieure au passif dans le délai légal, courrier au liquidateur l’invitant à se prononcer sur la poursuite, mise en demeure de payer les fermages postérieurs puis, en cas d’échec, saisine du tribunal paritaire pour les causes rurales ou du juge compétent de la procédure collective selon la voie choisie. Chaque étape est documentée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception, car la date de la mise en demeure et celle de l’information du liquidateur fixent les délais et les effets de la résiliation.
Le preneur en difficulté dispose de défenses qu’il faut anticiper. Les motifs de résiliation ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, et le juge apprécie souverainement ces circonstances. Le preneur peut aussi demander lui-même la résiliation dans les cas prévus par la loi, notamment l’incapacité de travail grave et durable, le décès d’un membre de la famille indispensable à l’exploitation, l’acquisition d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même ou le refus d’autorisation d’exploiter l’obligeant à mettre son exploitation en conformité. Surtout, le preneur en redressement qui exécute le bail et paie les loyers postérieurs à leur échéance conserve la jouissance : le tribunal paritaire de Redon puis la cour d’appel de Rennes ont refusé la résiliation et l’expulsion demandées par des bailleurs alors même que quatre années de fermages restaient impayées, parce que la mise en demeure faisait défaut et que la fixation au passif suffisait à traiter les impayés antérieurs. Le bailleur qui néglige la mise en demeure ou qui assigne sans avoir déclaré sa créance perd donc deux fois : pas de résiliation et pas de paiement.
B. Cession du bail dans la procédure, reprise du fonds et indemnité du preneur sortant
Lorsque l’exploitation se poursuit malgré la procédure collective, la cession du bail devient l’enjeu central, pour le bailleur qui veut choisir son futur fermier comme pour les repreneurs qui convoitent le foncier. Dans le plan de cession de l’entreprise, le tribunal peut statuer spécifiquement sur le bail rural : « Lorsqu’un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural, le tribunal peut, sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage », soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants à reprendre le fonds pour l’exploiter, soit attribuer le bail à un autre preneur. L’ordre préférentiel est impératif : reprise par le bailleur, son conjoint ou ses descendants d’abord, puis attribution à un repreneur proposé par le bailleur, puis seulement attribution à tout autre repreneur ayant déposé une offre. Le bailleur d’un fermier en liquidation dépose donc sans attendre une demande de reprise ou propose un repreneur de son choix, car son silence le prive du rang prioritaire. Dans ce cadre, les dispositions relatives au contrôle des structures ne s’appliquent pas, ce qui accélère l’attribution, même si le tribunal tient compte des priorités du schéma directeur régional lorsque plusieurs offres sont en concurrence.
Cette cession judiciaire se distingue de la cession familiale de droit commun, qui reste disponible mais encadrée. Le preneur peut céder son bail à son conjoint, à son partenaire de pacte civil de solidarité ou à ses descendants sous conditions d’agrément et d’autorisation du tribunal paritaire en cas de refus du bailleur, et le tribunal paritaire d’Amiens a encore autorisé une telle cession au profit du fils pour cause de départ à la retraite par jugement du 10 septembre 2026. En revanche, toute cession à un tiers hors cadre légal, toute sous-location ou tout apport du bail à une société sans respecter les conditions légales expose le preneur à la résiliation pour contravention aux règles de cession et de mise à disposition. La Cour de cassation a illustré la rigueur du contrôle : le 23 novembre 2017 (pourvoi n° 16-19.555), elle a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui contestait une mise à disposition au profit d’une société d’exploitation au motif d’irrégularités formelles d’information, en relevant que le bailleur n’avait adressé aucune mise en demeure et n’avait pas été induit en erreur, de sorte qu’aucune sous-location prohibée n’était établie. Le bailleur surveille donc les faits : identité réelle de l’exploitant, immatriculation de la société, information reçue dans les deux mois de la mise à disposition, détention majoritaire du capital par des personnes physiques. S’il constate une cession déguisée, il met en demeure puis agit en résiliation ; s’il reste passif, il risque de se voir opposer un nouveau titulaire du bail, comme les bailleurs rennais qui ont découvert que la société exploitante, et non plus l’exploitant individuel, était preneur depuis 1999.
La vente des terres pendant la procédure collective fait intervenir le droit de préemption du preneur, que le bailleur vendeur et l’acquéreur doivent purger sous peine de nullité. En cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, « le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication ». La troisième chambre civile l’a appliqué à une vente sur saisie immobilière poursuivie contre un agriculteur en liquidation judiciaire, le 7 avril 2004 (pourvoi n° 02-19.520) : le preneur qui se prétendait titulaire d’un bail rural sur la parcelle saisie devait être convoqué avant l’adjudication, et le défaut de convocation entraînait la nullité de la vente. Le liquidateur qui fait vendre les terres du débiteur, le notaire chargé d’une adjudication volontaire et l’acquéreur à la barre vérifient donc l’existence d’un preneur en place et le convoquent dans les formes et délais, tandis que le fermier en procédure collective surveille les publications de vente pour exercer sa préemption. L’adjudicataire qui néglige cette convocation s’expose à une action en nullité devant le tribunal paritaire, avec restitution du bien et dommages-intérêts.
Enfin, la sortie du preneur, qu’elle résulte d’une résiliation obtenue par le bailleur, d’une non-poursuite décidée par le liquidateur ou d’une cession judiciaire, ouvre le droit à l’indemnité du preneur sortant pour les améliorations apportées au fonds. « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Les bâtiments et ouvrages incorporés au sol sont indemnisés au coût des travaux évalué à l’expiration du bail avec abattement annuel, les plantations au montant des dépenses engagées, et le bailleur qui reprend le fonds dans le cadre du plan de cession supporte cette charge sous réserve des droits du preneur sortant. Symétriquement, si le bien est dégradé, le bailleur a droit à une indemnité égale au préjudice subi. Le bailleur établit donc dès l’ouverture de la procédure un état des lieux contradictoire avec le liquidateur ou l’administrateur, photographie les bâtiments, fait chiffrer les améliorations et les dégradations, et provisionne l’indemnité dans ses demandes. Le preneur sortant conserve ses factures de travaux, les accords écrits du bailleur et les autorisations administratives, car l’indemnité se calcule sur pièces et se déclare, elle aussi, dans la procédure collective. Pour une analyse d’ensemble du contentieux récent du fermage, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
En conclusion, le bail rural survit à la procédure collective du fermier mais change de régime contentieux : déclaration au passif pour les fermages antérieurs, paiement à l’échéance pour les loyers postérieurs, mise en demeure du liquidateur pour obtenir la non-poursuite, mise en demeure rurale complète pour la résiliation, puis cession judiciaire avec priorité de reprise ou attribution au repreneur. Chaque étape obéit à un délai couperet : déclaration de créance, trois mois après mise en demeure rurale, trois mois après publication du jugement de liquidation pour les causes antérieures, un mois de silence du liquidateur valant résiliation de plein droit, vingt jours de convocation avant adjudication pour la préemption. Le dossier gagnant combine le bail et ses avenants, la preuve de la titularité réelle, les mises en demeure avec visa du texte, la déclaration de créance, les courriers au liquidateur et l’état des lieux d’entrée et de sortie. Face à un fermier en redressement qui paie et exploite, la conservation du bail reste souvent la solution la plus rentable ; face à une liquidation sans poursuite et sans paiement, la résiliation rapide suivie d’une reprise ou d’une relocation sécurise le foncier.