Vous exploitez des terres louées depuis des années et un repreneur hors de votre famille se présente pour reprendre l’exploitation. Ou, à l’inverse, vous êtes propriétaire et vous voulez stabiliser la location de vos terres sur une longue durée, avec un loyer mieux valorisé et un fermier solidement installé. Dans les deux cas, le bail rural classique de neuf ans montre vite ses limites : il interdit en principe toute cession hors du cercle familial et il expose le bailleur à un renouvellement presque automatique tous les neuf ans. Deux outils du Code rural et de la pêche maritime répondent à ces situations : le bail rural à long terme, conclu pour dix-huit ans au minimum, vingt-cinq ans ou pour toute une carrière, et le bail cessible hors du cadre familial, qui autorise la cession du bail à un tiers choisi par le preneur. Ces deux formules offrent une stabilité et une liberté de transmission sans équivalent, mais elles obéissent à des règles de forme et de fond strictes : acte authentique devant notaire, clause expresse, prix encadré, notification au bailleur et contrôle du juge. Une clause mal rédigée est réputée non écrite, une cession notifiée sans respecter la procédure encourt la nullité et la résiliation, et un congé délivré hors délai laisse repartir le bail pour neuf ans. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises, notamment le 26 octobre 2023 sur la durée du bail à long terme conclu près de l’âge de la retraite et le 28 novembre 2024 sur l’appréciation de la situation du cessionnaire à la date de la cession projetée. Cet article présente les conditions de validité de ces baux, leur prix, leur renouvellement, leur cession et les recours devant le tribunal paritaire des baux ruraux, avec les textes applicables et les pièces à préparer. Pour une vue d’ensemble des litiges récents du fermage, du statut et de la préemption, vous pouvez lire l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. Le bail rural à long terme verrouille la durée et sécurise l’exploitation
Le bail à long terme est le contrat de stabilité par excellence du statut du fermage. Il engage les parties pour dix-huit ans au minimum, sans possibilité de reprise triennale en cours de bail, et il ouvre droit à des avantages fiscaux et à un loyer majoré. En contrepartie, sa conclusion exige le respect d’un formalisme précis et son articulation avec l’âge de la retraite du preneur donne lieu à un contentieux nourri.
A. Conclure un bail à long terme valable : forme, durée et âge de la retraite
Le principe est posé par l’article L. 416-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l’article L. 416-5 , sans possibilité de reprise triennale pendant son cours. » Le texte ajoute que ce bail « est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 » et que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement « doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47 ». Trois conséquences pratiques découlent de ce régime. D’abord, pendant la période initiale de dix-huit ans, le bailleur ne peut pas reprendre les terres pour les exploiter lui-même ni pour y installer un descendant : la reprise triennale des articles L. 411-6 à L. 411-8 ne s’applique pas. Ensuite, à l’expiration des dix-huit ans, le bail ne prend pas fin de plein droit : il se renouvelle par périodes de neuf ans, sauf congé régulier. Enfin, lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chaque partie peut refuser le renouvellement ou mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle, par un avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, sans avoir à justifier des motifs de la section VIII du chapitre Ier.
La question de l’âge du preneur au jour de la signature mérite une attention particulière. L’article L. 416-4 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre et d’une durée égale à celle qui doit lui permettre d’atteindre l’âge de la retraite. » Ce texte organise une dérogation à la durée minimale de dix-huit ans lorsque le preneur se situe entre neuf et dix-huit ans de l’âge de la retraite : la durée du bail peut alors être calée sur le temps restant jusqu’à la retraite. Mais que se passe-t-il lorsque le preneur est à moins de neuf ans de cet âge ? Une cour d’appel avait jugé qu’un tel bail ne pouvait pas être valablement conclu et avait prononcé sa nullité. La troisième chambre civile a censuré cette analyse par un arrêt du 26 octobre 2023, pourvoi n° 21-25.745 : « l’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime ne fait pas obstacle à la conclusion d’un bail à long terme par un preneur qui se trouve à moins de neuf ans de l’âge de la retraite et qu’un tel bail est d’une durée minimale de dix-huit ans. » Dans cette affaire, un bail rural à long terme avait été consenti par acte authentique à un preneur alors âgé de soixante et un ans, qui avait ensuite libéré les lieux en soutenant que le bail était nul. La Cour de cassation approuve la seconde interprétation de l’article L. 416-4 : ce texte déroge à la durée minimale uniquement dans l’hypothèse intermédiaire, et un preneur proche de la retraite peut signer un bail à long terme, à la condition que ce bail dure au moins dix-huit ans, sans possibilité d’y mettre fin avant le terme grâce à la faculté de résiliation annuelle liée à la retraite. La Cour ajoute qu’interdire ces baux priverait les parties d’un outil de stabilité, alors qu’une cession du bail au profit d’un membre de la famille peut permettre d’atteindre la durée prévue et qu’un fermier n’est pas tenu de cesser son activité à l’âge légal de la retraite. Pour le praticien, la leçon est double : vérifiez l’âge du preneur avant de choisir la durée, et si le preneur est à moins de neuf ans de la retraite, stipulez une durée d’au moins dix-huit ans et écartez par écrit toute idée de sortie anticipée fondée sur la retraite pendant la période initiale.
Au-delà du bail de dix-huit ans, le Code rural connaît le bail de vingt-cinq ans et le bail de carrière. L’article L. 416-5 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil mentionné à l’article L. 312-1 , qu’il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole. » Le bail de carrière s’éteint donc avec la carrière du preneur, ce qui en fait l’instrument de la transmission progressive : le bailleur sait que les terres redeviendront libres au départ en retraite du fermier, et le preneur exploite sans craindre un congé pour reprise pendant toute sa vie active. Le prix du bail de carrière obéit à une règle propre : « Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans », avec une majoration possible « dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail » s’il s’agit d’un bail à ferme. Concrètement, pour un bail de trente ans, la majoration maximale atteint 30 % du prix du bail de neuf ans. Cette formule intéresse les propriétaires qui veulent accompagner un jeune agriculteur jusqu’à sa retraite tout en valorisant le loyer, et les exploitants qui veulent investir dans des bâtiments ou des plantations pérennes avec une visibilité totale.
Sur la forme, le bail à long terme doit être passé en la forme authentique, c’est-à-dire reçu par un notaire, à peine de requalification en bail ordinaire de neuf ans. Les parties veillent à faire mentionner expressément la durée, la désignation précise des parcelles, l’état des lieux d’entrée, le prix et ses modalités de révision, ainsi que les clauses autorisées : clause de reprise en cours de bail au profit du bailleur dans les cas limitativement prévus, clause d’entretien et d’amélioration, et, le cas échéant, clause de cession hors cadre familial qui transforme le contrat en bail cessible. Un bail à long terme consenti sous seing privé n’est pas nul, mais il ne produit que les effets d’un bail de neuf ans : le preneur perd la garantie de durée et le bailleur perd la majoration de loyer et les avantages fiscaux attachés. Avant de signer, chaque partie demande au notaire la vérification du titre de propriété, de la contenance cadastrale, des servitudes, des droits de passage et de l’existence d’un précédent bail ou d’une mise à disposition en cours.
B. Prix, renouvellement, congé et sortie du bail à long terme
Le prix du bail à long terme se compose comme celui du bail ordinaire, mais avec une majoration liée à la durée. L’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », et ce prix comprend le loyer des bâtiments d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, encadrés par des minima et des maxima arrêtés par l’autorité administrative, aujourd’hui le préfet, sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Pour les baux à long terme, les arrêtés préfectoraux prévoient un supplément de loyer qui augmente avec la durée : dix-huit ans, vingt-cinq ans et bail de carrière ouvrent des paliers de majoration distincts, dans la limite des fourchettes publiées chaque année au recueil des actes administratifs du département. Le bailleur qui applique un fermage supérieur au maximum majoré s’expose à une action en révision du prix devant le tribunal paritaire, avec restitution du trop-perçu. À l’inverse, un fermage stipulé en dessous du minimum peut être relevé à la demande du bailleur. Les parties vérifient donc l’arrêté préfectoral en vigueur dans le département de situation des terres avant de fixer le loyer, et elles stipulent une clause d’indexation sur l’indice national des fermages publié chaque année par arrêté ministériel. Les améliorations apportées par le preneur, drainages, clôtures, bâtiments ou plantations, ouvrent droit à l’expiration du bail à l’indemnité du preneur sortant, calculée selon les règles des articles L. 411-69 à L. 411-78, sauf clause contraire validée pour les baux cessibles comme on le verra.
Le renouvellement du bail à long terme suit le droit commun du fermage, avec une rigidité accrue. Le preneur bénéficie du droit au renouvellement : le bail se poursuit par périodes de neuf ans sauf congé du bailleur fondé sur un motif grave et légitime ou sur un droit de reprise exercé dans les règles. L’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement de « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. Le texte ajoute : « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; », indiquer en cas de reprise l’identité complète du bénéficiaire et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 relatif au droit de repentir. Un congé délivré par simple lettre recommandée, même reçue plus de dix-huit mois avant le terme, est nul. Un congé qui omet le motif ou l’identité du bénéficiaire de la reprise est nul, sauf si l’omission n’a pas été de nature à induire le preneur en erreur, appréciation qui relève du tribunal. Le preneur qui reçoit un congé irrégulier saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en nullité dans les délais de prescription, et le bail se poursuit. Le bailleur qui veut reprendre pour lui-même ou pour installer un descendant doit en outre justifier que le bénéficiaire satisfait aux conditions de capacité professionnelle et d’autorisation d’exploiter, et respecter les règles du contrôle des structures : l’autorisation d’exploiter préalable, délivrée par le préfet après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture, conditionne la validité de la reprise lorsque la surface ou l’opération entre dans le champ du schéma directeur régional des exploitations agricoles.
La sortie anticipée du bail à long terme reste étroitement encadrée. Pendant la période initiale, aucune résiliation triennale n’est possible, et le preneur ne peut pas non plus imposer sa sortie sauf accord du bailleur, cession autorisée du bail ou résiliation judiciaire pour un motif légitime tel que la destruction des bâtiments, l’inaptitude médicale ou la mésentente grave rendant impossible la poursuite. Le défaut de paiement du fermage constitue le motif de résiliation le plus fréquent : après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse, le bailleur saisit le tribunal paritaire en résiliation et en paiement des arriérés, avec intérêts et frais. La dégradation du fonds, le changement de destination sans autorisation, la sous-location prohibée ou la mise à disposition à une société sans respect des règles exposent également le preneur à la résiliation. À l’expiration du bail, l’état des lieux de sortie départage les responsabilités : le preneur qui a entretenu et amélioré obtient son indemnité, celui qui a dégradé doit la réparation. Les parties préparent ces échéances en conservant les quittances de fermage, les factures de travaux, les autorisations écrites et les constats d’état des lieux, car le tribunal statue sur pièces et le fermier qui paie en espèces sans reçu se prive de toute preuve.
II. Le bail cessible hors du cadre familial permet de transmettre à un tiers choisi
Le bail cessible hors du cadre familial est une variété de bail à long terme qui ajoute une faculté précieuse : le preneur peut céder son bail à toute personne de son choix, hors du cercle familial, sans que le bailleur puisse s’y opposer par principe. Ce mécanisme, issu de la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, facilite l’installation des jeunes agriculteurs hors cadre familial et la transmission des exploitations à un associé ou à un repreneur. Il se paie par un formalisme renforcé, un loyer majoré et une procédure de cession que le bailleur et le preneur doivent respecter à la lettre.
A. Clause cessible, acte authentique, prix majoré et renouvellement de neuf ans
Le régime du bail cessible figure aux articles L. 418-1 à L. 418-5 du Code rural et de la pêche maritime. L’article L. 418-1 du Code rural et de la pêche maritime subordonne la validité de la clause à une double condition : « L’insertion dans le contrat de bail d’une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre. » Le texte sanctionne le manquement sans détour : « A défaut, la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par les dispositions du présent chapitre. » Autrement dit, un bail sous seing privé qui autorise la cession à un tiers ne produit aucun effet cessible : la clause est réputée non écrite et le bail reste un bail ordinaire, incessible hors famille. Le notaire joue ici un rôle de garant : il vérifie l’identité et la capacité des parties, il mentionne expressément la soumission volontaire au chapitre VIII du titre Ier du livre IV, et il attire l’attention du bailleur sur la portée de son engagement, car le bailleur d’un bail cessible renonce par avance à choisir son futur fermier. Les parties peuvent en outre déroger, par des clauses expressément validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, aux règles sur les améliorations et les indemnités des articles L. 411-25 à L. 411-29 et L. 415-1, L. 415-2 et L. 415-7, et convenir d’une répartition différente des primes d’assurance incendie des bâtiments. Le bailleur avisé fait valider ces clauses avant la signature, car une dérogation non validée reste sans effet.
La durée et le prix du bail cessible sont fixés par l’article L. 418-2 du Code rural et de la pêche maritime : « La durée minimale du bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 est de dix-huit ans. » Le même article ajoute : « Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article. » La majoration peut donc atteindre la moitié du maximum départemental, ce qui valorise sensiblement le revenu du bailleur en contrepartie de la liberté de cession accordée au preneur. Les arrêtés préfectoraux déclinent ce plafond par catégorie de terres, de bâtiments et de productions, et le tribunal paritaire ramène au plafond tout loyer stipulé au-delà. Le bailleur peut en outre se réserver, par une clause expresse prévue par l’article L. 418-1 du Code rural et de la pêche maritime, un droit de préférence pour acquérir le bail en cas de cession isolée : « Les parties sont libres de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. » Cette clause de préférence, distincte du droit de préemption du preneur en cas de vente des terres et du droit de préemption de la SAFER, permet au propriétaire de reprendre la maîtrise du bail en rachetant le droit au bail au prix convenu, lorsque le preneur veut céder son droit sans vendre son exploitation. Enfin, les biens loués sous bail cessible conclu depuis au moins trois ans échappent aux droits de préemption de la SAFER des articles L. 143-1 à L. 143-15 et au droit de préemption du preneur de l’article L. 412-7, ce qui fluidifie la vente des terres louées : l’acquéreur achète un bien occupé par un fermier cessible, sans purger ces préemptions, mais en reprenant le bail jusqu’à son terme.
Le renouvellement du bail cessible est plus simple pour le bailleur que celui du bail ordinaire. L’article L. 418-3 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois au moins avant son terme, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans. » Et il précise : « Ce congé est notifié sans que soient exigées les conditions énoncées à la section 8 du chapitre Ier du présent titre. » Le bailleur qui veut reprendre ses terres à l’expiration d’un bail cessible n’a donc pas à justifier d’un motif grave et légitime ni d’un droit de reprise familiale : un congé notifié dix-huit mois avant le terme par acte de commissaire de justice suffit à faire échec au renouvellement. Le bail renouvelé reste un bail cessible, avec les mêmes clauses sauf convention contraire, et le tribunal paritaire tranche les désaccords sur les conditions du nouveau bail. Le défaut de paiement du loyer après mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois constitue un motif de non-renouvellement ou de résiliation, sauf grâce accordée par le juge au preneur qui s’est libéré. Cette souplesse de sortie compense, pour le propriétaire, la liberté de cession reconnue au fermier, et elle explique le succès de cette formule auprès des bailleurs institutionnels et des groupements fonciers qui veulent garder la main sur le long terme tout en laissant l’exploitant transmettre son entreprise.
B. Céder le bail à un tiers : notification, opposition du bailleur et contrôle du juge
La cession d’un bail cessible suit une procédure impérative que l’article L. 418-4 du Code rural et de la pêche maritime décrit avec précision : « Le locataire qui entend procéder à la cession de son bail notifie au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée. » Trois éléments sont donc obligatoires dans la notification : l’envoi en recommandé avec accusé de réception, l’identité complète du cessionnaire envisagé et la date projetée de la cession. L’omission de l’un de ces éléments, ou l’envoi par simple lettre ou par courrier électronique, expose le preneur à la nullité de la cession et à la résiliation du bail à la demande du bailleur. Le texte poursuit : « Si le bailleur entend s’opposer pour un motif légitime au projet du preneur, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai fixé par voie réglementaire. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession. » Le bailleur ne peut donc pas se contenter de répondre par une lettre de refus : il doit saisir le tribunal paritaire dans le délai réglementaire, actuellement de deux mois à compter de la notification, et démontrer un motif légitime d’opposition tenant à la personne du cessionnaire ou aux conditions de la mise en valeur. « La cession ne peut intervenir au cours du délai mentionné à l’alinéa précédent, sauf accord exprès du bailleur. » Le preneur qui signerait la cession avant l’expiration du délai, sans l’accord écrit du bailleur, commettrait une faute sanctionnée par la nullité et la résiliation.
Le contraste avec la cession familiale du bail ordinaire éclaire la portée du dispositif. L’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » À défaut d’agrément, la cession familiale peut être autorisée par le tribunal paritaire, qui vérifie qu’elle ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur par le cessionnaire. La Cour de cassation exige que la situation du candidat, aptitudes professionnelles, matériel, moyens financiers et conformité au contrôle des structures, soit appréciée à la date de la cession projetée. Un arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-13.776 l’illustre : des preneurs visés par un congé pour atteinte de l’âge de la retraite avaient demandé l’autorisation de céder le bail à leur fille, en invoquant une société d’exploitation créée avec elle après la date d’effet du congé et une autorisation d’exploiter sollicitée postérieurement. La Cour approuve le rejet de la demande, en retenant que « La date de la cession projetée est, en cas de délivrance d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite sur le fondement de ce dernier texte, à défaut de manifestation de volonté contraire de la part des parties à la cession, la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet du congé », et que la situation du cessionnaire « doivent s’apprécier à la date de la cession projetée ». La leçon vaut pour les baux cessibles : constituez le dossier du cessionnaire avant la notification, avec diplômes agricoles, preuves d’expérience, inventaire du matériel ou engagements d’acquisition, garanties financières et autorisation d’exploiter ou récépissé de déclaration préalable lorsque le contrôle des structures l’exige. Un dossier incomplet au jour de la cession projetée fait échouer la demande, même si la situation se régularise ensuite.
Devant le tribunal paritaire, le débat porte sur le motif légitime d’opposition. Le bailleur invoque utilement l’inaptitude professionnelle du cessionnaire, l’absence de matériel et de moyens, le refus ou l’absence d’autorisation d’exploiter, un projet de changement de destination des terres, ou la mauvaise foi du preneur qui organise une cession de complaisance pour contourner un congé. Le preneur répond par les pièces du cessionnaire et par la régularité de sa notification. Le tribunal peut autoriser la cession, la refuser, ou l’assortir de conditions telles que le maintien de l’assolement, l’entretien des bâtiments ou le paiement d’un dépôt de garantie. Lorsque le bailleur a stipulé un droit de préférence pour acquérir le bail cédé isolément, il peut l’exercer dans les conditions de la clause, à charge d’en payer le prix : le preneur qui cède son exploitation avec son cheptel et son matériel reste libre de choisir son successeur, mais celui qui vend son droit au bail seul doit d’abord le proposer au bailleur. Dans tous les cas, la cession autorisée transfère au cessionnaire l’ensemble des droits et obligations du bail, y compris le droit au renouvellement et l’indemnité des améliorations, sans novation du contrat. Le cessionnaire devient le preneur pour la durée restant à courir, puis pour les renouvellements successifs, et le bailleur ne peut pas imposer à cette occasion une hausse de loyer au-delà du plafond de l’arrêté préfectoral.
Conclusion : la check-list avant de signer ou de céder
Le bail à long terme et le bail cessible hors du cadre familial offrent aux exploitants et aux propriétaires une stabilité que le bail de neuf ans ne procure pas, mais chaque avantage a son prix procédural. Avant de signer, vérifiez la forme authentique et la mention expresse de soumission au chapitre des baux à long terme ou cessibles, la durée d’au moins dix-huit ans ou de vingt-cinq ans pour le bail de carrière, et le loyer au regard de l’arrêté préfectoral et de l’indice national des fermages. Avant de céder, notifiez au bailleur par recommandé avec accusé de réception l’identité du cessionnaire et la date projetée, laissez courir le délai d’opposition sans signer prématurément, et constituez le dossier professionnel et administratif du repreneur, autorisation d’exploiter comprise. Avant de délivrer congé, respectez le délai de dix-huit mois et l’acte de commissaire de justice, motivez le congé selon le régime applicable, ordinaire ou cessible, et préparez la preuve des conditions de reprise. En cas de litige, saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres avec un dossier complet : bail authentique, état des lieux, quittances, arrêté préfectoral de fermage, notification de cession, autorisation d’exploiter et pièces du cessionnaire. Ces réflexes simples décident de l’issue des procès du fermage, car le juge rural statue sur pièces et sanctionne le formalisme avec constance.
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