Vous avez terminé vos travaux, déposé en mairie votre déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la fameuse DAACT, puis le courrier arrive : la commune conteste la conformité de la construction au permis de construire et vous met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Ailleurs, le scénario inverse vous bloque : la mairie garde le silence, refuse de vous délivrer l’attestation de non-contestation et votre notaire suspend la vente de votre maison en attendant la preuve que tout est en règle. Dans les deux cas, le temps joue contre vous, car chaque semaine sans réponse fragilise votre dossier et chaque mois sans DAACT en règle complique la revente du bien.
La procédure de contrôle de la conformité obéit à des délais stricts qui protègent aussi bien la commune que le constructeur. L’autorité compétente dispose de trois mois à compter de la réception de votre déclaration pour contester la conformité, cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire, et passé ce délai elle ne peut plus revenir sur la conformité des travaux. Mais une contestation émise dans les temps vous impose de réagir vite : mise en demeure par lettre recommandée, rappel des sanctions encourues, choix entre le dossier modificatif et la mise en conformité physique, puis, si la commune a laissé passer le délai, demande d’attestation de non-contestation, désormais délivrée de plein droit sous quinze jours depuis la réécriture de l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme entrée en vigueur le 22 février 2026. Derrière ces mécanismes se jouent aussi la prescription pénale de six ans, l’action civile en démolition de dix ans et la régularisation des constructions achevées depuis plus de dix ans.
Cet article décrit pas à pas ce que la mairie peut faire après votre DAACT, ce qu’elle ne peut plus faire une fois les délais expirés, comment obtenir l’attestation qui débloque votre vente et quels recours saisir devant le tribunal administratif ou, côté acquéreur, devant le juge judiciaire lorsque la non-conformité se révèle après l’achat.
I. La mairie conteste votre DAACT : récolement, délais et mise en demeure
A. La DAACT déclenche un délai de contestation bref et enfermé
À l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. Cette déclaration, signée par le bénéficiaire de l’autorisation ou par l’architecte qui a dirigé les travaux, n’est pas une simple formalité de fin de chantier : elle fait courir le délai pendant lequel la commune peut contrôler et contester, et elle fixe la date d’achèvement qui servira ensuite pour les prescriptions. Sans DAACT déposée, aucun délai de contestation ne court et la revente s’en trouve fragilisée, car le notaire et l’acquéreur exigeront la preuve de la régularité de la construction.
Une fois la déclaration reçue, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration, délai porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire. Le récolement, c’est-à-dire la visite de contrôle sur place, est obligatoire dans des cas énumérés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, immeuble de grande hauteur, établissement recevant du public, travaux dans le cœur d’un parc national ou dans une réserve naturelle, et travaux dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Si votre terrain se trouve en zone couverte par un plan de prévention des risques, vérifiez donc si le délai applicable est de trois ou de cinq mois avant de considérer que le silence de la mairie vous libère.
Le point de départ du délai se calcule à partir de la date de réception en mairie, non de la date d’achèvement inscrite sur le formulaire. La cour administrative d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt du 29 octobre 2019 : la déclaration signée par la bénéficiaire le 12 octobre 2009 et par l’architecte le 14 octobre n’avait été reçue en mairie que le 22 octobre 2009, comme l’attestaient la date portée à la main et le tampon humide apposé sur le formulaire, et la décision d’opposition et de mise en demeure du 20 janvier 2010, notifiée le 21 janvier, intervenait donc avant l’expiration du délai de trois mois (CAA Paris, 29 octobre 2019, n° 18PA03099). Conservez le récépissé de dépôt de votre DAACT et, en cas d’envoi postal, l’avis de réception : en cas de litige sur le point de départ, c’est la date de réception prouvée qui départage les parties, et une contestation fondée sur une date d’achèvement déclarée ne suffit pas.
Pendant ce délai, l’autorité compétente peut procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Et la sanction du dépassement est nette : passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. Ce couperet joue dans les deux sens : il oblige la commune à instruire vite, et il offre au constructeur une sécurité juridique une fois le délai expiré sans contestation régulière, à condition d’avoir effectivement déposé sa déclaration.
La conformité s’apprécie strictement au regard des autorisations de construire ou d’aménager accordées. La cour administrative d’appel de Marseille l’a jugé le 14 septembre 2023 à propos d’une SCI mise en demeure à Hyères : la conformité des travaux doit être appréciée au regard des autorisations d’urbanisme accordées, au nombre desquelles ne figurent pas les permis de démolir. La société n’avait pas sollicité l’autorisation de démolir dans ses demandes de permis de construire portant sur une construction nouvelle, cette démolition dissociable ayant été autorisée par un permis de démolir distinct et antérieur : le maire ne pouvait donc retenir comme non-conformité l’absence de réalisation de travaux de démolition autorisés par ce permis séparé, et la mise en demeure a été annulée (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Si la mise en demeure que vous recevez mélange les autorisations ou vise des travaux étrangers au permis contrôlé, ce moyen d’annulation mérite examen.
B. La mise en demeure vous impose un choix rapide sous menace de sanctions
Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente met en demeure, dans le délai de contestation, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et elle rappelle les sanctions encourues. Vérifiez ces formes dès réception : une mise en demeure notifiée par courrier simple ou hors délai de trois ou cinq mois est contestable, et le rappel des sanctions doit y figurer.
Cette mise en demeure n’est pas un simple courrier d’information : elle constitue une décision administrative qui fait grief. La cour administrative d’appel de Marseille l’a confirmé dans l’affaire de la SCI Samat : la décision mettant son destinataire en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité revêt, eu égard à son objet et à ses effets, le caractère d’une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. Vous pouvez donc la déférer directement au tribunal administratif dans le délai de recours contentieux de deux mois, sans attendre une sanction ultérieure, et assortir votre recours d’un référé-suspension si l’exécution de la mise en demeure vous cause un préjudice difficilement réparable.
Le choix proposé, dossier modificatif ou mise en conformité physique, dépend de la nature des écarts. Le dossier modificatif régularise des écarts mineurs compatibles avec les règles d’urbanisme applicables, par exemple une adaptation de façade ou de matériaux que le règlement du plan local d’urbanisme admet. La mise en conformité physique, avec reprise ou démolition partielle, s’impose lorsque l’écart viole une règle que le dossier ne peut couvrir, comme un dépassement de hauteur ou une implantation non conforme en limite séparative. Faites chiffrer les deux voies par votre architecte avant de répondre, car déposer un dossier modificatif voué au refus fait perdre un temps précieux pendant lequel l’astreinte ou les poursuites peuvent progresser.
Contester la mise en demeure suppose de hiérarchiser vos moyens. Le moyen de légalité externe vise le délai et les formes : déclaration reçue depuis plus de trois mois, ou cinq mois en cas de récolement obligatoire, sans contestation régulière, ou notification par courrier simple au lieu de la lettre recommandée avec avis de réception. Le moyen de légalité interne vise le fond : erreur de fait sur la réalité des écarts, erreur d’appréciation sur leur qualification au regard des plans et prescriptions du permis, ou grief étranger à l’autorisation contrôlée, comme la démolition relevant d’un permis distinct dans l’affaire jugée à Marseille. Joignez à votre recours gracieux puis contentieux le récépissé de la DAACT, l’enveloppe et l’avis de réception de la mise en demeure, les plans cotés du permis et un constat d’huissier de l’état des lieux : le juge administratif statue au vu de ces pièces et une démonstration grief par grief emporte plus souvent l’annulation qu’une contestation globale.
Car les sanctions ne se limitent pas à la lettre recommandée. Le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des prescriptions du permis est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et, pour une construction, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, outre l’emprisonnement de six mois encouru en cas de récidive. Sur le plan administratif, lorsque des travaux ont été exécutés en méconnaissance des prescriptions du permis et qu’un procès-verbal a été dressé, l’autorité compétente peut, après vous avoir invité à présenter vos observations, mettre en demeure de procéder à la mise en conformité ou de déposer une demande de régularisation, le cas échéant sous astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard. Répondez toujours à l’invitation à présenter vos observations avant la mise en demeure : le contradictoire préalable conditionne la régularité de la procédure et vos écrits alimenteront ensuite votre recours.
Le Conseil d’État a encadré dans le temps ce pouvoir de mise en demeure par un avis du 24 juillet 2025 publié au recueil Lebon : en subordonnant ce pouvoir au constat préalable d’une infraction pénale par procès-verbal, le législateur doit être regardé comme ayant exclu sa mise en œuvre au-delà du délai de prescription de l’action publique, soit, six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire, en règle générale, de l’achèvement des travaux. Et pour les constructions achevées depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, sous réserve des exceptions tenant notamment à l’absence totale de permis requis ou au risque pour la sécurité. Enfin, la commune peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié en méconnaissance de l’autorisation, sachant que l’action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. Face à une mise en demeure tardive, faites vérifier la date d’achèvement des travaux et l’existence d’actes interruptifs avant toute concession sur le fond.
II. Obtenir l’attestation, contester utilement et sécuriser la vente
A. L’attestation de non-contestation et le recours contre le refus de la mairie
Lorsque la commune a laissé expirer le délai de trois ou cinq mois sans contester régulièrement, vous pouvez exiger la preuve écrite qui débloque les ventes et les financements. En cas de silence gardé dans ce délai, l’autorité compétente délivre de plein droit, sur demande, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. Cette rédaction résulte de la version entrée en vigueur le 22 février 2026 : auparavant, le texte prévoyait qu’en cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, l’attestation était fournie par le préfet. Désormais, le droit à l’attestation est direct et enfermé dans un délai de quinze jours, ce qui renforce votre position face à une mairie qui tarde à répondre.
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 29 octobre 2019 illustre le maniement de ce mécanisme et reste instructif sur les délais même s’il applique la rédaction antérieure du texte. Les bénéficiaires d’un permis de construire délivré le 30 juin 2008 à Charenton-le-Pont avaient déposé leur déclaration en octobre 2009 ; le maire avait contesté la conformité et mis en demeure de mettre en conformité sur trois points dans un délai de deux mois par une décision du 20 janvier 2010, notifiée le 21 janvier, donc dans le délai de trois mois courant depuis la réception du 22 octobre 2009. La cour en a déduit que, la conformité des travaux ayant été contestée par le maire dans le délai de trois mois, il n’appartenait pas au préfet de se substituer à celui-ci pour délivrer l’attestation de non-contestation demandée. Moralité pratique : une contestation émise dans les temps fait échec à la demande d’attestation, même des années plus tard, et seule l’annulation contentieuse de cette contestation rouvre le droit à l’attestation.
Le même arrêt apporte deux enseignements pour la suite de votre dossier. D’abord, la cour a confirmé que le refus du maire de 2016 reposait à tort sur un motif étranger au permis, l’alignement du troisième niveau ajouté avec le bandeau de l’immeuble mitoyen n’étant pas prévu par les plans autorisés : chaque grief de non-conformité doit être confronté ligne à ligne aux plans et prescriptions du permis, et un motif inventé après coup tombe devant le juge. Ensuite, les bénéficiaires n’avaient pas déposé de nouvelle déclaration d’achèvement après leurs travaux correctifs de 2010, et la cour a jugé qu’en l’absence d’une telle nouvelle déclaration, l’attestation n’était pas due. Après chaque phase de mise en conformité, déposez donc une nouvelle DAACT : c’est elle qui rouvre un délai de contestation et, à son expiration sans opposition régulière, le droit à l’attestation.
Si la mairie refuse l’attestation alors que le délai a expiré sans contestation régulière, ou si elle oppose une contestation tardive ou mal notifiée, saisissez le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir contre ce refus, en demandant au juge d’enjoindre la délivrance de l’attestation. Dans l’affaire de Charenton-le-Pont, le tribunal administratif de Melun avait enjoint au préfet de délivrer l’attestation sous quinze jours, avant que la cour ne censure cette injonction au motif que la contestation initiale de 2010 était intervenue dans les temps. L’injonction est donc accessible, mais elle suppose de démontrer l’illégalité du refus, pièces de réception et computation des délais à l’appui. Pour les matières où le juge des référés peut suspendre une décision de mise en demeure dont l’exécution immédiate cause un préjudice grave, pensez au référé-suspension de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, déposé en même temps que le recours au fond. Et si votre projet de construction ou de vente se trouve à Paris ou en Île-de-France, le tribunal administratif territorialement compétent, les délais pratiques de récolement des services d’urbanisme parisiens et les pièces à préparer, plans cotés, constats d’huissier et échanges avec la mairie, conditionnent l’efficacité du recours : un dossier probatoire complet dès le recours gracieux accélère l’instruction.
Avant le tribunal, le recours gracieux auprès du maire reste utile : il interrompt le délai contentieux et invite les services à réexaminer la computation des délais ou un grief manifestement erroné, ce qui évite parfois un procès. S’il est rejeté, même implicitement après deux mois de silence, le recours pour excès de pouvoir doit être déposé dans les deux mois de la décision de rejet, avec des conclusions d’injonction visant la délivrance de l’attestation ou le réexamen de la déclaration, comme la cour de Marseille l’a ordonné à la commune d’Hyères sous trois mois. Lorsque la mise en demeure impose des travaux lourds ou bloque une vente imminente, déposez simultanément un référé-suspension : le juge des référés suspend l’exécution si l’urgence est caractérisée et s’il existe un doute sérieux sur la légalité, par exemple une contestation émise après l’expiration du délai de trois ou cinq mois.
Pour un éclairage transversal sur les recours contre les décisions d’urbanisme défavorables, y compris les refus et retraits de permis, la page du cabinet consacrée au recours contre les permis de construire à Paris présente la démarche contentieuse et ses délais devant le juge administratif.
B. Vendre ou acheter avec une conformité discutée : notaire, garantie et régularisation
La conformité inachevée ressurgit presque toujours au moment de la vente : l’acquéreur exige la DAACT et l’attestation de non-contestation, le notaire les réclame, et la transaction se suspend. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a tranché le 5 mars 2025 un litige où des acquéreurs ayant acheté en 2016 une maison annoncée de 120 m² découvraient un permis délivré pour 50 m² seulement, des extensions ayant fait l’objet de deux refus de permis en 1969 et 1970, et l’absence de certificat de conformité. L’acte authentique mentionnait expressément que le bien n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, avertissait des risques de régularisation et de reconstruction en cas de sinistre, et les acquéreurs avaient signé quatre jours après un courriel du notaire signalant l’impossibilité de fournir le permis initial et les plans. La cour a confirmé le rejet de l’action en responsabilité contre le notaire : dûment informés par un acte détaillé et ayant passé outre en connaissance de cause, les acquéreurs ne pouvaient reprocher au notaire un défaut de conseil (CA Aix-en-Provence, 5 mars 2025, RG 21/02027).
Cet arrêt éclaire les deux côtés de la table de signature. Côté vendeur, faites insérer dans l’avant-contrat puis dans l’acte une clause urbanisme précise : références des permis, DAACT déposées, attestations obtenues ou demandes en cours, et information exacte des refus ou mises en demeure antérieures. Une clause vague expose à l’action en garantie, tandis qu’une information complète et écrite, comme dans l’affaire aixoise, protège le vendeur et son notaire. Côté acquéreur, ne signez jamais en l’absence des pièces d’urbanisme sous prétexte de les obtenir après la vente : l’arrêt montre qu’un acquéreur averti qui signe malgré les alertes perd ensuite son recours contre le notaire. Exigez avant la réitération la DAACT, l’attestation de non-contestation ou, à défaut, une condition suspensive d’obtention de ces documents dans un délai fixé, faute de quoi vous achetez le risque contentieux avec les murs.
Lorsque la non-conformité se révèle après l’achat et expose le bien à la démolition, le terrain judiciaire se déplace vers la garantie des constructeurs. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le 18 mars 2021 le pourvoi d’un assureur qui contestait qu’une erreur d’implantation non régularisable, susceptible d’aboutir à la démolition de la maison, constitue un désordre de nature décennale : ayant souverainement retenu que l’erreur faisait courir le risque actuel de démolition de l’ouvrage, la cour d’appel avait pu engager la garantie décennale et condamner l’assureur, pris en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur de responsabilité décennale, au coût de la démolition-reconstruction (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-21.078). Si votre maison achetée ou construite présente une non-conformité structurelle au permis qui la voue à la démolition, faites constater le désordre par expertise et agissez dans le délai décennal contre le constructeur et son assureur, en parallèle du contentieux administratif contre la commune.
L’acquéreur qui découvre après la vente des désordres ou une situation d’urbanisme dissimulée par le vendeur dispose aussi, selon les cas, d’une action pour vice caché immobilier permettant d’obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix, à condition de prouver le caractère caché, antérieur et grave du vice. Cette voie judiciaire complète le contentieux administratif de la conformité : pendant que vous contestez la mise en demeure de la mairie devant le tribunal administratif, l’action contre le vendeur préserve vos intérêts financiers sur le prix payé.
Enfin, la régularisation reste souvent la voie la plus économique. Pour une construction achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis ou l’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité initiale, sauf exceptions tenant à la sécurité, aux sites protégés, au domaine public ou à l’absence totale de permis requis : déposez alors un permis ou une déclaration de régularisation portant sur l’ensemble de la construction existante. Pour des travaux plus récents mais prescrits pénalement depuis plus de six ans sans procès-verbal interruptif, l’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 limite le pouvoir de mise en demeure de l’administration (avis CE, 24 juillet 2025, n° 503768). Et lorsque le juge pénal a ordonné la démolition, le Conseil d’État impose au maire, saisi par un tiers, de faire procéder d’office à l’exécution sauf motif d’ordre ou de sécurité publics (CE, 13 mars 2019, n° 408123) : vérifiez donc aussi le volet pénal avant d’engager des frais de régularisation qui ne feraient pas échec à une décision de justice définitive.
Constituez dès aujourd’hui votre dossier probatoire : récépissé de dépôt de chaque DAACT avec date de réception prouvée, copies des mises en demeure avec enveloppes et avis de réception, plans et notices du permis ou de la déclaration, attestations réglementaires jointes, constats d’huissier avant et après correctifs, échanges écrits avec les services d’urbanisme et, en cas de vente, compromis et correspondances du notaire. Ce dossier sert à la fois le recours gracieux, le contentieux administratif, la demande d’attestation et, côté acquéreur, l’action contre le vendeur ou le constructeur : une pièce manquante à un stade se paie à tous les autres.
Conclusion
Mise en demeure reçue après votre DAACT ou attestation refusée malgré le silence de la mairie : dans les deux situations, les délais font le droit. La commune doit contester dans les trois mois de la réception de votre déclaration, cinq mois en cas de récolement obligatoire, par une mise en demeure notifiée en recommandé qui ouvre un recours direct devant le tribunal administratif. Passé ce délai sans contestation régulière, l’attestation de non-contestation vous est délivrée de plein droit sous quinze jours et sécurise votre vente. Chaque étape se prouve par écrit : récépissé de DAACT, lettres recommandées, plans du permis, constats et échanges avec les services d’urbanisme.
Ne laissez pas une contestation approximative geler votre bien ou compromettre votre acquisition. Faites vérifier la computation des délais, la régularité formelle de la mise en demeure, la conformité grief par grief aux plans autorisés et les prescriptions applicables, puis choisissez en connaissance de cause entre dossier modificatif, mise en conformité, demande d’attestation ou recours contentieux, avec la régularisation décennale et les garanties judiciaires en filet de sécurité.
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