Septembre et octobre sont les mois où les colocations parisiennes se font et se défont : un colocataire annonce son départ parce qu’il change de ville, parce que le couple se sépare ou parce que l’entente s’est usée, un autre cherche déjà son remplaçant sur les groupes de rentrée, et le bailleur réclame pendant ce temps l’intégralité du loyer à ceux qui restent. Qui doit payer la part du partant, et jusqu’à quand ? Le congé d’un seul colocataire met-il fin au bail pour tout le monde ? Que vaut la clause de solidarité signée à l’entrée, et comment accueillir un nouveau colocataire sans repartir de zéro ? Enfin, comment le colocataire qui s’en va récupère-t-il son dépôt de garantie quand le bail continue pour les autres ? Ces questions reviennent chaque rentrée devant les juges, et trois décisions récentes, dont un arrêt rendu le 10 septembre 2026, donnent des réponses nettes qu’il est possible de vérifier en ligne. Voici la méthode complète pour gérer un départ en colocation sans payer pour les autres.
I. Colocataire qui donne congé : préavis, solidarité de six mois et remplacement
A. Congé individuel et préavis : qui paie la part du partant et jusqu’à quand
En colocation avec bail unique, chaque colocataire peut donner congé seul, sans l’accord des autres et sans mettre fin au bail pour ceux qui restent. Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le préavis est en principe de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi, notamment en zone tendue comme Paris quand le motif est invoqué et justifié, ou pour les motifs personnels comme une mutation, une perte d’emploi ou un état de santé. Pendant le préavis, le partant reste tenu de sa part de loyer et de charges : donner congé ne signifie pas cesser de payer le lendemain.
La vraie difficulté commence après le préavis, quand le bail contient une clause de solidarité, ce qui est le cas dans la plupart des baux parisiens. L’article 1310 du code civil rappelle le principe : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » En colocation, elle est donc conventionnelle, c’est-à-dire qu’elle n’existe que si le bail la prévoit par écrit. Quand elle existe, le bailleur peut réclamer à n’importe lequel des colocataires l’intégralité du loyer, y compris la part de celui qui est parti. C’est ce qui permet au bailleur de se retourner contre le colocataire resté dans les lieux ou contre sa caution pour la totalité de la dette, et c’est aussi ce qui a fait l’objet de notre dossier du jour sur le garant d’un colocataire poursuivi pour des loyers impayés.
Mais cette solidarité a une fin, et la Cour de cassation l’a fixée avec précision. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021, rendu sous le pourvoi numéro 19-23.343 à propos d’une maison louée à deux copreneurs solidaires dont l’une avait donné congé, la Cour énonce : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » Et elle ajoute : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343). Dans cette affaire, la colocataire partie en avril 2015 ne pouvait plus se voir imputer des travaux de remise en état arrêtés en janvier 2016, après l’expiration de sa période de solidarité : la créance du bailleur était née après la fin de l’obligation solidaire.
La cour d’appel de Douai vient d’appliquer exactement la même règle dans un arrêt du 10 septembre 2026 (RG 25/01161), qui mérite d’être lu par tout colocataire francilien. Une colocataire avait donné congé réceptionné le 9 juillet 2024, le bail stipulait la solidarité avec un préavis de trois mois, et aucun remplaçant n’avait été trouvé. La cour juge : « Selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, sinon elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » La solidarité s’est donc éteinte le 9 avril 2025, et la colocataire restait tenue jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, sans pouvoir être poursuivie au-delà. L’arrêt est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 10 septembre 2026, RG 25/01161). Le texte de référence, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, est consultable sur Légifrance.
Concrètement, si votre colocataire donne congé en octobre 2026 avec un préavis de trois mois, il doit sa part jusqu’en janvier 2027, puis reste solidaire des loyers jusqu’en juillet 2027 au plus tard s’il n’est pas remplacé. S’il est remplacé en décembre 2026 par un nouveau colocataire inscrit au bail, sa solidarité s’arrête à la fin de son préavis. Pour les colocataires restants, le réflexe vital consiste à exiger du bailleur, dès l’annonce du départ, la recherche active d’un remplaçant et la signature d’un avenant : chaque mois sans remplaçant prolonge la période pendant laquelle le partant peut être appelé en garantie, mais expose surtout les restants à avancer sa part. Et si le bailleur refuse tout remplaçant sérieux sans motif légitime, ce refus documenté par écrit servira ensuite à contester les sommes réclamées.
B. Remplacement par un nouveau colocataire : avenant, état des lieux et fin immédiate de la solidarité
L’arrivée d’un remplaçant est l’opération la plus rentable du dossier : elle met fin immédiatement à la solidarité du partant et sécurise les restants. Elle doit être formalisée par un avenant au bail signé par le bailleur, les colocataires restants, le partant et l’entrant, qui mentionne la date d’effet du remplacement, la répartition du loyer et la restitution partielle du dépôt de garantie. Sans avenant signé par le bailleur, l’occupant de fait qui verse chaque mois sa part au colocataire restant n’est pas juridiquement colocataire : il ne peut ni opposer ses paiements au bailleur en cas de litige, ni bénéficier des protections du statut, et le partant reste solidaire jusqu’au terme des six mois. À Paris, où les bailleurs institutionnels et les agences appliquent des dossiers d’agrément stricts, anticipez les délais : transmettez le dossier du candidat dès sa sélection, relancez par écrit, et conservez la preuve des envois.
L’avenant doit s’accompagner d’un état des lieux intermédiaire, établi contradictoirement entre le partant, les restants et si possible le bailleur ou son mandataire. Ce document photographie l’état du logement et surtout de la chambre libérée au jour du départ : sans lui, les dégradations constatées à la sortie définitive du dernier occupant seront imputées indistinctement à tous, y compris à celui parti deux ans plus tôt. Le tribunal judiciaire de Metz a illustré ce risque dans un jugement du 17 novembre 2025 (RG 25/00246) qui rappelle d’abord la définition légale : « I. – La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. » Le jugement est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation (TJ Metz, ch. 4 JCP, 17 novembre 2025, RG 25/00246). Chaque colocataire répond ensuite des dégradations des locaux dont il a la jouissance exclusive : la chambre du partant doit donc être décrite avec soin, volets, murs, sols, équipements, avec photographies datées annexées.
Le dépôt de garantie du partant peut être traité dans l’avenant de deux façons. Soit le bailleur restitue sa quote-part au sortant et exige du nouvel entrant un versement équivalent, ce qui solde proprement les comptes. Soit, avec l’accord écrit de tous, l’entrant rembourse directement le sortant et se substitue à lui dans le dépôt conservé par le bailleur, solution fréquente à Paris pour éviter les mouvements de fonds. Dans les deux cas, exigez un écrit : un simple virement entre colocataires sans mention du bail ne prouvera rien quand le dernier sortant réclamera l’intégralité du dépôt. Si le bailleur refuse de restituer la quote-part du partant au motif que le bail se poursuit, rappelez-lui par écrit que la solidarité du sortant s’éteint et que la conservation de son dépôt au-delà de l’apurement de ses propres dettes n’a plus de cause : cette mise en demeure ouvre la voie à la pénalité mensuelle décrite dans la seconde partie.
II. Sortie de colocation : dépôt de garantie, dégradations et recours à Paris
A. Restitution de la caution du sortant : délais d’un ou deux mois et pénalité de 10 %
Le colocataire qui quitte les lieux, avec ou sans remplaçant, a droit à la restitution de sa quote-part de dépôt de garantie dans les mêmes délais que tout locataire. Le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 17 novembre 2025 reproduit le texte applicable, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Et : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » En colocation, la remise des clés s’entend de la restitution de la chambre et des accès privatifs, accompagnée de l’état des lieux intermédiaire : remettez les clés contre récépissé daté et indiquez par écrit votre nouvelle adresse, car la majoration de retard n’est pas due si le bailleur ignorait où vous écrire.
Le même jugement cite la sanction qui fait l’efficacité du texte (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Pour une quote-part de dépôt de 800 euros et un loyer mensuel de 1 600 euros, trois mois de retard ajoutent 480 euros de majoration : les bailleurs parisiens qui retiennent systématiquement des sommes pour des remises en état non justifiées prennent un risque financier réel. Exigez donc, avec la restitution, le détail écrit des retenues : devis ou factures de remise en état, décompte de régularisation des charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata. Une retenue forfaitaire sans justificatif, une facture de ménage sans état des lieux comparatif, ou une régularisation de charges sans les décomptes du syndic se contestent point par point par lettre recommandée avant toute action en justice.
La Cour de cassation a fermé une porte que certains bailleurs empruntent encore : refuser d’imputer le dépôt de garantie sur les loyers impayés. Dans son arrêt du 8 avril 2021 déjà cité (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343), elle juge, au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. » Puis elle casse l’arrêt qui refusait l’imputation : « En statuant ainsi, alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Autrement dit, quand le bailleur réclame un arriéré au sortant tout en conservant son dépôt, demandez l’imputation de l’un sur l’autre avant de payer deux fois : le dépôt garantit précisément cette dette.
B. Loyers restants, dégradations et recours entre colocataires devant le juge parisien
Quand le partant laisse un arriéré ou des dégradations dans sa chambre, les restants qui ont avancé sa part disposent d’un recours direct contre lui. Le fondement est la responsabilité de droit commun : l’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Et l’article 1241 du code civil ajoute : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Le colocataire qui cesse de payer sa part sans congé régulier, ou qui rend sa chambre dégradée, cause aux autres un préjudice direct égal aux sommes avancées et au coût de remise en état. Le jugement de Metz (TJ Metz, ch. 4 JCP, 17 novembre 2025, RG 25/00246) rappelle en outre les obligations du locataire tirées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » puis : « d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Trous dans les murs de la chambre, moquette brûlée, mobilier détérioré : le partant en répond, sauf vétusté prouvée.
Devant le juge, la charge de la preuve se répartit simplement. Le demandeur produit le bail avec la clause de solidarité, les quittances et relevés prouvant les sommes avancées, l’état des lieux intermédiaire et les devis ou factures de remise en état. Le partant qui conteste doit prouver qu’il a régulièrement donné congé, qu’il a été remplacé, ou que la dette est née après l’extinction de sa solidarité. L’arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2021 montre que les juges vérifient les dates au jour près : une créance de remise en état née après l’expiration de la période de solidarité ne peut plus être mise à la charge du partant, même par prorata. D’où l’importance des écrits datés : congé recommandé, récépissé de clés, état des lieux signé, avenant de remplacement.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux des colocations relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour les litiges locatifs dans les limites de sa compétence, et du tribunal judiciaire au-delà. Avant d’assigner, la tentative de conciliation reste un préalable utile et parfois obligatoire selon les montants : le conciliateur de justice du ressort, saisi gratuitement, règle en quelques semaines les litiges de restitution de dépôt inférieurs à quelques milliers d’euros quand le dossier est documenté. Adressez dans tous les cas une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, chiffrée au centime, avec un délai de quinze jours : ce courrier interrompt la prescription et conditionne les intérêts moratoires. L’article 2224 du code civil dispose en effet : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Cinq ans semblent longs, mais les colocations étudiantes se dispersent vite et les preuves s’égarent : agissez dans les mois qui suivent le départ, quand les relevés bancaires et les messages sont encore disponibles.
Deux erreurs parisiennes classiques doivent être évitées. La première consiste, pour les restants, à cesser de payer l’intégralité du loyer afin de faire pression sur le bailleur pour qu’il accepte un remplaçant : cette stratégie se retourne systématiquement contre eux, car le bailleur obtient alors une condamnation solidaire avec résiliation du bail à la clé, et le partant reste tenu pendant sa période de solidarité. Payez, protestez par écrit, puis réclamez. La seconde consiste, pour le partant, à quitter les lieux sans congé écrit en pensant que l’accord oral des colocataires suffit : face au bailleur, seul le congé notifié fait courir le préavis et l’extinction de la solidarité à six mois. Un message sur une messagerie instantanée ne remplace ni la lettre recommandée ni l’acte de commissaire de justice.
Conclusion
Le départ d’un colocataire n’est ni la fin du bail pour les autres, ni une dette automatique pour celui qui s’en va : le congé individuel fait courir le préavis, la solidarité plafonne à six mois après son effet sauf remplacement plus rapide par avenant, le dépôt de garantie du sortant se restitue sous un à deux mois avec une majoration de 10 % par mois de retard, et les sommes avancées comme les dégradations se récupèrent devant le juge avec des écrits datés. La jurisprudence de 2021 et de septembre 2026 vérifie ces dates au jour près, dans un sens comme dans l’autre. Avec un congé notifié, un état des lieux intermédiaire, un avenant de remplacement et une mise en demeure chiffrée, chaque camp de la colocation parisienne peut solder les comptes de la rentrée sans payer pour les autres.
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