La nullité des clauses d’augmentation forfaitaire dans les baux commerciaux : l’arrêt de revirement du 3 septembre 2026
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue le socle fondamental de l’activité économique et commerciale en France. Ce régime juridique, historiquement conçu pour protéger la propriété commerciale du preneur et garantir la stabilité de son fonds de commerce, repose sur un équilibre subtil entre la liberté contractuelle reconnue aux parties lors de la conclusion du bail et l’application d’un ordre public rigoureux encadrant la vie du contrat. Parmi les clauses contractuelles les plus débattues et les plus sensibles de la pratique des affaires, les stipulations relatives à la fixation et à l’évolution du loyer ont suscité un contentieux permanent et abondant. Les rédacteurs d’actes et les bailleurs ont fréquemment rivalisé d’ingéniosité pour sécuriser et accroître la rentabilité financière des actifs immobiliers, tandis que les locataires ont cherché à se prémunir contre des hausses déconnectées des réalités du marché ou de la rentabilité de leur exploitation commerciale. Un arrêt majeur de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904), marque un revirement significatif en censurant les clauses d’augmentation forfaitaire automatique, désormais réputées non écrites.
Pendant des décennies, le loyer commercial a été perçu comme le résultat d’un équilibre entre la valeur locative, fixée lors de la conclusion du bail, et son évolution, encadrée par la loi Pinel et les mécanismes de révision triennale ou d’indexation. Lors de l’entrée dans les lieux, les parties jouissent d’une entière liberté contractuelle pour déterminer le montant du loyer initial en vertu de l’article 1102 du code civil, sous réserve de la prohibition des clauses illicites. En revanche, dès lors que le bail est conclu pour une durée minimale de neuf années, l’évolution du prix est strictement canalisée par des dispositions d’ordre public destinées à prévenir toute dérive unilatérale ou toute inflation artificielle des loyers commerciaux. Cependant, une pratique contractuelle, consistant à insérer des clauses d’augmentation forfaitaire du loyer de façon annuelle ou périodique, s’était généralisée, échappant ainsi aux règles d’ordre public de la révision. Ces stipulations imposaient des hausses prédéterminées en pourcentage (par exemple 2 %, 3 % ou 5 % par an) ou en montants nominaux fixes, indépendamment de toute variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), et sans égard pour l’évolution matérielle de la valeur locative des locaux loués.
Face à la prolifération de ces mécanismes contractuels, qui présentaient pour les bailleurs institutionnels l’avantage d’une visibilité financière totale mais créaient pour les locataires une charge cumulée souvent insoutenable, les juridictions du fond étaient divisées sur la qualification juridique exacte à donner à ces augmentations automatiques. Certains tribunaux y voyaient une manifestation légitime de la liberté contractuelle autorisant la fixation échelonnée d’un loyer de base progressif, tandis que d’autres y décelaient un contournement frauduleux des mécanismes impératifs de la révision triennale légale prévus par l’article L. 145-38 du code de commerce. La Cour de cassation est venue trancher ce débat doctrinal et pratique avec une fermeté sans équivoque, redéfinissant de manière stricte les frontières entre la détermination du prix originaire du bail et les modalités impératives de sa révision en cours d’exécution.
I. Une jurisprudence audacieuse : la remise en cause des clauses forfaitaires
A. Le revirement du 3 septembre 2026 : une lecture protectrice de l’ordre public
La pratique avait instauré des clauses d’augmentation forfaitaire du loyer, stipulant une hausse périodique et automatique sans lien avec un indice économique. La Cour de cassation, dans son arrêt du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904), a mis fin à cette tolérance. Elle rappelle que les modalités de révision du loyer des baux commerciaux sont d’ordre public, conformément aux articles L. 145-37 et suivants du code de commerce.
Le législateur a minutieusement organisé deux voies exclusives pour faire évoluer le loyer d’un bail commercial en cours d’exécution : d’une part, la révision légale triennale régie par l’article L. 145-38 du code de commerce, qui impose le respect d’une périodicité stricte de trois ans et subordonne toute modification du loyer au plafonnement ou à la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; d’autre part, la révision conventionnelle par clause d’échelle mobile prévue à l’article L. 145-39 du même code, qui permet d’indexer le loyer sur un indice économique officiel et autorise la saisine du juge lorsque le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. Or, les clauses d’augmentation forfaitaire annuelle avaient précisément pour objet et pour effet de s’affranchir de ce double carcan légal en organisant une progression mécanique, unilatérale et continue du montant exigible.
La Cour précise : « La clause d’un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer » (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Cette décision s’inscrit dans une volonté de moraliser les relations contractuelles dans les baux commerciaux, en évitant que la liberté de fixer le loyer initial ne soit détournée pour contourner les mécanismes de révision légaux.
La portée juridique de la sanction retenue par la Cour régulatrice est fondamentale : la clause litigieuse n’est pas simplement déclarée nulle au sens d’une nullité relative, mais elle est qualifiée de « réputée non écrite ». Cette qualification découle directement de l’article L. 145-15 du code de commerce, tel que profondément remanié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Avant cette réforme législative, les clauses contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux étaient sanctionnées par la nullité, ce qui emportait une conséquence procédurale déterminante : l’action en nullité était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Dès lors que deux années s’étaient écoulées à compter de la conclusion du bail, le preneur se trouvait forclos et ne pouvait plus contester la validité de la clause. En substituant le mécanisme du réputé non écrit à celui de la nullité, le législateur a entendu rendre l’action imprescriptible pendant toute la durée d’exécution du contrat de bail. La Cour de cassation tire ici la plénitude des conséquences de ce régime protecteur : la clause d’augmentation forfaitaire peut être dénoncée et neutralisée à tout moment par le preneur, que le bail en soit à sa troisième, sa sixième ou sa neuvième année, sans qu’aucune forclusion ne puisse lui être valablement opposée.
Cette approche, plus protectrice de la partie preneuse, souligne que le loyer commercial ne peut évoluer que par le jeu de la révision triennale ou d’une indexation licite, sous peine de voir la clause d’augmentation automatique neutralisée. L’enjeu est fondamental : il s’agit de garantir que le loyer demeure en adéquation avec la valeur locative réelle, et non fixé par des mécaniques contractuelles arbitraires. La Haute juridiction censure ainsi le principe même de l’automaticité aveugle d’une hausse qui fait fi de la conjoncture économique générale, des variations de chiffre d’affaires du locataire et de l’état du marché immobilier local. L’obligation de respecter les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce s’impose donc désormais de façon impérative à tous les rédacteurs d’actes, sans qu’il soit possible de se retrancher derrière la liberté conventionnelle des parties.
Sur le plan pratique, l’arrêt met également en lumière le vice structurel de ces stipulations contractuelles : l’absence de réciprocité et de plafond. En imposant une variation qui ne peut être orientée qu’exclusivement vers le haut, la clause crée un déséquilibre manifeste et organise une révision déguisée qui prive le preneur du droit de solliciter une révision à la baisse lorsque les conditions légales d’une diminution de la valeur locative ou de l’indice de référence sont réunies. Dès lors, le mécanisme ne peut en aucun cas être assimilé à une modalité d’exécution licite du contrat mais constitue une infraction directe aux principes d’ordre public gouvernant la matière commerciale.
B. La distinction entre clause d’indexation et clause de variation forfaitaire
Il est crucial de distinguer ces clauses des clauses d’indexation (ou d’échelle mobile) licites. Une clause d’indexation conforme aux articles L. 112-1 et suivants du code monétaire et financier doit être en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties. A contrario, la clause forfaitaire, telle que censurée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904), ne repose sur aucun indice et instaure une augmentation mécanique sans réciprocité.
Le régime juridique de la clause d’échelle mobile dans les baux commerciaux est strictement balisé par l’article L. 145-39 du code de commerce combiné aux dispositions du code monétaire et financier. Pour être valable, une clause d’indexation doit impérativement retenir un indice légalement admis pour le statut commercial. Depuis les réformes successives, seuls l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), applicable aux activités commerciales et artisanales, et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), réservé aux professions libérales et aux activités de bureaux ou d’entrepôts logistiques, sont réputés conformes au statut, l’ancien Indice du Coût de la Construction (ICC) ayant été écarté en raison de sa volatilité excessive. En outre, la validité d’une clause d’indexation est subordonnée au respect absolu du principe de réciprocité : l’indexation doit pouvoir jouer tant à la hausse qu’à la baisse. La jurisprudence de la Troisième chambre civile sanctionne de manière constante, sous l’empire du réputé non écrit, les clauses d’indexation dites « tunnel », « plancher » ou « à la seule hausse », qui stipulent que le loyer ne pourra jamais diminuer en cas de baisse de l’indice retenu.
À l’opposé de cette rigueur indiciaire, la clause d’augmentation forfaitaire s’affranchit totalement de toute référence à un indice officiel. Elle prévoit une majoration fixe, prédéterminée lors de la signature du contrat, s’appliquant de plein droit à chaque date anniversaire ou à chaque échéance convenue. Cette technique contractuelle avait été défendue par certains praticiens sous l’appellation trompeuse de « clause de loyer progressif » ou de « fixation échelonnée du prix ». L’argument consistait à soutenir que le loyer initialement convenu n’était pas un montant uniforme, mais un montant évolutif fixé par anticipation pour toute la durée du bail, relevant dès lors de l’article 1102 du code civil.
La jurisprudence antérieure, notamment une décision de la Cour d’appel de Besançon (CA Besançon, 30 juin 2026, n° 25/00145), avait pu admettre la validité de telles clauses en les qualifiant de clauses de revalorisation forfaitaire. L’arrêt du 3 septembre 2026 condamne cette analyse et impose une interprétation stricte des règles d’ordre public, interdisant toute clause d’augmentation automatique qui méconnaîtrait les modalités de révision triennale ou d’échelle mobile prévues par le code de commerce.
Il importe de clarifier la distinction essentielle qui subsiste désormais entre une véritable clause de loyer par paliers licite et une clause d’augmentation forfaitaire prohibée. Le loyer par paliers (ou loyer progressif légitime) demeure en principe envisageable lorsqu’il correspond à un aménagement contractuel consenti pour tenir compte des contraintes initiales du preneur, telles que la réalisation de travaux d’aménagement importants à l’entrée dans les lieux ou la période de montée en puissance de l’activité économique. Dans cette hypothèse bien précise, les parties fixent à l’avance des montants déterminés pour des périodes définies (par exemple, 50 000 euros la première année, 70 000 euros la deuxième année et 90 000 euros la troisième année, ce dernier chiffre constituant le loyer de croisière de base). En revanche, lorsque le contrat de bail fixe un loyer annuel de référence puis y greffe, à titre accessoire et pour une durée indéterminée, une augmentation annuelle forfaitaire systématique (par exemple, un loyer de 100 000 euros majoré de plein droit de 3 % chaque année), cette stipulation ne relève pas de la fixation du prix initial mais organise une révision unilatérale continue qui neutralise purement et simplement le mécanisme d’ordre public de la révision triennale.
Cette distinction est essentielle pour les rédacteurs de baux. Une clause d’indexation doit impérativement comporter une périodicité de variation corrélée à l’indice choisi et respecter le principe de réciprocité, sous peine de nullité. La clause forfaitaire, quant à elle, est désormais condamnée dès lors qu’elle conduit à une hausse automatique du loyer hors cadre légal. Toute tentative de maquiller une indexation illicite sous la qualification d’un loyer progressif sans justification économique précise et sans durée circonscrite s’expose inéluctablement à la sanction du réputé non écrit.
Sur le plan contractuel, les rédacteurs doivent donc faire preuve d’une rigueur accrue. L’insertion d’une clause prévoyant une hausse automatique sans corrélation avec les indices ILC ou ILAT entraîne l’éradication pure et simple de cette stipulation. Dès lors, le bailleur ne peut plus exiger la moindre majoration forfaitaire, et le montant exigible se trouve ramené rétroactivement à son montant d’origine, exposant le bailleur à un risque financier majeur en cas d’action judiciaire engagée par le locataire.
II. Les conséquences pratiques du revirement pour le bailleur et le preneur
A. L’ouverture de l’action en restitution des loyers indus
La conséquence immédiate de la nullité d’une clause, réputée « non écrite », est l’anéantissement de ses effets rétroactifs. Le preneur peut alors solliciter la restitution des sommes versées au titre de l’application de cette clause, dans la limite de la prescription quinquennale de droit commun (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Cette action en restitution constitue un levier puissant pour les locataires ayant subi des augmentations illégales.
Sur le fondement juridique de la répétition de l’indu, régi par les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La clause étant réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, elle est censée n’avoir jamais existé dans l’ordonnancement contractuel des parties. Par voie de conséquence, l’ensemble des fractions de loyer versées au bailleur au titre de la majoration forfaitaire perd immédiatement toute cause juridique et devient indu ab initio. Le preneur est donc parfaitement recevable et fondé à réclamer le remboursement intégral de tous les trop-perçus générés par l’application illicite de cette clause au cours des années antérieures.
La question des délais de prescription commande toutefois une attention procédurale extrême. Si l’action en constatation du caractère non écrit de la clause est imprescriptible pendant toute la durée du contrat de bail commercial en vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, l’action pécuniaire en répétition des loyers indûment perçus obéit, quant à elle, au délai de prescription de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil et par l’article L. 110-4 du code de commerce applicable entre commerçants. Comme l’a précisé la Haute juridiction (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643), le point de départ de ce délai quinquennal ne se situe pas à la date à laquelle le juge déclare la clause réputée non écrite, mais court de manière glissante à compter de la date de chaque versement mensuel ou trimestriel indu effectué par le preneur. En d’autres termes, tout loyer indûment majoré payé plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation en justice ou avant tout autre acte interruptif de prescription est définitivement forclos et prescrit. Il appartient donc au preneur d’agir avec une diligence rigoureuse pour interrompre la prescription et figer l’assiette des sommes récupérables.
Il convient néanmoins d’être vigilant sur la preuve du trop-perçu et le calcul des sommes à restituer, qui nécessite souvent une analyse comptable rigoureuse. Les juridictions du fond, telles que le Tribunal judiciaire de Paris, sont désormais saisies de nombreuses demandes fondées sur cette nouvelle jurisprudence (TJ Paris, 26 avril 2024, n° 23/06590).
Sur le plan pratique et méthodologique, la préparation du dossier de répétition de l’indu exige le respect d’étapes procédurales strictes :
1. L’audit comptable et la reconstitution de l’historique financier : Le preneur ou son conseil doit procéder à une analyse minutieuse de l’intégralité des appels de loyer, des avis d’échéance, des quittances et des relevés de comptes bancaires sur les cinq dernières années. Il est indispensable de reconstituer un tableau financier contradictoire mettant en parallèle deux colonnes : d’une part, les montants qui auraient dû être légalement acquittés sur la base du loyer initial non majoré (ou révisé exclusivement selon les indices officiels ILC/ILAT si une clause d’échelle mobile distincte et licite était stipulée) ; d’autre part, les montants effectivement appelés par le bailleur et payés par le preneur. L’écart trimestriel ou mensuel constitue le montant exact du trop-perçu en principal.
2. Le traitement de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et des charges annexes : La surévaluation du loyer de base entraîne mécaniquement une perception indue de la TVA immobilière (au taux de 20 %) lorsque le bailleur est assujetti à cette taxe. Le locataire doit comptabiliser ces montants pour solliciter soit la restitution directe de la somme TTC si la TVA n’a pas été déduite, soit l’émission de factures rectificatives ou d’avoirs fiscaux par le bailleur afin de régulariser la situation auprès de l’administration fiscale. De surcroît, lorsque certaines charges ou taxes (notamment la taxe foncière ou les honoraires de gestion locative) ont été calculées sous forme de pourcentage assis sur le loyer contractuel majoré, ces charges accessoires doivent également être recalculées à la baisse et intégrées dans l’action en restitution.
3. La mise en demeure préalable : Avant toute saisine de la juridiction compétente, le preneur doit impérativement faire signifier au bailleur une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cet acte doit détailler le fondement juridique de la contestation (l’article L. 145-15 du code de commerce et la jurisprudence constante de la Cour de cassation), joindre le décompte financier précis des sommes réclamées, et fixer un délai de paiement impératif (généralement huit à quinze jours). Conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, cette mise en demeure présente l’effet fondamental de faire courir les intérêts moratoires au taux légal sur les sommes échues.
L’action en restitution ne se limite pas à la simple répétition des sommes versées. Le preneur peut également solliciter des intérêts de retard à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Cette action doit être préparée avec soin, en documentant chaque versement indu au titre de la clause annulée. En outre, le preneur peut solliciter l’anatocisme, c’est-à-dire la capitalisation des intérêts échus et dus pour au moins une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil, ce qui permet d’accroître substantiellement l’indemnisation financière en cas de procédure judiciaire prolongée.
4. La détermination de la juridiction compétente et les pièges procéduraux : En matière de baux commerciaux, la répartition des compétences juridictionnelles recèle un piège redoutable que le justiciable doit absolument éviter. En vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, le Juge des loyers commerciaux dispose d’une compétence d’attribution exclusive pour fixer le prix du loyer révisé ou du loyer du bail renouvelé. Toutefois, le juge des loyers commerciaux est une juridiction à compétence spéciale et strictement délimitée : il est incompétent pour statuer sur la validité d’une clause contractuelle, pour déclarer une clause réputée non écrite ou pour prononcer une condamnation pécuniaire à la répétition de l’indu. Dès lors, le contentieux de la nullité de la clause d’augmentation forfaitaire et de la restitution des loyers indus relève de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire statuant en matière civile ou commerciale de droit commun. L’assignation doit être portée devant le Tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble loué, conformément aux articles 44 du code de procédure civile et R. 143-1 du code de commerce. La représentation par un avocat inscrit au barreau est obligatoire en vertu de l’article 760 du code de procédure civile, sous peine de nullité de la procédure.
5. Le danger de la compensation unilatérale et le risque de résiliation du bail : Une erreur tactique fréquente commise par les locataires consiste à décider unilatéralement de suspendre le paiement des loyers courants pour « se rembourser » sur les échéances futures, en invoquant les mécanismes de compensation légale des articles 1347 et suivants du code civil. Une telle attitude est extrêmement périlleuse. Pour que la compensation opère de plein droit, les créances réciproques doivent être certaines, liquides et exigibles. Tant qu’un jugement définitif ou une ordonnance judiciaire n’a pas formellement constaté le caractère non écrit de la clause forfaitaire et liquidé le montant exact du trop-perçu, la créance de restitution du preneur n’est pas liquide ni judiciairement exigible. Si le preneur cesse unilatéralement d’acquitter son loyer contractuel, le bailleur ne manquera pas de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, lui impartissant un délai d’un mois pour régler les causes du commandement. À défaut de paiement dans ce délai, la résiliation de plein droit du bail commercial sera acquise, exposant le locataire à l’expulsion et à la perte dramatique de son fonds de commerce. Il est donc vivement recommandé au preneur soit de continuer à payer sous réserve expresse de répétition de l’indu tout en engageant une action au fond, soit de saisir en urgence le juge des référés du Tribunal judiciaire d’une demande de provision sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ou encore de solliciter du juge l’autorisation de séquestrer les loyers litigieux sur un compte CARPA ou à la Caisse des Dépôts et Consignations dans l’attente du règlement judiciaire du litige.
B. La sécurisation des nouvelles stipulations contractuelles
Pour le bailleur, il est impératif de sécuriser les nouveaux contrats de bail ou les avenants en vigueur. Il convient de privilégier le respect strict des mécanismes de révision triennale (article L. 145-38 du code de commerce) ou l’insertion de clauses d’indexation conformes aux exigences du code monétaire et financier. Toute clause prévoyant une augmentation automatique doit impérativement respecter le principe de réciprocité et être fondée sur un indice licite.
Face à la rigueur de cette jurisprudence d’ordre public, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires de patrimoine institutionnel doivent impérativement adapter leurs pratiques contractuelles pour éviter une fragilisation globale de leurs parcs locatifs :
1. L’audit préventif des portefeuilles immobiliers : Les bailleurs doivent diligenter immédiatement un audit contractuel exhaustif de l’ensemble de leurs baux commerciaux en cours. Cette démarche d’audit permet d’identifier les contrats comportant des clauses d’augmentation forfaitaire ou automatique désormais vulnérables, d’évaluer le risque financier maximum en calculant l’arriéré de trop-perçu potentiellement exigible sur les cinq dernières années, et de provisionner comptablement ces montants dans les bilans pour éviter tout choc de trésorerie imprévu.
2. La renégociation amiable et la conclusion d’avenants régularisateurs : Lorsqu’une clause prohibée est identifiée, la passivité est la pire des stratégies, car chaque mois écoulé augmente le montant des intérêts de retard potentiels. Le bailleur a tout intérêt à engager une démarche de négociation amiable avec le locataire afin de conclure un avenant au bail. Cet accord peut prendre la forme d’un protocole d’accord transactionnel rédigé sous l’égide de l’article 2044 du code civil, dans lequel les parties procèdent à des concessions réciproques : le locataire peut accepter de renoncer partiellement ou totalement à la restitution des loyers passés en contrepartie d’une franchise de loyer temporaire, de la prise en charge de certains travaux d’amélioration par le bailleur, ou de la fixation d’un loyer de base conventionnel réajusté pour l’avenir, désormais indexé sur l’ILC ou l’ILAT selon une formule strictement conforme à la loi.
3. La rédaction sécurisée des clauses d’indexation : Pour l’avenir, toute clause d’échelle mobile doit être formulée avec une précision chirurgicale. Il convient de prévoir expressément :
- Le choix d’un indice en relation directe avec l’activité exercée (l’ILC pour les commerces de détail ou l’ILAT pour les bureaux et services) ;
- Une date fixe d’indexation annuelle (par exemple au 1er janvier ou à la date anniversaire de la prise d’effet du bail) ;
- Une formule mathématique respectant la variation proportionnelle exacte entre l’indice de référence de base et l’indice du trimestre de comparaison ;
- Une clause de réciprocité intégrale garantissant que le loyer variera tant à la hausse qu’à la baisse, en proscrivant formellement toute mention stipulant que l’indexation ne pourra conduire à une diminution du loyer précédent.
4. L’encadrement des loyers par paliers : Si les parties souhaitent véritablement convenir d’un loyer progressif pour des motifs économiques légitimes (comme l’accompagnement d’une jeune entreprise ou la compensation de travaux d’aménagement initiaux), la rédaction doit expliciter sans ambiguïté qu’il s’agit d’une modalité de fixation du prix initial global par fractions d’échéance convenues pour une durée strictement limitée (les trois premières années par exemple). Le contrat ne doit contenir aucun automatisme de révision annuel perpétuel, sous peine de requalification immédiate en clause de révision forfaitaire illicite.
Le cabinet Kohen Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans la révision de leurs baux. Si vous souhaitez recouvrer vos loyers impayés ou contester une clause illicite, une consultation avec nos experts est recommandée.
L’audit des baux en cours est devenu une priorité. Les bailleurs doivent anticiper les risques de contestation par leurs locataires, tandis que les preneurs doivent évaluer leur capacité à demander des restitutions. La rédaction de nouveaux baux doit s’adapter à cette exigence jurisprudentielle, en veillant à l’équilibre contractuel et à la conformité des clauses de loyer.
Pour le preneur à bail commercial, la découverte d’une telle clause illicite constitue une arme de négociation redoutable, notamment à l’approche de l’échéance triennale ou lors du renouvellement du contrat. En effet, lors du renouvellement du bail commercial soumis aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le loyer renouvelé est en principe plafonné en fonction de la variation de l’indice applicable intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Dès lors que la clause d’augmentation forfaitaire est réputée non écrite, le loyer servant de base de calcul au plafonnement du renouvellement n’est pas le montant majoré indûment payé au cours des dernières années, mais le loyer légal d’origine épuré de toutes les hausses illicites. Cette neutralisation abaisse mécaniquement le montant du loyer plafond pour les neuf années du bail renouvelé, générant une économie financière substantielle pour l’entreprise exploitante.
Enfin, ce revirement jurisprudentiel soulève avec acuité la question de la responsabilité civile professionnelle des rédacteurs d’actes (notaires, avocats, administrateurs de biens et agents immobiliers). Les professionnels qui ont persisté à insérer des clauses d’augmentation forfaitaire automatique au mépris des règles d’ordre public de la révision commerciale engagent leur responsabilité contractuelle ou délictuelle au titre de leur devoir de conseil et d’efficacité des actes juridiques. En cas de condamnation d’un bailleur à restituer plusieurs centaines de milliers d’euros de loyers indus, ce dernier pourrait être tenté de se retourner contre le rédacteur du bail pour solliciter la réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de percevoir un loyer valablement indexé.
Conclusion
L’arrêt du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904) marque une étape décisive dans la protection des preneurs dans les baux commerciaux. En réaffirmant le caractère d’ordre public des règles de révision du loyer, la Cour de cassation met fin aux pratiques forfaitaires inflationnistes. Preneurs et bailleurs sont invités à auditer leurs baux en cours pour s’assurer de leur conformité avec cette nouvelle exigence jurisprudentielle, sous peine de s’exposer à des restitutions substantielles.
Ce revirement rappelle avec éclat que le statut des baux commerciaux demeure un régime d’ordre public d’inspiration tutélaire, destiné à protéger l’outil de travail du commerçant contre les déséquilibres contractuels excessifs. La qualification de réputé non écrit conférée à ces clauses d’augmentation automatique neutralise les tentatives d’élusion des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce et offre aux locataires une voie de recours efficace et imprescriptible pour assainir leurs charges locatives.
Toutefois, la mise en œuvre de cette jurisprudence exige une maîtrise rigoureuse des règles procédurales : respect strict du délai quinquennal de prescription pour l’action en restitution financière, saisine indispensable du Tribunal judiciaire compétent à l’exclusion du Juge des loyers commerciaux, et proscription absolue de toute retenue unilatérale de loyer sans autorisation du juge afin de ne pas déclencher le jeu de la clause résolutoire. Pour les praticiens du droit et les acteurs du secteur immobilier, une ère de vigilance accrue s’ouvre, où la sécurité juridique et la conformité stricte aux indices officiels s’imposent désormais comme les conditions incontournables de la pérennité des contrats de bail commercial.
Sources et décisions citées
Les décisions et textes cités dans cet article sont consultables sur les sites officiels :