Le 25 septembre 2026, de nombreux bailleurs parisiens se trouvent dans la même situation : un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en juillet ou en août, le locataire n’a rien versé, et le délai de six semaines est désormais écoulé. La question n’est plus de relancer, mais d’assigner. Le calendrier presse, car la trêve hivernale suspendra, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’exécution des expulsions locatives. Chaque semaine perdue en septembre et en octobre repousse d’autant la sortie effective du litige. Cet article explique, pas à pas, comment passer du commandement infructueux à l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, ce que le tribunal vérifie avant de constater la résiliation et d’ordonner l’expulsion, et comment obtenir ou faire échec aux délais de paiement du juge. Les règles citées sont celles en vigueur, illustrées par trois jugements rendus en 2025 et 2026 par des juges des contentieux de la protection et par une ordonnance de référé parisienne du 6 août 2026.

I. Assigner après un commandement de payer resté infructueux : faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion

A. Le commandement de six semaines qui déclenche tout : mentions obligatoires, caution et signalement

En bail d’habitation, la clause résolutoire ne joue pas toute seule. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur, dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai actuel est donc de six semaines, et non plus de deux mois comme sous l’ancienne rédaction : le juge des contentieux de la protection de Reims, dans un jugement du 24 novembre 2025, l’applique déjà en ces termes : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux » (TJ Reims, JCP, 24 novembre 2025, RG 25/03584). Dans cette affaire, le commandement avait été signifié le 4 avril 2025 et la clause constatée acquise au 19 mai 2025 : « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025. »

Avant de calculer quoi que ce soit, le bailleur doit vérifier que son commandement est valable, car la nullité du commandement fait tomber toute la procédure. Le texte précise : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » suivi de six mentions obligatoires, dont « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette » et « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion » (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). S’y ajoutent le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement du département et la mention de la possibilité de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement qui oublie l’une de ces mentions encourt l’annulation, et avec elle le report de plusieurs mois de toute l’action.

Deux réflexes sont souvent oubliés. D’abord, quand le bail est garanti par une caution, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire » (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ensuite, le commissaire de justice qui délivre le commandement doit le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, pour un bailleur personne physique. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier, transmis avant l’audience : le négliger expose l’assignation à des débats sur la régularité de la procédure.

Pour le locataire qui reçoit cet acte, le message est simple : les six semaines sont le dernier créneau pour payer l’intégralité de la dette ou saisir le juge d’une demande de délais. Passé ce délai sans paiement ni échéancier convenu, le bailleur peut assigner, et le compteur judiciaire démarre.

B. L’assignation devant le juge des contentieux de la protection : recevabilité, constat et expulsion

Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble. La fiche officielle de Service Public résume la séquence : quand le locataire n’a pas remboursé toute sa dette dans le délai de six semaines après le commandement et sans accord d’étalement, le bailleur assigne au tribunal et fait signifier cette assignation au représentant de l’État dans le département (Service Public, Loyers impayés et expulsion du locataire). L’ANIL décrit la même chaîne des étapes, du commandement à l’audience puis au commandement de quitter les lieux (ANIL (page Procédure devant le tribunal des contentieux de la protection)). Dans la pratique parisienne, cette phase relève de la procédure d’expulsion du locataire menée avec un commissaire de justice, car chaque notification obéit à des délais couperets.

Le tribunal contrôle d’abord la recevabilité, et deux délais piègent les dossiers montés trop vite. Quand le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, l’assignation ne peut pas être délivrée avant deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité. Surtout, « l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée […] au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le jugement de Reims montre comment un dossier en règle passe ce filtre : saisine de la CCAPEX le 7 avril 2025, assignation du 20 juin 2025, notification à la préfecture de la Marne le 23 juin 2025 pour une audience du 24 novembre 2025, « soit plus de six semaines avant l’audience », donc « La demande est donc recevable » (TJ Reims, JCP, 24 novembre 2025, RG 25/03584). À Paris, où les audiences du pôle logement sont chargées, anticiper cette notification de six semaines est décisif pour obtenir une date d’audience avant la trêve.

L’organisme désigné par le plan départemental réalise avant l’audience un diagnostic social et financier, « au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations », et le transmet au juge ainsi qu’à la CCAPEX (article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les deux parties ont donc intérêt à y participer : le bailleur y démontre l’historique de la dette, le locataire y expose ses ressources, ses démarches d’aide et, le cas échéant, sa procédure de surendettement.

Sur le fond, le juge vérifie trois choses : l’existence d’une clause résolutoire dans le bail, la régularité du commandement et son caractère infructueux pendant six semaines. Quand ces conditions sont réunies, il constate l’acquisition de la clause, ordonne la libération des lieux puis l’expulsion à défaut de départ volontaire, condamne au paiement de l’arriéré et fixe une indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire de Toulouse, le 3 juillet 2026, a ainsi constaté la clause acquise au 26 octobre 2025 pour un appartement d’habitation, condamné le locataire à 4 032,15 euros d’arriéré arrêté au 28 avril 2026 avec intérêts au taux légal sur 1 684,49 euros à compter du commandement du 25 août 2025, et jugé que le bailleur pourra, « deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique » (TJ Toulouse, JCP, 3 juillet 2026, RG 26/01566). Le tribunal de Vannes, le 2 avril 2026, a constaté la clause acquise au 21 octobre 2025 après un commandement du 21 août 2025, condamné à 4 027,29 euros arrêtés au 22 janvier 2026 avec intérêts au taux légal dès le 21 août 2025 sur 2 241,24 euros, puis organisé des délais dont dépend la survie du bail (TJ Vannes, JCP, 2 avril 2026, RG 25/00923).

L’indemnité d’occupation mérite l’attention des deux camps : dès la résiliation constatée, le locataire maintenu dans les lieux doit l’équivalent du loyer et des charges jusqu’à la remise des clés, avec intérêts. Elle court donc pendant les délais de paiement, pendant le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, pendant la trêve hivernale.

II. Sauver le bail ou solder la dette : délais du juge, trêve hivernale et réflexes à Paris

A. Les délais de paiement du juge : trois ans pour sauver le bail, deux ans pour apurer la dette

L’audience n’est pas une simple chambre d’enregistrement de l’expulsion. Le juge dispose de deux leviers distincts, souvent confondus, et le choix entre eux décide du sort du bail. Premier levier, le plus puissant pour le locataire : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » (article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Quand ces délais sont accordés et respectés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : le bail survit. Deux conditions cumulatives verrouillent ce dispositif : être en situation de régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Un versement partiel ne suffit pas.

Le jugement de Vannes du 2 avril 2026 illustre ce mécanisme favorable. La locataire, dont la dette atteignait 4 027,29 euros en janvier 2026, avait retrouvé un emploi et le tribunal a jugé : « DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés » (TJ Vannes, JCP, 2 avril 2026, RG 25/00923). Concrètement, la dette devait être apurée en trente-cinq mensualités minimales de 30 euros plus le loyer courant, le solde au trente-sixième mois, premier versement le mois suivant la signification. Mais la protection est conditionnelle : « à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré », le jugement prévoit que « la clause résolutoire reprendra son plein effet » et que « l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date ». Autrement dit, un seul impayé pendant l’échéancier, et le bail tombe sans nouvelle audience sur la résiliation.

Le contre-exemple vient de Reims. Le locataire y avait versé 625 euros le 13 novembre 2025, somme inférieure au loyer. Le tribunal en déduit : « Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées. » (TJ Reims, JCP, 24 novembre 2025, RG 25/03584). Résultat : « DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [P] [B] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire », expulsion ordonnée dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, condamnation à 6 639,10 euros. La leçon pour tout locataire assigné est directe : avant l’audience, reprendre le paiement intégral du loyer courant chaque mois, conserver chaque preuve de versement et présenter un budget qui démontre la capacité à apurer l’arriéré en trois ans maximum. Sans reprise intégrale, la suspension est juridiquement impossible.

Second levier, quand le bail est perdu mais que la dette reste : le délai de grâce de droit commun. « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). L’atout de ce texte est son effet paralysant : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » C’est sur ce fondement que le tribunal de Reims, après avoir refusé la suspension de la clause, a tout de même accordé au locataire expulsé vingt-trois versements mensuels de 280 euros et un vingt-quatrième versement de solde, avec imputation prioritaire sur le capital de la dette. Expulsé du bail, mais autorisé à payer en deux ans sans pénalités : la distinction entre les deux régimes de délais change concrètement la vie des deux parties.

Le bailleur doit donc préparer l’audience sur les deux tableaux : contester la capacité du locataire à payer en trois ans s’il veut l’expulsion, mais aussi chiffrer un échéancier réaliste de repli, car le juge peut l’imposer d’office. Produire un décompte exact à la date de l’audience, justifier chaque charge récupérable et vérifier que le commandement initial portait sur des sommes réellement dues : le juge peut contrôler d’office tout élément constitutif de la dette locative, et une erreur de décompte fragilise la condamnation comme la clause elle-même.

Un cas particulier mérite d’être signalé : le locataire en surendettement. Quand une procédure de traitement du surendettement a été ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, le juge accorde des délais calés sur la procédure collective, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement ou la décision imposant les mesures de la commission, et reprend les échéances du plan quand celui-ci a été approuvé ou imposé. Pour le locataire, déposer un dossier de surendettement recevable avant l’audience n’est donc pas seulement une protection contre les autres créanciers : c’est un argument direct pour conserver le logement. Pour le bailleur, vérifier l’état de cette procédure avant l’audience évite les surprises, car le juge invite systématiquement les parties à produire les éléments relatifs à une telle procédure.

B. Trêve hivernale du 1er novembre 2026 et réflexes à Paris et en Île-de-France

Au 25 septembre 2026, il reste trente-sept jours avant la trêve. Pour les bailleurs, l’UNPI Lorraine en tire la conclusion opérationnelle suivante dans sa page consacrée à la trêve 2026-2027 : la période du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 doit être utilisée pour faire avancer le dossier et préparer la sortie, car si l’exécution des expulsions est suspendue, les procédures, les loyers dus et les intérêts, eux, continuent de courir (UNPI Lorraine, page Trêve hivernale 2026-2027). Autrement dit, assigner en septembre et plaider à l’automne reste utile même si l’expulsion matérielle interviendra au printemps : le jugement sera purgé, les délais courront et la dette continuera de porter intérêts. Attendre novembre pour agir, en revanche, c’est accepter cinq mois d’immobilisme forcé.

Le fondement est l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Service Public précise que la trêve s’applique quel que soit le motif de l’expulsion, y compris les loyers impayés, même avec une décision de justice en main, et qu’elle ne supprime pas la dette : le locataire doit poursuivre le remboursement pendant cette période (Service Public, Trêve hivernale 2025-2026). Trois limites doivent être connues : le sursis ne joue pas pour les occupants entrés par voie de fait dans le domicile, le juge peut le supprimer ou le réduire pour les autres lieux occupés sans droit ni titre, et les personnes relogées dans des conditions suffisantes n’en bénéficient pas.

Une ordonnance de référé parisienne du 6 août 2026 montre comment les tribunaux appliquent ce texte avec rigueur. Les bailleresses demandaient la suppression du bénéfice de la trêve en cas de réintégration par voie de fait après l’expulsion ; le juge a rappelé le texte puis tranché : « En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande », car elle visait des difficultés postérieures à l’exécution et non les modalités de l’expulsion elle-même (TJ Paris, PCP JCP référé, 6 août 2026, RG 26/01619). La même ordonnance rappelle un principe que les bailleurs parisiens utilisent en référé pour obtenir au moins une provision : « Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire », d’où une provision de 3 600 euros au vu d’un décompte probant. L’obligation de payer le loyer « aux termes convenus » figure d’ailleurs à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, texte visé dans les trois jugements du fond cités dans cet article.

Après le jugement, l’expulsion suit son propre calendrier, que la trêve vient seulement suspendre. Le principe posé par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution est que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Si ce délai de deux mois expire entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion est reportée après la trêve. Le commissaire de justice qui ne peut pas entrer dresse un procès-verbal de tentative, puis demande au préfet le concours de la force publique ; le silence du préfet pendant deux mois vaut refus et ouvre droit à indemnisation pour la période postérieure à la trêve. Pour un bailleur parisien, obtenir le jugement en octobre 2026, signifier le commandement de quitter les lieux aussitôt et laisser courir le délai de deux mois pendant l’hiver permet une exécution dès avril 2027 avec un dossier complet, plutôt qu’une assignation lancée en janvier et plaidée au printemps.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent d’être intégrées dès maintenant. La juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un pôle logement parisien aux délais d’audiencement tendus : la notification au préfet de Paris au moins six semaines avant l’audience doit être programmée en tenant compte de ces délais, sous peine de renvoi après la trêve. Le diagnostic social et financier est réalisé par l’organisme désigné dans le cadre parisien et francilien, et le locataire qui ne s’y présente pas se prive d’un appui décisif pour des délais : dans l’affaire de Vannes, l’absence au rendez-vous d’évaluation sociale a été relevée à l’audience. Côté aides, le fonds de solidarité pour le logement de Paris, les dispositifs de la Ville et du département, ainsi que l’ADIL 75 pour l’information des deux parties, doivent être saisis pendant les six semaines du commandement, pas après l’assignation. Les pièces à préparer pour l’audience parisienne sont les mêmes qu’ailleurs mais contrôlées de près : bail avec clause résolutoire, commandement avec ses six mentions et preuve de signification à la caution dans les quinze jours, décompte actualisé au jour de l’audience avec justification des charges, preuve de la saisine de la CCAPEX et de la notification préfectorale, justificatifs de ressources et de reprise du loyer courant pour le locataire, éléments de surendettement le cas échéant.

Le point d’attention propre à l’Île-de-France tient aux montants : avec des loyers parisiens élevés, le seuil de deux mois d’impayés est atteint vite, et les dettes de 4 000 à 7 000 euros constatées dans les jugements cités correspondent à quelques mois seulement. Un échéancier sur trois ans reste mathématiquement accessible quand le locataire a retrouvé des revenus, comme à Vannes avec 30 euros mensuels minimaux plus le loyer courant ; à l’inverse, sans reprise du loyer courant, même un effort partiel de 625 euros n’a pas sauvé le bail à Reims. Chaque partie doit donc chiffrer avant l’audience, pas pendant.

Conclusion

Le commandement de payer resté infructueux pendant six semaines n’est pas une fin, mais le point de départ de la phase judiciaire : assignation devant le juge des contentieux de la protection, notification au préfet six semaines avant l’audience, saisine préalable de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales, puis constat de la clause, expulsion, condamnation et indemnité d’occupation. À l’audience, tout se joue sur la reprise intégrale du loyer courant : elle ouvre des délais de trois ans qui suspendent la clause et sauvent le bail, tandis que son absence conduit à l’expulsion avec, au mieux, un étalement de la dette sur deux ans. La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne fait que suspendre l’exécution matérielle : les procédures continuent, la dette court et les intérêts aussi. À trente-sept jours de la trêve, le bon réflexe est d’assigner sans attendre, de préparer le diagnostic social et de chiffrer un échéancier réaliste. C’est ce dossier complet, déposé à temps devant le juge parisien ou francilien, qui fera la différence entre un bail sauvé et une expulsion exécutée au printemps.

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