La saison de chauffe va s’ouvrir dans les prochains jours dans des millions de logements, et avec elle revient chaque année le même accident domestique silencieux : l’intoxication au monoxyde de carbone. Ce gaz naît d’une combustion incomplète, il ne se voit pas, ne se sent pas, et il frappe au moment précis où l’on rallume une chaudière restée à l’arrêt depuis le printemps. Les autorités sanitaires le rappellent avec une constance qui devrait alerter : chaque année, environ 3 000 personnes sont accidentellement intoxiquées et une centaine en meurent, selon Santé publique France. Et pendant ce temps, le petit boîtier qui donne l’alerte, vendu une vingtaine d’euros dans le commerce, n’est imposé par aucun texte, alors que le détecteur de fumée, lui, est obligatoire dans chaque logement depuis des années.

La réponse courte tient donc en quatre points. Oui, le danger maximal se situe à la remise en route, quand le brûleur est encrassé, que le conduit est obstrué ou que la ventilation a été bouchée pendant l’été. Oui, l’entretien annuel de la chaudière est une obligation légale, qui pèse en principe sur le locataire en location, et le ramonage du conduit reste le geste qui supprime la cause au lieu de signaler l’effet. Non, aucun texte n’oblige aujourd’hui à poser un détecteur de monoxyde de carbone, contrairement au détecteur de fumée que le propriétaire doit installer. Et si l’intoxication survient malgré tout, le bailleur n’est ni automatiquement condamné ni automatiquement hors de cause : le 11 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Rouen a condamné un bailleur social à remettre une chaudière en état sous astreinte et à verser plusieurs milliers d’euros à sa locataire, tandis que le 27 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny déboutait pour l’essentiel une famille pourtant réellement intoxiquée, parce que le bailleur prouvait l’entretien de ses chaudières et que les défauts relevaient du constructeur.

Ces réserves ne sont pas des nuances d’avocat, ce sont elles qui décident de l’issue d’un procès. Un logement conforme à la réglementation peut n’avoir aucune protection contre le gaz qui provoque le plus de décès accidentels, et une intoxication médicalement établie ne suffit pas à faire condamner le bailleur si l’entretien est prouvé. Autrement dit, avant de rallumer, il faut vérifier l’appareil, le conduit et l’aération, et après un accident, tout se joue sur les preuves : attestation d’entretien, rapports d’expertise, constats du laboratoire. C’est ce double enseignement, prévention puis responsabilités, que détaille cet article.

I. Le pic d’intoxications tombe au rallumage, pas au coeur de l’hiver

A. Un gaz indétectable et des chiffres qui ne baissent pas

Le monoxyde de carbone est le produit d’une combustion incomplète : dès qu’un appareil brûle du gaz, du fioul, du bois, du charbon ou du pétrole sans recevoir assez d’air, ou que ses fumées s’évacuent mal, il émet ce gaz à la place du dioxyde de carbone habituel. Il est invisible, inodore et non irritant, donc indétectable sans appareil de mesure, et il se fixe sur l’hémoglobine avec une rapidité qui explique la brutalité des cas graves : maux de tête, fatigue, nausées, vertiges, puis perte de connaissance et décès. Les autorités sanitaires décrivent des sources multiples : les installations raccordées à un conduit comme la chaudière, le chauffe-eau ou la cheminée, surtout mal entretenues, les appareils mobiles mal utilisés comme le chauffage d’appoint, le brasero ou le groupe électrogène, et tous les combustibles, gaz naturel, bois, charbon, fioul, butane, propane, essence ou pétrole (Santé publique France).

Le calendrier des accidents suit celui des appareils, et c’est là que l’idée reçue doit tomber. On imagine le risque au plus froid de l’hiver, quand tout fonctionne à plein régime, alors que c’est à la remise en route que la combustion se dérègle le plus souvent : une chaudière arrêtée depuis six mois redémarre avec un brûleur encrassé, un conduit où un nid s’est installé pendant l’été, une ventilation obstruée par des travaux ou des aménagements. Avant que quiconque ait pensé à l’entretien annuel, l’appareil tourne déjà dans de mauvaises conditions, parfois depuis des jours, dans un logement encore peu aéré parce que les températures restent douces. Les chauffages d’appoint à combustion, sortis pour les premières fraîcheurs du soir et utilisés en continu dans une pièce fermée, ajoutent un second pic précoce, tout comme les poêles et inserts dont le conduit n’a pas été ramoné.

Les appareils à moteur thermique rentrés à l’abri forment la troisième famille de cas, la plus grave à dose égale. Un groupe électrogène placé dans un garage attenant, un brasero ou un barbecue utilisé sous un abri pendant une averse : ces réflexes fréquents lors des coupures de courant d’automne saturent un logement entier en très peu de temps. Les autorités sanitaires visent explicitement ces situations, y compris en cas d’événements climatiques exceptionnels comme les inondations et les tempêtes, où pompes de relevage et groupes électrogènes à moteur thermique ne doivent jamais fonctionner en intérieur. Huit intoxications sur dix surviennent à domicile, et la moitié sont imputables à un appareil de chauffage : le danger n’est ni industriel ni lointain, il est dans la chaufferie, la salle de bains et le garage du logement ordinaire.

Face à ces chiffres stables, de l’ordre de 3 000 personnes intoxiquées et d’une centaine de morts chaque année, la prévention repose sur des gestes simples que les décisions de justice transforment ensuite en obligations vérifiables. Aérer son logement au moins dix minutes par jour même quand il fait froid, maintenir les systèmes de ventilation en bon état et ne jamais boucher les entrées et sorties d’air, respecter les combustibles préconisés par le fabricant et ne jamais faire fonctionner les chauffages d’appoint en continu : ces consignes des autorités sanitaires sont le socle sur lequel les juges apprécient ensuite les comportements de chacun. Le coeur du dispositif reste toutefois l’entretien de l’appareil lui-même, car lui seul supprime la cause.

B. L’entretien annuel et le ramonage avant la remise en route

La consigne des autorités sanitaires ne laisse aucune place au doute sur le calendrier : faire vérifier et entretenir chaque année, avant l’hiver et impérativement avant toute remise en fonctionnement, par un professionnel qualifié, les installations de chauffage et d’eau chaude ainsi que les conduits de fumée par ramonage mécanique, en résidence principale comme secondaire, comme l’exige Santé publique France. Cet impératif avant toute remise en fonctionnement vise exactement la période actuelle, ces derniers jours de septembre où les chaudières redémarrent sans que l’entretien de l’année ait été fait.

Le droit reprend cette exigence au mot près. Aux termes de l’article R224-41-4 du code de l’environnement, « Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe. » Et l’article R224-41-7 du même code précise le rythme et l’exécutant : « L’entretien doit être effectué chaque année civile, par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle prévues au II de l’article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat. » Chaque année civile, par un professionnel qualifié : ni le locataire bricoleur ni le voisin serviable ne satisfont à l’obligation, et l’attestation délivrée par le chauffagiste devient la pièce maîtresse de tout litige ultérieur. Le contenu même de cette attestation n’est pas laissé à l’appréciation du technicien : l’article R224-41-9 du code de l’environnement renvoie ses spécifications techniques et ses modalités à un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de l’énergie et de la santé. Conservez ce document avec le bail : c’est lui que le juge réclame en premier quand la chaudière est en cause, côté locataire comme côté bailleur.

En location, cette charge pèse en principe sur l’occupant. La fiche officielle est explicite : en tant que locataire, c’est à vous de faire réaliser cet entretien annuel, comme le rappelle service-public.fr. Les chaudières concernées sont celles au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multicombustibles, entre 4 et 400 kilowatts, et l’obligation s’étend aux pompes à chaleur et aux appareils de chauffage avec ventilation. Le bail peut toutefois prévoir que c’est le bailleur qui fait appel au chauffagiste, et c’est au locataire de conserver l’attestation : en cas de sinistre, l’assureur comme le juge la réclameront en premier. L’objet même de cette visite annuelle est rappelé sans détour par l’administration, qui lui assigne pour but d’éviter les risques d’intoxication au monoxyde de carbone (service-public.fr). Ce n’est pas une formalité commerciale, c’est la mesure anti-intoxication par excellence, puisque le technicien vérifie la combustion, l’évacuation des fumées et l’aération.

Le ramonage du conduit complète l’entretien de l’appareil sans s’y confondre. Là où le chauffagiste règle la chaudière, le ramonage mécanique libère le conduit des suies, des nids et des obstructions qui provoquent le refoulement des gaz vers le logement. Les règlements sanitaires départementaux l’imposent une à deux fois par an selon les appareils, et les deux décisions de justice commentées plus loin montrent que les conduits collectifs, les gaines techniques et les bouchons manquants sont au coeur des intoxications les plus graves. Un conduit non ramoné avec une chaudière entretenue reste dangereux, comme une chaudière encrassée avec un conduit propre : les deux gestes se cumulent, et le détecteur dont il est question maintenant n’en remplace aucun.

II. Le détecteur qui manque encore et les responsabilités qui restent

A. Un détecteur obligatoire pour la fumée, seulement recommandé pour le monoxyde

C’est l’asymétrie la plus surprenante du droit du logement. Aux termes de l’article R142-2 du code de la construction et de l’habitation, « Chaque logement, qu’il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d’au moins un détecteur de fumée. » L’appareil doit détecter les fumées dès le début d’un incendie et émettre immédiatement un signal sonore suffisant pour réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a lieu. Et l’article R142-3 du même code répartit les rôles sans ambiguïté : l’installation incombe au propriétaire, l’entretien et le renouvellement à l’occupant, et en location le propriétaire vérifie le bon fonctionnement lors de l’état des lieux. La loi va plus loin qu’une simple obligation d’équipement : aux termes de l’article L142-1 du code de la construction et de l’habitation, « les occupants doivent pouvoir être alertés automatiquement par un dispositif de détection de fumée dès le début de l’incendie ». L’administration décrit cet équipement comme l’appareil qui détecte les fumées dès le début de l’incendie et émet un signal sonore capable de réveiller une personne endormie (service-public.fr).

Pour le monoxyde de carbone, rien de tel. Aucun texte n’impose l’équivalent, alors même que ce gaz invisible tue davantage qu’il n’alerte, puisqu’il ne se voit ni ne se sent. Le détecteur de monoxyde n’est que recommandé par les autorités sanitaires, personne n’est tenu de l’installer, et un logement parfaitement conforme à la réglementation peut n’avoir aucune protection contre le gaz qui provoque le plus de décès accidentels. La différence de traitement tient à l’histoire des textes plus qu’au niveau de risque : le détecteur de fumée a fait l’objet d’une loi dédiée, celui de monoxyde n’a jamais dépassé le stade de la recommandation. Un propriétaire qui a posé son détecteur de fumée à l’entrée et vérifié son fonctionnement à l’état des lieux est en règle, même si aucune alarme ne surveille la chaudière du logement.

En pratique, s’équiper reste simple et peu coûteux : les modèles du commerce, entre vingt et trente euros, se réfèrent à la norme européenne EN 50291, dont la mention sur l’emballage garantit le seuil et le délai de déclenchement. Le monoxyde ayant une densité proche de celle de l’air, il ne s’accumule ni au plafond comme la fumée ni au sol comme le butane : l’appareil se place à hauteur de respiration, à distance de l’appareil à combustion pour éviter les déclenchements sur les pics normaux d’allumage, hors zones mortes comme l’arrière d’un meuble ou un placard fermé, avec un second appareil près des chambres si la chaudière se trouve à un autre niveau. La cellule de détection s’épuise en sept à dix ans selon les modèles et doit ensuite être remplacée. Mais il faut le redire avec force : le détecteur avertit, il ne corrige rien, et il ne dispense ni de l’entretien annuel ni du ramonage.

B. Quand l’intoxication survient : le bailleur face à ses obligations, et leurs limites

Le point de départ est double. D’abord le code civil, dont l’article 1719 impose au bailleur, « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer un logement décent puis « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Ensuite l’obligation de décence, qui s’apprécie pendant tout le bail et pas seulement à la remise des clés. Le bailleur doit remettre un logement décent, sans risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, doté d’équipements en bon état de fonctionnement, et les équipements de chauffage doivent permettre de maintenir la température au centre des pièces, l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitation fixant cette exigence en ces termes : « Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement. » Le tribunal judiciaire de Rouen, dans son jugement du 11 septembre 2026, en a tiré toutes les conséquences dans une affaire de chaudière défaillante en logement social : l’obligation de remettre un logement décent est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure, le bailleur doit prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance, et l’indemnisation du locataire n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable, conformément à la position de la Cour de cassation du 4 juin 2014.

Les faits de l’espèce montrent comment le juge chiffre au plus près. Une locataire d’un bail de 2001 se plaignait de dysfonctionnements de sa chaudière depuis mai 2023, avec une absence totale de chauffage et d’eau chaude pendant 164 jours entre juin et décembre 2024, malgré l’installation d’une nouvelle chaudière en septembre 2024 et un avoir de 150 euros consenti par la bailleresse. Ayant craint pour sa vie au point de déposer plainte pour mise en danger de la vie d’autrui, elle a obtenu la remise en état de la chaudière sous astreinte provisoire de 10 euros par jour après un délai de quatre mois, 1 355,13 euros de préjudice de jouissance pour la première période, 2 312 euros pour la seconde, 800 euros de préjudice moral et 1 200 euros de frais de procédure. Le tribunal a en revanche rejeté la demande liée à la surconsommation électrique, faute de preuve du surcoût : même gagnant sur le principe, le locataire ne touche que ce qu’il démontre, facture à l’appui.

Le contrepoint est venu de Bobigny un an plus tôt, et il mérite autant d’attention. Dans son jugement du 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection constatait une intoxication au monoxyde de carbone médicalement établie : trois occupants hospitalisés après inhalation dans leur appartement, un expert relevant des défauts d’étanchéité des colonnes d’évacuation dans la gaine de la salle de bains, et le laboratoire central de la préfecture de police concluant à un refoulement des gaz de la chaudière de l’étage inférieur du fait notamment de l’absence de bouchon sur le conduit encastré. Pourtant, la famille a été déboutée de l’essentiel de ses demandes, chiffrées à 20 000, 15 000 et 10 000 euros par enfant : le tribunal a jugé qu’elle ne démontrait aucune faute imputable au bailleur, lequel justifiait au contraire d’un contrat d’entretien de ses chaudières exécuté par un professionnel, les défauts relevés étant imputés à l’entreprise à l’origine de la construction des conduits. Seuls 1 000 euros de préjudice moral et 500 euros de frais de procédure ont été alloués. Intoxication prouvée ne vaut donc pas condamnation automatique : l’attestation d’entretien du bailleur a fait écran, et le débat s’est déplacé vers le constructeur, sur le fondement du droit commun de la responsabilité, dont l’article 1240 du code civil pose le principe en ces termes : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Encore faut-il prouver la faute, et c’est là que la famille a échoué face au bailleur.

L’enseignement commun des deux jugements est limpide. Côté bailleur, conserver les contrats et attestations d’entretien des chaudières, y compris collectives, et intervenir vite après signalement, car l’obligation de résultat joue à plein une fois l’indécence établie. Côté locataire, faire réaliser l’entretien annuel quand il lui incombe, conserver l’attestation, signaler par écrit tout dysfonctionnement et faire constater les troubles, car le juge n’indemnise que les préjudices démontrés. Côté copropriété, surveiller les conduits collectifs et les gaines techniques, dont les malfaçons engagent le constructeur dans les délais de garantie. Et en cas de soupçon, les réflexes ne se discutent pas : aérer immédiatement, arrêter les appareils à combustion, quitter les lieux et appeler les secours, pompiers au 18 ou au 112, Samu au 15. Pour les occupants comme pour les bailleurs parisiens confrontés à une chaudière dangereuse, à un logement sans chauffage ou à une intoxication dont il faut établir les responsabilités, l’accompagnement du cabinet en droit immobilier permet de transformer ces preuves en recours : mise en demeure, saisine du juge des contentieux de la protection, demande de travaux sous astreinte et chiffrage des préjudices.

Conclusion

Le monoxyde de carbone tue au moment où l’on rallume, dans des logements parfois en règle, avec un détecteur qui n’existe nulle part en obligatoire. La parade tient en trois vérifications avant la remise en route : l’entretien annuel par un professionnel qualifié, le ramonage du conduit, et l’aération du logement avec des ventilations dégagées. Ajouter un détecteur conforme reste une sage précaution, même sans obligation. Et si le pire survient, les deux jugements de Rouen et de Bobigny fixent la ligne de partage : le bailleur qui néglige une chaudière signalée paie travaux, astreinte et préjudices, tandis que celui qui prouve son entretien renvoie le débat vers le constructeur. Dans les deux cas, ce sont les papiers qui décident : attestation d’entretien, constats, expertises. Les conserver, c’est déjà se défendre.

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