Vous exploitez des vignes en métayage depuis des années et vous partagez chaque récolte avec le propriétaire. Un jour, pour transmettre l’exploitation au petit-fils ou pour reprendre les terres en direct, vous signez avec le bailleur un acte de résiliation amiable qui tient en deux pages. Quelques semaines plus tard, vous réclamez 38 000 euros d’indemnité de sortie pour les améliorations apportées au fonds, ainsi que la récolte de l’année en cours. Le bailleur vous oppose une seule phrase de l’acte que vous avez signé sans réserve. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon, puis la cour d’appel de Dijon dans un arrêt du 15 janvier 2026, lui donnent raison sur toute la ligne : la résiliation est définitive, l’indemnité est perdue et la récolte reste au bailleur. Cette décision éclaire une zone que les exploitants sous-estiment : en métayage, la sortie amiable obéit à des règles strictes, et un mot de trop dans l’acte efface des droits qui se chiffraient en dizaines de milliers d’euros.

La question se pose des deux côtés. Le métayer qui a remis une vigne en état par son travail veut être payé de ses améliorations à la sortie, en application des articles L. 411-69 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Le bailleur, souvent un groupement familial ou des héritiers, veut une sortie nette, sans expertise ni compte à refaire, et entend récupérer la pleine disposition des parcelles pour la campagne suivante. Le législateur protège le preneur sortant par un droit à indemnité assorti de clauses réputées non écrites, mais la jurisprudence admet que le preneur renonce expressément à ce droit une fois qu’il est né. Tout l’enjeu tient donc dans la rédaction de l’acte de résiliation : ce qui y figure, et ce qui n’y figure pas, décide du sort de l’indemnité et de la récolte. Cet article expose la méthode complète, à partir des textes vérifiés et de trois décisions récentes, pour signer une résiliation amiable de métayage sans perdre devant le tribunal.

I. La résiliation amiable du métayage met fin au bail à la date signée, sans retour possible

A. Un accord écrit, signé sans réserve par les deux parties, vaut résiliation définitive

Le bail à métayage se définit par le partage des fruits. L’article L. 417-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail à métayage est le contrat par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur. » La part du bailleur reste plafonnée : l’article L. 417-3 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Dans le bail, la part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire. » Ce cadre posé, les parties peuvent toujours mettre fin au bail d’un commun accord avant son terme. Encore faut-il que cet accord soit dépourvu d’équivoque.

L’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 15 janvier 2026 en donne l’illustration complète. Par acte sous seing privé du 7 novembre 2015, un propriétaire avait donné à bail à métayage à son frère une parcelle de vignes plantées dans une aire d’appellation, d’une superficie de 91 ares et 40 centiares, mise à disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée. Le preneur bénéficiait de la jouissance des parcelles jusqu’au 1er novembre 2024. Par acte sous seing privé daté du 23 janvier 2022, signé par le preneur en sa qualité de gérant de l’exploitation, les parties sont convenues de la résiliation amiable du bail avec effet au 23 janvier 2022, et le bailleur a accepté l’acte en le retournant signé par courrier du 25 février 2022. Le 5 mars 2022, le preneur a contesté cette résiliation en soutenant qu’elle devait être suivie de la signature d’un nouveau bail à métayage au bénéfice d’une société dirigée par son petit-fils.

La cour écarte cette contestation par une analyse stricte de l’écrit. Elle relève qu’aucune stipulation de l’acte ne soumet la résiliation à la condition de la signature concomitante d’un bail en faveur de la société du petit-fils, ni ne se réfère à un accord à ce sujet, ni même à des pourparlers. Les échanges antérieurs montraient seulement que les parties avaient envisagé dès septembre 2020 un rachat de la vigne et un retrait de la coopérative, sans qu’un nouveau bail ait été discuté avant l’envoi de l’acte au bailleur. La réponse du bailleur informant le preneur qu’il n’était pas disposé à consentir un nouveau bail à la société suffit à établir l’absence d’accord préalable, sans rendre équivoque la volonté du preneur, formalisée sans aucune réserve par sa signature. La cour confirme donc que les parties avaient, d’un commun accord, mis un terme au bail le 23 janvier 2022, alors même que le preneur disposait encore en théorie d’une jouissance jusqu’au 1er novembre 2024.

L’enseignement pratique tient en trois réflexes. D’abord, toute condition posée à la résiliation, comme la signature d’un nouveau bail au profit d’un descendant ou d’une société, doit figurer expressément dans l’acte, faute de quoi le juge n’en tiendra pas compte. Ensuite, l’acte doit être signé par les deux parties et son acceptation documentée, par exemple par un courrier de retour comme celui du 25 février 2022 dans cette affaire. Enfin, la contestation doit intervenir sans attendre : en l’espèce, le courrier du 5 mars 2022, postérieur de quelques semaines à l’acte, n’a pas suffi à effacer une signature donnée sans réserve. Le preneur qui signe un acte clair renonce par avance à plaider l’équivoque, et le bailleur qui fait signer un acte conditionnel sans écrire la condition s’expose au même reproche. Pour une vision d’ensemble du contentieux des baux ruraux et des décisions récentes qui redessinent le statut du fermage, le lecteur peut se reporter à la synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. La récolte postérieure à la résiliation appartient au bailleur, même si le preneur reste sur les parcelles

La date d’effet de la résiliation commande le sort de la récolte. Dans l’affaire jugée à Dijon, le bail prenait fin le 23 janvier 2022, soit la veille du début des travaux viticoles dans la région. L’exploitation est pourtant restée sur les parcelles jusqu’aux vendanges 2022 et a revendiqué la propriété de la récolte, sauf à reverser la part du bailleur en métayage, puis, à titre subsidiaire, le remboursement de 30 000 euros de frais de culture. La cour rejette l’ensemble de ces demandes par un motif net : les parties ayant mis un terme au bail avec effet au 23 janvier 2022, le preneur « ne peut prétendre au bénéfice de la récolte intervenue postérieurement à cette date ». Sa poursuite de l’exploitation s’était faite au mépris de l’opposition du bailleur, exprimée notamment dans ses conclusions de première instance, et donc à ses risques et périls, sans pouvoir faire supporter le coût de cette exploitation au bailleur.

Ce raisonnement tranche deux débats fréquents. Le premier porte sur la propriété des fruits : en métayage, les fruits se partagent pendant le bail, mais une fois le bail éteint, il n’y a plus de partage à opérer, car les pieds de vigne appartiennent au bailleur et les fruits suivent la propriété du fonds. Le preneur qui vendange après la fin du bail ne récolte pas sa part, il récolte le bien d’autrui. Le second débat porte sur les frais engagés : taille, traitements, fertilisation et main-d’oeuvre exposés après la résiliation restent à la charge de celui qui les a engagés sans droit. La demande subsidiaire de 30 000 euros au titre des frais de culture subit le même sort que la revendication de la récolte, et la demande d’expertise destinée à chiffrer ces postes se trouve rejetée avec le principal.

Le bailleur n’obtient pas pour autant tout ce qu’il demande. Dans cette affaire, il réclamait une indemnité pour perte de chance liée à sa qualité de coopérateur, contraint de livrer sa vendange à la coopérative. La cour constate que son engagement de coopérateur ne s’achevait qu’au 31 décembre 2022, de sorte qu’il restait tenu de livrer sa vendange 2022 à la coopérative, et elle écarte sa demande indemnitaire faute de préjudice démontré. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon du 10 février 2023 se trouve confirmé sur ce point comme sur les autres, avec une condamnation de l’exploitation aux dépens d’appel et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour énonce ainsi qu’elle « Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en date du 10 février 2023, en ses dispositions soumises à la cour », puis condamne l’exploitation aux dépens d’appel et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En pratique, le calendrier décide de tout. Lorsque la résiliation prend effet en janvier, avant le cycle cultural, le preneur doit quitter les parcelles immédiatement et s’abstenir de tout travail, car chaque heure de tracteur postérieure à la date d’effet devient une dépense à fonds perdus. Lorsqu’une récolte pendante existe à la date convenue, par exemple une résiliation signée en août pour des vignes chargées, l’acte doit régler expressément le sort des fruits pendants : qui vendange, qui vinifie, selon quel partage et à quel prix. A défaut de clause, le preneur qui reste s’expose à une action en restitution des fruits et à une demande d’indemnité d’occupation, tandis que le bailleur qui laisse faire sans protester affaiblit sa position. La protestation écrite, dès les premiers travaux postérieurs à la résiliation, constitue donc une précaution élémentaire du bailleur, comme les conclusions de première instance l’ont montré dans cette affaire. Pour sécuriser la preuve, les deux parties ont intérêt à faire établir un état des lieux de sortie contradictoire le jour de la libération effective, avec photographies datées des parcelles, des pieds et des bâtiments, et à le faire signer sur place. Le métayer joint à ce constat l’ensemble des factures de fertilisation, de rebrochage et de façons culturales de l’année en cours, ainsi que le dernier décompte annuel du compte d’exploitation accepté par le bailleur. Le bailleur, de son côté, conserve les attestations de la coopérative sur ses engagements de livraison et les échanges écrits relatifs à l’occupation des parcelles après la date d’effet. Devant le tribunal paritaire, qui statue en premier lieu en conciliation puis au fond, ce dossier matériel emporte plus que les affirmations : l’état des lieux d’entrée du 9 novembre 2016 et les factures de remise en état ont été examinés par la cour de Dijon avant même la question de la renonciation, et l’absence de preuve du préjudice a fait échec à la demande indemnitaire du bailleur comme à celle du preneur.

II. L’indemnité de sortie du métayer se perd d’un mot dans l’acte de résiliation

A. Un droit à indemnité acquis au fil du travail, garanti par le privilège du bailleur sur le reliquat

Le métayer qui remet une vigne en état ne travaille pas gratuitement. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Les derniers mots de ce texte méritent l’attention : quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, y compris donc une résiliation amiable anticipée comme celle du 23 janvier 2022. Le droit naît des améliorations réalisées, fertilisation, rebrochage, remise en état d’une parcelle décrite comme en mauvais état dans l’état des lieux, et il survit au mode d’extinction du bail. Le métayer sortant d’un métayage bénéficie de ce régime au même titre que le fermier, car le statut du métayage renvoie aux protections du preneur.

La loi verrouille ce droit contre les clauses abusives. L’article L. 411-77 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes. » Une clause du bail initial qui priverait par avance le métayer de toute indemnité de sortie se trouve donc privée d’effet, sans que le bailleur puisse s’en prévaloir. Dans l’affaire dijonnaise, l’exploitation soutenait précisément que la clause de l’acte de résiliation écartant l’indemnité se trouvait nulle et inopposable en vertu de ce texte, faute de pouvoir constituer une renonciation valable intervenue avant la naissance du droit.

Le bailleur dispose en miroir d’une garantie sur les sommes que le preneur lui doit. L’article L. 417-5 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Le bailleur exerce le privilège de l’article 2332 du code civil sur les meubles, effets, bestiaux et portions de récolte appartenant au preneur, pour le paiement du reliquat du compte à rendre par celui-ci. » Chacune des parties peut d’ailleurs demander le règlement annuel du compte d’exploitation, puisque l’article L. 417-6 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Chacune des parties peut demander le règlement annuel du compte d’exploitation. » Le métayer a donc intérêt à exiger chaque année un décompte écrit des produits partagés, des charges et du reliquat, appuyé sur les factures de fertilisation et de rebrochage. Ce document annuel fait foi en cas de litige sur les améliorations et prive le bailleur de l’argument du mauvais entretien : dans l’affaire jugée à Dijon, l’exploitation justifiait du mauvais état initial de la parcelle par l’état des lieux du 9 novembre 2016 et des travaux réalisés par factures, éléments que la cour a examinés avant de trancher sur la renonciation.

La procédure devant le tribunal paritaire suit un ordre immuable. La demande d’indemnité de sortie se porte d’abord en conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, puis, à défaut d’accord, au fond devant la même juridiction, avec appel devant la cour d’appel. L’expertise judiciaire destinée à fixer le montant de l’indemnité n’est ordonnée que si le droit à indemnité subsiste : lorsque la renonciation est établie, la demande d’expertise tombe avec le principal, comme la cour l’a jugé en confirmant le rejet de la mesure d’instruction sollicitée à titre subsidiaire. Le métayer doit donc défendre son droit avant de chiffrer, et le bailleur opposer la renonciation dès ses premières conclusions.

B. La renonciation expresse, postérieure aux travaux, efface 38 000 euros d’indemnité

Tout se joue sur l’article 3 de l’acte de résiliation. Dans l’affaire dijonnaise, cet article comportait la déclaration des parties selon laquelle « il n’y a pas lieu à une indemnité pour amélioration ni d’indemnité de résiliation ». La cour juge que cette déclaration, souscrite sans réserve par le preneur postérieurement aux travaux de remise en état et d’amélioration de la parcelle, « emporte renonciation expresse à son droit à indemnisation ». La demande de 38 000 euros fondée sur les articles L. 411-69 et suivants se trouve rejetée, et avec elle la demande d’expertise destinée à en fixer le montant. Le raisonnement distingue soigneusement deux situations que les praticiens confondent. La clause du bail initial qui supprimerait par avance le droit à indemnité tombe sous le coup de l’article L. 411-77 et se trouve réputée non écrite. La déclaration souscrite dans l’acte de résiliation, après la réalisation des travaux, alors que le droit à indemnité est déjà né, constitue en revanche l’abandon volontaire d’un droit acquis, que le juge constate sans l’annuler.

Cette solution s’articule avec la jurisprudence sur les transactions de sortie. Dans un arrêt du 9 septembre 2025, la cour d’appel d’Amiens a homologué un protocole d’accord transactionnel par lequel une société d’exploitation, preneuse à bail rural, renonçait à sa demande d’indemnité de sortie contre le règlement du solde des fermages et la fin organisée du bail à la date de la vente des terres. La cour relève que la société renonçait à sa demande d’indemnité de sortie dans un accord comportant des concessions réciproques, puis elle énonce qu’elle homologue l’accord et lui donne force exécutoire. De même, la cour d’appel de Versailles, le 17 octobre 2023, a homologué le protocole transactionnel signé par les parties devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres, mettant fin à l’instance par désistement. L’article 2044 du Code civil donne la clé de ces solutions : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. » La renonciation insérée dans une transaction écrite, équilibrée par des concessions du bailleur, résiste à toute contestation et se trouve revêtue de la force exécutoire par l’homologation du juge.

La comparaison des deux voies éclaire la stratégie de sortie. La résiliation amiable sèche, avec une phrase qui écarte toute indemnité sans contrepartie chiffrée, fait perdre au preneur l’intégralité de ses améliorations pour un simple paraphe. La transaction de sortie, qui constate les améliorations, les chiffre même forfaitairement, puis organise la renonciation contre une concession du bailleur, abandon du reliquat du compte, calendrier de libération, règlement des fermages, sécurise les deux parties et s’homologue devant le tribunal paritaire. Le métayer qui s’apprête à signer doit donc suivre un ordre strict : faire établir avant toute signature un état des lieux de sortie et un décompte des améliorations avec factures, faire chiffrer l’indemnité par un technicien, puis négocier la clause financière en connaissance de cause. S’il accepte de renoncer, il exige une contrepartie écrite dans le même acte. S’il refuse la clause, il raye la mention et saisit le tribunal paritaire pour faire fixer l’indemnité. Le bailleur, symétriquement, a intérêt à proposer une transaction plutôt qu’une résiliation sèche : une renonciation obtenue sans contrepartie reste exposée à la contestation sur le terrain de l’équivoque, alors qu’une transaction homologuée clôt définitivement le litige.

Le dossier à réunir avant tout rendez-vous tient en six pièces : le bail de métayage initial, l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, les factures des travaux d’amélioration, le décompte annuel du compte d’exploitation, l’acte de résiliation signé par les deux parties avec son courrier de retour, et les protestations écrites échangées après la date d’effet. En définitive, trois précautions valent plus qu’un procès. Ne jamais signer un acte de résiliation comportant une formule générale sur l’indemnité sans avoir chiffré les améliorations. Ne jamais poursuivre l’exploitation après la date d’effet sans un écrit qui règle le sort des fruits pendants et des frais. Toujours préférer un protocole écrit avec concessions réciproques, soumis à l’homologation du tribunal paritaire, à un échange de courriers. L’arrêt de Dijon montre que le juge lit l’acte à la lettre : la signature sans réserve vaut renonciation expresse, la poursuite de l’exploitation vaut prise de risque, et les regrets exprimés quelques semaines plus tard ne rouvrent aucun droit.

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