Le 20 septembre 2026, le magazine 66 Minutes diffusait sur M6 un sujet sur les logements étudiants insalubres, infestés de rats ou de cafards, en pleine rentrée d’environ trois millions d’étudiants. Quelques semaines plus tôt, à Dijon, le CROUS annonçait engager 100 000 euros sur ses fonds propres pour traiter étage par étage les 341 chambres de la résidence Beaune, infestée de cafards et de punaises de lit. La réponse juridique tient en une phrase : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et cette obligation ne s’arrête pas à la signature du bail. En 2026, trois décisions rendues à Paris et à Béziers l’ont rappelé en condamnant des bailleurs sociaux et privés à indemniser des locataires infestés. Mais cette protection a des limites qu’il faut connaître avant d’agir : le bailleur peut s’exonérer en démontrant la force majeure ou que les nuisibles ont été importés par le locataire lui-même, le juge ne rembourse que les préjudices démontrés, et les résidences universitaires publiques relèvent d’un cadre procédural différent du bail d’habitation classique. Cet article expose les faits de la rentrée, le droit applicable, la marche à suivre et ce que les juges ont concrètement accordé.
I. La chambre infestée de la rentrée : un manquement à la décence, pas une fatalité
A. Ce que les faits de septembre 2026 établissent
Le signal le plus récent vient de la télévision. Dans son édition du dimanche 20 septembre 2026, consultée le 24 septembre 2026, le magazine 66 Minutes consacre une séquence aux étudiants et décrit, le résumé de l’émission décrit un scandale des logements étudiants insalubres, infestés de rats ou de cafards. Le fait n’est pas une anecdote isolée : il s’inscrit dans la rentrée d’environ trois millions d’étudiants, dont une partie découvre son logement quelques jours avant le début des cours, quand changer de toit coûte cher et prend du temps.
Le second fait, documenté par la presse locale, se situe à Dijon. Dans un article publié le 1er juillet 2026 à 15h37 par ICI Bourgogne, la directrice du CROUS Bourgogne-Franche-Comté explique que la résidence Beaune, un grand bâtiment de 341 chambres sur le campus, va fermer étage par étage pendant l’été pour être entièrement traitée contre les cafards et les punaises de lit. Le CROUS indique avoir déjà investi 50 000 euros pendant l’année pour désinfecter des chambres et les affaires des étudiants, et y ajouter autant pour traiter toute la résidence, soit 100 000 euros sur ses fonds propres. Les étudiants encore présents seraient déménagés temporairement dans une chambre saine ou une autre résidence, et une grande réunion de prévention était annoncée pour la rentrée.
Trois détails de ce dossier méritent l’attention du lecteur. D’abord, les plaintes duraient depuis la rentrée universitaire précédente, et des étudiants étaient allés jusqu’à demander aux députés de l’agglomération d’intervenir. Ensuite, certains occupants avaient saisi la justice et avaient été déboutés, selon la directrice du CROUS. Enfin, la direction ne recensait que quatre signalements de chambres infestées tout en reconnaissant que l’infestation réelle était probablement plus large, et rappelait les gestes de prévention comme ne pas stocker de nourriture sur les fenêtres et mettre les produits comestibles dans des boîtes hermétiques. Autrement dit : l’infestation prospère sur le silence des occupants, et le signalement écrit et précoce conditionne l’efficacité du traitement.
Ces faits concernent une résidence gérée par un établissement public, ce qui appelle une réserve importante. Le régime d’occupation d’une chambre en cité universitaire n’est pas toujours un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : le cadre procédural et le juge compétent peuvent différer. En revanche, l’exigence de fond, un logement sans nuisibles, et les réflexes de preuve et de signalement valent pour tous les étudiants, qu’ils louent un studio privé, une chambre en résidence services ou un logement du parc social. C’est ce droit commun du logement infesté que la suite de l’article expose.
B. Le droit applicable : un logement décent est un logement sans nuisibles
Le socle est ancien et général. Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du code civil)
La loi du 6 juillet 1989 précise ces obligations pour les baux d’habitation. Son article 6, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La mention de l’infestation a été insérée dans ce texte par l’article 142 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN : le législateur a voulu que l’absence de nuisibles figure expressément parmi les critères de décence, et non plus seulement par interprétation. Le même article 6 ajoute : « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent décline ces exigences pièce par pièce. Son article 2, dans sa version en vigueur depuis le 21 août 2023, impose notamment : « Il assure le clos et le couvert. » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Et son article 5, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021, tranche le cas extrême : « Le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent. » (article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Un logement sous arrêté d’insalubrité est donc juridiquement indécent par définition, ce qui ouvre la voie aux recours décrits plus loin.
Deux principes prétoriens, constamment rappelés par les juges du fond en 2026, verrouillent le dispositif. D’abord, l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public : seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur pendant la durée du bail, comme l’a posé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2013. Ensuite, l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible ne cesse, elle aussi, qu’en cas de force majeure. Concrètement, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le fait que les lieux étaient sains à l’entrée, ni derrière la négligence d’un voisin ou d’un autre locataire, sans démontrer un événement insurmontable, imprévisible et irrésistible. Et surtout, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris le 14 avril 2026 : « L’obligation de délivrance s’entend de l’ensemble des obligations imposées au bailleur par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 avril 2026). La même cour ajoute : « Seul un évènement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail. » L’infestation apparue en cours de bail engage donc la responsabilité du bailleur exactement comme celle qui existait dès l’origine.
II. Qui paie, qui agit et ce que le juge accorde
A. Signaler, mettre en demeure et saisir le juge : la marche à suivre
La première erreur serait de subir en silence ou, à l’inverse, de cesser unilatéralement de payer son loyer. Le dossier dijonnais le montre : sans signalement, le gestionnaire ne peut ni localiser ni traiter, et les insectes se propagent aux chambres voisines. Le réflexe utile consiste à signaler par écrit au bailleur ou au gestionnaire de la résidence, avec photos datées et description précise des pièces touchées, puis à conserver une copie de chaque échange. Si des voisins sont touchés, leurs attestations renforcent la démonstration d’une infestation collective que le seul traitement de votre chambre ne réglera pas. Faites également établir, si possible, un constat par un commissaire de justice et conservez toutes les factures : produits achetés, pressing à haute température, nuits d’hôtel éventuelles, remplacement d’objets irrécupérables.
La loi organise ensuite une phase amiable contraignante. Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit, la mise en demeure de traiter n’annule pas le bail et ne vous prive pas de vos droits. À défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que cette saisine soit un préalable obligatoire à la saisine du juge.
Devant le juge des contentieux de la protection, l’éventail des mesures est large. Le juge détermine la nature des travaux et leur délai d’exécution, et la loi prévoit qu’« Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989) Seul le juge peut ainsi autoriser une baisse ou une suspension du loyer : ne décidez jamais seul de ne plus payer, car des loyers impayés exposeraient à une procédure pour dette locative alors même que le logement est indécent. Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département, ce qui peut déclencher l’action des services compétents en matière d’insalubrité.
Reste la question que tout étudiant se pose : qui paie l’intervention de désinsectisation ? Le principe posé par les tribunaux est limpide. Comme l’a formulé le tribunal judiciaire de Paris le 27 mars 2026 : « L’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer la force majeure ou que les punaises ont été importées par le locataire lui-même. » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 mars 2026). Le bailleur supporte donc le coût du traitement, sauf deux échappatoires : la force majeure, entendue strictement comme un événement insurmontable, imprévisible et irrésistible, et la preuve que le locataire a lui-même importé les nuisibles. Cette seconde exception mérite d’être comprise : un bailleur qui prouve, par exemple, que l’infestation provient des meubles ou bagages rapportés par l’occupant peut renverser la charge. D’où l’importance, à l’entrée dans les lieux, d’un état des lieux précis et, en résidence étudiante, d’une inspection du matelas, du sommier et des plinthes dès l’emménagement.
Le même jugement parisien illustre aussi les limites du remboursement. La locataire présentait des factures en vrac sur plusieurs années, et le tribunal a refusé la prise en charge des meubles qui auraient pu être sauvés : le remplacement des objets pouvant être traités par congélation, nettoyage à la vapeur ou lavage en machine à 60 degrés n’était pas justifié. Moralité pratique : avant de jeter matelas, canapé ou vêtements, faites traiter ce qui peut l’être par un professionnel et conservez les attestations d’intervention ; ne remplacez que l’irrécupérable, sur devis et avec facture. Enfin, si le bailleur propose un relogement temporaire ou définitif pendant le traitement, examinez-le de bonne foi : dans le dossier parisien, la locataire avait refusé une première proposition de relogement en novembre 2022 avant d’accepter la suivante en mars 2023, et le juge tient compte de l’attitude respective des parties dans l’évaluation des préjudices.
B. Ce que les juges ont accordé en 2026 : trois décisions chiffrées
Premier dossier, le plus emblématique. Le 27 mars 2026, le tribunal judiciaire de Paris statue sur le cas d’une locataire d’un appartement de 65 mètres carrés appartenant à une société d’habitat social, infesté de punaises de lit de façon récurrente depuis mai 2021 malgré neuf interventions de désinfection. L’origine identifiée se trouvait dans l’appartement du dessous, occupé par une personne âgée refusant le protocole de traitement. Le bailleur invoquait la force majeure. Le tribunal écarte l’argument : la société disposait de moyens d’agir contre l’occupant négligent, y compris avec une autorisation de justice, et ne démontrait aucun événement insurmontable, imprévisible et irrésistible. Verdict : 799,98 euros de préjudice matériel, 4 000 euros de préjudice moral et de jouissance pour la locataire, et 2 500 euros pour sa fille, outre les dépens. L’enseignement dépasse le logement social : même quand l’infestation vient d’un voisin, le bailleur doit agir contre la source, y compris en justice, et ne peut pas se contenter de traiter à répétition le seul logement plaignant.
Deuxième dossier, tout récent. Le 31 août 2026, le juge des contentieux de la protection de Béziers condamne une SCI bailleresse à verser 2 000 euros de préjudice moral à un locataire dont le logement était infesté de punaises de lit depuis novembre 2023, infestation non contestée. Le tribunal déboute en revanche la demande de préjudice matériel, faute de démonstration suffisante, et rejette aussi la demande reconventionnelle du bailleur en paiement d’un solde de loyers. Ce jugement rappelle une règle de preuve souvent décisive pour les étudiants aux petits budgets : le trouble de jouissance s’indemnise dès lors que l’infestation est établie, mais chaque euro de préjudice matériel réclamé doit être justifié pièce par pièce.
Troisième dossier, le plus riche juridiquement. Le 14 avril 2026, la cour d’appel de Paris infirme un jugement qui avait débouté deux locataires au motif que les punaises n’étaient apparues que sept ans après leur entrée dans les lieux et pouvaient avoir été apportées par eux-mêmes. La cour répond que limiter l’obligation de délivrance à la seule période de la signature du bail est une erreur de droit, que la preuve d’une importation par les locataires n’est nullement rapportée, et que, face à l’obligation de résultat du bailleur, peu importent les interventions partielles. Elle condamne le bailleur social à 4 000 euros de trouble de jouissance, 2 000 euros de préjudice moral et 1 295,79 euros de préjudice matériel, plus 2 000 euros de frais irrépétibles. Pour un étudiant entré dans les lieux depuis plusieurs années, l’argument est précieux : l’ancienneté dans le logement ne fait pas présumer que vous êtes la source de l’infestation.
Faut-il pour autant promettre à chaque occupant infesté une indemnisation ? Non, et les mêmes décisions fixent les bornes. Le préjudice matériel n’est remboursé qu’au vu de factures et devis précis, les objets récupérables par traitement thermique ne sont pas remplacés aux frais du bailleur, et une proposition sérieuse de relogement acceptée ou refusée pèse dans l’appréciation. Surtout, l’exception de l’importation par le locataire existe : si vous rapportez des punaises d’un voyage ou d’un matelas récupéré dans la rue, le bailleur pourra s’en prévaloir, à charge pour lui de le prouver. Pour les occupants et les bailleurs parisiens confrontés à une chambre étudiante infestée, à une résidence touchée par les cafards ou à un désaccord sur la charge de la désinsectisation, l’accompagnement du cabinet en droit immobilier à Paris permet de transformer ces preuves en recours : mise en demeure de mise en conformité, saisine de la commission de conciliation puis du juge des contentieux de la protection, demande de travaux, de réduction de loyer et de réparation du trouble de jouissance.
Conclusion
La rentrée 2026 confirme une réalité que le droit tranche depuis 2018 : une chambre étudiante infestée de punaises de lit ou de cafards n’est pas un aléa de la vie d’étudiant, c’est un logement non décent dont le bailleur doit assurer le traitement. Signalez par écrit dès les premiers signes, conservez chaque preuve et chaque facture, mettez le bailleur en demeure de mettre le logement en conformité, saisissez si besoin la commission de conciliation puis le juge, et ne suspendez jamais seul le paiement du loyer. Les trois décisions de 2026 montrent que les tribunaux indemnisent le trouble de jouissance et le préjudice moral dès lors que l’infestation est établie, tout en filtrant strictement les dépenses non justifiées. Si vous vivez en résidence universitaire publique, vérifiez en outre le régime exact de votre occupation, car le juge et la procédure peuvent différer du bail privé. Dans une cité gérée par un CROUS, vous occupez les lieux en vertu d’une décision d’admission et d’une convention d’occupation propres à un établissement public : adressez vos signalements écrits au directeur de la résidence et au service du logement du CROUS, saisissez le médiateur de l’établissement si le traitement tarde, et sachez qu’un litige persistant avec un établissement public relève en principe du juge administratif, avec ses délais de recours propres. Ces spécificités ne changent rien à l’essentiel : signalez vite, par écrit, conservez les preuves de l’infestation et des démarches accomplies, et regroupez les signalements des résidents touchés, car un traitement coordonné de tout le bâtiment reste la seule réponse durable. Et face à une infestation collective, agissez groupés avec les voisins : c’est souvent la seule façon d’obtenir le traitement de l’immeuble entier, seule réponse durable contre des insectes qui ignorent les cloisons.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux étudiants, locataires et bailleurs confrontés à un logement infesté de punaises de lit, de cafards ou d’autres nuisibles : consultation téléphonique : 80 EUR TTC, avec une première analyse de vos pièces et de vos recours. Joignez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant bail ou convention d’occupation, photos, constats et factures. À Paris et en Île-de-France, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer et chiffrer vos préjudices.