La fin du contrat de location-gérance de fonds de commerce : régularité du congé délivré par le gérant, sort des redevances et portée de la clause de non-concurrence selon la chambre commerciale (Cass. com., 2 septembre 2026)

I. La régularité de la rupture de la location-gérance et les exigences procédurales du congé

A. L’identification du représentant social et l’interdiction de relever d’office une ratification tacite

Dans la pratique des affaires, le contrat de location-gérance constitue un instrument juridique déterminant pour concéder l’exploitation d’une entreprise sans aliéner la propriété du fonds. La cessation des relations contractuelles soulève des difficultés procédurales aiguës lorsque la notification du congé émane d’une personne physique agissant sans préciser expressément ses pouvoirs sociaux. La chambre commerciale de la Cour de cassation vient d’apporter des précisions majeures dans son arrêt rendu sous le numéro Cass. com., 2 septembre 2026, n° 24-21.233. Dans ce litige commercial, le gérant d’une société preneuse avait notifié son départ des lieux loués par une correspondance omettant toute mention de sa qualité sociale statutaire. La société bailleresse soutenait en conséquence que cette notification unilatérale était inopposable à la personne morale locataire et ne pouvait valablement opérer résiliation du contrat en cours. Cette ambiguïté formelle menaçait de prolonger indûment les obligations contractuelles pesant sur les parties et d’alourdir le montant des redevances locatives réclamées par le propriétaire.

Pour écarter cette contestation, la cour d’appel avait retenu que le recours ultérieur à un commissaire de justice établissait la ratification tacite du congé par la société preneuse. Les juges du fond estimaient que la réalisation d’un état des lieux de sortie manifestait l’intention non équivoque de la personne morale d’adopter l’initiative de son représentant légal. Or, la Cour de cassation censure cette motivation au regard du principe fondamental de la contradiction garanti par l’article 16 du Code de procédure civile. La Haute juridiction rappelle solennellement que : « Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». La juridiction suprême reproche aux magistrats d’appel d’avoir relevé d’office le moyen tiré de la ratification tacite sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations contradictoires.

Cette exigence procédurale s’impose avec une rigueur absolue à toutes les juridictions civiles et commerciales lorsqu’elles modifient spontanément le fondement juridique débattu par les plaideurs. La chambre commerciale avait déjà consacré cette sanction dans son arrêt du Cass. com., 22 octobre 2025, n° 24-20.516 relatif à un moyen relevé d’office. Les hauts magistrats y avaient fermement énoncé qu’une juridiction ne peut se prononcer : « sans inviter les parties à présenter ses observations sur le moyen qu’elle relevait ainsi d’office ». Dès lors, les plaideurs doivent impérativement être mis en mesure de débattre des éléments de fait et de droit dont dépend l’issue du litige contractuel commercial. En matière sociétaire, les prérogatives de gestion courante obéissent aux règles impératives fixées par l’article L. 223-18 du Code de commerce pour les sociétés commerciales. Le représentant légal engage la société par tous les actes entrant dans l’objet social, sauf clauses limitatives valables uniquement dans les rapports internes entre associés.

La jurisprudence commerciale veille avec constance à ce que les dirigeants exercent leurs prérogatives de représentation dans les limites définies par les statuts et la loi applicable. Cette responsabilité a été mise en exergue par l’arrêt de la chambre commerciale Cass. com., 6 mai 2026, n° 24-22.639 concernant l’encadrement des engagements sociétaires. La Cour suprême a jugé que : « la violation par le gérant des stipulations statutaires encadrant ses pouvoirs dans les rapports entre associés, constitue une faute de gestion ». Par ailleurs, les fautes commises par le représentant légal dans la direction des affaires engagent sa responsabilité envers la structure sociale selon la législation des sociétés. La chambre commerciale a réaffirmé ce principe directeur dans sa décision marquante rendue le Cass. com., 5 novembre 2025, n° 24-18.359 concernant les obligations de gestion. La Cour régulatrice a rappelé avec autorité que : « Selon ce texte, le gérant d’une société à responsabilité limitée est responsable, envers la société, des fautes qu’il a commises ».

Dans l’instance soumise aux magistrats poitevins, le gérant avait rédigé le courrier litigieux en exprimant une volonté strictement personnelle de quitter définitivement les locaux d’exploitation. La bailleresse était dès lors fondée à s’interroger sur l’identité réelle de l’auteur de la rupture et sur l’opposabilité de ce congé unilatéral à la société locataire-gérante. En qualifiant d’office l’intervention de l’huissier de ratification rétroactive, les juges d’appel ont privé les plaideurs d’un débat loyal sur la portée juridique de ce constat matériel. Or, un acte purement conservatoire ou probatoire ne saurait emporter mécaniquement la confirmation d’une résiliation irrégulière sans examen approfondi de la commune intention des parties. À cet égard, la méconnaissance de l’article 16 du Code de procédure civile vicie le raisonnement des juges d’appel sur la fin du contrat.

En droit commun, l’article 1998 du Code civil régit les engagements souscrits par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant contractuel. Si le mandant peut toujours ratifier a posteriori les initiatives de son représentant, cette preuve incombe à la partie qui se prévaut de l’efficacité de l’acte unilatéral. La délivrance d’un congé de location-gérance sans énonciation expresse de la raison sociale expose inévitablement les cocontractants à une incertitude contentieuse particulièrement dommageable. Le recours éclairé à un avocat en droit des affaires s’avère indispensable pour sécuriser la rédaction de ces notifications stratégiques et prévenir tout incident d’ordre procédural. Les entreprises doivent ainsi veiller scrupuleusement à mentionner l’organe décisionnaire compétent lors de la transmission de chaque congé pour éviter toute contestation ultérieure relative à la validité. En conséquence, l’annulation prononcée par l’arrêt du 2 septembre 2026 rétablit une discipline probatoire salutaire au bénéfice des parties engagées dans la gestion d’un fonds de commerce.

B. La déchéance du terme des dettes d’exploitation et la fixation des redevances au passif

La qualification exacte du contrat constitue le préalable nécessaire pour apprécier les effets juridiques et patrimoniaux attachés à la rupture unilatérale de l’exploitation concédée. L’article L. 144-1 du Code de commerce régit tout contrat par lequel le propriétaire concède la location d’un fonds à un gérant à ses risques et périls. La chambre commerciale a précisé le périmètre de cette notion fondamentale dans son arrêt Cass. com., 10 février 2021, n° 19-12.690 relatif aux critères légaux de qualification. La Cour suprême a souligné que le contrat suppose une clientèle autonome, constatant en l’espèce : « ce dont il résultait que l’activité concédée n’avait pas de clientèle propre ». Dès lors que la convention répond à ces critères légaux d’ordre public, sa résiliation engendre des conséquences pécuniaires immédiates d’une exceptionnelle gravité pour le preneur.

Aux termes de l’article L. 144-9 du Code de commerce, la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds commercial. Cette déchéance légale du terme vise à protéger les créanciers du locataire-gérant contre le risque d’insolvabilité résultant de la restitution de l’outil de production. Le texte légal édicte sans ambiguïté que toutes les dettes contractées pendant la durée de la gérance deviennent exigibles dès la survenance de l’échéance contractuelle. Cette exigibilité anticipée concerne au premier chef les fournisseurs de marchandises, les prestataires de services et les organismes sociaux ayant concouru à l’activité commerciale. Or, le premier chef de passif auquel le preneur se trouve confronté réside très fréquemment dans l’accumulation d’arriérés de redevances périodiques dues au bailleur concédant.

Le tribunal consulaire a rappelé la force exécutoire de cette créance dans son jugement TC Paris, 7 septembre 2026, n° 2025RG05819 concernant les arriérés locatifs impayés. La juridiction consulaire a jugé que le preneur : « en sa qualité de locataire-gérante du fonds de commerce sis [Adresse 4], se devait de payer la redevance mensuelle convenue ». Les magistrats consulaires ont logiquement constaté : « Qu’en ne payant pas ces redevances, la société LE CAVISTE a manqué à ses obligations » contractuelles. Ce manquement contractuel répété justifie la condamnation pécuniaire immédiate du débiteur défaillant au règlement de l’intégralité des termes échus majorés des intérêts de retard. Par ailleurs, l’inexécution des obligations de règlement ouvre au bailleur la faculté de solliciter la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire-gérant.

La situation patrimoniale devient particulièrement complexe lorsque la société locataire-gérante fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire postérieurement aux manquements constatés. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut plus poursuivre le recouvrement direct de sa créance en application de l’article L. 622-7 du Code de commerce. L’ouverture de la procédure collective entraîne la suspension impérative des poursuites individuelles et contraint le concédant à déclarer ses créances entre les mains du mandataire judiciaire. Selon l’article L. 622-22 du Code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu’à la déclaration régulière de la créance au passif de la liquidation judiciaire. L’obligation de déclaration générale est confirmée par l’article L. 622-24 du Code de commerce pour toutes les dettes antérieures au jugement d’ouverture.

La cour d’appel de Paris a illustré cette articulation procédurale rigoureuse dans son arrêt CA Paris, 10 avril 2025, n° 22/06727 sur la vérification des créances. La juridiction francilienne a affirmé que l’interruption des instances judiciaires s’applique tant que le créancier poursuivant n’a pas accompli les formalités déclaratives prescrites. À cet égard, l’assistance d’un cabinet aguerri en entreprises en difficulté permet au bailleur de préserver ses droits financiers lors de la vérification du passif. Dans l’arrêt de la chambre commerciale du 2 septembre 2026, la Haute juridiction a censuré la fixation au passif de vingt-cinq mille euros de redevances. La Cour suprême a considéré que la fixation de la date d’extinction du bail commandait directement la liquidation des droits financiers respectifs des parties en cause. Une mauvaise détermination du terme de la gérance fausse inévitablement le calcul de l’indemnité d’occupation ou des redevances échues exigibles par le propriétaire du fonds.

Les praticiens du contentieux doivent donc articuler avec une vigilance extrême les règles de la déchéance du terme et les contraintes collectives du passif déclaré. Le mandataire ou liquidateur judiciaire vérifie avec sévérité le décompte produit par le propriétaire pour exclure toute somme indûment réclamée pour la période postérieure aux clés. Le concours d’un avocat spécialisé dans le recouvrement de créances commerciales assure la protection efficace des créances d’exploitation face aux contestations soulevées par les organes de procédure. En conséquence, la fixation judiciaire des redevances demeure tributaire de la régularité formelle du congé et du respect scrupuleux des principes directeurs du procès équitable. Dès lors, l’arrêt de censure Cass. com., 2 septembre 2026, n° 24-21.233 rétablit la nécessité d’une cohérence temporelle absolue entre rupture du contrat et exigibilité pécuniaire.

II. Le dénouement patrimonial de la gérance et la protection contractuelle du fonds de commerce

A. La restitution du dépôt de garantie et le jeu de la compensation légale avec les arriérés

Selon l’article L. 144-1 du Code de commerce, le dénouement de la gérance impose d’apurer l’ensemble des obligations financières du preneur sortant. Au cœur de cette liquidation patrimoniale figure le sort du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les locaux pour garantir l’exécution des charges contractuelles. La cour de Strasbourg a précisé les contours de cette restitution dans l’arrêt CA Strasbourg, 6 mai 2026, n° 25/00834 sur les comptes de sortie. La juridiction d’appel a souligné que le dépôt doit être restitué au preneur après vérification complète du respect de toutes ses obligations contractuelles échues. L’arrêt strasbourgeois rappelle également la compétence du juge des référés pour ordonner le remboursement provisionnel lorsque l’obligation du propriétaire n’apparaît affectée d’aucune contestation sérieuse. Cette décision confirme que le bailleur ne saurait retenir indûment les fonds déposés sans justifier de griefs réels et chiffrés imputables au locataire-gérant sortant.

Toutefois, la restitution du dépôt de garantie se heurte très couramment aux prétentions du bailleur réclamant le paiement des redevances demeurées impayées jusqu’au départ effectif. Dans cette situation de créances croisées, le mécanisme de l’article 1347 du Code civil permet d’opérer l’extinction simultanée des dettes réciproques à concurrence de leurs montants respectifs. La cour d’appel de Paris a appliqué ce principe juridique dans l’arrêt CA Paris, 12 avril 2023, n° 20/00653 portant sur une gérance litigieuse. La cour parisienne a expressément jugé dans cette espèce que la compensation entre le dépôt conservé et les arriérés de redevances s’opère légalement sans contestation possible. Or, la même décision apporte une restriction capitale à l’exception d’inexécution : « L’exception d’inexécution ne se justifie qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter le fonds de commerce ». Le locataire-gérant ne peut donc suspendre unilatéralement le versement de ses redevances contractuelles sous prétexte de désordres matériels n’interdisant pas totalement son exploitation quotidienne. L’absence de délivrance complète n’exonère le preneur que si elle anéantit entièrement l’activité commerciale envisagée dans les stipulations du contrat de gérance.

Lorsque la société preneuse est placée sous le régime d’une liquidation judiciaire, la compensation joue un rôle stratégique déterminant pour le propriétaire concédant. La cour d’appel de Paris a affirmé dans son arrêt CA Paris, 10 avril 2025, n° 22/06727 le jeu de plein droit de la compensation locative. Les magistrats parisiens y ont expressément rappelé que la créance fixée au passif s’éteint par compensation avec la somme versée au titre du dépôt initial. Ce mécanisme compensatoire permet d’échapper au principe de suspension des paiements en absorbant les dettes connexes nées de l’exécution du contrat de gérance résilié. Dans l’espèce tranchée le 2 septembre 2026, la cour d’appel avait condamné la bailleresse à restituer quinze mille euros de dépôt de garantie. La Cour de cassation casse également cette condamnation pécuniaire en raison de son lien de dépendance indivisible avec la détermination de la date de résiliation contractuelle.

À cet égard, la validité originaire du contrat de location-gérance conditionne l’ensemble de ces restitutions réciproques et ne doit jamais être négligée lors des pourparlers initiaux. La chambre commerciale a rappelé cette rigueur fondamentale dans son arrêt Cass. com., 26 octobre 2022, n° 21-10.406 à propos des conditions d’exploitation antérieure. La Haute juridiction y a posé que : « tout contrat de location-gérance, consenti par le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ne remplissant pas ces conditions, est nul ». Bien que les réformes récentes aient allégé certaines contraintes temporelles d’exploitation personnelle, la régularité de la convention initiale demeure un enjeu déterminant lors du dénouement contractuel. La sécurité juridique de l’opération requiert l’assistance préalable d’un conseil en cession de fonds de commerce pour vérifier la licéité de tous les engagements souscrits.

Par ailleurs, l’assistance dédiée à la rédaction de contrats commerciaux permet d’anticiper le sort du dépôt et d’éviter toute incertitude lors de la restitution des locaux. La clause contractuelle doit ainsi déterminer les justificatifs comptables, fiscaux et sociaux nécessaires avant toute libération effective des sommes consignées auprès du propriétaire. Dès lors, les règles d’ordre public de l’article L. 144-1 du Code de commerce commandent d’organiser conventionnellement les modalités précises de libération de la garantie financière. En conséquence, la restitution des fonds ne peut intervenir qu’après apurement contradictoire des comptes et vérification des éventuelles dégradations commises au préjudice du fonds concédé.

B. L’efficacité des clauses de non-concurrence post-contractuelles et le pouvoir modérateur du juge

Au-delà de la liquidation des créances pécuniaires, la cessation de la gérance soulève la question primordiale de la préservation de la clientèle attachée au fonds de commerce. Pour empêcher le gérant sortant de capter indûment les clients du propriétaire, les contrats prévoient systématiquement une clause de non-concurrence post-contractuelle temporaire et délimitée. Cette stipulation obligatoire puise son fondement dans l’article 1103 du Code civil garantissant la force obligatoire des engagements contractuels légalement consentis. Elle trouve également son ancrage dans l’article 1104 du Code civil imposant l’exécution des conventions selon les exigences universelles de la bonne foi commerciale. La violation de cette obligation restrictive entraîne l’engagement immédiat de la responsabilité civile du gérant indélicat et l’application éventuelle de sanctions pécuniaires comminatoires. Pour être juridiquement valable, l’interdiction d’exercice concurrentiel doit impérativement être proportionnée aux intérêts légitimes du bailleur et limitée quant à son objet géographique.

La cour d’appel de Paris a statué avec fermeté sur cette matière sensible dans son arrêt CA Paris, 4 juillet 2024, n° 22/19415 sur les actes concurrentiels. La juridiction d’appel a expressément retenu la violation fautive de l’obligation contractuelle de non-concurrence stipulée au contrat de location-gérance liant les parties en litige. Les juges ont constaté qu’en exploitant un commerce similaire à proximité immédiate du fonds d’origine, le débiteur de la clause avait opéré un détournement fautif de clientèle. Or, les parties avaient stipulé une indemnité forfaitaire journalière de cinq cents euros destinée à sanctionner toute infraction constatée à l’interdiction d’exercice concurrentiel. La cour d’appel a alors analysé cette clause indemnitaire au regard des critères directeurs définis par l’article 1231-5 du Code civil.

Les magistrats parisiens ont expressément rappelé que cette indemnisation forfaitaire s’analyse en une clause pénale que le juge du fond peut modérer si elle est excessive. Constatant la disproportion entre le montant cumulé de l’astreinte conventionnelle et le préjudice économique effectivement démontré, les juges d’appel ont réduit la sanction pécuniaire à dix-huit mille euros. Cette faculté modératrice du juge protège le débiteur de bonne foi tout en assurant une réparation adéquate du trouble commercial causé au propriétaire du fonds rétabli. Par ailleurs, l’interprétation des clauses restrictives de concurrence demeure régie par une exigence de stricte littéralité excluant toute extension arbitraire de leur périmètre matériel d’application. La chambre commerciale a rappelé l’interdiction de toute interprétation extensive dans son arrêt Cass. com., 13 novembre 2025, n° 24-20.373 relatif aux obligations de non-concurrence. La Haute juridiction a censuré les juges du fond au visa du : « principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ».

Dans l’arrêt sous examen Cass. com., 2 septembre 2026, n° 24-21.233, la cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur au titre de la non-concurrence. La Cour de cassation casse expressément ce chef en observant que le rejet des prétentions dépendait directement de la fixation de la date d’extinction contractuelle. La censure prononcée sur le fondement de la contradiction remet ainsi l’ensemble du litige en l’état devant la juridiction de renvoi désignée par la Cour suprême. À cet égard, le pilotage d’un contentieux commercial requiert une vision stratégique globale reliant la validité du congé aux sanctions applicables en cas d’activités prohibées. De même, la consultation d’un avocat en droit des sociétés garantit la prise en compte des répercussions de ces clauses sur la gouvernance des structures concernées.

Les dirigeants doivent comprendre que l’insertion d’une clause de non-concurrence ne suffit pas si sa mise en œuvre ne s’appuie pas sur des constats probants indiscutables. Dès lors, les commissaires de justice doivent être mandatés dès l’apparition des premiers actes parasitaires pour consigner matériellement les infractions commises au mépris de l’interdiction conventionnelle. La production de procès-verbaux de constat précis et réguliers permet au tribunal d’apprécier la matérialité de l’activité commerciale déployée dans la zone géographique interdite. En conséquence, la sauvegarde des droits garantie par l’article L. 144-1 du Code de commerce dépend de la célérité et de la rigueur de ces constats.

Conclusion

En définitive, l’arrêt rendu le 2 septembre 2026 par la chambre commerciale constitue un avertissement salutaire pour tous les opérateurs économiques exploitant un fonds sous location-gérance. La décision rendue sous le numéro Cass. com., 2 septembre 2026, n° 24-21.233 illustre la suprématie absolue du principe de la contradiction dans le procès commercial moderne. Les juridictions ne peuvent combler d’office les carences probatoires des parties en imaginant une ratification tacite sans susciter au préalable des explications contradictoires complètes. Sur le terrain du formalisme, les représentants légaux doivent obligatoirement stipuler leur qualité sociale pour éviter que leurs notifications unilatérales ne soient contestées sur le terrain de l’inopposabilité. Par ailleurs, l’application automatique de l’article L. 144-9 du Code de commerce impose d’anticiper l’exigibilité immédiate de l’ensemble des passifs d’exploitation contractés pendant la gérance.

Le règlement du dépôt de garantie et la compensation légale de l’article 1347 du Code civil nécessitent également une rigueur arithmétique et comptable irréprochable. De surcroît, l’efficacité des clauses de non-concurrence post-contractuelles demeure encadrée par le pouvoir modérateur du juge consulaire exercé sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil. Face à ces équilibres complexes, l’accompagnement par un cabinet d’avocats en droit des affaires et en contentieux commercial permet d’élaborer une stratégie de sortie parfaitement verrouillée. Cette maîtrise technique rigoureuse garantit aux propriétaires la préservation de la valeur économique de leur fonds et préserve les preneurs contre des condamnations financières disproportionnées. Dès lors, l’anticipation contractuelle et procédurale demeure la clé fondamentale pour sécuriser durablement la fin des relations de location-gérance dans le droit des affaires contemporain.