L’effet extinctif du renouvellement du bail commercial sur les manquements antérieurs du preneur : renonciation du bailleur, portée de la purge et limites prétoriennes
Le renouvellement du bail commercial constitue un mécanisme central du statut des baux commerciaux, organisé par les articles L. 145-10 et L. 145-11 du code de commerce. En acceptant le principe du renouvellement, le bailleur consent à la naissance d’un nouveau contrat, distinct du bail expiré. Or, cette acceptation emporte des conséquences considérables sur le sort des manquements que le preneur a pu commettre pendant la durée du bail antérieur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé, dans un arrêt du 11 mai 2022, le principe selon lequel « l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738). Cette solution, régulièrement appliquée par les juridictions du fond, suscite une actualité jurisprudentielle renouvelée, comme en témoigne l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 septembre 2026 (CA Aix-en-Provence, 3 sept. 2026, n° 22/05957). L’analyse de ce mécanisme de purge, de ses fondements textuels et de ses limites, présente un intérêt pratique majeur tant pour les avocats en baux commerciaux à Paris que pour les praticiens confrontés au contentieux du renouvellement.
I. Le fondement juridique de la purge des manquements antérieurs par l’acceptation du renouvellement
A. L’acceptation expresse ou tacite du principe du renouvellement et la renonciation implicite du bailleur
L’article L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce organise le mécanisme de la demande de renouvellement formulée par le preneur. Le texte dispose que « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus ». À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Par ailleurs, l’article L. 145-11 du code de commerce prévoit que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tiré de ces deux textes une conséquence décisive. Dans l’arrêt du 11 mai 2022, elle a jugé qu’« il en résulte que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738). En l’espèce, le bailleur avait notifié aux locataires, le 12 janvier 2018, une acceptation du principe du renouvellement, postérieurement à un commandement du 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement. La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris, retenant que les bailleurs avaient « renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ».
Dès lors, l’acceptation du renouvellement, qu’elle soit expresse ou tacite, produit un effet extinctif sur les griefs antérieurs. Le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement en a irrévocablement accepté le principe. Cette solution avait déjà été amorcée par un arrêt antérieur dans lequel la troisième chambre civile avait censuré une cour d’appel qui avait accueilli une demande de résiliation fondée sur des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé, alors que la bailleresse ne s’était pas opposée à la demande de renouvellement, comme l’a relevé le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en citant cet arrêt du 1er février 2018 (TJ Paris, référés, 23 févr. 2026, n° 25/56807). À cet égard, la solution se fonde sur la théorie générale de la renonciation tacite, qui exige un acte non équivoque manifestant la volonté d’abandonner un droit.
En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir d’infractions commises par le preneur pendant la durée du bail expiré doit impérativement exercer son refus de renouvellement dans les formes et délais légaux. L’inaction dans le délai de trois mois de l’article L. 145-10 du code de commerce vaut acceptation du principe et emporte renonciation définitive aux griefs antérieurs. Le mécanisme protège la sécurité juridique du preneur qui, après obtention du renouvellement, peut légitimement considérer que les fautes passées ne seront plus invoquées à son encontre pour fonder une résiliation du nouveau contrat.
B. L’autonomie juridique du bail renouvelé et le principe de la frontière temporelle
Le bail renouvelé constitue un nouveau contrat, juridiquement distinct du bail expiré, même s’il en reprend les clauses et conditions. L’article L. 145-12 du code de commerce précise que la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties sur une durée plus longue. Cette autonomie juridique emporte une conséquence directe sur le contentieux de la résiliation : seuls les manquements postérieurs à la date d’effet du renouvellement peuvent fonder une action en résiliation du bail renouvelé.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a précisé cette règle dans une ordonnance du 23 février 2026, en retenant que « le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail » (TJ Paris, référés, 23 févr. 2026, n° 25/56807). Le juge a ainsi dégagé une véritable frontière temporelle : la date du renouvellement constitue le point de démarcation entre les infractions purgées et celles susceptibles de fonder une résiliation du nouveau bail.
Par ailleurs, cette frontière temporelle impose au bailleur la charge de la preuve de l’antériorité ou de la postériorité des manquements invoqués. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 3 septembre 2026, a souligné cette exigence probatoire en retenant que « les infractions commises avant cette date ont été purgées par les renouvellements successifs et par l’acceptation du principe du renouvellement du bail » et que le bailleur « ne justifie à aucun moment que les travaux qu’elle déplore et décrit dans la sommation du 2 août 2019 ont été réalisés postérieurement au renouvellement du bail » (CA Aix-en-Provence, 3 sept. 2026, n° 22/05957). En l’espèce, la SCI Arlex avait demandé la résiliation judiciaire du bail en invoquant des travaux non autorisés, sans établir que ces travaux avaient été effectués après le renouvellement du 1er octobre 2017.
À cet égard, un constat dressé postérieurement au renouvellement ne suffit pas à établir la date de réalisation des travaux litigieux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a relevé que le bailleur ne produisait « aucune pièce à l’exception des plans initiaux accompagnant la demande de permis de construire déposés en 1987 dans le cadre d’un projet de supermarché et d’un procès-verbal de constat d’huissier du 27 mars 2019 comprenant des photographies en noirs et blanc » (CA Aix-en-Provence, 3 sept. 2026, n° 22/05957). Les rapports d’expertise réalisés dans le cadre de la procédure en fixation du loyer renouvelé ne faisaient nullement mention de travaux qui auraient été effectués au mépris des dispositions du bail. La cour en a déduit que la demande de résiliation judiciaire n’était pas fondée, dès lors que la preuve de la postériorité des manquements au renouvellement n’était pas rapportée.
II. Les limites de la purge et la survivance du contentieux postérieur au renouvellement
A. L’exception des infractions continues et la distinction entre manquement instantané et manquement persistant
La purge des manquements antérieurs n’est pas absolue. La jurisprudence distingue le manquement instantané, dont la commission est datée et antérieure au renouvellement, du manquement continu, dont les effets persistent après la date de prise d’effet du nouveau bail. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2025, a prononcé la résiliation du bail renouvelé en retenant que les manquements du preneur à la clause de destination et à l’obligation d’insonorisation s’étaient « inscrits dans le temps » et avaient persisté postérieurement au renouvellement (CA Paris, 20 nov. 2025, n° 22/11649). En l’espèce, la société KA exploitait une activité de restauration sur place dans des locaux destinés à la vente à emporter, et les nuisances sonores avaient été constatées par des plaintes d’occupants et un rapport de la police municipale en 2022, soit postérieurement au renouvellement.
Or, la cour a relevé que « combinés, le manquement de la société KA à la clause du bail relative à la destination des locaux et le manquement à son obligation de garantir l’insonorisation de ses équipements et de ne pas troubler les autres occupants de l’immeuble, qui se sont inscrits dans le temps, sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail » (CA Paris, 20 nov. 2025, n° 22/11649). La persistance des manquements après le renouvellement a ainsi permis de contourner l’effet extinctif, dès lors que les infractions n’avaient pas cessé à la date du nouveau bail.
En conséquence, le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation du bail renouvelé pour des faits antérieurs doit démontrer que l’infraction se poursuit postérieurement au renouvellement. La preuve de cette continuité repose sur des éléments objectifs, tels que des constats d’huissier, des plaintes de riverains ou des rapports d’experts, établis après la date d’effet du bail renouvelé. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a confirmé cette approche dans son ordonnance du 23 février 2026, en retenant la résiliation de plein droit d’un bail pour des manquements dénoncés par une sommation du 5 décembre 2024, postérieure au renouvellement, après avoir vérifié que les faits invoqués étaient « bien postérieurs au renouvellement du bail » (TJ Paris, référés, 23 févr. 2026, n° 25/56807).
Le tribunal a précisé que « peu importe la date à laquelle le bailleur exprime son accord au principe du renouvellement du bail, par voie de conclusions devant le juge ou précédemment dans ses échanges avec le preneur, seuls les manquements antérieurs à la date de renouvellement du bail ne peuvent donner lieu à une demande de résiliation du bail » (TJ Paris, référés, 23 févr. 2026, n° 25/56807). Cette formulation recentre le débat sur la date des faits litigieux plutôt que sur le moment de l’acceptation du renouvellement par le bailleur, ce qui renforce la cohérence du régime.
B. L’exercice du droit d’option et l’impossibilité de ressusciter les griefs purgés
L’article L. 145-57 du code de commerce organise le droit d’option, qui permet au bailleur, après avoir accepté le principe du renouvellement mais en l’absence d’accord sur le loyer, de renoncer ultérieurement au renouvellement en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. La question se pose de savoir si l’exercice de ce droit d’option peut faire revivre les manquements antérieurs du preneur, préalablement purgés par l’acceptation du renouvellement.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a répondu par la négative. Dans son arrêt du 3 septembre 2026, elle a jugé que « le fait que la bailleresse ait exercé par acte du 12 juillet 2022 son droit d’option en application de l’article L 145-57 du code de commerce et refusé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017 n’est pas de nature à faire échec à la purge des manquements commis avant le 1er octobre 2017 » (CA Aix-en-Provence, 3 sept. 2026, n° 22/05957). La cour a relevé un élément déterminant : dans l’acte d’exercice du droit d’option, la SCI Arlex n’avait pas invoqué, à l’appui de son refus de renouvellement, l’existence d’une quelconque infraction qui aurait été commise par le locataire. Au contraire, elle avait offert le paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour en a tiré la conséquence suivante : l’offre d’une indemnité d’éviction « met en évidence qu’elle n’avait aucun motif grave et légitime à l’encontre de la société Distribution Casino France à faire valoir et qu’elle admettait que cette dernière avait droit au renouvellement en dépit des infractions alléguées » (CA Aix-en-Provence, 3 sept. 2026, n° 22/05957). Cette solution est logique : le droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce n’a pas pour objet de remettre en cause rétroactivement la purge des infractions antérieures. Il permet uniquement au bailleur de renoncer au renouvellement, sous réserve du paiement de l’indemnité d’éviction, sans lui conférer le droit d’invoquer des motifs graves et légitimes qu’il avait préalablement renoncé à soulever.
Par ailleurs, la cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 3 juin 2025, a appliqué la même règle dans un contexte différent. Elle a relevé que « lorsqu’un commandement de payer a été délivré, puis un congé avec offre de renouvellement sous réserve éventuellement de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, le bailleur est considéré comme ayant renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur », en visant expressément l’arrêt Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738 (CA Chambéry, 3 juin 2025, n° 22/00924). En l’espèce, toutefois, la cour a écarté l’application de ce principe au motif que le congé délivré par le bailleur constituait un refus de renouvellement sans offre de renouvellement, fondé sur un motif grave et légitime, de sorte que la renonciation ne pouvait être caractérisée.
Dès lors, la distinction est essentielle : le congé portant refus de renouvellement pour motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce n’emporte aucune renonciation aux griefs antérieurs, puisque le bailleur manifeste précisément sa volonté de s’en prévaloir. En revanche, l’acceptation du renouvellement, suivie de l’exercice ultérieur du droit d’option avec offre d’indemnité d’éviction, ne peut faire revivre des manquements définitivement purgés. Le bailleur se trouve alors dans l’impossibilité de contester simultanément le droit au renouvellement et de réclamer la résiliation pour des faits qu’il a renoncé à invoquer. Cette cohérence prétorienne assure la protection du preneur, tout en réservant au bailleur la faculté d’agir pour des infractions nouvelles, dûment constatées et postérieures au renouvellement, ou pour des manquements continus dont la persistance est précisément démontrée après cette date, comme l’exige la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le cabinet d’avocats en bail commercial à Paris qui accompagne les parties à un contentieux de résiliation de bail doit ainsi intégrer cette articulation entre purge des griefs passés et survivance des infractions postérieures pour déterminer la stratégie procédurale adaptée.
Conclusion
Le mécanisme de purge des manquements antérieurs par l’acceptation du renouvellement du bail commercial, consacré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 11 mai 2022, n° 19-13.738, et régulièrement appliqué par les juridictions du fond, constitue un principe structurant du contentieux locatif commercial. L’acceptation du renouvellement, qu’elle soit expresse ou tacite, emporte renonciation sans équivoque du bailleur à se prévaloir des infractions antérieures pour obtenir la résiliation du bail renouvelé. L’exercice ultérieur du droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce ne fait pas revivre ces griefs. En revanche, les manquements continus dont la persistance est établie après la date de prise d’effet du nouveau bail demeurent invocables. Le bailleur qui entend agir en résiliation doit démontrer, par des éléments probatoires précis, que l’infraction a été commise ou s’est poursuivie postérieurement au renouvellement. Cette exigence probatoire, réaffirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 3 septembre 2026, garantit l’équilibre entre la sécurité juridique du preneur et le droit du bailleur de sanctionner les infractions nouvelles ou persistantes.