Les taches noires reviennent toujours au même endroit. Derrière le lit, en bas des fenêtres, dans l’angle du plafond de la salle de bain : vous nettoyez, vous aérez, et quelques semaines plus tard les moisissures sont de retour, accompagnées d’une odeur d’humidité qui ne part plus. À la rentrée, avec la baisse des températures et la remise en route du chauffage, ces situations se multiplient dans les logements loués. La question qui se pose alors n’est pas seulement pratique, elle est juridique : qui doit agir, qui paie les travaux, et comment contraindre un bailleur qui minimise le problème ou renvoie la faute sur votre mode de vie ?
La réponse tient en trois points. D’abord, des moisissures persistantes, qui reviennent après nettoyage et s’accompagnent d’une humidité durable, peuvent caractériser un logement indécent, et c’est alors au bailleur de faire les travaux. Ensuite, le locataire doit constituer ses preuves et écrire au bailleur avant d’agir, sans jamais cesser seul de payer son loyer. Enfin, si le bailleur n’agit pas dans les deux mois de la mise en demeure, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et accorder des dommages et intérêts. Chaque situation reste toutefois particulière : l’origine de l’humidité — infiltration, défaut de ventilation, ou comportement de l’occupant — conditionne la répartition des responsabilités.
I. Constater et écrire : les réflexes qui protègent le locataire
Face à des moisissures, le premier réflexe est souvent de frotter et de repeindre. C’est compréhensible, mais c’est une erreur sur le plan de la preuve : une fois les traces effacées, il devient difficile de démontrer l’ampleur du désordre et son ancienneté. Or tout le raisonnement juridique repose sur des faits établis — l’étendue des taches, leur persistance, les pièces concernées. Avant tout nettoyage, photographiez les désordres avec une date visible, pièce par pièce, et renouvelez les prises de vue au fil des semaines pour montrer que le phénomène persiste ou s’aggrave. Conservez également tout ce qui objective la situation : relevés d’hygrométrie si vous en disposez, factures de chauffage qui s’envolent parce que le logement est humide, certificats médicaux si des troubles respiratoires ou des allergies apparaissent dans le foyer.
A. Faire constater et signaler par écrit, dès les premiers signes
Le signalement au bailleur doit être écrit, précis et conservé. Décrivez les pièces concernées, l’étendue des taches, la date d’apparition et leur évolution, et demandez expressément une intervention. Une lettre recommandée avec accusé de réception reste la forme la plus sûre, car elle fixe une date certaine ; un courriel conservé avec ses accusés peut aussi servir, mais il est plus fragile en cas de contestation. Si le litige s’installe, faites établir un constat par un commissaire de justice : ce procès-verbal décrit l’état du logement de façon neutre et datée, et il pèse lourd devant un juge. Dans l’affaire jugée à Paris le 15 octobre 2025, c’est notamment sur un rapport d’analyses dit « Kit moisissures » réalisé le 18 juin 2024 par la direction de la santé publique de la Ville de Paris, complété par les constatations de l’inspecteur de salubrité, que le tribunal s’est appuyé pour caractériser les désordres et ordonner les travaux.
Il est également utile de signaler la situation aux bons interlocuteurs. Lorsque le logement semble insalubre ou dangereux, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie ou l’agence régionale de santé peuvent être saisis ; leurs rapports alimentent le dossier. Si vous percevez une allocation logement, l’organisme payeur peut lui aussi intervenir : lorsqu’il informe le propriétaire de son obligation de mettre le logement en conformité, cette information tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Cette équivalence est prévue par la loi et rappelée par le service public, et elle peut faire gagner un temps précieux.
Précisons le champ de cette protection, car elle ne couvre pas toutes les occupations. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages et dépendances loués avec eux. Le locataire d’une résidence secondaire ou d’un local purement professionnel ne peut donc pas invoquer la procédure de mise en conformité de l’article 20-1, même si son raisonnement sur les preuves reste utile. Pour les locataires aidés, un levier supplémentaire existe : l’information du bailleur par l’organisme payeur de l’allocation logement tient lieu de demande de mise en conformité, comme le prévoit l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation. Concrètement, si la caisse d’allocations familiales a déjà écrit au propriétaire pour lui signaler la non-décence, le délai de deux mois court sans que le locataire ait à adresser une nouvelle mise en demeure, et la saisine du juge devient possible plus vite. Pensez donc à prévenir aussi l’organisme qui verse votre aide au logement : son intervention vaut acte juridique.
B. Ce qu’il ne faut jamais faire seul, même quand le bailleur tarde
Trois erreurs reviennent constamment dans les litiges, et chacune affaiblit la position du locataire. La première consiste à cesser de payer le loyer pour « faire pression ». La retenue unilatérale du loyer n’est pas un droit : l’impayé expose le locataire à une procédure en résiliation du bail, alors même qu’il subit un désordre réel. Seul le juge peut autoriser une réduction ou une suspension du paiement, comme on le verra. Dans le jugement parisien d’octobre 2025, la locataire, qui avait accumulé un arriéré, a d’ailleurs été condamnée à payer 433,74 euros d’arriéré de loyers et de charges, par compensation avec les sommes que le bailleur lui devait : le tribunal distingue strictement les deux dettes.
La deuxième erreur consiste à masquer les taches en repeignant ou à entreprendre soi-même des travaux lourds — reprise d’étanchéité, démolition, réfection d’un conduit. Non seulement ces travaux effacent la preuve, mais celui qui les réalise sans y être tenu peut en supporter le coût et engager sa responsabilité en cas de malfaçon. Les travaux structurels relèvent du bailleur. La troisième erreur, plus subtile, consiste à boucher les grilles de ventilation, à condamner une VMC bruyante ou à calfeutrer les entrées d’air pour « garder la chaleur ». Ces gestes aggravent la condensation et fournissent ensuite au bailleur l’argument du défaut d’aération et d’entretien courant. Continuez au contraire à aérer et à chauffer normalement, entretenez les bouches d’extraction en les dépoussiérant, et ne touchez pas aux équipements de ventilation : votre comportement d’occupant normal est une pièce de votre défense.
II. Quand le bailleur n’agit pas : l’indécence et le juge
Le cœur du raisonnement juridique tient dans une notion simple : le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, et cette obligation ne s’arrête pas à la signature du bail. Elle dure pendant toute la location. Lorsque des moisissures prolifèrent durablement, la question devient donc celle-ci : le logement satisfait-il encore aux critères de décence ? Si la réponse est non, le bailleur doit remettre le logement en conformité, et le locataire dispose d’une procédure précise pour l’y contraindre.
A. Pourquoi des moisissures persistantes peuvent rendre le logement indécent
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Les caractéristiques de ce logement décent sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 impose notamment que le logement permette une aération suffisante : « Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Le même article exige que « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation », et que les matériaux et revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé des locataires. Autrement dit, ni les infiltrations venues de l’extérieur, ni l’impossibilité d’évacuer l’humidité intérieure ne sont compatibles avec un logement décent.
Les juges appliquent ces textes sans détour aux moisissures. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 15 octobre 2025 opposant une locataire à son bailleur social, retient que « la prolifération des moisissures caractérisent, quoi qu’en dise le bailleur, l’indécence du logement, dès lors qu’elles présentent un risque sanitaire pour ses occupants ». La cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 22 avril 2025 concernant des infiltrations et des moisissures omniprésentes constatées par huissier — forte odeur d’humidité dès l’ouverture de la porte, mobilier dégradé —, pose, dans son arrêt du 22 avril 2025, le principe selon lequel « l’obligation de délivrance d’un logement décent pèse sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ». Elle ajoute que « Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et il doit indemniser le preneur des désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail », en visant un arrêt de la Cour de cassation du 16 mai 2024. Le message est clair : l’obligation de décence est une obligation de résultat, dont le bailleur ne s’exonère qu’en démontrant un cas de force majeure, et non en invoquant de simples allégations sur le mode de vie du locataire.
Reste la question de la cause, car tout ne pèse pas automatiquement sur le bailleur. Les tribunaux distinguent les désordres structurels — défaut d’étanchéité de la façade ou de la toiture, absence ou insuffisance de ventilation, remontées capillaires — qui relèvent du propriétaire, des manquements de l’occupant à son obligation d’entretien courant et d’aération normale, qui peuvent atténuer ou écarter la responsabilité du bailleur. C’est pourquoi les bailleurs invoquent si souvent le défaut d’aération, le linge étendu à l’intérieur ou la VMC bouchée par l’occupant. La parade du locataire tient dans les preuves rassemblées dès le départ : un logement aéré et chauffé normalement, des grilles non obstruées, une VMC entretenue dans sa partie locative, transforment l’argument du bailleur en simple affirmation. À l’inverse, un occupant qui a condamné la ventilation ou qui n’a jamais signalé le désordre par écrit se prive de ses meilleurs atouts. Chaque dossier se joue donc sur les faits, et c’est l’expertise — amiable ou judiciaire — qui tranche en cas de désaccord persistant sur l’origine de l’humidité.
La décence ne se réduit pas à l’absence de moisissures : elle suppose aussi un logement d’une surface et d’un volume habitables suffisants, exigence contrôlée par le code de la construction et de l’habitation, et un gros œuvre en bon état. Cette vision d’ensemble explique pourquoi les juges examinent le logement comme un tout — étanchéité, ventilation, chauffage, surface — plutôt que de s’arrêter à une tache isolée. Elle éclaire aussi la répartition des rôles avec le droit commun du louage : les articles 1714 et suivants du code civil encadrent le bail en général, tandis que la loi du 6 juillet 1989 et son décret de 2002 apportent au locataire d’habitation principale une protection spéciale et d’ordre public, à laquelle le contrat ne peut pas déroger. Une clause du bail qui dispenserait le propriétaire de remettre un logement décent, ou qui ferait peser sur le locataire des travaux structurels, serait sans effet sur ce point.
B. Mise en demeure, conciliation et juge : travaux, loyer et indemnisation
Lorsque le logement ne satisfait pas aux critères de décence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Concrètement, le locataire adresse au bailleur une mise en demeure de réaliser les travaux, en décrivant les désordres et en se référant aux constats. À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui rend un avis, puis — ou directement, car cette saisine n’est pas un préalable obligatoire — le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le service public résume ainsi la procédure applicable aux logements non décents : si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire, et il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux (fiche service-public sur le logement décent)
Les pouvoirs du juge, fixés par ce même article 20-1, sont larges : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Les deux décisions lues pour cet article illustrent concrètement ces pouvoirs. À Paris, le tribunal a ordonné au bailleur de procéder dans un délai de trois mois au nettoyage des surfaces moisies selon le protocole de décontamination joint au rapport sanitaire, puis, à défaut d’éradication complète, au retrait des matériaux moisis avec les travaux de peinture consécutifs, le tout constaté par commissaire de justice aux frais du bailleur. Il a en outre enjoint au bailleur de finaliser puis de mettre en œuvre une étude sur l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements concernés, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard. Surtout, il a autorisé la locataire à « suspendre le paiement d’un tiers du montant du loyer », soit 130 euros par mois, « jusqu’à réalisation des travaux de nettoyage […] et de peinture », et condamné le bailleur à 2 600 euros de préjudice de jouissance pour la période du 28 décembre 2023 au 2 septembre 2025, plus 1 000 euros de préjudice moral. À Colmar, la cour d’appel a condamné le bailleur à 2 300 euros de préjudice matériel et 2 000 euros de préjudice de jouissance, en rappelant que « Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance », selon une formule constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Deux précisions pratiques méritent d’être soulignées. D’une part, l’indemnisation du préjudice de jouissance n’est pas une restitution de loyers : elle répare la perte de confort et les contraintes subies pendant la période des désordres, et elle se cumule avec l’injonction de travaux. Son montant dépend de la gravité et de la durée des troubles — les juges la chiffrent souvent en proportion du loyer — et elle suppose que la durée des troubles soit établie, d’où l’importance des constats successifs. D’autre part, le fait de percevoir une aide au logement ne prive pas le locataire de ce droit à indemnisation. En revanche, le locataire qui sollicite une expertise judiciaire avant dire droit doit savoir que le juge peut la rejeter s’il s’estime suffisamment éclairé par les constats, rapports sanitaires et pièces déjà versées : à Paris, la demande d’expertise a été rejetée, le tribunal jugeant le dossier assez documenté pour statuer. Mieux vaut donc un dossier de preuves solide et précoce qu’une procédure d’expertise tardive et coûteuse.
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques méritent d’être connues. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement — à Paris, le pôle civil de proximité, qui a rendu en 2025 la décision précitée sur les moisissures. Les délais d’audiencement varient, mais un dossier complet dès la saisine — constats de commissaire de justice, rapport sanitaire, échanges écrits, photos datées — évite les renvois pour mise en état et accélère la décision. Par ailleurs, les signalements d’insalubrité relèvent à Paris du service technique de l’habitat de la Ville, dont les rapports alimentent utilement la procédure. Préparez enfin le chiffrage de votre demande : loyers et charges des mois litigieux, surcoût de chauffage lié à l’humidité, frais de constat et, le cas échéant, certificats médicaux. Un préjudice chiffré et documenté se plaide mieux qu’une demande forfaitaire.
Lorsque le bailleur reste inerte malgré la mise en demeure et que le logement demeure indécent, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de calibrer la stratégie : chiffrer le préjudice de jouissance, choisir entre conciliation et saisine directe du juge, demander l’autorisation judiciaire de suspendre une partie du loyer plutôt que de cesser de payer seul, et solliciter une astreinte pour obtenir des travaux effectifs. Chaque étape compte, car un dossier bien construit dès le signalement écrit aboutit plus vite et coûte moins cher qu’un contentieux improvisé après des mois d’échanges verbaux.
En conclusion, des moisissures qui persistent malgré le nettoyage et l’aération ne sont pas une fatalité domestique : elles signalent souvent un logement qui ne satisfait plus aux critères de décence, et la loi fait alors peser les travaux sur le bailleur. Photographiez et datez les désordres, faites-les constater, écrivez au bailleur par lettre recommandée, entretenez normalement le logement sans toucher à la ventilation, et ne cessez jamais seul de payer votre loyer. Si rien ne bouge dans les deux mois, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner les travaux sous délai, réduire ou suspendre le loyer, et indemniser le préjudice subi. Les décisions rendues à Paris en 2025 et à Colmar la même année montrent que les tribunaux n’hésitent pas à condamner le bailleur inactif, à condition que le locataire ait constitué ses preuves. C’est ce dossier, précis et daté, qui transforme une plainte contre l’humidité en une action gagnable, portée par des textes précis et une jurisprudence récente qui ne laisse guère de place à l’inertie du bailleur.
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