Vous venez de signer le bail d’un appartement à Paris et, en relisant le contrat, vous découvrez une ligne qui alourdit chaque mois votre loyer : un « complément de loyer » de 200, 300 ou 350 euros qui s’ajoute au loyer de base, au motif du « charme de l’ancien », de la « proximité du métro » ou d’une « cuisine équipée ». À Paris, où l’encadrement des loyers plafonne le loyer exigible, ce supplément n’est légal que dans des cas rares, et les juges parisiens l’annulent massivement quand le bailleur ne prouve pas des caractéristiques réellement exceptionnelles. Le 26 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a annulé un complément de 303 euros et condamné les bailleurs à rembourser 4 818,68 euros au locataire. Le 26 mars 2026, le même tribunal a annulé un complément de 356,38 euros et ordonné la restitution de 5 702,08 euros. L’enjeu est immédiat : selon la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, l’expérimentation de l’encadrement des loyers à Paris « prend fin au 24 novembre 2026 ». Si vous payez aujourd’hui un supplément injustifié, chaque mois qui passe allonge le trop-perçu à récupérer, dans la limite des délais légaux. Cet article expose les règles qui permettent de contester le complément, les justifications que le juge rejette, la procédure obligatoire en deux temps et ce que le tribunal ordonne quand le supplément tombe. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable et aux décisions effectivement lues pour préparer cet article.
I. Le supplément au-dessus du plafond parisien n’est légal que pour des caractéristiques réellement exceptionnelles
A. Un complément de loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré que sous trois conditions cumulatives
Le mécanisme est posé par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Le texte dispose : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le contrat de bail, et « Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. » Premier verrou, souvent ignoré des bailleurs : « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. » Autrement dit, le supplément ne sert qu’à dépasser le plafond ; si votre loyer de base est déjà sous le plafond, aucun complément ne peut s’y ajouter.
Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 resserre encore le dispositif avec trois conditions cumulatives : les caractéristiques invoquées ne doivent pas avoir été prises en compte pour déterminer le loyer de référence du logement, elles doivent être déterminantes pour la fixation du loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur géographique, et elles ne doivent donner lieu à aucune récupération par le bailleur au titre des charges ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie prévue par les articles 23 et 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le juge parisien en tire une règle claire : « il doit s’agir de caractéristiques qui sont réellement exceptionnelles, c’est-à-dire qu’on ne trouve que rarement, et déterminantes ; elles ne doivent pas être accessoires. » La preuve pèse sur le bailleur, et « M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve de caractéristiques techniques, de confort et de localisation justifiant un complément de loyer » suffit à faire tomber le supplément.
La loi dresse en outre une liste d’exclusions absolues : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. » Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, défini par l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, ne peut donc jamais supporter un complément, quelle que soit sa localisation. En pratique, les suppléments qui survivent au contrôle du juge reposent sur des atouts rares : « une terrasse ou un jardin, une hauteur de plafond de plus de 3,3 mètres, une vue exceptionnelle sur un monument ou des équipements luxueux permettant au propriétaire d’augmenter le loyer au-delà du montant autorisé. » Si votre bail ne mentionne rien de cet ordre, le supplément est fragile.
B. Les justifications habituelles des bailleurs que le juge de Paris écarte une à une
Le jugement du 26 février 2026 (tribunal judiciaire de Paris, RG 25/05963) offre un catalogue précieux des motifs rejetés, car le bail litigieux accumulait presque tous les arguments classiques : « immeuble idéalement situé proche des transports et commerce, rue en sens unique, charme de l’ancien avec poutres apparentes, fenêtres en double vitrage, cuisine ouverte aménagée et équipée de plaques de cuisson et d’un réfrigérateur, très bonne disposition sans perte de place », pour un loyer de base de 1 037 euros égal au loyer de référence majoré, plus un complément de 303 euros. La commission départementale de conciliation de Paris avait déjà estimé, le 19 février 2025, que « les caractéristiques techniques, de localisation et de confort mentionnées au bail ne justifient pas le complément de loyer », et le juge a suivi cet avis point par point.
La proximité du métro et des commerces, d’abord, « constitue une caractéristique générale du marché parisien, déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur ». C’est la logique même de l’encadrement : les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral intègrent déjà la qualité des transports et des commerces du secteur, de sorte que le bailleur ne peut pas facturer deux fois le même avantage. Le calme lié au sens unique de la rue « ne présente aucun caractère exceptionnel », et le « charme de l’ancien » avec poutres apparentes, fréquent dans les immeubles anciens parisiens, ne constitue pas davantage une caractéristique exceptionnelle. La cuisine aménagée et équipée est « un élément de confort courant », le plan optimisé « un atout normal », et le double vitrage ne peut pas être regardé comme déterminant « alors qu’elle tend à devenir un standard dans les immeubles au regard des obligations liées à la performance énergétique (loi climat est résilience) ».
Le tribunal a également écarté la parade favorite des bailleurs : produire des annonces de locations voisines aux prix comparables pour démontrer que le loyer reste « raisonnable ». Cette preuve est « dépourvue de pertinence dans le cadre du contrôle du complément de loyer » : « Le dispositif d’encadrement des loyers repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, lesquels intègrent déjà les caractéristiques du marché local et du parc locatif comparable. » Les annonces « ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent en aucun cas se substituer aux loyers de référence légalement opposables ». Retenez la formule qui résume le contrôle : « Seul un avantage propre au logement, exceptionnel, déterminant et non pris en compte dans les loyers de référence peut justifier un complément. »
Un mois plus tard, le 26 mars 2026 (RG 25/06198), le même tribunal a annulé un complément mensuel de 356,38 euros adossé à un loyer de 1 503,62 euros, soit 1 990 euros charges comprises, et condamné la SCI bailleresse à restituer 5 702,08 euros de compléments indûment perçus de septembre 2024 à décembre 2025. Le raisonnement rejoint le précédent : mise aux normes d’accessibilité et agréments courants ne constituent pas des caractéristiques exceptionnelles au sens du dispositif. Ces deux décisions concernent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 à Paris ; elles ne doivent pas être confondues avec la réévaluation du loyer manifestement sous-évalué au renouvellement, qui obéit à un autre mécanisme, celui de l’article 17-2 de la même loi, présenté dans notre analyse de la réévaluation du loyer sous-évalué au renouvellement à Paris. Ici, la situation est inverse : ce n’est pas le bailleur qui réclame une hausse à l’échéance, c’est le locataire qui paie chaque mois un supplément au-dessus du plafond et qui peut le faire supprimer avec effet depuis la prise d’effet du bail.
II. Contester le supplément dans les délais et obtenir le remboursement du trop-perçu
A. La contestation obéit à une procédure en deux temps dont le non-respect rend la demande irrecevable
La contestation du complément suit un régime autonome, distinct de l’action en diminution du loyer de base qui dépasse le plafond. D’abord : « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. » La saisine de la commission est un préalable obligatoire. « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. » Concrètement, si vous avez signé en septembre, vous devez saisir la commission départementale de conciliation de Paris avant la mi-décembre ; passé ce délai, le juge déclarera votre demande irrecevable sans même examiner le fond.
Ensuite : « En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. » « En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. » Le calendrier de l’affaire jugée le 26 février 2026 illustre la séquence à respecter : bail signé le 19 septembre 2024 avec effet au 4 octobre, saisine de la commission le 16 novembre 2024, avis de la commission le 19 février 2025, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection le 13 mai 2025. Chaque étape tient dans son délai de trois mois, et c’est cette discipline qui a permis au locataire d’obtenir l’annulation et plus de 4 800 euros de restitution.
Constituez votre dossier dès la saisine de la commission : le bail complet avec le montant du complément et ses justifications, toutes les quittances en distinguant mois par mois le loyer de base et le supplément, l’arrêté préfectoral des loyers de référence applicable à votre secteur et à la date de signature, le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, les photos ou constats des défauts du logement. Ces pièces servent deux fois : un défaut listé par la loi, une étiquette F ou G, ou un loyer de base déjà inférieur au plafond suffisent à faire échec au complément sans débat sur le caractère exceptionnel, tandis que le décompte mois par mois fonde votre créance de restitution devant le juge. Vérifiez aussi que le bail mentionne bien les loyers de référence, car leur absence ouvre un autre grief, distinct de la contestation du complément, que le tribunal examine sur un fondement propre.
Deux précisions sécurisent les locataires qui découvrent le problème tardivement. D’une part, l’action en restitution du trop-perçu se prescrit par trois ans : un jugement parisien du 21 novembre 2025 a jugé recevable une action en diminution de loyer au motif que « Leur action est recevable, dans le délai de trois ans, prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. ». D’autre part, vous pouvez agir même après avoir quitté les lieux : le 1er septembre 2026, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur la demande d’un locataire parti le 10 mars 2025 qui avait assigné le 19 février 2026 en restitution de son trop-perçu (jugement RG 26/04949). Le départ du logement n’éteint pas la créance de restitution pour la période où l’encadrement s’appliquait. Reste un point de vigilance pour les bailleurs comme pour les locataires : quand le loyer de base lui-même dépasse le plafond sans aucun complément stipulé, c’est l’action en diminution du loyer de base qui s’applique, avec son propre régime, et non celui du complément ; le jugement du 1er septembre 2026 rappelle que l’article 140 organise plusieurs types d’actions distinctes et qu’il faut choisir le bon fondement, sous peine de voir sa demande rejetée alors même que le loyer est excessif.
B. Annulation depuis la prise d’effet du bail, restitution intégrale et avenant : ce que le juge ordonne à Paris
Quand le complément tombe, les conséquences financières sont lourdes pour le bailleur. Le juge prononce l’annulation du supplément depuis la prise d’effet du bail, et non à compter du jugement : « Il y a lieu dès lors d’annuler le complément de loyer depuis la prise d’effet du bail. » La restitution couvre donc tous les compléments versés depuis l’entrée dans les lieux, calculés au prorata pour le premier mois partiel — 303/31 x 28 pour octobre 2024 dans l’affaire du 26 février 2026 — plus la part du dépôt de garantie calculée sur le complément, soit 303 euros restitués à ce titre également. Le tribunal enjoint en outre au bailleur de soumettre au locataire « pour signature un avenant au contrat de bail, prévoyant la suppression du complément de loyer », afin que les loyers futurs soient facturés sans le supplément. En revanche, l’astreinte réclamée pour forcer la signature de cet avenant a été refusée, « dès lors que M. et Mme [N], au regard du présent jugement, s’expose à de nouvelles condamnations pour le cas où le complément de loyer serait encore facturé » : continuer à prélever le supplément après l’annulation exposerait le bailleur à une nouvelle condamnation, ce qui rend la menace financière suffisante.
Côté bailleur, le jugement du 1er septembre 2026 enseigne une leçon symétrique : rembourser vite le trop-perçu en cours de procédure prive la demande du locataire de son objet. La SCI, qui avait restitué le reliquat réclamé après l’assignation, a vu les demandes rejetées comme devenues sans objet, chacune des parties conservant la charge de ses dépens : « Le remboursement par la SCI 2J14 du trop-perçu n’étant intervenu qu’en cours de procédure, l’équité commande de n’allouer aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ». Pour le locataire, l’enseignement est inverse : chiffrez précisément votre trop-perçu mois par mois dès l’assignation, en distinguant loyer de base, complément et charges, car le tribunal vérifie chaque poste — dans cette affaire, la prétention initiale de 9 408,31 euros de loyers et 2 400 euros de charges s’est réduite à 355,51 euros après remboursement partiel et désistement sur les charges. Sachez aussi que les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive sont rejetées sans preuve d’un préjudice distinct du retard, et que l’action jugée abusive peut coûter cher : l’article 53-1 du code de procédure civile permet une amende civile, et la partie qui succombe supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, selon lequel « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Dans les deux annulations de 2026, les bailleurs perdants ont en outre été condamnés à verser 1 200 euros puis 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le texte prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer » la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Enfin, ces décisions de première instance sont exécutoires immédiatement : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le bailleur condamné doit donc payer sans attendre l’éventuel appel.
À Paris et en Île-de-France, le parcours est balisé : saisine de la commission départementale de conciliation de Paris dans les trois mois de la signature, puis juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans les trois mois de l’avis. Vérifiez dès la signature que le bail mentionne le loyer de base, le complément et ses justifications, ainsi que les loyers de référence de l’arrêté préfectoral annuel applicable à votre secteur ; conservez chaque quittance en distinguant le complément, car ce décompte fera votre créance de restitution. Et ne tardez pas : l’expérimentation parisienne s’achève le 24 novembre 2026, et si les sommes versées pendant la période d’application restent réclamables dans les délais légaux, c’est maintenant que le rapport de force est le plus favorable, avec des juges qui annulent ces suppléments mois après mois.
Conclusion
Le complément de loyer n’est pas un pourboire que le bailleur parisien ajouterait librement au plafond : c’est une exception étroite, réservée à des caractéristiques réellement exceptionnelles et déterminantes, jamais prises en compte dans les loyers de référence, et interdite dès que le logement présente le moindre défaut listé par la loi, à commencer par une étiquette énergétique F ou G. La jurisprudence parisienne de 2026 est limpide : métro, commerces, calme de la rue, charme de l’ancien, cuisine équipée, double vitrage et annonces du quartier ne justifient rien, et les suppléments annulés se chiffrent en milliers d’euros restitués depuis la prise d’effet du bail. Si votre bail comporte un tel supplément, saisissez la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature, puis le juge dans les trois mois de l’avis, en chiffrant chaque mois de trop-perçu. Bailleur, vérifiez vos compléments en cours et remboursez sans attendre ce qui est indû : une régularisation rapide en cours de procédure peut encore priver l’action du locataire de son objet. Dans les deux cas, l’échéance du 24 novembre 2026 donne au dossier son urgence : faites vérifier votre bail maintenant, pendant que le dispositif s’applique encore pleinement.
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