La borne est posée, le voyant est vert, la voiture charge la nuit. Puis arrive le premier décompte du syndic : une ligne de charges qui a gonflé, un forfait de refacturation que personne ne vous avait annoncé, ou un sous-compteur dont le syndic conteste les relevés. La réponse tient en une phrase : l’électricité consommée par votre borne est à vous, mais à condition qu’elle soit mesurée par un comptage individualisé et encadrée par la convention signée avant les travaux. Sans mesure fiable, chaque facture devient contestable ; avec des relevés propres, une refacturation au forfait se conteste et une coupure unilatérale se fait sanctionner en référé. Réserve importante : tout dépend de vos pièces, la convention avec le prestataire, le descriptif des travaux, les relevés du compteur, les décomptes de charges et les courriers échangés avec le syndic. Un dossier complet fait gagner, un dossier approximatif fait perdre, comme l’a montré un copropriétaire débouté par la Cour de cassation en 2025 faute de descriptif, de plan et de schéma de raccordement.

Les vendeurs de bornes présentent l’opération comme simple : une place, une voiture électrique, et une recharge moins chère qu’un plein. La réalité juridique est plus exigeante : l’article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation n’autorise l’installation que si elle permet un comptage individualisé des consommations, l’article L. 113-17 impose une convention avec le prestataire avant les travaux, et la Cour de cassation a confirmé le 27 février 2025 qu’un dossier limité à un simple devis justifie un refus non fautif du syndicat. Le développement qui suit explique comment faire mesurer, facturer et, si besoin, rétablir le courant.

I. La borne est posée : ce que le compteur et la convention imposent à chacun

A. Le comptage individualisé n’est pas une option, c’est le cœur du dispositif

Le droit à la prise n’est pas un droit de se brancher sur le compteur des parties communes. C’est le droit d’installer, à vos frais, une installation qui permet de mesurer exactement ce que votre voiture consomme. Cette exigence de mesure figure dans le texte même qui crée le droit, et elle commande tout le régime de la facturation : ce qui est mesuré individuellement vous est facturé individuellement, ce qui ne l’est pas finit dans les charges générales et se répartit entre tous, au détriment des copropriétaires qui n’ont pas de borne.

Concrètement, trois montages se rencontrent dans les parkings. Le premier, le plus propre, est le raccordement avec comptage individuel relevé par le prestataire ou le fournisseur, qui vous facture directement votre consommation : vous payez vos kilowattheures, le syndic n’a rien à refacturer. Le second est le sous-compteur posé sur votre départ, relevé par le syndic ou le prestataire, qui refacture au réel : il fonctionne à condition que le compteur soit fiable, accessible et relevé à dates fixes, et que le prix du kilowattheure appliqué soit justifié. Le troisième, celui qui pose problème, est l’absence de comptage fiable : le syndic applique alors un forfait mensuel ou intègre la consommation estimée de votre borne dans les charges générales. C’est ce troisième montage qu’il faut refuser ou faire corriger, parce qu’un forfait n’est pas une mesure et qu’une estimation n’est pas une preuve.

Les immeubles récents offrent parfois un point d’appui technique. Depuis les permis déposés à compter du 1er janvier 2017, les constructions doivent pré-équiper une partie des places, et l’article R. 113-6 du code de la construction et de l’habitation précise que « Les conduits mis en place pour le passage des câbles électriques sont dimensionnés pour autoriser un passage carré d’au moins 100 mm de côté », avec une énergie délivrée par le tableau général basse tension ou par un ouvrage du réseau public, dimensionnés pour alimenter au moins 20 % des emplacements. Si votre immeuble est pré-équipé, le raccordement avec comptage est normalement plus simple et moins coûteux à mettre en place ; si l’immeuble est ancien et non pré-équipé, le descriptif technique et le schéma de raccordement prennent une importance décisive, car c’est sur eux que le juge appréciera la viabilité du projet en cas de contestation.

Pour les parcs de stationnement de bâtiments non résidentiels neufs, l’article L. 113-12 du code de la construction et de l’habitation va plus loin en imposant le pré-équipement d’au moins un emplacement sur cinq et l’équipement effectif d’au moins un emplacement pour la recharge : dans ces immeubles, le raccordement avec comptage relève de l’équipement prévu dès la construction.

La leçon de l’arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2025 vaut donc aussi pour l’après-pose. Dans cette affaire, un copropriétaire avait assigné son syndicat et l’association syndicale libre qui administrait une partie des équipements pour obtenir la régularisation d’une convention avec la société qu’il avait choisie, ainsi que des dommages et intérêts. La cour d’appel de Versailles, le 6 avril 2023, avait constaté qu’il ne justifiait pas avoir notifié un descriptif détaillé des travaux assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique, le devis du prestataire en date du 20 avril 2021 n’attestant pas à lui seul de la viabilité technique du projet, et que le syndicat lui avait expliqué par plusieurs courriers les difficultés techniques rencontrées. En cours d’instance, une convention avait d’ailleurs été signée le 3 juin 2022 avec le gestionnaire de réseau et la borne avait été mise en fonctionnement en septembre 2022. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, condamné le copropriétaire aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Moralité pratique : un devis ne vaut pas un descriptif complet, et des courriers du syndic restés sans réponse technique précise valent motif sérieux et légitime. Gardez cette jurisprudence en tête avant de contester quoi que ce soit : le juge commencera toujours par examiner les pièces produites.

B. La convention avec le prestataire : le document qui dira qui paie quoi

La convention conclue avant les travaux entre le syndicat représenté par le syndic et le prestataire que vous avez choisi n’est pas une formalité. Elle fixe les conditions d’accès du prestataire aux parties communes, l’installation, la gestion et l’entretien des équipements. C’est donc le premier document à relire quand la facture pose problème : qui relève le compteur, à quelle fréquence, selon quel tarif, qui entretient la borne et le départ électrique, qui paie en cas de panne ou de dégradation. Si la convention est muette sur la mesure et la facturation, c’est une lacune qu’il faudra combler par avenant plutôt que de laisser le syndic improviser un forfait.

La procédure de notification mérite le même soin, car elle conditionne vos droits. L’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’« Un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique, est joint à la notification » adressée au syndic. Et le même texte ajoute une soupape importante : « Si l’établissement du plan et du schéma a été rendu impossible du fait du syndic ou de ses préposés, ces documents ne sont pas exigés à l’appui de la notification ». Autrement dit, un syndic qui refuse l’accès aux locaux techniques ne peut pas ensuite vous reprocher l’absence de schéma. Mais cette impossibilité se prouve : courriers demandant l’accès, relances, réponses ou silences du syndic. Dans l’affaire jugée en 2025, le copropriétaire soutenait précisément avoir été empêché d’accéder aux locaux techniques ; la cour d’appel a retenu au contraire, au vu des courriers échangés, que le syndicat ne l’avait pas empêché de fournir les documents, et la Cour de cassation a entériné cette appréciation souveraine des pièces. La différence entre gagner et perdre tient souvent à ces échanges écrits.

Deux garde-fous procéduraux protègent ensuite le demandeur. D’une part, le syndic qui veut s’opposer pour un motif sérieux et légitime doit saisir le président du tribunal judiciaire dans les trois mois de la notification, à peine de forclusion, et notifier cette saisine dans les quinze jours. Passé ce délai sans saisine portée à votre connaissance, vous pouvez faire procéder aux travaux conformément au descriptif notifié. D’autre part, si le syndicat s’oppose au motif qu’il souhaite réaliser lui-même l’équipement collectif, il doit engager les travaux au plus tard trois mois après la saisine du juge, et les réaliser dans les six mois : un projet collectif annoncé mais jamais engagé ne bloque pas indéfiniment votre installation individuelle. Dans tous les cas, le syndic doit inscrire une information des copropriétaires sur le projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ces délais sont des armes concrètes : notez les dates de vos notifications en recommandé, conservez les accusés de réception, et comptez les délais à partir de la réception par le syndic.

Pour les occupants qui ne sont pas copropriétaires, le dispositif est ouvert dans les mêmes conditions : locataires et occupants de bonne foi peuvent se prévaloir du droit à la prise, et les copropriétaires occupants le peuvent également. Le locataire notifie son intention à son bailleur avec copie au syndic, et c’est au bailleur de transmettre au syndic dans le mois. En pratique, informez les deux en même temps, par écrit, pour éviter les renvois de responsabilité entre bailleur et syndic.

II. La facture arrive : refacturation abusive et coupure, comment réagir sans se mettre en tort

A. Refacturation au forfait ou charges gonflées : exiger la mesure et les justificatifs

Une fois la borne en service, deux anomalies reviennent dans les dossiers. La première est la refacturation au forfait : le syndic vous facture chaque mois une somme ronde, censée représenter votre consommation, sans relevé de compteur et sans détail du prix du kilowattheure. La seconde est la dilution dans les charges générales : la consommation de votre borne, faute de comptage séparé, est payée par la copropriété puis répartie entre tous selon les tantièmes, ce qui fait payer les voisins pour votre voiture et vous expose à leurs contestations en assemblée générale. Les deux situations ont la même cause, l’absence de mesure individuelle fiable, et la même solution, revenir à la mesure.

Votre premier réflexe doit être écrit et précis : demandez au syndic le détail de la refacturation, les relevés du compteur sur la période facturée, le prix du kilowattheure appliqué et son justificatif, ainsi que la convention avec le prestataire. Cette demande n’est pas une marque de défiance, c’est l’exercice normal de votre droit de comprendre ce que vous payez, et elle constitue votre première pièce en cas de litige. Si le syndic applique un forfait, demandez sur quelle base contractuelle ou votée en assemblée générale il le fait : un forfait décidé seul par le syndic, sans convention ni vote, est fragile. Si la consommation transite par les charges générales, demandez la régularisation vers un comptage individuel, en rappelant que le dispositif légal suppose une installation permettant un comptage individualisé.

La jurisprudence récente sur les charges de copropriété éclaire la méthode du juge. Le tribunal judiciaire de Melun, dans un jugement du 15 juin 2026, a condamné l’occupant d’un lot à payer au syndicat les consommations d’eau et d’électricité réclamées pour la période du quatrième trimestre 2024 au troisième trimestre 2025, soit 1 558,50 euros avec intérêts, après vérification des justificatifs produits, tout en ajoutant 500 euros de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre des frais de procédure, avec exécution provisoire de droit. L’enseignement est double : le juge fait payer les consommations individualisables dûment justifiées, et il sanctionne l’occupant qui contraint le syndicat à agir en justice. Transposé à votre borne, cela signifie que des kilowattheures réellement mesurés et justifiés devront être payés, tandis qu’un forfait non justifié sera difficile à défendre pour le syndic. Dans les deux cas, les justificatifs font la décision.

Le contentieux des charges suit par ailleurs un circuit bien balisé qu’il faut connaître avant de bloquer un paiement. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 9 juillet 2026, a eu à connaître d’une assignation en paiement de charges dirigée contre un copropriétaire de plusieurs lots, sur le fondement des textes qui régissent les charges de copropriété. Sans préjuger de chaque espèce, la structure est toujours la même : le syndicat doit produire l’appel de charges, le décompte, les décisions d’assemblée générale et les justificatifs, et le copropriétaire conteste utilement en produisant ses propres pièces, relevés, paiements et courriers. Bloquer l’intégralité de ses charges pour protester contre une seule ligne de refacturation est une erreur tactique : le juge condamnera au paiement des sommes justifiées et ajoutera les frais. Contestez par écrit la ligne litigieuse, payez ce qui n’est pas contesté, et provisionnez le surplus en indiquant qu’il est versé sous réserve.

Quatre preuves font la différence dans ce type de dossier. D’abord, la convention avec le prestataire et le descriptif des travaux, qui établissent le montage de comptage prévu. Ensuite, les relevés du compteur, datés et si possible contradictoires, qui établissent votre consommation réelle. Puis les factures d’électricité et les décomptes de charges du syndic, qui établissent ce qui vous est réclamé et sur quelle base. Enfin, l’ensemble des courriers et courriels échangés avec le syndic, qui établissent qui a refusé quoi et quand. Photographiez le compteur à dates régulières, conservez les courriers recommandés avec accusés de réception, et demandez au prestataire une attestation sur le fonctionnement du dispositif de mesure. Un dossier de refacturation se gagne avec des chiffres, pas avec des affirmations.

B. Menace de coupure : ne pas céder à la pression, agir en référé

Le cran supplémentaire est la menace : le syndic annonce qu’il fera couper l’alimentation de votre borne tant que vous n’aurez pas payé le forfait contesté, ou fait couper sans prévenir. Cette voie est dangereuse pour celui qui l’emprunte. Couper l’alimentation d’un équipement privatif pour faire pression sur une créance contestée s’analyse comme une voie de fait qui peut constituer un trouble manifestement illicite, et le juge des référés peut ordonner la remise en état. L’article 835 du code de procédure civile dispose en effet que le président du tribunal judiciaire peut « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La remise sous tension de votre installation et, symétriquement, le paiement des consommations sérieusement établies relèvent de ce dispositif.

Si vous recevez une menace de coupure, réagissez immédiatement et par écrit : contestez la coupure annoncée, rappelez que la créance est contestée et que vous avez demandé les justificatifs, indiquez que vous paierez sans délai toute consommation établie par relevé, et mettez en demeure le syndic de s’abstenir de toute coupure. Si la coupure est exécutée, faites constater sans délai par un commissaire de justice, photographiez l’installation et le compteur, conservez les échanges, et saisissez le juge des référés pour obtenir le rétablissement. Chaque jour de coupure documenté pèse dans l’appréciation du trouble et du préjudice, notamment si vous dépendez de votre véhicule pour travailler.

La responsabilité de l’auteur d’une coupure abusive s’apprécie ensuite sur le fondement du droit commun. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Appliqué à notre situation, celui qui coupe ou fait couper sans droit répond du dommage causé : frais de recharge externe, immobilisation, et le cas échéant préjudice professionnel, à condition de les prouver par pièces. Inversement, l’occupant qui refuse de payer des consommations dûment mesurées s’expose à une condamnation au paiement avec intérêts, à des dommages et intérêts et aux frais de procédure, comme dans le jugement de Melun. La symétrie est complète : le droit protège celui qui paie ce qu’il doit et qui prouve ce qu’il affirme.

Reste la question des délais et de l’exécution des décisions. L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Concrètement, un jugement qui vous condamne à payer des consommations ou qui ordonne au syndicat de rétablir l’alimentation s’exécute sans attendre l’appel, sauf disposition contraire. Intégrez cette donnée dans votre stratégie : provisionner les sommes contestées et exécuter une décision de rétablissement sont des réflexes qui évitent l’aggravation, les intérêts et les frais supplémentaires.

Un dernier point mérite d’être anticipé plutôt que subi : l’entretien et l’assurance. La convention avec le prestataire règle l’entretien des équipements ; vérifiez qui entretient le départ, le compteur et la borne, et à quelle fréquence. Déclarez l’installation à votre assureur habitation et vérifiez que votre responsabilité civile couvre les dommages électriques causés aux parties communes. Un départ qui chauffe, un disjoncteur sous-dimensionné ou une borne installée sans respect du schéma de raccordement peuvent causer un sinistre dont le coût dépassera de très loin la facture d’électricité contestée. La borne la moins chère est celle qui est bien installée, bien mesurée, bien entretenue et bien assurée.

Pour situer votre situation dans l’ensemble du contentieux immobilier parisien et préparer une contestation de charges ou une action en référé avec un avocat en droit immobilier à Paris, commencez toujours par rassembler la convention, les relevés et les décomptes : c’est sur ces trois documents que tout le raisonnement juridique repose.

Conclusion

La borne posée ne met pas fin au droit, elle déplace le débat du permis de construire vers le compteur. Le dispositif légal est cohérent : installation à vos frais avec comptage individualisé, convention avec le prestataire avant les travaux, opposition du syndic strictement encadrée dans ses motifs et ses délais. L’après-pose obéit à la même logique : ce qui est mesuré se paie, ce qui est estimé se discute, et ce qui est coupé sans droit se sanctionne. Exigez les relevés et les justificatifs avant de payer un forfait, contestez par écrit la ligne litigieuse sans bloquer l’ensemble de vos charges, faites constater toute coupure et saisissez le juge des référés sans attendre. Et conservez chaque pièce, car le juge des charges comme le juge des référés tranche sur documents : descriptif, plan, schéma, convention, relevés, factures, décomptes et courriers. La facture d’électricité de votre borne doit redevenir ce qu’elle aurait toujours dû être, une simple multiplication de vos kilowattheures mesurés par un prix justifié.

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Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux occupants et copropriétaires confrontés à une refacturation ou à une coupure de borne de recharge. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : formulaire de contact du cabinet.