Vous avez signé un compromis pour vendre votre appartement à Paris ou pour l’acheter, le notaire a envoyé la déclaration d’intention d’aliéner à la mairie, et la réponse tombe : la Ville, l’intercommunalité ou un établissement public veut préempter, c’est-à-dire acheter le bien à votre place, parfois à un prix inférieur à celui convenu. Cette situation se présente chaque semaine à Paris et en petite couronne, où le droit de préemption urbain couvre des périmètres très larges et où les opérations d’aménagement du Grand Paris justifient de nombreuses préemptions. Vendeur, vous craignez de perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros ou de voir votre projet d’achat suivant s’effondrer. Acquéreur évincé, vous avez engagé des frais, obtenu un prêt et organisé votre déménagement pour un bien qui vous passe sous le nez. La préemption n’est pourtant ni un couperet ni une négociation libre : une procédure stricte encadre la déclaration, le délai de réponse de deux mois, la motivation de la décision et la fixation du prix. Une décision prise hors délai ou sans projet réel s’annule devant le juge administratif, et un prix imposé par la collectivité se discute puis se fait fixer par le juge de l’expropriation. Ce guide explique comment purger le droit de préemption, comment contester une décision irrégulière et comment défendre le prix, avec les textes applicables et trois arrêts récents qui montrent comment les juges tranchent.
I. La mairie veut acheter votre bien à Paris : purger la DIA et contrôler la régularité de la préemption
A. Déclaration d’intention d’aliéner, délai de deux mois et silence valant renonciation : comment purger le droit de préemption
Le droit de préemption urbain ne naît pas de rien : les communes dotées d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer ce droit sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future, comme le prévoit l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme qui dispose que « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Depuis 2017, ce droit relève le plus souvent de l’intercommunalité dans les métropoles, ce qui compte à Paris et en Île-de-France où le titulaire n’est pas toujours la commune elle-même : la délibération qui délègue ou transfère le droit désigne l’autorité qui répondra à votre déclaration, et une réponse signée par une autorité incompétente reste attaquable. Avant tout, vérifiez donc qui est titulaire du droit sur votre adresse, car écrire à la mauvaise autorité ou au mauvais délégataire fait perdre des semaines.
Sont soumis à ce droit, aux termes de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, « Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit », ainsi que les cessions de droits indivis et, sous conditions, les cessions de parts de sociétés civiles immobilières adossées à une unité foncière. En pratique, une vente d’appartement, de maison, de terrain ou de parts de SCI parisienne entre donc dans le champ, sauf les exclusions prévues par les textes. L’exclusion la plus utile aux vendeurs parisiens figure à l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme : « Ce droit de préemption n’est pas applicable : a) A l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires », lorsque l’immeuble est soumis au régime de la copropriété depuis dix ans au moins. Autrement dit, la vente d’un lot de copropriété ancienne échappe en principe au droit de préemption urbain, ce que votre notaire vérifie en premier. L’immeuble bâti depuis moins de quatre ans échappe également, sauf délibération motivée contraire de la commune.
Quand le bien entre dans le champ, la vente ne peut pas se faire sans purger le droit. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme est formel : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. » La déclaration d’intention d’aliéner indique obligatoirement le prix et les conditions de l’aliénation projetée, et elle vaut offre de vente : un prix sous-évalué pour décourager la mairie expose à d’autres risques, tandis qu’un prix surévalué fragilise votre compromis si l’acquéreur se désiste. Remplissez-la avec soin, faites-la signer par le vendeur ou son mandataire, et envoyez-la en recommandé avec accusé de réception ou déposez-la contre décharge. Le texte précise que « La déclaration d’intention d’aliéner peut être dématérialisée », et la Ville de Paris met d’ailleurs en ligne un service de dépôt des déclarations d’intention d’aliéner : à Paris, passez par ce canal officiel et conservez la preuve du dépôt et de sa date, car tout le délai court à compter de la réception.
À compter de cette réception, le titulaire dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut renonciation : passé deux mois sans réponse à compter de la réception de la déclaration, le titulaire est réputé avoir renoncé à préempter. Ce silence vous libère : passé le délai sans réponse, vous vendez au prix et aux conditions déclarés. Pendant ces deux mois, la collectivité peut vous adresser une demande unique de documents complémentaires pour apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, et elle peut demander à visiter le bien. Ces demandes suspendent le délai, qui reprend à la réception des documents, au refus de visite ou à la visite elle-même. La chambre des notaires du Grand Paris rappelle qu’une seule demande de pièces est possible et que le propriétaire dispose de huit jours pour répondre à une demande de visite, son silence valant refus. Concrètement, répondez vite et par écrit, transmettez des pièces complètes et datez chaque envoi : chaque jour de retard de votre côté prolonge d’autant la période d’incertitude de votre vente, et un acquéreur pressé peut s’impatienter.
Si la collectivité répond qu’elle renonce, faites-vous remettre une renonciation expresse et écrite, ou constatez l’expiration du délai par un courrier du notaire : l’acte authentique doit ensuite être signé dans les trois ans, faute de quoi une nouvelle déclaration sera nécessaire. Si elle déclare préempter, exigez la décision complète, sa notification et sa transmission au préfet, car la suite se joue sur ces pièces. Et si aucune déclaration n’avait été envoyée, la sanction est lourde : la vente encourt la nullité, action qui se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte. Un vendeur parisien ne doit donc jamais signer l’acte définitif sans avoir la preuve de la purge, même quand l’acquéreur affirme que le bien n’est pas concerné : c’est au vendeur et à son notaire de sécuriser ce point.
B. Projet réel, motivation de la décision et respect du délai : faire annuler une préemption irrégulière
Préempter n’est pas un droit discrétionnaire : la collectivité doit poursuivre un projet d’intérêt général et le dire dans sa décision. L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 », ce qui vise le projet urbain, la politique locale de l’habitat, le maintien et l’accueil des activités économiques, les équipements collectifs, la lutte contre l’insalubrité, le renouvellement urbain ou la sauvegarde du patrimoine. Une préemption décidée pour empêcher une vente qui déplaît, pour constituer un trésor de guerre foncier sans affectation ou pour faire échec à un acquéreur précis ne répond pas à cette exigence et encourt l’annulation pour détournement de pouvoir.
La cour administrative d’appel de Toulouse l’a rappelé le 17 juillet 2025 dans une affaire où une métropole avait préempté un local commercial pour 900 000 euros alors que la promesse de vente s’élevait à 1,8 million d’euros (CAA Toulouse, 17 juillet 2025, n° 23TL01264). La cour énonce la règle applicable : « les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. » Dans cette affaire, l’opération d’aménagement « Ode à la mer », inscrite dans les documents d’urbanisme depuis 2006 et visant le renouvellement du tissu commercial et la réalisation de logements, constituait un projet réel, et la décision détaillait ce rattachement : la requête de l’acquéreur évincé a donc été rejetée. L’enseignement pour votre dossier est double : réclamez la décision intégrale et vérifiez qu’elle décrit un projet identifiable et daté, puis confrontez ce projet aux documents d’urbanisme opposables. Une motivation réduite à des formules vagues, sans périmètre ni objet, ouvre un moyen sérieux d’annulation.
La cour administrative d’appel de Lyon a jugé dans le même sens le 23 février 2021 à propos d’une préemption exercée par un établissement public foncier (CAA Lyon, 23 février 2021, n° 19LY02173) : « les moyens selon lesquels la décision de préemption en litige ne mentionne pas l’objet en vue duquel elle est exercée, ne repose pas sur un projet réel et est entachée d’un détournement de pouvoir doivent être écartés par adoption des motifs circonstanciés retenus à bon droit par les premiers juges. » Autrement dit, quand la collectivité établit un projet réel et motive sa décision, le juge valide, même si l’acquéreur conteste l’opportunité économique. N’attaquez donc que si le dossier révèle une faille précise : absence de projet à la date de la décision, projet abandonné ou modifié depuis, bien inadapté à l’objet invoqué, ou décision qui ne fait apparaître ni la nature du projet ni son périmètre. Demandez au service urbanisme la délibération qui institue le périmètre, le document qui décrit l’opération et, le cas échéant, la délégation au signataire : une délégation irrégulière ou un signataire incompétent vicie aussi la décision.
Le second gisement d’annulation est le délai, et il est redoutable pour les collectivités. La cour administrative d’appel de Versailles a annulé le 22 décembre 2023 une préemption décidée par le maire de Poissy parce que la décision, datée du 4 mai 2021, n’avait été notifiée que le 11 mai et transmise au préfet le 6 mai, alors que le délai expirait le 15 avril 2021 (CAA Versailles, 22 décembre 2023, n° 22VE00861). La cour pose une règle nette : « La réception de la décision par le propriétaire intéressé, ou son mandataire, et par le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, éventuellement suspendu, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. » Il ne suffit donc pas que la mairie ait « décidé » dans le délai : encore faut-il que vous ayez reçu la décision et que le préfet l’ait reçue avant l’expiration. Reconstituez le calendrier au jour près : date de réception de la déclaration, demandes de pièces ou de visite et leurs dates de notification et de réponse, date de la décision, date de sa notification au vendeur et date de sa transmission au contrôle de légalité. Une demande de visite formulée après l’expiration du délai initial ne suspend plus rien, et une décision notifiée même quelques jours trop tard s’annule.
Pour agir, le vendeur comme l’acquéreur évincé ont intérêt à contester vite devant le tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir, assorti si l’urgence le justifie d’un référé-suspension qui gèle les effets de la décision. Joignez la déclaration et ses accusés, la décision attaquée avec ses notifications, le compromis ou la promesse, et tout document d’urbanisme qui contredit le projet invoqué. À Paris et en Île-de-France, où le titulaire est souvent une intercommunalité ou un établissement public agissant par délégation, ajoutez la délibération de délégation et vérifiez la compétence du signataire. Un recours bien documenté conduit régulièrement la collectivité à retirer sa décision plutôt qu’à défendre un dossier fragile, ce qui rouvre la vente au prix initial.
II. La mairie casse le prix ou bloque la vente : défendre le prix et sauver l’opération
A. Contre-proposition de la mairie et prix fixé par le juge de l’expropriation : répondre sans se piéger
La collectivité n’est pas tenue d’acheter au prix de votre compromis : elle peut accepter le prix déclaré, renoncer, ou proposer un prix inférieur. Cette contre-proposition ouvre une phase strictement encadrée qu’il faut gérer sans improviser. Si vous recevez une offre à prix réduit, vous disposez de deux mois pour accepter ou refuser, et votre silence vaut refus de vendre à ce prix. Ne laissez jamais ce délai passer sans réponse écrite : un silence interprété comme un refus vous fait sortir de la procédure alors que vous vouliez négocier, et une acceptation donnée à la légère vous lie à un prix bradé. Faites répondre par votre notaire, par lettre recommandée, en conservant la preuve de l’envoi et de la réception.
À défaut d’accord amiable, le prix se fixe devant le juge : l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme prévoit que « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. » Le juge statue au vu des ventes récentes de biens comparables, en retenant une date de référence encadrée par les textes, et sans ajouter d’indemnité de réemploi : le vendeur ne doit donc pas espérer un supplément pour se reloger, mais il peut défendre une évaluation rigoureuse par des références de prix solides, des expertises et la démonstration des qualités propres du bien. À Paris, où les écarts de prix entre deux rues peuvent atteindre des montants considérables, le choix des termes de comparaison décide souvent de l’issue : écartez les ventes de biens dégradés ou de situations différentes que la collectivité ne manquera pas de produire, et produisez des actes récents de biens équivalents dans le même quartier.
La fixation judiciaire n’oblige personne à conclure à tout prix : l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme offre une porte de sortie des deux côtés, puisqu’« En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. » Le vendeur qui trouve le prix judiciaire trop bas peut donc retirer son offre, et la collectivité qui le trouve trop haut peut renoncer à acheter. Mais attention au piège du silence : « Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. » Autrement dit, un vendeur qui ne répond pas dans les deux mois devient vendeur malgré lui au prix du juge. Organisez ce délai dès le jugement définitif : notez l’échéance, préparez votre position en fonction du montant fixé et notifiez votre acceptation ou votre renonciation par écrit avant la fin du délai.
Si la collectivité renonce, le sort de votre vente dépend du moment de cette renonciation. L’article L. 213-8 du code de l’urbanisme distingue deux cas : « Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration », révisé le cas échéant selon l’indice du coût de la construction, et il doit signer l’acte authentique dans les trois ans, faute de quoi une nouvelle déclaration s’impose. En revanche, « Au cas où le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du même propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si le propriétaire, dans ce délai, réalise la vente de ce bien au prix fixé par la juridiction », également révisé selon l’indice. Cette protection de cinq ans est précieuse : elle sécurise la revente au prix du juge sans craindre une nouvelle préemption sur le même bien. Conservez la décision judiciaire définitive et la preuve de la renonciation, car le notaire les exigera pour publier la vente.
Pour l’acquéreur évincé, la contre-proposition à prix cassé ne crée aucun droit direct au maintien de la vente au prix initial : votre recours porte sur la légalité de la décision, pas sur le prix lui-même, et la fixation du prix relève du juge de l’expropriation saisi dans le cadre de la procédure. Votre levier consiste à démontrer que la préemption est illégale, auquel cas la vente initiale reprend son cours, ou à négocier avec le vendeur les conséquences du compromis pendant la procédure. Vérifiez la clause de votre avant-contrat relative à la préemption : un compromis bien rédigé prévoit le sort de l’acompte et des délais en cas d’exercice du droit, et son absence complique la sortie. Si le vendeur renonce à vendre après la fixation judiciaire, discutez immédiatement la restitution de l’acompte et l’indemnisation de vos frais engagés, plutôt que de laisser le litige s’enliser.
B. Vendeur et acquéreur évincé à Paris et en Île-de-France : renoncer, vendre ou saisir le juge
À Paris et en Île-de-France, la préemption suit des circuits propres qu’il faut connaître pour agir vite. Le titulaire du droit n’est pas toujours la mairie de l’arrondissement : dans la métropole du Grand Paris et les établissements publics territoriaux, la compétence urbanisme et la délégation du droit de préemption obéissent à des délibérations spécifiques, et la décision peut être signée par un président d’intercommunalité, un maire agissant par délégation ou un établissement public foncier. Vérifiez systématiquement la chaîne de compétence sur chaque décision reçue : délibération instituant le périmètre, transfert ou délégation au signataire, et qualité de ce dernier. Comme l’a montré l’arrêt lyonnais, la compétence du signataire se plaide et se perd : une signature sans délégation valable annule la décision. À Paris intra-muros, déposez la déclaration via le service en ligne des déclarations d’intention d’aliéner de la Ville et conservez le récépissé, puis adressez toute correspondance au service qui a accusé réception, sans multiplier les interlocuteurs.
Les délais parisiens se gèrent au jour près parce que les enjeux financiers sont élevés et les acquéreurs souvent financés par un prêt à durée limitée. Dès la réception d’une décision de préemption, faites vérifier par votre notaire ou votre avocat la date de réception de la déclaration initiale, les suspensions alléguées et les dates de notification et de transmission au préfet, selon la méthode validée par la cour de Versailles. Demandez au notaire la copie de la transmission au représentant de l’État : son absence ou sa tardiveté suffit à faire tomber la décision. Parallèlement, préservez votre financement : informez votre banque du blocage, sollicitez une prorogation de l’offre de prêt et faites constater par écrit que le retard ne vous est pas imputable, car un vendeur pressé pourrait être tenté de vous imputer la caducité du compromis. Si vous êtes vendeur et que votre projet d’achat suivant dépend du prix de vente, n’engagez pas votre nouvel acompte avant la purge définitive ou la décision de justice passée en force de chose jugée.
Le choix entre accepter, renoncer et contester se fait chiffres en main. Faites estimer le bien par un expert indépendant dès la contre-proposition : si l’écart avec le prix du compromis est faible, accepter la préemption et percevoir le prix dans les quatre mois peut coûter moins cher qu’un contentieux de deux ans avec un résultat incertain. Si l’écart est massif, comme dans l’affaire toulousaine où la collectivité proposait la moitié du prix convenu, la saisine du juge de l’expropriation puis, en parallèle, le recours contre la décision devant le tribunal administratif s’imposent, car chaque voie protège un intérêt différent : le prix d’un côté, la régularité de l’éviction de l’autre. Pendant la procédure, le vendeur reste propriétaire et doit entretenir le bien, payer les charges de copropriété et l’assurance, et éviter toute dégradation qui pèserait sur l’évaluation : conservez les factures d’entretien et les diagnostics à jour pour les produire devant le juge.
Quand la décision est annulée, la vente initiale peut reprendre : le vendeur et l’acquéreur initial reviennent à leur compromis, et l’acquéreur évincé recouvre sa place sans avoir à surenchérir. Si le compromis avait prévu une clause pénale en cas de défaillance du vendeur, son application dépend des termes exacts de la clause et des circonstances : une préemption annulée pour illégalité ne résulte pas d’une faute du vendeur, ce qui complique l’application automatique d’une pénalité à son encontre. Réglez ce point par un avenant plutôt que par un procès supplémentaire, en prévoyant un calendrier réaliste de signature et, si nécessaire, une actualisation du prix conforme à l’évolution du marché constatée par l’indice du coût de la construction. Quand la préemption est validée, le vendeur perçoit le prix fixé et l’acquéreur évincé récupère son acompte : exigez une restitution écrite et datée, dénoncez les engagements devenus sans objet et tirez les conséquences fiscales de l’opération manquée avec votre conseil.
Dans tous les cas, constituez dès le premier jour un dossier complet : compromis ou promesse avec ses annexes, déclaration d’intention d’aliéner et preuves de dépôt et de réception, décision de préemption avec enveloppes et accusés, délibérations de périmètre et de délégation, échanges avec la collectivité, offre de prêt et correspondances bancaires, estimations et références de prix du quartier. Un dossier ordonné permet à votre avocat de choisir en quelques jours la bonne voie, référé-suspension ou recours au fond, saisine du juge du prix ou négociation de sortie, et il impressionne davantage un service urbanisme qu’une contestation verbale. À Paris où les services traitent des milliers de déclarations chaque année, un vendeur précis et réactif obtient plus vite une renonciation ou une décision motivée qu’un dossier approximatif qui s’enlise dans les demandes de pièces.
Conclusion
La préemption de votre vente par une collectivité parisienne ou francilienne n’est une fatalité ni pour le vendeur ni pour l’acquéreur évincé. Purgez le droit par une déclaration complète et datée, surveillez le délai de deux mois et ses suspensions, exigez une décision motivée qui rattache la préemption à un projet réel d’intérêt général, et défendez le prix devant le juge de l’expropriation si la collectivité propose un montant décoté. Les trois arrêts rendus entre 2021 et 2025 le confirment : une décision notifiée ou transmise hors délai s’annule, une décision adossée à un projet réel et motivé se maintient, et le prix se discute selon des règles fixes où le silence vaut acceptation. Chaque étape obéit à des délais courts où une erreur se paie comptant, de la déclaration initiale à la réponse à la contre-proposition. Faites donc vérifier chaque date et chaque signature dès la réception de la décision, et choisissez en connaissance de cause entre accepter, renoncer et saisir le juge.
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