Votre bail est signé, les cartons à peine déballés, et avec le premier loyer arrive une facture d’électricité qui ne ressemble à aucune autre : aucun logo de fournisseur, deux index de compteur recopiés à la main, un montant à régler directement au propriétaire. La scène se répète à chaque rentrée dans les studios, les chambres de bonne et les colocations dont l’installation électrique n’a jamais été divisée. Faut-il payer sans discuter, peut-on exiger des preuves, et à quel prix le courant peut-il être facturé ? La réponse tient en une distinction que chaque locataire devrait faire avant de régler : soit le logement possède son propre compteur et le locataire signe un contrat à son nom, soit le courant transite par le compteur du bailleur qui le refacture, soit le bail prévoit un forfait. Dans le deuxième cas, le locataire doit bien payer l’électricité qu’il a consommée, mais uniquement au prix coûtant, toutes taxes comprises, et sur la base de justificatifs qu’il peut réclamer par écrit : les index de début et de fin de période et la facture du fournisseur du bailleur. Une clause qui organise une revente d’électricité avec marge ou qui prive le locataire de tout contrôle peut être annulée, sans pour autant effacer la consommation réelle, qui reste due sous forme d’indemnité. Ce régime protecteur a toutefois des limites qu’il faut poser d’emblée : les grandes décisions qui l’ont forgé concernent pour certaines des baux commerciaux, et leur transposition aux baux d’habitation passe par des textes distincts ; le forfait de charges, lui, ne se régularise jamais, même après un hiver rigoureux ; et aucun de ces leviers ne dispense de payer le courant effectivement consommé. Cet article explique comment identifier votre montage, ce que le bailleur a le droit de facturer, les deux pièces à exiger, et les recours quand la facture dérape : mise en demeure, commission de conciliation, juge des contentieux de la protection.
I. Trois montages, un seul principe : le courant se paie au prix coûtant
A. Contrat à votre nom, sous-compteur ou forfait : identifiez votre situation
Le cas normal est celui du logement équipé de son propre compteur raccordé au réseau public : le locataire souscrit alors un contrat à son nom auprès du fournisseur de son choix. Le code de l’énergie l’y autorise expressément, puisque son article L. 331-1 dispose que « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. » Rien ne transite alors par le bailleur, la mise en service se règle en quelques jours, et les litiges éventuels relèvent de la relation directe avec le fournisseur, avec la possibilité de saisir le médiateur national de l’énergie. Si votre logement dispose d’un point de livraison individualisé et que le bailleur refuse néanmoins de vous laisser souscrire, exigez par écrit la mise en place d’une alimentation propre : un tribunal judiciaire a retenu en juin 2026 que le fait pour un bailleur de ne pas permettre à son locataire, dès l’origine, de choisir son fournisseur d’électricité, et de lui imposer une refacturation prohibée, ce que le tribunal a jugé fautif de la part du bailleur, et l’a condamné à 10 000 euros de dommages et intérêts de ce chef (tribunal judiciaire de Valence, 2 juin 2026, RG 24/00310). Cette solution a été rendue dans un bail commercial, mais le raisonnement sur l’accès direct au fournisseur éclaire aussi les baux d’habitation, où le droit au contrat est identique.
Le deuxième montage est le sous-comptage : le logement est alimenté par le compteur du propriétaire, un compteur divisionnaire mesure ce qui part vers chez vous, et le bailleur refacture. Ce boîtier n’est relevé que par lui, ne porte aucun numéro de point de livraison et n’apparaît pas chez le gestionnaire de réseau. C’est ce montage qui concentre les litiges de rentrée : index recopiés sans photo, prix au kilowattheure inventé ou aligné sur une offre plus chère que celle du bailleur, abonnement du propriétaire répercuté en entier sur un seul occupant, heures creuses et heures pleines confondues. Tout l’enjeu de la suite de cet article porte sur ce cas : ce que le bailleur peut refacturer, à quel prix, et avec quelles preuves.
Le troisième montage est le forfait : le bail annonce des charges « électricité comprise » pour un montant fixe que rien ne vient corriger en fin d’année. En location meublée, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 autorise un forfait versé avec le loyer « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure », avec une seule limite : « Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. » En colocation, l’article 8-1 de la même loi ouvre la même possibilité, y compris lorsque le logement n’a qu’un seul compteur, et précise pareillement que « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. » Le forfait est donc un pari partagé : rien ne sera réclamé après un hiver rigoureux, rien ne sera rendu après un hiver doux. Avant d’accepter un forfait de 60 ou 80 euros par mois pour un studio, comparez-le au coût réel d’un petit logement : de l’ordre de 500 à 550 euros par an pour 1 800 kilowattheures au tarif réglementé, abonnement compris. Un forfait calibré à 720 euros par an fait payer 170 à 215 euros de trop, sans aucun recours en régularisation. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi ramené un forfait litigieux à sa juste mesure en le fixant à 150 euros par mois (jugement du 15 novembre 2024, RG 24/05360) dans un litige où le montant réclamé était contesté. Retenez la méthode : un forfait ne se discute qu’à la signature, en exigeant les charges du précédent occupant comme point de comparaison.
B. Ce que la liste officielle des charges autorise vraiment
Les charges récupérables ne se décident pas dans le bail : elles sont limitativement énumérées par l’annexe du décret numéro 87-713 du 26 août 1987. L’électricité y figure, mais pas n’importe laquelle : celle des ascenseurs et monte-charge, celle des parties communes et des espaces extérieurs, et celle des installations collectives de chauffage et de production d’eau chaude. L’électricité que vous consommez à l’intérieur de votre logement n’y est pas. Le site officiel de l’administration le rappelle sans détour : l’électricité consommée dans le logement doit être payée par le locataire lui-même, via son propre abonnement (fiche Service-public sur les charges locatives). Une refacturation au sous-compteur ne relève donc pas des charges locatives ordinaires : elle obéit à un régime propre, celui du remboursement au coût réel, et non à la liste des charges récupérables.
Ce régime propre est fixé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. D’abord, le prix : pour un contrat d’achat d’électricité distribuée par réseaux, le coût répercuté « correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ». Ni marge, ni majoration maison, ni abonnement du propriétaire reporté tel quel sur le locataire : le bailleur répercute ce qu’il a lui-même payé, au prorata de votre consommation mesurée. Si le bailleur bénéficie d’heures creuses pour sa propre consommation mais vous facture tout au tarif des heures pleines, le décompte est faussé et contestable. Ensuite, la preuve : un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition entre les logements, et « Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. » Enfin, le calendrier : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. » Et toutes les actions nées du bail se prescrivent par trois ans, puisque l’article 7-1 de la même loi énonce que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Conservez donc chaque décompte, chaque relevé et chaque facture pendant au moins trois ans : c’est le délai pendant lequel une régularisation contestable peut encore être portée devant le juge.
Distinguez enfin la promesse commerciale des faits. Les comparateurs et conseillers téléphoniques qui proposent de « vérifier votre point de livraison » vendent un service de changement de fournisseur ; ils n’ont aucun pouvoir sur votre bail ni sur le décompte du bailleur. Leur estimation d’économies ne vaut que si le logement peut effectivement recevoir un compteur à votre nom. Ne confondez pas leur discours avec vos droits : seuls le décompte annuel, les index relevés et la facture du fournisseur du bailleur font foi, et seul le juge tranche en cas de désaccord persistant.
II. Contrôler la facture et faire échec aux montages illicites
A. Les deux justificatifs à réclamer par écrit avant de payer
Sur un sous-compteur, deux pièces priment sur toutes les autres et se réclament par lettre recommandée ou par tout écrit conservé : le relevé des index de début et de fin de période, et la facture du fournisseur du bailleur qui fixe le prix appliqué. Sans les index, impossible de vérifier la quantité ; sans la facture du fournisseur, impossible de vérifier le prix. Un décompte qui se borne à multiplier une consommation alléguée par un tarif non documenté n’est pas un justificatif, c’est une affirmation. Exigez des photos datées du sous-compteur à l’entrée et à la sortie, ou à défaut un relevé contradictoire signé des deux parties. Vérifiez ensuite que le prix appliqué correspond bien à celui que le bailleur a acquitté, toutes taxes comprises, et que la répartition entre occupants est cohérente : dans un immeuble à plusieurs locataires refacturés, la somme des parts doit correspondre à la facture totale, déduction faite des communs.
Pensez aussi à l’état des lieux d’entrée, trop souvent négligé sur ce point. Faites-y mentionner l’existence du sous-compteur, son emplacement exact et l’index relevé le jour de la remise des clés, avec une photographie annexée et paraphée. Cette mention, signée des deux parties, devient la base incontestable de tous les décomptes ultérieurs et prive le bailleur de toute reconstitution a posteriori. À la sortie, un relevé symétrique, dans les mêmes conditions, clôt la période et permet de solder la dernière régularisation sans litige sur les consommations intermédiaires. Les locataires successifs d’un même studio devraient exiger que chaque état des lieux comporte ces relevés : c’est la chaîne complète des index, de l’entrée à la sortie, qui rend le contrôle effectif année après année. Sans elle, le premier décompte contesté se heurte à un point de départ introuvable, et le locataire paie une consommation qu’il n’a peut-être pas faite.
Autre situation fréquente : la régularisation qui arrive avec deux ou trois ans de retard, assortie d’un rappel salé. L’article 23 offre alors une protection méconnue : si la régularisation n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant celle de son exigibilité, le locataire peut exiger d’étaler le paiement par douzièmes, sur douze mois. Cette faculté se demande par écrit au moment où le décompte tardif est présenté, et elle s’applique même si les sommes sont justifiées sur le fond. Elle ne doit pas être confondue avec une remise de dette : le montant reste dû, mais son exigibilité immédiate est aménagée. Combinez ce levier avec le contrôle des pièces : un décompte tardif est souvent un décompte approximatif, établi à la hâte pour rattraper des années sans relevés. Vérifiez d’autant plus strictement les index de début de période, qui remontent parfois à une époque où personne n’avait rien noté. Et gardez à l’esprit le délai de trois ans : une régularisation présentée au-delà peut encore être contestée sur son principe comme sur son montant, à condition d’agir vite une fois les pièces reçues.
Lorsque le bailleur refuse de communiquer ces pièces, ne vous contentez pas de suspendre tout paiement : le courant consommé reste dû et le juge pourrait vous le rappeler. Payez sous réserve, par écrit, en indiquant que le versement ne vaut pas acceptation du décompte, puis saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, avant d’envisager le juge. Devant le tribunal, c’est au bailleur de prouver le montant qu’il réclame : l’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Faute de factures du fournisseur et de relevés probants, sa demande chancelle. Dans l’affaire valentinoise jugée en juin 2026, le bailleur, qui se bornait à relever chaque mois l’index de trois sous-compteurs sans produire les factures d’énergie correspondantes, n’a pas rapporté la preuve des sommes réclamées : le tribunal a écarté ses calculs et fixé la consommation due au prorata de la surface occupée, soit 38 200,16 euros au lieu des montants réclamés. La leçon vaut pour les baux d’habitation : un bailleur qui refacture sans pièces s’expose à voir sa créance réduite à ce qu’il peut démontrer, et le locataire qui paie sans vérifier perd son meilleur moyen de contestation.
La colocation à compteur unique mérite un mot à part, car c’est là que les conflits entre occupants redoublent le litige avec le bailleur. Quand le logement n’a qu’un seul compteur resté au nom du bailleur, la répartition entre colocataires se fait le plus souvent à parts égales ou au prorata des surfaces, selon le pacte de colocation. Mais cette clé interne ne règle rien face au bailleur : c’est toujours la facture globale et les index du compteur qui font foi, et chaque colocataire reste tenu envers le bailleur selon les termes du bail. En pratique, désignez un référent énergie dans le logement, photographiez ensemble le compteur le jour de chaque entrée et de chaque sortie, et annexez ces relevés au pacte. Lorsqu’un colocataire part en cours d’année, un relevé intermédiaire contradictoire évite que le sortant ne paie la consommation du nouvel arrivant ou que le bailleur n’impute au groupe une période vide. Ces précautions simples valent de l’or devant le conciliateur comme devant le juge, car elles transforment une querelle de chiffres en dossier chiffré.
Précisez enfin le rôle exact du médiateur national de l’énergie, souvent invoqué à tort dans ces dossiers. Le médiateur traite les litiges avec un fournisseur ou un gestionnaire de réseau, sur une facture, un compteur ou un contrat : il n’est pas compétent pour trancher un différend entre un locataire et son bailleur sur un décompte interne au sous-compteur, puisqu’aucun contrat de fourniture ne les lie. Adressez-lui une réclamation sur ce fondement serait une perte de temps et retarderait la vraie procédure. La bonne porte d’entrée reste la commission départementale de conciliation pour le rapport locatif, puis le juge des contentieux de la protection. En revanche, dès que le logement dispose d’un compteur à votre nom, le médiateur retrouve toute sa place pour les litiges de facturation, de résiliation ou de changement de fournisseur. Cette répartition des rôles évite l’erreur la plus fréquente des dossiers de refacturation : saisir le bon interlocuteur avec les bonnes pièces, au bon moment.
Si le logement peut techniquement recevoir un compteur individuel, demandez par écrit au bailleur l’autorisation et les travaux d’individualisation, ou rapprochez-vous directement du gestionnaire de réseau pour connaître la faisabilité d’un raccordement. Le droit de choisir son fournisseur, garanti par l’article L. 331-1 du code de l’énergie, suppose une alimentation propre ; tant que le courant transite par le compteur du bailleur, vous restez dépendant de son décompte. En cas de litige persistant sur un commandement de payer les loyers qui viserait la clause résolutoire pour des factures d’électricité contestées, sachez que le juge contrôle la bonne foi du bailleur : un commandement délivré alors que le mode de calcul était contesté et que des discussions étaient en cours pour un contrat direct peut être jugé de mauvaise foi et perdre son effet résolutoire. C’est exactement ce qu’a décidé le tribunal de Valence en prononçant la nullité du commandement délivré dans ces conditions. Face à un dossier où le décompte est opaque et les menaces d’expulsion précipitées, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier le décompte, de contester utilement le commandement et de sécuriser la suite du bail.
B. Quand la refacturation elle-même est illicite : nullité, indemnité et responsabilités
Il existe des cas où ce n’est pas seulement le montant qui est contestable, mais le montage lui-même. La revente d’électricité par un client à un tiers est en principe interdite : l’article 1er du décret du 23 décembre 1994 interdit toute rétrocession d’énergie par un client direct à un tiers, sauf autorisation écrite du concessionnaire Sur ce fondement, la première chambre civile de la Cour de cassation a annulé, le 2 octobre 2013, les clauses d’un bail commercial qui organisaient le remboursement de la consommation d’électricité par le preneur, au motif que cette interdiction n’était pas édictée au seul bénéfice du monopole historique mais également au profit des tiers, qui peuvent se voir priver, par une rétrocession prohibée, « de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié ». L’Agence nationale pour l’information sur le logement en tire la conséquence pour l’habitation : cette interdiction de revendre de l’électricité sans autorisation préalable vaut aussi pour les baux d’habitation (analyse de l’ANIL sur la nullité de la clause de remboursement)
Attention toutefois à ne pas en déduire que le courant devient gratuit : la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui ordonnait le remboursement intégral des sommes versées depuis l’origine, en rappelant que l’annulation d’un contrat exécuté entraîne des restitutions réciproques et que « la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à cette prestation ». L’Agence le confirme en langage courant : cette nullité ne dispense pas le locataire de payer une indemnité équivalente au coût du courant dont il a bénéficié. Autrement dit, la clause illicite tombe, la marge et le montage tombent avec elle, mais l’électricité consommée se paie, au coût réel. C’est aussi ce qu’a fait le tribunal de Valence : après avoir qualifié le système de refacturation de prohibé, il a néanmoins condamné l’occupant à payer 38 200,16 euros au titre de sa consommation réelle, tout en sanctionnant le bailleur à hauteur de 10 000 euros pour lui avoir imposé ce système et avoir délivré un commandement de mauvaise foi. La nullité protège le locataire contre l’enfermement tarifaire, elle ne l’exonère pas de sa consommation.
En pratique, articulez vos démarches dans cet ordre. D’abord, l’écrit : demandez les index et la facture du fournisseur, proposez un relevé contradictoire, et si le logement s’y prête, un contrat à votre nom. Ensuite, la conciliation : la commission départementale est gratuite et son avis pèse dans la suite. Puis, si le bailleur persiste, le juge des contentieux de la protection, dans le délai de trois ans, avec vos décomptes, vos courriers et, si possible, les factures du fournisseur que vous aurez obtenues. N’attendez pas le commandement de payer visant la clause résolutoire pour réagir : une contestation documentée et antérieure au commandement est l’arme la plus efficace pour en faire constater la mauvaise foi. Et si le bailleur fait exécuter des retenues sur votre dépôt de garantie au titre d’arriérés d’électricité non justifiés, contestez-les dans le même délai, pièces à l’appui.
En définitive, l’électricité refacturée au sous-compteur n’est ni une charge comme les autres ni une zone de non-droit : c’est un remboursement au coût réel, prouvé par deux pièces, encadré par la régularisation annuelle de l’article 23 et, dans ses excès, sanctionné par la nullité de la revente et par la responsabilité du bailleur. Le locataire vigilant paie ce qu’il doit, pas un euro de plus, et se donne les moyens de le démontrer. Le bailleur rigoureux individualise quand c’est possible, relève contradictoirement, facture au prix coûtant et communique ses factures : c’est le seul moyen de faire payer sans contestation.
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