Vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris et vous découvrez, par hasard, que votre logement est proposé à la nuitée sur une plateforme de location touristique, avec vos meubles, vos photos, et un tarif à la nuitée qui dépasse parfois votre loyer mensuel divisé par dix. Le locataire, lui, continue de vous payer sagement son loyer chaque mois, comme si de rien n’était. Cette situation, qui paraissait marginale il y a dix ans, est devenue l’un des contentieux locatifs les plus fréquents devant le juge parisien : un locataire qui sous-loue sur Airbnb sans l’autorisation du bailleur, encaisse des milliers d’euros de sous-loyers, puis conteste tout lorsque le propriétaire réagit. Les tribunaux parisiens ont rendu sur ce sujet, entre 2023 et juillet 2026, des décisions particulièrement sévères pour les locataires : résiliation du bail, expulsion, et restitution de 17 999,17 euros, 27 295 euros, voire 51 939,61 euros de sous-loyers au bailleur. Le 22 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a même ordonné à la plateforme elle-même de livrer au bailleur le relevé intégral des transactions réalisées sur son logement. Cet article explique, pas à pas, comment prouver la sous-location illicite, comment obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, et comment récupérer chaque euro de sous-loyer perçu sans votre accord, avec les montants réellement accordés par les juges et les spécificités parisiennes à connaître avant d’agir.
I. Mon locataire sous-loue sans mon autorisation : comment le prouver et faire cesser la sous-location à Paris
A. Prouver la sous-location illicite : constat du commissaire, mises en demeure et relevés de la plateforme
En droit français, la sous-location d’un logement vide ou meublé n’est pas libre : l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne toute sous-location à l’accord écrit préalable du bailleur, et plafonne le loyer de la sous-location au montant du loyer principal, tandis que l’article 1717 du code civil rappelle que « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. » Dans la pratique parisienne, la quasi-totalité des baux d’habitation interdisent purement et simplement la sous-location, de sorte qu’une annonce Airbnb portant sur votre logement constitue, sauf autorisation écrite de votre part, une violation directe du bail. Le texte de référence reste consultable sur le site officiel à la page de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Avant tout procès, la première étape consiste donc à figer la preuve, car le locataire efface généralement l’annonce dès qu’il se sent repéré.
Le réflexe le plus efficace reste le constat établi par un commissaire de justice, qui photographie l’annonce, relève l’adresse, les tarifs, le calendrier des disponibilités et les commentaires des voyageurs. Dans une affaire jugée à Paris le 16 avril 2024, la bailleresse avait fait établir par huissier, le 30 novembre 2022, un « constat d’annonces Airbnb pour le logement », puis avait adressé une mise en demeure par lettre recommandée dès le 1er décembre 2022 : cette chronologie serrée a permis au tribunal de dater précisément le début de la sous-location et de chiffrer la restitution sur la période du 26 août 2022 au 5 avril 2023, ainsi que l’a retenu le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 16 avril 2024. Conservez également les captures d’écran datées que vous réalisez vous-même, les témoignages écrits du gardien, des voisins ou du syndic qui ont vu défiler des voyageurs avec des valises, et les relevés de consommation d’électricité ou d’eau qui révèlent une occupation sans rapport avec la présence déclarée du locataire. Chaque pièce compte, parce que le locataire conteste presque toujours : dans ce même dossier parisien, les locataires soutenaient que « des photos ont été volées » de leur compte sur un réseau social et qu’une fraude était à l’origine des annonces, argument que le tribunal a écarté après audition du représentant de la plateforme.
L’audition ou les écritures de la plateforme constituent souvent la preuve décisive. Les juges parisiens n’hésitent plus à faire comparaître le représentant d’Airbnb pour confirmer l’existence des sous-locations, l’identité réelle de l’hôte et les montants encaissés. Dans le jugement du 16 avril 2024, le tribunal a relevé que « Lors de l’audition du représentant AIRBNB il a été confirmé des sous-locations pour ce logement », comme le constate le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2024, et que la même adresse IP d’ordinateur servait à la fois aux annonces du tiers et à celles du locataire, « ce qui confirme des liens entre eux ». Le tribunal a conclu sans ambiguïté : « La sous-location illicite effectuée par M. [D] [H] et Mme [X] [J] épouse [D] par l’intermédiaire d’une personne proche est établie. » Retenez la méthode : lorsque le locataire fait écran en publiant l’annonce sous le nom d’un proche, la comparaison des adresses IP, des numéros d’enregistrement et des modalités d’accès à l’immeuble permet de démontrer qu’il pilote l’opération. Demandez systématiquement au juge, par écrit, l’audition du représentant de la plateforme ou la communication des relevés du compte hôte.
Depuis juillet 2026, les bailleurs parisiens disposent d’une arme supplémentaire, validée en référé à Paris : l’injonction faite à la plateforme de communiquer le relevé intégral des transactions. Le 22 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le propriétaire d’un studio de 30 mètres carrés loué en meublé depuis 2011, a rendu une ordonnance qui « ORDONNE à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY HOMEAWAY UK, dans un délai de trois semaines à compter de signification de la décision, de communiquer à M. [K] [G] le relevé intégral des transactions relatif aux locations effectuées sur la plateforme AIRBNB à compter du 9 mai 2020, concernant l’appartement loué par M. [K] [G] à Mme [F] [M] au 3e étage du [Adresse 3], tel qu’identifié par les données collectées par M. [G] sur le site AIRBNB et versées aux débats, en précisant pour chaque sous location la date de début, la date de fin, le montant de la transaction et le montant finalement perçu par le titulaire de l’annonce », en ajoutant que « DIT que les données ainsi transmises devront être préalablement anonymisées ». Concrètement, même si le locataire refuse de produire ses relevés, le juge peut contraindre la plateforme à livrer dates, montants et sommes perçues par l’hôte, dans un délai de trois semaines, ce qui permet de chiffrer au centime près la restitution, selon l’ordonnance de référé du 22 juillet 2026. Si vous découvrez la sous-location, agissez vite : faites constater l’annonce par commissaire de justice avant qu’elle ne disparaisse, envoyez une mise en demeure détaillée par lettre recommandée, puis saisissez le juge en référé pour obtenir ces relevés, parallèlement à l’action au fond en résiliation.
Deux précisions parisiennes méritent votre attention dès le stade de la preuve. D’abord, à Paris, la sous-location de la résidence principale en meublé touristique reste enfermée dans la limite de 120 jours par an, de sorte qu’un calendrier Airbnb affichant des disponibilités toute l’année trahit à lui seul le dépassement et renforce votre dossier, y compris devant la Ville de Paris qui sanctionne séparément le changement d’usage. Ensuite, le nouveau cadre européen d’enregistrement unique des hôtes et des logements, destiné à garantir transparence et traçabilité des locations de courte durée, n’était pas encore en vigueur pour les faits jugés en 2024, mais il simplifiera demain l’identification de l’hôte : en attendant, le constat, l’adresse IP et l’audition de la plateforme restent vos trois piliers probatoires. Ne vous contentez jamais d’un simple appel téléphonique au locataire : sans écrit, il niera, effacera l’annonce et vous devrez tout reconstruire à l’audience.
B. Faire cesser la sous-location et obtenir la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire
Une fois la preuve réunie, l’objectif premier consiste à faire cesser la sous-location et à tirer les conséquences juridiques de la violation du bail. Le fondement le plus solide de l’action en résiliation figure dans l’article 1741 du code civil, selon lequel « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » La sous-location sans autorisation caractérise un manquement du preneur à ses engagements, suffisamment grave pour justifier que le juge prononce la résiliation, surtout lorsqu’elle s’est prolongée pendant des mois et a généré des revenus importants. Le régime général de la résolution pour inexécution, énoncé à l’article 1224 du code civil, précise que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Dans la pratique, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris devant le pôle civil de proximité, en demandant la résiliation judiciaire aux torts du locataire, l’expulsion et la restitution des sous-loyers.
Le jugement parisien du 16 avril 2024 illustre parfaitement l’enchaînement que vous pouvez obtenir : le tribunal « PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 1] , aux torts de M. [D] [H] et Mme [X] [J] épouse [D] pour sous-locations illicites, à compter du présent jugement », prononce le tribunal judiciaire de Paris le 16 avril 2024. Notez que la résiliation prend effet au jour du jugement, et non rétroactivement : les loyers courus jusqu’à cette date restent dus, et c’est ensuite une indemnité d’occupation qui prend le relais. Le même jugement « DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué ». Vous ne perdez donc aucun mois : entre la résiliation et le départ effectif, le locataire vous doit une somme équivalente au loyer et aux charges, jusqu’à la remise des clés ou au procès-verbal d’expulsion.
L’expulsion elle-même suit un calendrier strictement encadré, qu’il faut anticiper dès l’assignation. Le tribunal judiciaire de Paris, le 16 avril 2024, a ainsi autorisé la bailleresse à « faire procéder à l’expulsion de M. [D] [H] et Mme [X] [J] épouse [D] , ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ». Cet article, dont le texte officiel figure à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Concrètement, après le jugement, un commandement de quitter les lieux doit être délivré par commissaire de justice, puis un délai de deux mois s’écoule avant toute expulsion matérielle, et aucune expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Si vous découvrez la sous-location en septembre, comme c’est souvent le cas au retour des congés, chaque semaine compte pour faire juger l’affaire avant l’hiver : demandez systématiquement au juge le bénéfice de l’exécution provisoire, que les tribunaux parisiens rappellent d’office, afin que la résiliation et l’indemnité d’occupation s’appliquent même en cas d’appel.
Pour obtenir ces résultats, la mise en demeure préalable reste une étape que les juges examinent avec attention. Envoyez au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit précisément les faits constatés, vise l’interdiction de sous-louer stipulée dans le bail, exige la suppression immédiate de l’annonce et la remise des relevés de la plateforme, et l’informe qu’à défaut vous saisirez le tribunal en résiliation et en restitution des sous-loyers. Dans le dossier parisien de 2024, la bailleresse avait exigé le départ des lieux et le remboursement d’une somme de 16 000 euros, ramenée à 8 000 euros en cas de départ rapide, avant d’assigner en janvier 2023 : cette fermeté graduée démontre au juge votre bonne foi et l’obstination du locataire. Si votre bail contient une clause résolutoire visant expressément la sous-location sans autorisation, vous pouvez également faire délivrer un commandement visant cette clause et laisser s’écouler le délai contractuel avant de saisir le juge en constat de la résiliation ; à défaut de clause adaptée, la résiliation judiciaire décrite ci-dessus reste la voie la plus sûre. Dans tous les cas, ne changez jamais les serrures et ne coupez ni l’eau ni l’électricité pour « reprendre » le logement : une reprise illicite vous exposerait à une condamnation et ruinerait votre dossier, alors que la voie judiciaire parisienne donne au bailleur diligent des résultats chiffrés et exécutoires.
II. Sous-location sans autorisation : récupérer les sous-loyers et faire condamner le locataire à Paris
A. Récupérer les sous-loyers comme fruits civils : accession, calcul exact et intérêts
Le point que la plupart des bailleurs ignorent, et qui change tout dans l’équation financière du litige, tient en une règle simple : les sous-loyers perçus sans votre autorisation ne restent pas acquis au locataire, ils vous reviennent par accession. Le mécanisme repose sur deux textes du code civil dont les juges font une application constante. D’abord, l’article 546 du code civil dispose que « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement », ce droit étant qualifié par le texte de droit d’accession Ensuite, l’article 547 du code civil précise que « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. » Les sous-loyers constituent des fruits civils de l’immeuble : dès lors que la sous-location n’a pas été autorisée, ils appartiennent au propriétaire, qui peut en exiger la restitution intégrale, en plus du loyer principal déjà payé.
La Cour de cassation l’a tranché dans des termes que les cours d’appel appliquent depuis sans hésiter. Par arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile, saisie par des locataires parisiens qui avaient sous-loué leur appartement sur Airbnb de 2013 à 2015 et se voyaient réclamer 27 295 euros, a jugé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». La décision intégrale figure sur le site officiel de la Cour à la page de l’arrêt du 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727. Trois enseignements majeurs en découlent pour votre dossier : l’absence d’autorisation suffit à fonder la restitution, peu importe que vous n’ayez subi aucun retard de loyer ; l’argument selon lequel la sous-location vous serait « inopposable » et interdirait toute restitution est expressément rejeté ; et la restitution porte sur la totalité des sommes encaissées, sans déduction des charges que le locataire aurait exposées.
Les montants accordés par les juges du fond donnent la mesure de ce que vous pouvez récupérer. Dans le jugement parisien du 16 avril 2024, le tribunal a condamné les locataires à payer « à la Société LE CHAMBRELAIN la somme de 17999.17 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicites du 26/08/2022 au 05/04/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 06/02/2024 ». Dix-sept mille neuf cent quatre-vingt-dix-neuf euros pour huit mois de sous-location, assortis des intérêts légaux : le calcul repose sur les tarifs affichés, les calendriers de réservation et les commentaires des voyageurs relevés dans le constat, croisés avec l’audition de la plateforme. Le texte intégral de cette décision est consultable à la page du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2024, RG n° 23/02340. Encore plus spectaculaire, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 3 janvier 2023, a confirmé « le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [U] [P] au paiement de la somme de 51 939,61 euros à titre principal », et « Condamne la société Airbnb Ireland unilimited company à payer à Mme [B], in solidum avec Mme [P], la somme de 32 399,61 euros à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ». Cinquante et un mille euros à titre principal, avec une part mise à la charge solidaire de la plateforme elle-même : cet arrêt, lisible à la page de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 janvier 2023, RG n° 20/08067, montre que le bailleur peut, dans certains dossiers, obtenir la condamnation conjointe du locataire et de la plateforme.
Pour chiffrer votre demande, procédez avec méthode. Additionnez, nuitée par nuitée ou semaine par semaine, les tarifs affichés sur l’annonce pendant la période de sous-location, en retenant les montants effectivement perçus par l’hôte lorsqu’ils sont connus grâce aux relevés de la plateforme obtenus en référé, comme l’a autorisé l’ordonnance parisienne du 22 juillet 2026, consultable à la page de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 22 juillet 2026, RG n° 25/11823. Ajoutez les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ou de la date fixée par le jugement, avec capitalisation annuelle si vous la demandez. N’oubliez pas de réclamer le remboursement des frais de constat de commissaire de justice, des lettres recommandées et de la procédure, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile : dans les décisions citées, les juges allouent couramment 1 000 à 7 000 euros à ce titre, outre les dépens. Surveillez enfin le délai pour agir : l’action en restitution se prescrit par cinq ans, car l’article 2224 du code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ court donc du jour où vous avez découvert la sous-location, mais ne laissez pas le dossier dormir : les relevés de plateforme sont plus faciles à obtenir quand les faits sont récents, et le juge apprécie le bailleur qui réagit sans attendre.
B. Sanctions complémentaires et procédure à Paris et en Île-de-France : amendes, dommages et tribunal compétent
Au-delà de la résiliation et de la restitution, le locataire qui sous-loue sans autorisation s’expose à des sanctions complémentaires que le bailleur parisien doit connaître pour calibrer sa mise en demeure et ses demandes. Lorsque la sous-location prend la forme d’une location touristique répétée dans un local d’habitation, elle peut caractériser un changement d’usage soumis à autorisation préalable : l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation organise ce régime en prévoyant que « La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation ». Paris fait partie de ces communes, et la Ville peut infliger au contrevenant des amendes civiles atteignant des dizaines de milliers d’euros, indépendamment de votre action en résiliation. Signalez parallèlement les faits au service municipal de protection des locaux d’habitation : cette démarche ne remplace pas votre procès, mais elle exerce une pression réelle sur le locataire et documente la gravité des faits aux yeux du juge civil.
Vous pouvez également solliciter des dommages et intérêts distincts de la restitution si la sous-location vous a causé un préjudice propre : dégradations du logement liées au va-et-vient des voyageurs, troubles de voisinage dont la copropriété vous tient responsable, frais de remise en état, perte de la possibilité de reprendre le logement pour vous-même ou votre famille. Le fondement figure à l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Distinguez soigneusement les deux chefs de demande dans votre assignation : d’un côté la restitution des fruits civils, qui ne suppose aucun préjudice et se calcule sur les sommes encaissées ; de l’autre les dommages et intérêts, qui exigent la preuve d’un dommage distinct et de son montant, factures et constats à l’appui. Les tribunaux rejettent les demandes de préjudice moral forfaitaires et non justifiées, comme l’a fait le tribunal parisien en 2024 en déboutant la bailleresse de ce chef, mais ils indemnisent les préjudices matériels documentés.
À Paris et en Île-de-France, le parcours procédural obéit à des règles pratiques qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer. L’action en résiliation, expulsion et restitution relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un appartement parisien, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, qui a rendu les quatre décisions citées dans cet article entre 2023 et 2026. La représentation par avocat n’y est pas obligatoire mais elle est vivement recommandée, car le chiffrage des fruits civils et l’articulation entre résiliation, indemnité d’occupation et restitution exigent des conclusions précises. Prévoyez un calendrier réaliste : constat et mise en demeure en septembre, assignation à l’automne, jugement dans les mois qui suivent, puis commandement de quitter les lieux et délai de deux mois avant expulsion, en tenant compte de la trêve hivernale. Si le locataire a déjà quitté les lieux, l’action en restitution des sous-loyers subsiste et peut être poursuivie seule, avec les mêmes preuves. Et lorsque la résiliation est prononcée mais que le locataire refuse de partir, la procédure d’expulsion suit son cours classique : pour comprendre comment expulser un locataire après la résiliation du bail, de la signification du jugement au concours de la force publique, chaque étape doit être exécutée par commissaire de justice dans les délais légaux.
Conclusion
Le locataire qui sous-loue votre appartement parisien sur Airbnb sans votre accord ne commet pas une simple entorse au règlement intérieur : il viole son bail, s’expose à la résiliation judiciaire et à l’expulsion, et doit vous restituer l’intégralité des sous-loyers comme fruits civils de votre immeuble. La méthode qui gagne devant le juge parisien tient en quatre temps : faire constater l’annonce par commissaire de justice avant qu’elle ne disparaisse, adresser une mise en demeure précise par lettre recommandée, obtenir en référé les relevés de transactions de la plateforme comme l’a admis le tribunal de Paris en juillet 2026, puis faire prononcer au fond la résiliation, l’expulsion et la restitution chiffrée. Les montants en jeu, de 17 999,17 euros pour huit mois à 51 939,61 euros confirmés en appel, justifient à eux seuls une action rapide et documentée, d’autant que le délai de prescription de cinq ans court dès la découverte des faits. Rassemblez vos preuves dès aujourd’hui, ne laissez pas passer la trêve hivernale sans décision, et faites chiffrer votre restitution par un avocat qui connaît la jurisprudence parisienne de la sous-location.
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Vous venez de découvrir que votre locataire sous-loue votre logement sans votre autorisation. Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, pour vérifier vos preuves, chiffrer la restitution et engager la résiliation. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et en Île-de-France.