Vous louez des terres agricoles et vous apprenez que votre fermier a planté une vigne sur une parcelle de grandes cultures, ou qu’il a arraché vos ceps pour semer du blé. Dans les deux cas, la transformation est lourde : une vigne reste en place plusieurs décennies, coûte plusieurs dizaines de milliers d’euros à l’hectare à installer, et porte des droits administratifs attachés à la personne qui les détient. Le réflexe doit donc être rapide et écrit : exiger l’arrêt des travaux, vérifier les autorisations, puis saisir le tribunal paritaire des baux ruraux si le preneur passe outre. Le bail rural protège l’exploitant, mais il ne lui donne pas le droit de changer la nature du fonds sans l’accord du bailleur.

La question se pose dans les deux sens. Le bailleur qui découvre une plantation ou un arrachage non autorisé peut demander la résiliation du bail, la remise en état des lieux et des dommages-intérêts. Le fermier qui souhaite planter ou arracher doit solliciter un accord écrit avant tout travaux et accomplir les démarches administratives viticoles, sans quoi il s’expose à l’arrachage forcé de ses ceps et à une amende fiscale. Chaque situation se règle avec des preuves : le bail et ses clauses, les lettres recommandées échangées, les constats d’huissier, les déclarations faites auprès de la douane et les autorisations de plantation.

I. Planter ou arracher une vigne change la nature du fonds loué

Planter une vigne n’est pas un simple choix d’assolement. Arracher des ceps n’est pas un acte d’entretien courant. Les deux opérations modifient durablement le bien loué, engagent des sommes importantes et mobilisent un régime administratif propre au secteur viticole. C’est pour cette raison que le statut du fermage les soumet à l’accord du bailleur et que la jurisprudence sanctionne les initiatives prises sans autorisation.

A. Ni la plantation ni l’arrachage ne relèvent des actes libres du preneur

Le preneur d’un bail rural dispose d’une certaine liberté pour organiser son exploitation. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime prévoit ainsi que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». Cette souplesse couvre les rotations de cultures et les techniques culturales, pas la création d’un vignoble ni la disparition d’un vignoble existant. Une vigne plantée engage le fonds pour trente ou quarante ans, modifie sa valeur et son usage, et suppose des investissements sans commune mesure avec un changement de sole. Un arrachage fait disparaître un capital d’exploitation et, le cas échéant, l’appellation qui valorisait les parcelles.

Le texte qui encadre les transformations du fonds est l’article L. 411-28 du même code, selon lequel « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent ». La Cour de cassation applique cette logique à toutes les suppressions d’éléments durables du fonds réalisées sans autorisation. Dans un arrêt du 14 décembre 2023 rendu sous le pourvoi numéro 22-20.257, la troisième chambre civile a jugé que le bailleur pouvait exiger en cours de bail la remise en état de haies arasées sans son accord et la réimplantation de bornes déplacées, en application des articles 1221 et 1732 du code civil combinés avec les articles L. 411-28 et L. 411-72 du code rural. L’enseignement vaut pour la vigne : ce qui est planté pour durer ou arraché sans droit ouvre une action en remise en état, indépendamment de la fin du bail.

Le régime des améliorations confirme cette lecture. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes », puis organise les cas où l’accord préalable du bailleur est exigé et ceux où une procédure d’autorisation suffit. Une plantation de vigne constitue un ouvrage incorporé au sol au sens de ces dispositions. Elle ne figure pas parmi les travaux que le preneur pourrait exécuter seul. Elle exige donc, avant le premier coup de pioche, l’accord du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. La pratique des baux viticoles le confirme : les formulaires professionnels distinguent l’entreplantation courante, qui remplace ponctuellement les ceps morts et reste à la charge de l’exploitant, du renouvellement général du vignoble, qui incombe en principe au bailleur tenu d’assurer la permanence des plantations.

Cette obligation du bailleur n’est pas théorique. L’article L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime précise que « La commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévue au 4° de l’article 1719 du code civil ». Les arrêtés préfectoraux pris dans les départements viticoles détaillent cette charge, et la jurisprudence répute non écrites les clauses qui voudraient la transférer au preneur. La Cour de cassation a ainsi jugé, le 24 juin 1998 puis le 14 mai 2003, que la clause imposant au fermier le remplacement des ceps manquants et toutes les replantations nécessaires en cours de bail devait être réputée non écrite en application de l’article L. 415-12, selon lequel « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite ». Le bailleur ne peut donc pas, dans le bail, faire peser sur le fermier le coût du renouvellement du vignoble, et le fermier ne peut pas, de son côté, décider seul de planter ou d’arracher.

S’y ajoute le régime administratif des plantations viticoles. Depuis le 1er janvier 2016, le système européen des autorisations de plantation, issu du règlement numéro 1308/2013 du Parlement européen et du Conseil du 17 décembre 2013, subordonne toute plantation nouvelle à une autorisation préalable délivrée dans la limite d’une croissance annuelle de 1 pour cent du vignoble national, gérée en France par FranceAgriMer via le portail Vitiplantation. Les autorisations de replantation consécutives à un arrachage déclaré restent valables trois ans et sont personnelles au producteur qui a arraché, non cessibles et non attachées à la parcelle. Toute opération d’arrachage, de plantation, de replantation ou de surgreffage doit en outre être déclarée auprès de la direction générale des douanes et droits indirects au plus tard un mois après les travaux, avec fourniture d’un document du pépiniériste pour les plantations. Le fermier qui plante sans autorisation administrative s’expose à l’obligation d’arracher et à une sanction : l’article L. 665-5 du code rural et de la pêche maritime sanctionne les plantations irrégulières « par une amende fiscale de 12 000 € par hectare », applicable chaque année jusqu’à l’arrachage effectif.

B. La procédure à suivre avant le premier cep : écrit, délais et juge

Le fermier qui envisage de planter une vigne ou d’arracher des ceps doit d’abord relire son bail. Certaines clauses interdisent tout changement de nature de culture. D’autres le subordonnent à une autorisation écrite. Même en l’absence de clause, l’accord exprès du bailleur reste nécessaire, et l’écrit est la seule preuve qui compte devant le tribunal. La demande doit décrire précisément les parcelles concernées avec leurs références cadastrales, la surface, le cépage envisagé ou les ceps à arracher, le calendrier des travaux, le coût prévisionnel et le sort des autorisations administratives. L’envoi se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de dater le point de départ des délais.

Le mécanisme de l’article L. 411-28 donne au bailleur un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre pour s’opposer aux travaux, et précise que passé ce délai, l’absence de réponse écrite vaut accord. Pour les opérations de l’article L. 411-29, le preneur doit adresser sa description détaillée dans le mois qui précède l’opération, et le bailleur qui estime que les travaux dégradent le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis. La plantation d’une vigne relève des transformations les plus lourdes, de sorte que le preneur prudent applique le régime le plus protecteur : notification détaillée, attente de l’accord écrit et, en cas de refus ou de silence prolongé, saisine du tribunal paritaire avant tous travaux. Commencer à planter ou à arracher pendant le délai d’opposition ou après un refus exprimé constitue une faute qui sera retenue contre lui.

Le bailleur qui reçoit une telle demande doit répondre vite et par écrit. S’il accepte, l’avenant au bail précise les parcelles, la nature des travaux autorisés, leur calendrier, la répartition du coût entre bailleur et preneur, le sort des autorisations administratives de plantation et l’indemnité éventuelle en fin de bail. S’il refuse, la lettre motive le refus : perte de la vocation actuelle des terres, atteinte à l’appellation, coût d’entretien des nouvelles plantations, crainte d’une friche si l’autorisation administrative n’est pas obtenue. S’il s’oppose à une opération relevant de l’article L. 411-29 parce qu’elle dégraderait le fonds, il saisit le tribunal paritaire dans les quinze jours. Laisser passer les délais sans réagir puis contester les travaux déjà réalisés affaiblit considérablement sa position.

Le contentieux relève du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime crée « au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » dans le ressort de chaque tribunal judiciaire. La tentative de conciliation préalable devant cette juridiction est obligatoire avant tout jugement. Les deux parties s’y présentent avec leur dossier : bail, avenants, correspondances, constats, photographies datées, déclarations de récolte, extraits du casier viticole informatisé et, le cas échéant, autorisations FranceAgriMer. En cas d’urgence, lorsque les bulldozers sont déjà sur la parcelle, le bailleur peut demander au juge des référés l’arrêt des travaux en attendant la décision du tribunal paritaire, en faisant constater l’imminence du dommage par huissier.

II. Le fermier est passé outre : résiliation, remise en état et comptes

Lorsque la vigne est déjà plantée ou les ceps déjà arrachés sans autorisation, le litige change de nature. Il ne s’agit plus d’autoriser ou de refuser un projet, mais de tirer les conséquences d’une initiative unilatérale : le bail peut-il être résilié, les lieux doivent-ils être remis en état, qui paie quoi et qui garde les autorisations administratives. Les réponses tiennent en trois instruments : la résiliation pour agissements fautifs, l’indemnité pour dégradation ou amélioration en fin de bail, et le régime viticole des autorisations.

A. Faire résilier le bail et obtenir réparation devant le tribunal paritaire

Le texte de la résiliation est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui n’autorise le bailleur à demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés, dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». La plantation ou l’arrachage non autorisé d’une vigne entre dans cette catégorie lorsque l’opération modifie substantiellement le fonds, contrevient au bail ou expose le bailleur à des sanctions. Le fondement de droit commun du bail rural complète ce dispositif : l’article L. 411-27 du même code renvoie aux articles 1766 et 1767 du code civil pour les obligations du preneur, et l’article 1766 du code civil permet la résiliation notamment « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée » ou « s’il ne cultive pas raisonnablement », dès lors qu’il en résulte un dommage pour le bailleur.

La jurisprudence récente illustre la sévérité des juges face aux transformations unilatérales du vignoble loué. Par arrêt du 3 juillet 2025, la chambre sociale de la cour d’appel de Reims, statuant sur renvoi du tribunal paritaire de Reims sous le numéro de rôle général 24/00381, a confirmé la résiliation d’un bail portant sur plusieurs parcelles de vigne après des agissements du preneur incluant l’arrachage d’une parcelle, et a condamné la bailleresse appelante à verser à la propriétaire une somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à cet arrachage, outre 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. L’affaire montre que l’arrachage sans droit n’est pas un simple incident cultural : il justifie la perte du bail et se paie en dommages-intérêts. Les décisions des juges du fond retiennent également que le défaut d’exploitation personnelle des parcelles, leur mise à disposition irrégulière à un tiers ou l’installation d’un exploitant sans qualité aggravent le grief et confortent la résiliation.

L’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 déjà cité, rendu sous le pourvoi numéro 22-20.257, apporte une précision procédurale majeure pour les bailleurs : la remise en état peut être exigée en cours de bail. La cour d’appel de Caen avait rejeté la demande de réimplantation des haies au motif que le bail était toujours en cours et que le bailleur disposerait d’une indemnité en fin de bail. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1221 et 1732 du code civil et des articles L. 411-28 et L. 411-72 du code rural : le créancier d’une obligation peut en poursuivre l’exécution en nature, et le droit à une indemnité en fin de bail n’exclut pas la remise en état pendant le bail lorsque la dégradation est constatée. Concrètement, le bailleur qui fait constater par huissier un arrachage ou une plantation sans autorisation peut demander au tribunal d’ordonner la replantation des ceps arrachés ou l’arrachage des ceps indûment plantés, avec astreinte, sans attendre l’expiration du bail.

La demande de résiliation suit un formalisme strict que le bailleur doit respecter sous peine d’échec. Une mise en demeure préalable par lettre recommandée sommant le preneur de cesser les travaux et de remettre les lieux en état constitue le préalable indispensable, même si la loi ne l’impose expressément que pour les défauts de paiement. La requête devant le tribunal paritaire expose les faits dans l’ordre chronologique, vise les clauses du bail violées et les textes applicables, et joint les preuves : bail, lettres, constats, photographies, attestations, déclarations administratives. La résiliation n’est jamais automatique : le juge apprécie la gravité des agissements, leur caractère répété ou isolé, l’existence d’un préjudice et la bonne foi du preneur. Un arrachage partiel de vieilles vignes malades suivi d’une replantation à l’identique sera jugé différemment d’un arrachage total pour changer de production sans autorisation. Le bailleur qui sollicite la résiliation demande en même temps, à titre subsidiaire, des dommages-intérêts et la remise en état, afin que le tribunal puisse moduler sa réponse : refus de la résiliation mais condamnation pécuniaire, résiliation avec indemnité, ou résiliation avec remise en état sous astreinte.

Le preneur assigné en résiliation dispose de moyens de défense qu’il doit articuler avec des pièces. Il peut démontrer que l’opération était urgente et nécessaire à la sauvegarde du vignoble, par exemple face à une maladie comme le court-noué ou la flavescence dorée, avec des analyses de laboratoire et des prescriptions de la fédération de lutte contre les organismes nuisibles. Il peut établir que le bailleur avait donné un accord verbal suivi d’un commencement d’exécution, même si l’écrit reste préférable. Il peut prouver que la parcelle arrachée était inculte ou que la vigne était morte, avec des constats et des photographies datées. Il peut enfin invoquer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, que l’article L. 411-31 admet comme causes d’exonération. Ces défenses restent soumises à l’appréciation souveraine des juges du fond, qui vérifient la réalité des circonstances invoquées et la proportionnalité de l’initiative du preneur.

B. Régler les comptes : indemnités de sortie, coût des plantations et autorisations personnelles

En fin de bail, résilié ou arrivé à son terme, les comptes se règlent selon que l’opération a amélioré ou dégradé le fonds. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ouvre au « preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué », « à l’expiration du bail, » le droit « à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Une plantation de vigne régulièrement autorisée, qui augmente la valeur du fonds, ouvre donc droit à indemnité au profit du preneur sortant, calculée selon les règles des articles L. 411-69 à L. 411-78 en fonction du coût des travaux, de leur ancienneté et de l’enrichissement conservé par le fonds. À l’inverse, l’article L. 411-72 prévoit que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Un arrachage non autorisé qui fait perdre une appellation ou suppose une replantation coûteuse constitue une dégradation indemnisable sur ce fondement, pour le montant du préjudice démontré par expertise.

La ligne de partage entre amélioration indemnisable et initiative fautive tient à l’autorisation. Les travaux exécutés sans l’accord requis, en violation de l’article L. 411-73, n’ouvrent pas droit à indemnité au profit du preneur, et peuvent au contraire fonder une demande reconventionnelle du bailleur en suppression aux frais du preneur ou en dommages-intérêts. La jurisprudence écarte l’indemnisation des plantations irrégulières et retient que le preneur qui a transformé le fonds à ses risques ne peut pas présenter la facture au bailleur. D’où l’importance, pour le fermier qui plante avec autorisation, de conserver tous les justificatifs : factures de plants, de palissage et de main-d’oeuvre, attestations du pépiniériste, autorisation FranceAgriMer, déclaration de plantation auprès de la douane. Sans ces pièces, l’indemnité de sortie sera réduite ou refusée, même pour une plantation autorisée.

Le coût en jeu justifie cette rigueur documentaire. Dans les vignobles septentrionaux, une plantation complète jusqu’à l’entrée en production représente un investissement de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros par hectare, autour de 70 000 euros en Champagne main-d’oeuvre comprise selon les données professionnelles couramment citées. L’arrachage suivi d’une replantation n’est pas moins onéreux : frais d’arrachage et d’essouchage, remise en état du sol, achat des plants, palissage, perte de récolte pendant les premières années. L’expertise judiciaire, lorsqu’elle est ordonnée, évalue ces postes un par un et distingue ce qui améliore durablement le fonds de ce qui répare une dégradation. Les parties ont intérêt à demander cette expertise tôt, dès la requête initiale ou les premières conclusions en défense, plutôt que de laisser le tribunal statuer sur des estimations sommaires.

Le sort des autorisations administratives de plantation mérite une attention particulière car il surprend souvent les parties. Les autorisations de replantation nées d’un arrachage déclaré sont personnelles au producteur qui a arraché et valables trois ans pour son exploitation. Elles ne suivent pas la parcelle et ne se transmettent pas automatiquement avec le bail. Le fermier sortant qui a arraché puis obtenu un droit de replantation conserve ce droit pour sa propre exploitation, tandis que le bailleur qui récupère des terres nues ne récupère pas le droit de replanter. Symétriquement, le fermier entrant qui souhaite planter doit solliciter sa propre autorisation de plantation nouvelle auprès de FranceAgriMer dans les campagnes annuelles d’attribution, sans pouvoir utiliser les droits personnels de son prédécesseur. Les baux viticoles bien rédigés anticipent cette dissociation en stipulant qui demande quelle autorisation, qui supporte le coût des droits et ce qui se passe en cas de refus administratif.

Enfin, la fiscalité et les aides conditionnent parfois l’opération. L’arrachage définitif peut ouvrir droit à des primes dans le cadre des plans nationaux ou européens de restructuration du vignoble, comme l’enveloppe de 120 millions d’euros mobilisée pour la campagne 2024-2025, tandis que la plantation peut bénéficier d’aides à la restructuration versées par FranceAgriMer. Ces dispositifs supposent des déclarations régulières et des parcelles en règle au regard des autorisations. Le preneur qui omet de déclarer ses travaux à la douane dans le délai d’un mois s’expose non seulement à l’amende, mais aussi à la perte des aides et des droits de replantation. Le bailleur qui autorise une plantation a donc intérêt à subordonner son accord à la justification des démarches administratives et à se réserver un droit de contrôle, avec production des récépissés de déclaration et des autorisations obtenues.

Conclusion

Planter une vigne ou arracher des ceps sur des terres louées n’est jamais un acte anodin. Ces opérations changent la nature du fonds pour des décennies, engagent des sommes considérables et mobilisent des autorisations personnelles sans lesquelles la plantation est illégale. Le statut du fermage les soumet à l’accord du bailleur et à une procédure écrite dont les délais se comptent en jours et en semaines, pas en mois. Le fermier qui veut planter ou arracher doit écrire avant d’agir, attendre la réponse et accomplir les démarches viticoles. Le bailleur qui découvre des travaux non autorisés doit faire constater immédiatement, mettre en demeure par recommandé et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour ordonner la remise en état, allouer des dommages-intérêts ou résilier le bail.

Trois décisions récentes résument l’état du droit applicable : la Cour de cassation admet la remise en état en cours de bail pour les éléments durables du fonds supprimés sans accord, la cour d’appel de Reims confirme qu’un arrachage de vigne sans droit justifie la résiliation et se paie en dommages-intérêts, et les tribunaux paritaires des régions viticoles appliquent ces principes aux baux de longues durées comme aux baux ordinaires. Les comptes de sortie suivent la même logique : indemnité au preneur pour les plantations autorisées qui améliorent le fonds, indemnité au bailleur pour les dégradations constatées, rien pour les initiatives irrégulières. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage et de la jurisprudence récente, la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption replace ces solutions dans leur ensemble. En cas de doute sur une parcelle, un écrit avant les travaux coûte toujours moins cher qu’un procès après.

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